Způsob účtování záloh správy (tzv. fond oprav) a roční vyúčtování vlastníkům

Dle stanov 2002 se účtuje „dle zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, s odděleným účtováním na jednotlivé jednotky“.

Dle stanov 2004 „v souladu se zvláštními právními předpisy“.

O povinnosti účtovat na vlastníka (dle stanov 2002), a obsahu vyúčtování se zde již diskutovalo.

Účetnictví dle stanov (oddělené na jednotky) je věc jedna, obsah vyúčtování záloh vlastníkovi je věc jiná, jak diskuse ukázala.

Dle stanov čl. VII bod 1.e) má vlastník právo obdržet vyúčtování

• příspěvků na správu domu a -záloh služeb.

Jak má takové vyúčtování vypadat?

Dle čl.IX, bod 2) o vyúčtování záloh správy domu rozhoduje shromáždění 1× ročně. Bod 3) nevyčerpaný zůstatek záloh správy se s jednotlivými členy nevypořádává a převádí do násl. roku, pokud… . Bod 4) zálohy na služby je výbor povinen 1× ročně vyúčtovat.

Zajímá mne povinnost (právo) vyúčtovat podle (v diskusi navrhovaných) tabulek s tím že se zůstatek počítá z předpisu, nikoli úhrady, přičemž ± je v účetnictví jinde).

Kdy a jakým způsobem se rozdíl mezi předpisem a úhradou vlastníkovi oznamuje?

V odpovědi na jinou otázku sdělilo MMR, že „při účtování postupuje společenství vlastníků jako právnická osoba dále podle vyhlášky č. 504/2002 Sb., a Českých účetních standardů 401 a 414“.

Předpokládám, že většina účetních účtuje jak má, ale vlastníkům předává informace nedostatečné. Možná že v jiném diskusním vláknu je to již vyřešené.

Děkuji

• – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – – –

Vložil Anonymous Mrázková, 13. Červen 2007 – 0:23 Je dostačující, když ve vyúčtování FO za období nám účetní sdělí, že zaplaceno x Kč, předepsáno y Kč, náklad celkem … Kč, vyúčtování ± Kč, a uvedený přeplatek nebude vyrovnán, protože se jedná o tzv. nevyrovnatelné položky, které zůstávají na účtu SVJ jako dlouhodobá záloha pro investice. Domníváme se, že vyúčtování fondu oprav by mělo být přesné i s uvedením toho na co byly peníze z FO vynaloženy. Jak by mělo vyúčtování FO vypadat?

Vložil Anonymous, 28. Prosinec 2009 – 0:56 Správce, -účetní nám sdělila, že není povinna fond oprav vyůčtovat. Jak tomu je ve skutečnosti. Jak se dozvím, na co je v průběhu let fond oprav použit?

Vložil Anonymous N. Klainová, 13. Červen 2007 – 12:25 Vyúčtování tzv. „fondu oprav“ může vypadat např. tak, že vlastníci dostanou tabulku, ve které budou sloupce: •PZ (počát.zůstatek) •Vklady do FO •Čerpání FO •KZ (kon. zůstatek)

V řádcích budou jména vlastníků jednotek.

Každý z vlastníků má přehled o tom, •kolik uhradil na zálohách na správu (nesprávně do FO), •jak se podílí na celkových nákladech na správu (na čerpání FO), •jaký je zůstatek jeho nevyčerpaných zá­loh.

Že se nevyčerpaný zůstatek nevrací a přechází do násl. roku, je uvedeno ve vzor. stanovách 371/2004 Sb. Dle stanov č. 322/2000 Sb. rozhoduje o nevyčerpaném zůstatku shromáždění.

Vložil Anonymous N. Klainová, 17. Červen 2007 – 19:05 Právo na informace, jak bylo naloženo s prostředky zálohově poskytnutými na správu domu, máte ze zákona. § 15 odst. 4 ZoVB stanoví: Pokud vznikla právnická osoba (§ 9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek

SVJ v zastoupení pověřeným vlastníkem má tedy závazek •-buďto peníze vrátit, •-nebo je řádně vyúčtovat.

Tato povinnost se týká jak záloh na služby, tak záloh na správu (do tzv. „FO“).

