Jak hospodařit se společnými místnostmi v domě?

Společné místnosti a společné prostory v domě se často stávají předmětem neshod mezi spoluvlastníky. Je třeba umět vyřešit kdo a jak je bude využívat. Někdy si jeden ze spoluvlastníků pro sebe zabere některou místnost. Svévolné zabrání společné části domu je jedním z nejvážnějších porušení společných pravidel. Statutární orgán SVJ je povinen zjednat pořádek.

Opačným případem je, jestliže vlastník jednotky se dožaduje práva přístupu do všech společných místností a prostorů a k tomu žádá od výboru SVJ kopie všech klíčů. Ze žádného právního předpisu neplyne, že spoluvlastník by měl mít nárok na neomezený přístup kamkoliv a kdykoliv. Je dokonce možné většinovým rozhodnutím shromáždění vyloučit spoluvlastníka z užívání společné věci – ovšem jen za přiměřenou peněžní náhradu.

1. Přístupové prostory domu

Hovoříme zde o společných komunikačních prostorách typu zádveří, vstupní hala, chodby, schodiště, výtah. Právo volného přístupu do nich musí vždy být zachováno v té míře, jak je potřebné pro nerušené užívání jednotky a jejího příslušenství. Stejné právo svědčí dalším osobám, které vlastník do své jednotky pozve (návštěvníci, lékař, pečovatelská služba, řemeslníci, …).
Vlastník má právo obdržet klíč, popř. elektronický čip nebo kartu zajišťující přístup, a to i ve větším množství podle své potřeby tak, aby nebylo užívání jednotky nepřiměřeně omezeno či ztíženo. Pochopitelně vlastník nesmí tyto prostory užívat způsobem, ke kterému nejsou určeny (například využít schodišťové mezipatro pro skladování věcí).

2. Příslušenství bytu

Podle § 121 odst. 2 ObčZ „příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány“. Součástí definice NENI podmínka, že by toto příslušenství náleželo vlastníkovi bytu. Nejčastěji půjde o společné místnosti domu – kočárkárna, prádelna, mandlovna, sušárna, sklep s kójemi, sklep na uhlí v bytovém domě. O přiřazení konkrétních místností pod společné příslušenství bytů rozhoduje stavební úřad (tzv. kolaudační rozhodnutí). S tím by měl být v souladu obsah Prohlášení vlastníka budovy a kupní smlouva.
I zde platí, že vlastníkovi bytu (případně nájemci) je třeba umožnit přístup, neboť k právu užívání bytu náleží i užívání příslušenství bytu. Vlastníkovi jednotky však nemusí být vydán vlastní klíč, pokud tak nerozhodne společenství. Přístup bude umožněn i půjčováním jednoho klíče uloženého např. u domovníka. Tím se řeší i časový plán užívání toho společného příslušenství bytů, které nemůže být využito více vlastníky zároveň (typicky sušárna, mandlovna, dílna, sauna).

3. Strojovna výtahu, strojovna vzduchotechniky, kotelna, výměníková stanice atd.

Vlastník jednotky nejen že nemusí automaticky dostat klíče od těchto místností, dokonce je ve většině případů ani nesmí dostat. Přístup je zpravidla omezen právními předpisy z oblasti bezpečnosti práce nebo provozními předpisy zařízení.

4. Další místnosti v domě

O způsobu využití těchto společných místností a o přidělení klíče/klíčů rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů na usnášeníschopném shromáždění (§ 11 odst. 2 ZoVB). Možností jak zajistit vlastníkům srovnatelná práva je více (některé z nich budou vyžadovat rekolaudaci):

1. předat klíč všem (a při příští požární revizi bude problém);
2. rozdělit společné místnosti k výhradnímu užívání jednotlivým vlastníkům jednotek, nebo skupinám vlastníků jednotek, podle možnosti v poměru podle spoluvlastnických podílů;
3. pronajmout místnost a příjem dělit mezi vlastníky jednotek (smlouvu uzavře SVJ dle § 9a odst. 1c);
4. vyloučit vlastníka jednotky z užívání společné místnosti a poskytnout mu peněžní náhradu ve výši „která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu, a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy“;
5. uplatnit časové rozlišení (např. užívání garáže střídat mezi spoluvlastníky po jednom roce);
6. uzamknout místnost a ponechat ji bez využití.

Závěr

Otázku užívání společných místností a přístup do nich je třeba řešit pokud možno tak, aby pro všechny vlastníky jednotek platila stejná práva i stejná omezení (ovšemže s přihlédnutím ke spoluvlastnickým podílům). Znovu připomínám, že vznikne-li rozhodnutím většiny nerovnost omezující nebo vylučující některého ze spoluvlastníků, musí mu být poskytnuta odpovídající peněžní náhrada. K tomu viz např. rozsudky Nejvyššího soudu 25 Cdo 2578/98 a 30 Cdo 5252/2007.

Jakékoliv omezení (třebas odhlasované většinou) nesmí být bezdůvodné. Jde o to, „aby vlastník jednotky nebyl ve výkonu svého vlastnického práva k jednotce omezován více, než je potřebné pro ochranu vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek.“ (28 Cdo 5216/2007)

lake