Způsob rozúčtování nákladů na správu domu a pozemku

Zdravím, rád bych poprosil o Váš názor na související situaci a to na rozúčtování poplatků za odvoz odpadu na jednotlivé osoby ve společenství vlastníků.

V rámci společenství platíme zálohy na odvoz odpadu za každého kdo v bytovém domě bydlí, bez ohledu zda zde má nebo nemá trvalé bydliště. V bytě, který vlastním já, se mnou bydlí přítelkyně bez trvalého bydliště v tomto místě. Dle mého názoru nelze přítelkyni účtovat poplatky za odvoz odpadu s odkazem na §9a odst. 2 ZoVB, podle kterého může společenství rozhodovat o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky, nestanoví-li zvláštní právní předpis jinak. V tomto případě je zvláštním právním předpisem vyhláška města, která stanoví, že poplatníkem za odvoz odpadu je pouze osoba, která má v místě trvalé bydliště. Přítelkyně by tedy tento poplatek platit neměla ani takovou povinnost nelze stanovit rozhodnutím společenství.

Je tato úvaha správná?

Díky za Váš názor.

Tomas

Ano, uvažujete správně. V tomto případě službu vůbec neposkytuje SVJ, nemá tedy oprávnění o ní rozhodovat.

Poplatníky jsou osoby trvale hlášené v obci. SVJ je pouze plátcem těchto poplatků (odvádí obci celkovou částku za poplatníky s trvalým bydlištěm v domě).

SVJ není oprávněno svévolně měnit obcí stanovenou výši poplatku na jednotlivé osoby, ani vymáhat platbu od osoby, kterou obec neoznačila za poplatníka.

lake

Dobrý den,

mohl byste mi, prosím, vysvětlit důvod proč ve Vaší odpovědi uvádíte, že poplatníky jsou osoby trvale přihlášené v obci, když v § 17a zákona č. 185/2001 Sb., o odpadech a o změně některých dalších zákonů, v platném znění je v odst. 2 uvedeno: „Poplatníkem je každá fyzická osoba, při jejíž činnosti vzniká komunální odpad. Plátcem poplatku je vlastník nemovitosti, kde vzniká komunální odpad. Jde-li o budovu, ve které vzniklo společenství vlastníků jednotek podle zvláštního zákona, je plátcem toto společenství. Plátce poplatek rozúčtuje na jednotlivé poplatníky.“

Předem děkuji za objasnění. EF

Důvod proč to uvádím ve své odpovědi je ten, že v obci tazatele pana TomasZ je tomu právě tak a ne jinak. Co jste se dočetla v § 17a zákona č. 185/2001 Sb. je pro situaci pana TomasZ bezvýznamné.

lake

_{Prosím uvádějte do předmět upříspěvku něco, co dává smysl.}

Lake, proč správa domu by nemohla být služba? Uvedu příklad. SVJ má uzavřeno smlouvu s magistrátem (případně firmou pracující pro magistrát) na odvoz odpadu. SVJ potom rozúčtovává tutu službu vlastínkům podle počtu lidí v jednotce nikoli podle spoluvstníckého podílu, což je logické a spravedlivé.

Jaký je rozdíl, zdá SVJ má smlouvu na odvoz odpadu nebo na správu domu, kdy např. vypracování účetnictví nezáleží na velikosti jednotek a tudíž by náklady všech jednotek by měly být stejné.

Děkuji, Vivek

Váš příspěvek:„Vložil Vivek (bez ověření), 21. Březen 2012 – 0:32“

Rozdíl „služby“-„správa“ lze dovodit z odlišnosti rozdílu „služby“-„nájemné“

Dům může existovat bez „služeb“, „správa“ je dána ze zákona (byť by byla nulová).