Vložil Anonymous N. Klainová, 2. Březen 2008 – 16:16 Přehled o fondu oprav podle vlastníků je jednoduchá tabulka.

• v řádcích vlastníci BJ,
• ve sloupcích údaje:

*Počáteční stav záloh na správu („fondu oprav“) k 1.1.200× *Vklady vlastníků za celý rok *Čerpání fondu nebo-li náklady na správu domu za celý rok *Konečný zůstatek záloh na správu

Sloupec čerpání za rok by měl být doložen jednotlivými náklady.

Vložil N. Klainová (bez ověření), 2. Září 2010 – 10:44 O tom, jak má vypadat přehled o stavu a čerpání záloh na správu jsem tu kdesi psala. Určitě musí obsahovat sloupce: Počáteční zůstatek, Vklady, Čerpání, Konečný zůstatek a řádky se jmény vlastníků jednotek. Sloupec Podrobnosti v Účetnictví č. 1/2008. Příspěvek o přehledech je součástí miniseriálu o tzv. „FO“ (celý miniseriál byl uveden od č. 11/2007 do č. 2/2008).

Vložil lake, 9. Červen 2010 – 17:00 Máte mít předepsané dvě různé zálohové platby:

• zálohy na služby spojené s užíváním bytu
• zálohy na správu domu a pozemku.

Část zálohy na správu domu a pozemku je tzv. dlouhodobá záloha (náklady příštích let). Ve vyúčtování musíte mít uveden zůstatek zálohy bytu, tj. částka, která se převádí do násl. roku. Přeplatek se nevrací.

Vložil Anonymoussss Raďas, 10. Červen 2010 – 0:52 … píšete, že ve vyúčtování musíte mít uveden zůstatek zálohy na správu domu a pozemku tzv. dlouhodobé zálohy. Můžete prosím napsat zákon, vyhlášku…podle čeho toto musí být.

Vložil Radil (bez ověření), 10. Červen 2010 – 15:47 „Ve vyúčtování musíte mít uveden zůstatek zálohy vaši jednotky, která se převádí do násl. roku“. To asi odněkud plyne, ačkoli jste neuvedl odkud. Nicméně bude-li uveden celkový zůstatek a znám spoluvlastnický podíl, nejsem o žádnou informaci ochuzen.

Vložil lake, 10. Červen 2010 – 16:01 … pokud v domě jsou neplatiči, celkový zůstatek na účtu DZOÚ (dlouhodobá záloha) Vám bude k výpočtu Vašeho podílu k ničemu.

(1) To, zda je či není Vložil Radil (bez ověření), 10. Červen 2010 – 16:54 (2) Nedoplatky – náš účetní eviduje pouze předepsané platby. Skutečné úhrady ho nezajímají. … vycházel jsem z naší situace, kdy konečný zůstatek je součet předepsaných úhrad minus čerpání. Ten je všem každoročně oznamován. Jak přimět účetního, aby řešil, zda příspěvky byly skutečně uhrazeny, nevím. Dělá účetního pro desítky domů, měl by tomu rozumět, jinak by mu vypověděli smlouvu.

Vložil N. Klainová (bez ověření), 10. Červen 2010 – 17:51 pro p. Radila: Pokud účetní neúčtuje o přijatých zálohách (pozn.: úhradách) a v souvislosti s tím o snižování závazků z předepsaných záloh, porušuje prokazatelně § 2 zákona o účetnictví, protože předmětem účetnictví je mimo jiné stav a pohyb majetku a závazků. Zřejmě se mýlíte a účetní účtuje jak má. Nemůže přece vynechat účtování o pohybu peněz. To by nebyl účetní, ale diletant.
To, že je sdělován zůstatek záloh na správu jako rozdíl mezi předepsanými zálohami a čerpáním, je v pořádku. Jen se ještě musí připočítat počáteční stav, tj. nevyčerpaný zůstatek z minulého roku.
Postup zjišťování zůstatku záloh z předepsaných záloh je tedy účetně správný, ale jde-li o jedinou poskytovanou informaci o zálohách, není úplná. Aby byla úplná, musí účetní dodat další informaci, a sice o zůstatku pohledávek z předepsaných záloh, tj. o rozdílu mezi předepsanými a uhrazenými zálohami.
Vzorové stanovy č. 322/2000 Sb. předepisovaly vedení účetnictví s odděleným účtováním na jednotlivé vlastníky. To však byl pro řadu velkých externích správců (RK a SBD) nadlidský úkol, proto byla tato povinnost v novějších vzorových stanovách č. 371/2004 vynechána.

