Datum vzniku SVJ

V původním příspěvku „Vznik SVJ snadno a rychle“ http://www.portalsvj.cz/…m-vzniku-svj#… jsem kromě dvou běžných způsobů vzniku SVJ neuvedl třetí možný způsob. Ten se uplatní v případech, kdy

• původní družstvo plní povinnosti správce podle § 9 odst. 4 ZoVB, a zároveň
• jeho spoluvlastnický podíl je nižší než jedna polovina.

V tom případě není nutno čekat na okamžik, kdy spoluvlastnický podíl družstva poklesne pod jednu čtvrtinu, avšak lze postupovat podle ustanovení § 11 odst. 6 zákona č. 72/1994 ve znění před novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb.. Toto ustanovení zní:
„(6) K přijetí usnesení o odvolání a ustanovení správce a o určení jeho práv a povinností a způsobu jeho odměňování je zapotřebí nadpoloviční většiny všech hlasů.“

Nic tedy nebrání rozhodnout na shromáždění o ukončení správy družstvem. Uplynutím výpovědní lhůty šesti měsíců přestane družstvo plnit povinnosti správce. Tím přestane platit výjimka uvedená v § 9 odst. 4 ZoVB a ze zákona vznikne SVJ – právnická osoba.

lake

Tak jestli jsem to správně pochopil. Takže až proběhne bod 4. Zápis do rejstříku. Vznikne SVJ a od této doby by se mj. mělo vést i účetnictví?

Co když mezi body 1 až 4 to trvá například 3 roky, je opravdu vznik SVJ datovám tím jak přijde dopis z rejstříkového soudu, že např. k 1.1.2010 vzni­klo SVJ?

Nikoliv, SVJ nyní vzniká podle bodu 2a nebo 2b.

Bod 4 je sice důležitý, ale SVJ je již „vzniklé“.

Účetnictví se vede od vzniku bez ohledu na skutečnost, zda je SVJ zapsáno do rejstříku.

Hezký den!

Pavel

Doplňuji k příspěvku „Vznik SVJ snadno a rychle“:
Okamžikem, kdy SVJ přebírá správu domu, je podle dosavadních judikátů okamžik účinnosti volby jeho statutárního orgánu.

Není tedy třeba měnit Prohlášení vlastníka v části, obsahující osobu správce. Soudím rovněž, že není nutno vypovídat dosavadní smlouvy, které snad dosavadní správce uzavřel s jednotlivými vlastníky jednotek ohledně správy domu. Předmět těchto smluv (správa domu) přechází daným okamžikem na SVJ ze zákona a tyto smlouvy – ač nadále platné – se stávají oboustranně nevymahatelnými. Ohledně přesného okamžiku kdy SVJ přebírá správu domu cituji tyto judikáty:

Zák. č. 72/1994 Sb. (…) upravuje postup, jakým se po vzniku společenství vlastníků jednotek v domě, toto společenství uchopí faktického výkonu svého předmětu činnosti, tedy správy domu, jak ji má na mysli ust. § 9 odst. 1 zákona po novele. V době kdy žalobce [t.j. SVJ] vznikl, neměl orgány, kterými by mohl svoji činnost vykonávat, podle ust. § 9 odst. 10 (…) funkci orgánů společenství plní družstvo (žalovaný – původní správce) a to do doby, kdy budou orgány společenství zvoleny. Žalobce zvolil výkonný orgán – výbor a schválil stanovy na první schůzi dne 16. 10. 2001, od tohoto data tedy správu domu jako svůj předmět činnosti vykonává a oprávnění dosavadního správce zaniká.
Rozsudek Městského soudu v Praze 19 Co 377/2007 ze dne 31. října 2007 (v této kauze jak Městský soud jako soud odvolací, tak Nejvyšší soud (22 Cdo 2038/2008) dospěly shodně k závěru, že společenství vykonává správu od okamžiku volby svého statutárního orgánu.)

