V jiné diskusi se objevil názor úředníka ministerstva, který si plete SVJ s jednotlivými vlastníky, ale vyjádřil se ohledně pojmu „správa domu“ podle ZoVB. Jeho právně ničím nepodložený názor je, že definice správy domu podle § 1189 Občanského zákoníku je zpětně použitelná i pro správu domu společenstvím podle zákona č. 72/1994 Sb. Tento názor je právně vadný z více důvodů. Některé jsem uvedl přímo v oné diskusi: http://www.portalsvj.cz/…9–1-podle-ms#….

Zde pouze porovnám odlišné pojmy „správa domu“, jak jsou uvedeny v ZoVB a v novém Občanském zákoníku. Nejde o totožné pojmy ani náhodou.

Co je obsahem pojmu „správa domu“ podle ZoVB lze bezpečně odvodit přímo ze znění zákona č. 72/1994 Sb..

• Podle § 9 odst. 1 ZoVB je společenství způsobilé rozhodovat a zavazovat se pouze ve věcech týkajících se předmětu činnosti SVJ, kterým je „správa domu“.
• Podle téhož ustanovení tato legislativní zkratka v sobě zahrnuje pouze správu, provoz a opravy společných částí domu. Nikoliv však technické zhodnocení domu, ani změnu spoluvlastnických podílů, ani vytváření nových jednotek v domě (viz příkladmý výčet rozhodování o záležitostech v § 11 odst. 5 ZoVB, které – kromě oprav – pod správu domu společenstvím ve smyslu ZoVB nespadají).
• Podle § 15 odst. 1 ZoVB je povinností vlastníka jednotky přispívat na náklady spojené se správou domu. Společenství je oprávněno na něm vymáhat tyto příspěvky. Dlužníkem je vždy ta osoba, která byla vlastníkem jednotky v okamžiku splatnosti příspěvku.
• Podle § 15 odst. 2 ZoVB je také možno POUZE k účelu správy domu předepsat vlastníkovi jednotky zálohy ke krytí budoucích nákladů správy.

Obsah správy domu společenstvím deklarovaný v § 9 odst. 1 ZOVB je tedy jednoznačně definován teprve ustanovením § 15 odst. 2 ZoVB, které určuje které jsou ty náklady, které spadají pod správu domu a na které je tedy možno vybírat zálohy. Porovnejme rozdíly v definici podle ZoVB a podle nového ObčZ a hned je vše jasné:

Srovnáním obou definic správy je zřejmé, že správa domu společenstvím podle nového ObčZ je mnohem širší pojem: zahrnuje nejen výdaje nutné k zachování a udržení domu, nýbrž výslovně i činnosti a náklady na zlepšení domu.

Dalším zásadním rozdílem je, že ZoVB výslovně vylučuje rozhodování o nástavbě a přístavbě ze správy domu prováděné společenstvím: vyžaduje pro tyto stavební úpravy smlouvu o výstavbě, uzavřenou všemi vlastníky. Naopak podle nového ObčZ jde o součást správy v kompetenci shromáždění.

Tvrzení, že snad obě definice jsou totožné (nebo že definice v ObčZ jaksi kouzlem nahrazuje znění ZoVB) je v rozporu s právem. Takové tvrzení není ničím podloženo: ani zněním zákonné úpravy, ani rozsudky. Pokud někdo chce tvrzení jakéhosi popleteného úředníka vydávat za právní skutečnost – pak tedy potěš pánbůh: to jsme v diskusi klesli hodně hluboko.

Z uvedeného srovnání plyne co je obsahem správy domu podle ZoVB: jsou to pouze ty činnosti a náklady, které bude NUTNÉ vynaložit (provést). Nikoliv ty náklady, které nejsou nutné k zachování domu ani k jeho provozování či opravám. Takže:

• Nikoliv nutné zlaté kliky ve vchodových dveřích nejsou nákladem na správu domu a nelze na ně předepsat zálohy.
• Nikoliv nutné pořízení klimatizace není nákladem na správu domu a nelze na ni předepsat zálohy.
• Nikoliv nutné obalení domu polystyrenem není nákladem na správu domu a nelze na ně předepsat zálohy.

Kdo si chce v domě pořídit zlaté kliky, klimatizaci či nadstandardní zateplení, má samozřejmě možnost, jestliže se tak usnesou vlastníci jednotek tříčtvrtinovou většinou všech (§ 11 odst. 5 ZoVB). Kdo objednává – ten platí. Toto platí nejen v restauraci. Tak je to i v SVJ v souladu s ústavou a v souladu se ZoVB.
.............­.............­.............­.............­.............­..........

Na závěr shrnu důvod, proč ze probírám oprávnění SVJ a předmět jeho činnosti:
Tříčtvrtinová většina vlastníků může přinutit vlastníka jednotky k úhradě jakéhokoliv nákladu na společnou věc (i na ty zlaté kliky), i když nepůjde o výdaj na správu domu společenstvím podle ZoVB. Nemohou však vlastníka donutit skládat na takový účel zálohu celé roky dopředu. To by byl protiústavní nátlak, který nemá oporu v zákoně a pro který nelze najít právní důvod.

lake