Rozdíl mezi předepsanými zálohami a čerpáním Vložil Radil (bez ověření), 10. Červen 2010 – 18:25 Jenže nikdo už nezkoumá, zda byly (nebyly) předepsané zálohy skutečně uhrazeny. Zůstatek z minulého období je uveden a vypočetl se stejně, tj. opět jde o rozdíl mezi předepsanými zálohami a čerpáním. Není nám sdělován rozdíl mezi předepsanými úhradami a skutečnými úhradami.

Sledování tzv. „fondu oprav“ podle vlastníků jednotek Vložil NKlainová, 31. Květen 2007 – 18:55 Na problematiku sledování tzv. „FO“ podle vlastníků je třeba se podívat z více úhlů.

Alespoň některé.

1. Pokud jste schválili stanovy zpracované podle vzorových stanov č. 322/2000 Sb., máte povinnost vést účetnictví, tedy i „FO“ s odděleným účtováním na jednotlivé vlastníky.
2. Zákon nezakazuje finanční vyrovnání nevyčerpaného zůstatku „FO“. Vzorové stanovy č. 371/2004 sice tvrdí, že se nevyčerpaný zůstatek převádí do násl. roku, ale na tohle ustanovení neměli tvůrci vzorových stanov právo. Jde o majetek vlastníků a ne autorů stanov. Vzorové stanovy č. 322/2000 Sb. uvádějí v čl. IX odst. 3 „možnost vypořádat nevyčerpaný zůstatek s vlastníky, pokud tak rozhodne shromáždění“. Tato formulace byla vůči vlastníkům solidnější.
3. Při prodeji bytu se sice nevyčerpaný zůstatek záloh na správu nevrací, ale každý vlastník má právo znát jeho výši, protože ji může promítnout do prodejní ceny jednotky.
4. U SVJ, u nichž jsou všechny příspěvky placeny podle spoluvlastnických podílů a všechny náklady rozdělovány rovněž tak, by neměl být problém zjistit podíl každého vlastníka na nevyčerpaném zůstatku záloh ke kterémukoliv dni. Stačí zjistit celkový zůstatek a vynásobit jej příslušným podílem.
5. Existuje však řada SVJ, která rozděluje některé specifické náklady podle jiných způsobů na základě dohody podepsané všemi vlastníky. V takovém případě je sledování „FO“ podle vlastníků naprosto nezbytné.

Zůstatek záloh ve vyúčtování Vložil Karla N. (bez ověření), 10. Červen 2010 – 8:12 Do rukou se mi dostala už spousta různých vyúčtování od různých správců (cca 20), a pouze na jednom bylo možné vidět majitelův/nájem­níkův konečný stav záloh na správu a údržbu nemovitosti. Takže usuzuji, že realita je opět jiná.

Pohledávky za neplatiči Vložil Pavel, 10. Červen 2010 – 19:42 Nynější „účetnictví“ se dříve nazývalo „podvojným“. A to je důležité, jedna operace musí být na dvou účtech. Pokud přijdou peníze na účet, zaúčtuje se MD 221 a je nutno zaúčtovat i stranu DAL. V případě pohledávek je to DAL 311. Je velmi nepravděpodobné, že by to účetní dělal jinak. Po uhrazení bude zůstatek pohledávek představovat dluh jednotlivců vůči SVJ.

Rozdíl mezi předepsanými zálohami 2 Vložil N. Klainová (bez ověření), 10. Červen 2010 – 18:44 Většina SVJ má zůstatek neuhrazených záloh na účtu 311. V rozvaze (obsahuje pohledávky a závazky SVJ, protože pohledávky musí výbor vymáhat, a za závazky ručí každý člen SVJ podle svého spoluvlastnického podílu) je tento zůstatek uveden v aktivech v položce B.II.1 – Odběratelé. Pokud tam nejsou neuhrazené zálohy, ptejte se, ve které položce jsou (někde ta pohledávka být musí). Účetní závěrku předkládá výbor SVJ ke schválení.

