Pane Zdenku, znovu píši, že je nutno vyjít ze znění kupní smlouvy. Ohledně reklamací viz FAQ: http://www.portalsvj.cz/…h-casti-domu.

Nastínil jste k tomu problém ohledně způsobu vyřízení reklamace. Je-li více spoluvlastníků, mohou při reklamaci někteří požadovat odstranění vady a jiní mohou chtít slevu z kupní ceny. Při tom je zřejmé, že obojí najednou developer provést nemůže.

To je oříšek, jehož řešení neznám. Neznám ani žádný judikát k věci. Jde o „díru“ v platném právu, kterou způsobili naši zákonodárci schválením paskvilu ZoVB. Rozpor je totiž v rozdílném obsahu pojmu spoluvlastnictví.

• Podle § 139 odst. 1 ObčZ platí: „z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně“. Pojem „společně a nerozdílně“ znamená JEDEN ZA VŠECHNY – VŠICHNI ZA JEDNOHO. Tedy kterýkoliv ze spoluvlastníků může jednat za ostatní a je oprávněn činit právní úkony týkající se celé společné věci. Včetně reklamací.
• Pro spoluvlastnictví podle ZoVB platí podle § 12 opačné ustanovení: „Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů“. Tedy žádný ze spoluvlastníků nemůže jednat za ostatní a není oprávněn činit právní úkony týkající se celé společné věci.

Developer by tedy mohl požadovat k uplatnění reklamace závad na společné části, aby ji uplatnili všichni spoluvlastníci (100%). Jinak totiž nejde o právní úkon vlastníka věci. Tento průšvih zůstává v českém právu neřešený.

Nový Občanský zákoník jej vyřeší tak, že reklamace vzniklé vadou jednotky podle NOZ uplatňuje vždy společenství. Ani to není dobré řešení: Jednotka podle NOZ totiž zahrnuje jak byt, tak společné části domu. Takže reklamovat závady uvnitř bytu by za Vás mělo povinně společenství. Nejste oprávněn reklamovat je sám.

lake