V Praze, dne 20.3.2012

ZoVB

Dobrý den,

můžete prosím blíže popsat, proč je z Vašeho pohledu nutná dohoda všech vlastníků v bodě 1? Ve stanovách našeho SVJ například máme:

Článek VII Shromáždění (15) Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o

1. způsobu rozúčtování nákladů spojených se správou domu a pozemku, rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky

Z tohoto titulu byla také na posledním shromáždění schválena jednotná výše poplatků na správu domu pro všechny byt. jednotky hlasováním 97,46% zúčastněných.

Je to snad špatně?

rst

§15 odst. 1 ZoVB. Stanovy nemůžou být v rozporu se zákonem.

Alespoň podle následujícího textu mi bohužel Vaše tvrzení nepřipadá až tak jednoznačné. Čím se má tedy člověk řídit, když dle ústavního soudu je změna způsobu rozúčtování na základě 3/4 většiny vlastníků přítomných na shromáždění v pořádku?

NS: Ke změně způsobu rozúčtování nákladů odchylně od zákona stačí souhlas 3/4 většiny vlastníků

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 3.2.2011, sp. zn. 22 Cdo 3651/2009

Změna části stanov, upravující způsob rozúčtování nákladů spojených s provozem a údržbou společných částí domu, společenstvím vlastníků jednotek odchylně od způsobu stanoveného ve smyslu § 15 odst. 1 ZoVB (poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů), a to na základě usnesení usnášeníschopného shromáždění vlastníků jednotek přijatého ve smyslu § 11 odst. 4 ZoVB více než tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů, je souladná se zákonem.

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a soudců JUDr. Františka Baláka a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., ve věci žalobců: a) J. R. , zastoupené JUDr. Milanem Strnadem, advokátem se sídlem v Praze Malá Štěpánská 3, a b) J. V. , zastoupeného JUDr. Evou Hlaváčkovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Malá Štěpánská 3, proti žalovanému Společenství vlastníků domů Kotorská 1569–71 , se sídlem v Praze 4, Nusle, Kotorská 1570, IČ: 264 71 477 , zastoupenému JUDr. Miroslavem Černým, advokátem se sídlem v Praze 2, Balbínova 3/224, o určení změny části stanov, vedené u Městského soudu v Praze pod sp. zn. 71 Cm 158/2007, o dovolání žalovaného proti usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 22. dubna 2009, č. j. 14 Cmo 239/2008–120, takto:

Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 22. dubna 2009, č. j. 14 Cmo 239/2008–120, se v napadené měnící části výroku I. v rozsahu týkajícím se změny stanov společenství vlastníků jednotek ohledně spotřeby elektrické energie v režii domu (osvětlení), spotřeby elektrické energie na provoz výtahu a úklidu společných prostor a dále ve výroku II. o nákladech řízení ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.

Z odůvodnění:

Městský soud v Praze (dále jen „soud prvního stupně“) usnesením ze dne 4. února 2008, č. j. 71 Cm 158/2007–99, zamítl žalobu na vydání usnesení, jímž by určil, že rozhodnutí Společenství vlastníků domů Kotorská 1569 – 71, Praha 4 – Nusle ze dne 14. 12. 2007, kterým se změnil a doplnil zakladatelský dokument Společenství vlastníků jednotek obsažený ve stanovách schválených v úplném znění dne 3. ledna 2001, se mění způsobem dále specifikovaným ve výroku I. rozsudku a výrokem II. rozhodl o náhradě nákladů řízení.