Vložil Václav (bez ověření), 12. Březen 2009 – 20:16 Takto je to podle účetnictví správně. Účetnictví porovnává předpisy plateb (nikoli uhrazené platby) se skutečnými náklady.

Výpočty konečných zůstatků záloh Vložil N. Klainová (bez ověření), 13. Březen 2009 – 0:23 Na účtu pro předpisy záloh a pro jejich čerpání se počítá zůstatek nevyčerpaných záloh na správu: počáteční zůstatek + předepsané zálohy – výdaje na správu.
Jde o běžný způsob výpočtu konečného zůstatku, který je ovlivněn účetními postupy. O úhradách těchto záloh se účtuje na jiném účtu. Tam se zase zjišťují neuhrazené zálohy.
Správnou odpověď je tedy třeba hledat na dvou účtech.

Vyúčtování tzv. fondu oprav Vložil N. Klainová (bez ověření), 28. Prosinec 2009 – 16:08 Jednou ze tří částí účetní závěrky je výkaz zisku a ztráty (obsahuje náklady, výnosy a výsledek hospodaření). Pokud výbor neví, co je v nákladech zaúčtováno, hlasujte proti jejímu schválení. Lepší je požádat výbor o přehled nákladů podle druhů ještě před shromážděním, abyste se mohli připravit na dotazy ohledně vynaložených nákladů na správu domu předem. Konkrétní náplň už musí umět vysvětlit výbor, který ví, co se opravovalo, kolik stojí pojištění, telefonování aj. výdaje.

Vyúčtování nevyčerpaných záloh na správu („FO“) Vložil Anonymous N. Klainová, 2. Březen 2008 – 16:16 Podle § 15 odst. 4 ZoVB jsou prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby (tj. SVJ) vůči vlastníkům jednotek. Je tedy povinnost zálohy aspoň vyúčtovat.

Povinnost předložit účetní závěrku ke schválení je uvedena v obou vzorových stanovách.

V rámci schvalování účetní závěrky schvalujete i náklady ve výkazu zisku a ztráty. Uvedla jsem dva důvody, proč předseda nemůže zatajovat údaje o nákladech hrazených z tzv. „fondu oprav“.

K účetní závěrce Vložil Anonymous N. Klainová, 14. Květen 2007 – 23:25 Za sestavení účetní závěrky odpovídá výbor SVJ, takže by ji měli podepsat všichni členové výboru, a to ještě před jejím schválením. Výbor svým podpisem stvrzuje, že souhlasí s tím, co od správce převzal. Členové výboru by tedy měli mít určité znalosti o obsahu účetní závěrky. Po schválení účetní závěrky už za vykazované údaje neodpovídá ani správce ani výbor, ale členové SVJ. Slušelo by se jim předem vysvětlit, co vlastně schvalují.

Vlákno Schvalování účetní závěrky Vložil Anonymous N. Klainová, 27. Březen 2008 – 12:58 :: Ostatní Schvalovat se musí celá účetní závěrka, tj. rozvaha, výkaz zisku a ztráty a příloha. Schvalovat by se měla až po řádném vysvětlení vykazovaných informací.

a)Rozvaha podává přehled o majetku SVJ a zdrojích krytí.
V aktivech připadají v úvahu hlavně pohledávky SVJ, protože finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky jsou závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek (§ 15 odst. 4 ZoVB). Při schvalování účetní závěrky by měli vlastníci vědět, jak se výboru daří pohledávky vymáhat.
Pasiva vypovídají hlavně o závazcích SVJ, protože vlastní zdroje SVJ bývají minimální (nejčastěji zisk a fond ze zisku). Mezi největší závazky patří dluhy z přijatých záloh. Nevyčerpané zálohy správy, tzv. „fond oprav“, se nemusí finančně vyrovnávat, ale musí se vyúčtovat (jako každý závazek). Přeplatky a nedoplatky záloh na služby se s vlastníky finančně vyrovnávají vždy. Další závazky, (z úvěrů a půjček nebo neuhrazené dodavatelské faktury, neodvedené daně apod.) by měli mít vlastníci pod kontrolou, protože za ně ručí.

1. Výkaz zisku a ztráty informuje o nákladech a výnosech a o zisku SVJ.

Výsledek hospodaření musí být ve výkazu zisku a ztráty a v rozvaze stejný.