Je zřejmé, že zákon tuto otázku výslovně neřeší a že jeho formulace jsou vágní; nicméně ze znění § 9 odst. 1 zákona lze dovodit, že je tu upravena nejen způsobilost ke správě, ale i pověření tuto správu vykonávat. (…) (Z)volením orgánů společenství vlastníků zaniká i právo správy domu družstvem uvedeným v § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů (…).
Rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 734/2008 ze dne 1. července 2009

lake

Pane „lake“, děkuji za Váš komentář k mému dotazu, ze kterého vyvozuji, že ačkoliv se v zákoně nikde o této situaci jednoznačně nehovoří, tak především neexistuje žádé „automatické“ pokračování správcovství družstvem a jak uvádíte – datem zvolení výboru a schválenim stanov oprávnění dosavadního správce zaniká a správu domu jako svůj předmět činnosti vykonává orgán SVJ (resp. ten, koho SVJ pověří, uzavře příslušnou smlouvu, vymezí obsah činností správce atd). Jen poznamenávám, že výše zmiňovaný dokumentu Městského bytového podniku Trutnov: SVJ-SBD.pdf. se mio nepodařilo otevřít. Děkuji

Děkuji za vysvětlení: je to tedy okamžikem nabytí faktické možnosti spravování objektu nově ustanovenými orgány SVJ, které mj. nabývají právo revidovat původní smlouvy, uzavřené předchozím vlastníkem – družstvem.

Cenek

Velice děkuji za přehledný výklad. Mohu si ještě dovolit k Vašim bodům pár slov k jejich přesnému porozumění?

ad2b/ to je moment vzniku SVJ jako právnické osoby a odtud se „počítá“ povinnost svolavatele (družstva) svolat shromáždění, viz ad 3; jak jsem z jiných příspěvků vyčetl, při nedodržení doby svolavatelem může SVJ postupovat i bez něj, tedy samostatně, viz body 3 a 4.,

ad3/ volbou statutárních orgánů SVJ (a asi i přijetím Stanov, pokud se liší od Vzorových) a za účasti notáře se naplňuje způsobilost SVJ ke správě a ke krokům, které popisujete v bodě 4. Při tomto „opouštění“ rodného družstva by asi mělo platit, že se automaticky anulují veškeré původní závazky ke družstvu (a jak popisujete, je třeba vytvořit nové smluvní vztahy, byť třeba i s původním správcem).

Děkuji

Pane Cenek,

lhůta pro svolání první schůze shromáždění se počítá ode dne vzniku SVJ a je 60 dnů. Povinnost svolat ji má původní vlastník. Sankce při nesvolání nejsou žádné.

Původní závazky se neanulují (smlouvy se neruší), ale přestávají být účinné vůči smluvním stranám. Správy domu se ujal nový subjekt - SVJ. Buď bude vykonávat správu samo, nebo bude uzavřena smlouva mezi SVJ a správcem na základě rozhodnutí shromáždění (§ 11 odst. 4 ZoVB). Dosavadní družstvo buď ukončí správu, provede konečné vyúčtování a odevzdá písemnosti, klíče, atd. podle vzájemně dohodnutého časového harmonogramu, nebo pokračuje dále na základě nové smlouvy.

lake

Situace.

• naše společenství (vlastníků a družstevníků) je řízeno výborem, který rovněž sestává z vlastníků a družstevníků,
• dne 1.4.2010 jsme překročili hranici 75% poměru vlastníků (§9, osdt.4) a svolavatel-družstvo v intencích ZoVB nabídnul našemu výboru svolání shromáždění (dle odst.8),
• situací zaskočený výbor na to reagoval svoláním své mimořádné (uzavřené)schůze, na které rozhodl požádat svolavatele o odložení shromáždění až na podzim „… z důvodu očekávané větší účasti bydlících na shromáždění v té době“; pravým a zcela průhledným důvodem je ale skutečnost, že členové výboru-družstevníci, v čele se skalním družstevníkem-předsedou výboru, by při dodržení zákonné doby 60 dní nestihnuli stát se vlastníky a přišli o možnost kandidovat do orgánů SVJ (o což velmi stojí ale zaspali s podáním žádostí o převod do vlastnictví a očekávají, že do podzimu toto bude vyřízeno),
• svolavatel-družstvo (podle předběžných informací) bude pravděpodobně akceptovat požadavek výboru na odložení schůze a upřednostní jej na úkor zákonem stanovené svolávací doby (§9, odst.8), což zdůvodňuje tím, že jeho partnerem je výbor.