Vzal za prokázáno, že shromáždění vlastníků jednotek žalovaného konané dne 14. prosince 2006 schválilo 88,63 % hlasů přítomných vlastníků bytových jednotek (proti bylo 6,7 % a hlasování se zdrželo 4,61 % hlasů) nové stanovy shromáždění obsahující mimo jiné změnu části dosavadních stanov společenství týkající se způsobu úhrady nákladů spojených se správou domu a pozemku – úhrady za služby, příspěvku do fondu oprav, údržby a příspěvku na zajištění správy společných částí domu tak, že úhrada těchto nákladů [konkrétně spotřeba elektrické energie v režii domu (osvětlení), spotřeba elektrické energie na provoz výtahu, odvoz směsného odpadu a úklid společných prostor domu] bude probíhat nikoliv podle poměru velikostí podlahových ploch vlastněných bytových jednotek, nýbrž paušální částkou za každou bytovou jednotku bez ohledu na její velikost. Jelikož žalobci, kteří byli při shromáždění přítomni, s uvedeným rozhodnutím nesouhlasí, navrhli jeho změnu soudem. Ačkoliv na straně navrhovatelů soud prvního stupně dovodil aktivní legitimaci k podání žaloby ve smyslu § 11 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb., neboť se jedná o důležitou záležitost, a zjistil, že žaloba byla podána ve smyslu uvedeného ustanovení včas, napadené znění stanov neshledal v rozporu se zákonem, ani se stanovami odpůrce, jakož i s objektivními podmínkami společenství nebo soužitím ve společenství. Pokud jde o rozúčtování nákladů na spotřebu elektrické energie v režii domu (osvětlení, provoz výtahu), odvoz směsného odpadu a úklid společných prostor na bytovou jednotku, dospěl k závěru, že nejde o nespravedlivý způsob rozúčtování, neboť nelze paušálně říci, že vlastníci větších bytů mají vyšší spotřebu energie v režii domu, což lze vztáhnout i na další položky, na něž se rozúčtování vztahuje. Jde o náklady sloužící všem členům společenství v potřebném rozsahu bez ohledu na velikost spoluvlastnického podílu na nebytových částech domu.

Vrchní soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) usnesením ze dne 22. dubna 2009, č. j. 14 Cmo 239/2008–120, k odvolání žalobců usnesení soudu prvního stupně změnil tak, že „rozhodnutí Společenství vlastníků domů Kotorská 1569 – 71, Praha 4 – Nusle ze dne 14. prosince 2006, kterým se změnil a doplnil zakladatelský dokument Společenství vlastníků jednotek obsažených ve stanovách schválených v úplném znění dne 3. ledna 2001, se mění takto: v čl. XIII odstavec 2 písm. b) stanov se vypouští text „vyjma způsobu rozúčtování úhrady za služby a příspěvku do fondu oprav, údržby a příspěvku na zajištění správy společných částí domu takto: spotřeba elektrické energie v režii domu (osvětlení), spotřeba elektrické energie na provoz výtahu, odvoz směsného odpadu a úklid společných prostor domu budou předepisovány na byt jako jednotku bez ohledu na velikost jednotky“; ve zbývající části výrok I. usnesení soudu prvního stupně k částečnému zpětvzetí žalobního návrhu, učiněnému v rámci odvolání, zrušil a řízení zastavil a rozhodl o náhradě nákladů před soudy obou stupňů.

Odvolací soud vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, při posouzení části žaloby, která zůstala zpětvzetím žaloby nedotčena, však dospěl k odlišnému právnímu závěru. Konstatoval, že v § 13 a § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „ZVB“) je zakotven princip, že vlastník jednotek se podílí na správě domu a je povinen přispívat na správu domu a pozemku podle velikosti spoluvlastnického podílu, určeného podle § 8 odst. 2 ZVB, přičemž tento princip může být prolomen toliko dohodou. Jelikož dohoda vyžaduje souhlasný projev vůle vlastníků všech bytových jednotek a v daném případě byl zákonem stanovený způsob rozúčtování nákladů upravený ve stanovách změněn rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek přijatým 88,63 % přítomných hlasů, které je třeba považovat toliko za výraz většinové vůle vlastníků jednotek, za situace, kdy uzavření dohody nebylo tvrzeno ani prokázáno, je třeba napadenou změnu stanov považovat za rozpornou s § 15 odst. 1 ZVB. Ve vztahu k příspěvku za odvoz odpadů odvolací soud dále podotkl, že změna stanov v této části pominula obecně závaznou vyhlášku hlavního města Prahy č. 25/2001 o místním poplatku za odpad, podle níž je poplatníkem poplatku každá fyzická osoba s trvalým pobytem na území města a společenství vlastníků jen odvádí sdruženou platbu jako společný správce. Z uvedeného důvodu proto shledal odvolací soud návrh žalobců, aby soud rozhodl ve smyslu § 11 odst. 3 ZVB o záležitosti, v níž byli přehlasováni, za důvodný a napadený rozsudek soudu prvního stupně shora uvedeným způsobem změnil.