1. Nezbytnou součástí účetní závěrky je příloha. Její obsah upravuje § 29 a 30 vyhlášky č. 504/2002 Sb. Nejefektivnější je zhotovovat přílohu v tabulkové formě.

   V závěru si dovolím vyslovit přání, aby vaše SVJ nepatřilo mezi společenství lidí, kterým je úplně jedno, jak někdo cizí hospodaří s jejich nemalým majetkem. Aby se členové vašeho SVJ zajímali o to, jak o ně jejich výbor pečuje, a pokud zjistí, že dobře, aby statutární orgány nejen všude a často chválili, ale aby je po zásluze za jejich mravenčí práci odměnili nejen morálně, ale i finančně.

Schvalování účetní závěrky a povinnosti výboru Vložil Anonymous N. Klainová, 27. Březen 2008 – 17:27 Podle vzorových stanov č. 371/2004 Sb. patří schvalování účetní závěrky do výlučné působnosti shromáždění viz čl. VII odst. 3 písm. e). Podle čl. VIII odst. 9 odpovídá za vedení účetnictví a sestavení účetní závěrky výbor SVJ (písm. c). Že předkládá účetní závěrku k projednání a schválení, je uvedeno v písm. e). Stanovy podle vzoru 322/2000 Sb., stejné povinnosti v čl. III a IV.

Zákon schvalování nevyžaduje 2 Vložil Anonymous N. Klainová, 27. Březen 2008 – 19:47 Institut schvalování účetních závěrek byl zaveden právě proto, že s majetkem určité skupiny lidí (akcionářů, společníků, družstevníků, ale i členů SVJ) hospodaří cizí osoby. Tím, že účetní závěrku schválí, potvrzují, že souhlasí se způsobem, kterým cizí osoby nakládají s jejich majetkem.
Až do schválení účetní závěrky je za hospodaření s majetkem členů SVJ odpovědný výbor. Účetní závěrka předkládaná ke schválení musí být podepsaná statutárním orgánem viz § 18 ZoÚ.
Členové výboru podepisují účetní závěrku i v případě, že ji zpracovává externí účetní firma. Ta nenese za správnost účetnictví žádnou odpovědnost (viz § 5 ZoÚ). Maximálně si můžete dát do smlouvy s ní, že bude hradit případné sankce z porušení právních předpisů. Je tedy v zájmu výboru nechat si účetní závěrku schválit shromážděním.
Jakmile je účetní závěrka schválena členy SVJ, jsou už za vykazované údaje (včetně všech dluhů SVJ) odpovědni všichni členové SVJ – ne pouze ti, kteří zvedli ruku. Proto se členům SVJ vyplatí být u schvalování účetní závěrky a být hodně zvědaví na to, co vlastně schvalují.

Odpovědnost výboru 6 Vložil Pavel, 9. Březen 2009 – 12:40 Účetní závěrka je definována v § 18/1 zákona č. 563/1991 Sb. Skládá se z a)rozvahy – např. kolik je peněz v bance, v pokladně, kolik je pohledávek, závazků, jaké jsou úvěry atd. b)výkazu zisku a ztráty – např. kolik se utratilo na opravy c)přílohy – podrobněji vysvětluje údaje uvedené v a) i b).

Účetní závěrka 2 Vložil N. Klainová (bez ověření), 1. Duben 2009 – 18:57 Chcete-li vidět, jak vypadají dvě hlavní části účetní závěrky, tj. rozvaha a výkaz zisku a ztráty, které jsou sestaveny v souladu s vyhláškou č. 504/2002 Sb. (za což ručím), stáhněte si zdarma prográmek Klaiex (formulář tu někde najdete) a prohlédněte si jednotlivé položky.
Takových „jako“ závěrek jsem pár viděla. Proto jsem napsala na ?//www.klaiex­.webnode.cz (Základy účetnictví pro laiky).
Zůstatky finančních prostředků a záloh se většinou nerovnají. Dokonce se mohou velmi výrazně lišit. Předpokládám normální účtování s použitím účtů nákladů a výnosů. Příklad: Dodavatel vyfakturuje opravu střechy, v účetnictví se náklad přeúčtuje vlastníkům jako čerpání záloh, ale na běžném účtu zůstává zatím faktura neuhrazena, protože např. neuplynula lhůta splatnosti.