Dotaz

Kromě skutečnosti, že výbor svým požadavkem přímo žádá svolavatele o nedodržení postupu dle ZoVB se táži, zda je/není tento postup výboru v rozporu s jeho kompetencemi a zdali event. rozhodnutí v takovéto věci nenáleží pouze shromáždění?

Děkuji za názor

„Původní závazky se neanulují (smlouvy se neruší), ale přestávají být účinné vůči smluvním stranám.“

Vodárny si to naštěstí nemyslí a tudíž můžete být klidní, dodávku vody do domu nepřeruší, ač by tak podle shora citovaného názoru byly povinny učinit, a to ke dni zániku účinnosti smlouvy.

Obdobně ostatní dodavatelé.

Praktik

Děkuji za komentář.

Přesněji řečeno tedy platí, že závazky pozbývají být účinné vůči smluvním stranám, jak mi již objasnil pan Lake.

Měl jsem ale spíš na mysli typ závazků, které družstvo má uzavřené s některými družstevníky objektu (úklid, drobnou technickou údržbu, vykonávání některých polosprávcovských činností za úplatu, které za moc nestojí atd.). Předpokládám, že i ty pozbývají účinnosti a SVJ s novým správcem je obnoví podle svého posouzení a nově nabytých kompetencí.

Prosil bych o objasnění, co je v procesu postupného převádění bytů do vlastnictví rozhodující pro zmíněné pozbytí účinnosti původních závazků (které má uzavřeny původní vlastník-družstvo s některými družstevníky objektu):

• je to termín, ke kterému v družstevním objektu přesáhne poměr vlastníků 75% (u nás toto nastalo k 1.4.2010, ale svolavatel využívá nepostižitelnosti nedodržení povinnosti svolat do 60 dnů shromáždění),
• anebo až po faktickém naplnění právních podmínek pro převzetí vlastnictví, tzn. proběhnutí volby statutárních orgánů, přijetí stanov a zápisu do rejstříku (což se ukazuje jako snadno protahovatelný problém).

Vychám-li z výkladu pana Lake (19.5.2010, body 3. a 4.), kterému za rozbor děkuji, může tak nastat asi až po splnění skutečností, popsaných v mojí druhé odtržce.

PS. Je mi známo, že existuje alternativa svolání shromáždění bez družstva-svolavatele, ale v našich reálných podmínkách neseženeme potřebný počet lidí ke svolání.

Pane Praktiku,
Zde je řeč výhradně o individuálních smlouvách o správě uzavřených mezi správcem a jednotlivými vlastníky jednotek – ještě před vznikem SVJ. Příště si laskavě přečtěte, o čem se diskutuje, než do diskuse vstoupíte. Děkuji.

Vámi uváděná smlouva není smlouvou o správě domu, nýbrž o zajištění dodávky služeb spojených s užíváním jednotek. Byla uzavřena jako dvoustranná mezi vodárnami (dodavatel) a správcem (odběratel). Smlouva samozřejmě trvá dále a vznik SVJ ji nijak neovlivňuje. Teprve na výzvu SVJ uzavírají dodavatelé (vody, tepla, atd.) smlouvu přímo s tímto nově vzniklým odběratelem.

Byla-li smlouva o dodávce služeb spojených s užíváním jednotek uzavřena přímo původním vlastníkem budovy, jde opět o jiný případ: práva a povinnosti z této smlouvy přecházejí na všechny spoluvlastníky domu (tedy nikoliv na SVJ). V kupních smlouvách na to měli být nabyvatelé jednotek upozorněni.

lake

Pane Lake, děkuji za dovysvětlení:

• pokud není nijak postiženo neplnění povinnosti svolavatele je to smutné, protože to povede (v našem případě) ke komplikacím svolání shromáždění vůbec (ale to je bohužel náš problém, jehož okolnosti zde nelze popisovat),
• zde jsem se pouze upsal, nejde o anulaci, ale ukončení účinnosti, jak upřesňujete, což je ve výsledku asi totéž: nový subjekt má právo/musí sám uzavřít veškeré potřebné smlouvy, podporující činnost SVJ.

S pozdravem Cenek

PS. Vykonáváte také konzultačně-poradenskou činnost mimo rámec portálu?