Usnesení odvolacího soudu napadlo žalované společenství vlastníků v části, v níž byl rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé změněn, dovoláním, jehož přípustnost spatřuje v § 237 odst. 1 písm.

1. o. s. ř. a podává je z důvodu podle § 241a odst. 2 písm. a) a b) o.

s. ř. Projevilo nesouhlas s názorem odvolacího soudu, že vlastník jednotky se podílí na správě domu a je povinen přispívat na správu domu a pozemku podle velikosti svého spoluvlastnického podílu a že tento princip může být prolomen jedině dohodou všech vlastníků jednotek. Podle názoru žalované je shromáždění vlastníků oprávněno rozhodovat o způsobu rozúčtování tam, kde tento způsob není upraven zvláštním právním předpisem (tj. v daném případě ohledně nákladů týkajících se úklidu společných prostor, spotřeby elektřiny na provoz výtahu, osvětlení společných prostor, nákladů na údržbu a opravy společné televizní a rozhlasové antény a na kontrolu a čištění komínů) ve smyslu § 11 odst. 4 ZBV tříčtvrtinovou většinou přítomných. Při počtu 100 členů společenství, kdy není v silách výboru mít dobrý přehled o pohybu lidí v jednotlivých bytech, považuje dovolatel zvolený způsob rozúčtování nákladů na každý byt bez ohledu na velikost bytu a počet osob v bytě bydlících za nejspravedlivější kritérium. Žalované společenství proto navrhlo zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.

Žalobce J. V. ve vyjádření označil dovolání za nedůvodné a ztotožnil se s právním závěrem odvolacího soudu, že princip podílení se vlastníka jednotky na správě domu a na povinnosti přispívat a podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu lze prolomit pouze dohodou, nikoliv hlasováním. Navrhl, aby bylo dovolání zamítnuto.

J. R. se k dovolání nevyjádřila.

Podle čl. II. – přechodná ustanovení, bodu 12 zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, účinného od 1. 7. 2009 (vyjma ustanovení čl. I bodů 69, 71 a 100, ustanovení čl. XIII a ustanovení čl. XVII bodu 1, která nabývají účinnosti 23. 1. 2009), dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení § 243c odst. 2 tím není dotčeno.

Dovolací soud proto při projednání dovolání postupoval podle občanského soudního řádu ve znění účinném do novely provedené zákonem č. 7/2009 Sb.

Dovolací soud po zjištění, že dovolání bylo podáno oprávněnou osobou včas a že je přípustné, přezkoumal usnesení odvolacího soudu v napadené části podle § 242 odst. 1 a 3 občanského soudního řádu (dále „o. s. ř“) v rozsahu uplatněných dovolacích důvodů a námitek a dospěl k závěru, že dovolání je důvodné.

Podle § 11 odst. 4 zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „ZoVB“), k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9 odst. 2 je zapotřební tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.

Podle § 15 odst. 1 ZoVB jsou vlastníci jednotek povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).

Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu, od níž se dovolací nehodlá odchýlit ani v souzené věci, je za „dohodu“ předpokládanou § 15 odst. 1 ZoVB třeba považovat i usnesení shromáždění společenství vlastníků, přijaté na základě zákonem upraveného a řádně použitého mechanismu hlasování (k hlasu vlastníka jednotky viz zejména § 11 odst. 3 citovaného zákona). Jiný (zvlášť vyjádřený) projev shody vůle vlastníků jednotek není při spoluvlastnickém vztahu nezbytný. Tomuto výkladu odpovídá i závěr Ústavního soudu České republiky (srovnej jeho nález ze dne 8. března 2005, sp. zn. I. ÚS 646/04, uveřejněný ve Sbírce nálezů a usnesení Ústavního soudu, C. H. Beck, svazek 36, pod pořadovým č. 49), podle něhož je hlasování vlastníků jednotek podle § 11 odst. 3 ZVB projevem vzájemného vztahu mezi spoluvlastníky. Dohodou vlastníků jednotek o jiném rozsahu podílu na správě domu, než odpovídá jejich spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, tak může být též usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek, bylo-li přijato postupem odpovídajícím zákonné úpravě přijetí takového rozhodnutí (k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 20. března 2007, sp. zn. 28 Cdo 1253/2006, uveřejněný v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck, pod pořadovým č. C 5090). Proti uvedenému rozsudku byla podána ústavní stížnost, kterou Ústavní soud odmítl usnesením ze dne 27. září 2007, sp. zn. II. ÚS 1501/07 (uveřejněným na internetových stránkách Ústavního soudu České republiky – http://nalus.usoud.cz ) pro zjevnou neopodstatněnost, když se výslovně ztotožnil s právními závěry vyslovenými v uvedeném rozhodnutí, k nimž se následně dovolací soud přihlásil např. v usnesení ze dne 25. listopadu 2010, sp. zn. 22 Cdo 796/2009, uveřejněném na internetových stránkách Nejvyššího soudu České republiky – www.nsoud.cz . Ve světle shora uvedených závěrů je tedy třeba v daném případě považovat přijetí změny části stanov, upravující způsob rozúčtování nákladů spojených s provozem a údržbou společných částí domu, společenstvím vlastníků jednotek odchylně od způsobu stanoveného ve smyslu § 15 odst. 1 ZVB (poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů), a to na základě usnesení usnášeníschopného shromáždění vlastníků jednotek přijatého ve smyslu § 11 odst. 4 ZVB více než tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů, za souladné se zákonem.

Vychází-li tedy odvolací soud ve svém rozhodnutí ze závěru, že ke změně příslušného ustanovení bylo ve smyslu § 15 odst. 1 ZVB zapotřebí uzavření samostatné dohody, s níž by projevili souhlas všichni vlastníci jednotek, nelze takové posouzení věci považovat za správné.

Dovolací soud pro úplnost dodává, že rozsudek odvolacího soudu nepodrobil dovolacímu přezkumu v části výroku týkající se odvozu směsného odpadu, když tato jeho část nebyla podle obsahu dovolání žalovaným napadena (srov. § 242 odst. 1 o. s. ř.).

Dovolací soud proto z uvedených důvodů usnesení odvolacího soudu v jeho měnící části v rozsahu vymezeném dovoláním, tj. vyjma části týkající se odvozu směsného odpadu, a ve výroku o náhradě nákladů řízení, podle § 243b odst. 2 a 3 o. s. ř. zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.

Villy,
opisovat desítky stránek umí každý. Porozumět jim je ale těžší. Tu právní žumpu, kterou zde rozsáhle citujete, označil Ústavní soud za projev libovůle soudu a konstatoval, že nemá oporu v zákoně. Viz usnesení IV.ÚS 673/09, ze dne 27.04.2009.

O věci se už zde diskutovalo, přečtěte si http://www.portalsvj.cz/…pojmu-dohoda
---------------------------------------------------------------------
Citujete protiústavní nesmysly o tom, že na údržbu a opravy domu mají přispívat všichni paušální částkou, přestože jejich podíl na společných částech domu je různý. Cožpak Vám připadá mravné, aby vlastník garsoniery měl proti své vůli přispívat stejnou částkou jako vlastník čtyřpokojového bytu? Ono to je nejen protizákonné ve smyslu jednoduchého práva (§ 13 odst. 1 a § 15 odst. 1 ZoVB), nýbrž i protiústavní. K tomu cituji:
„Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých (…).“
(Listina základních práv a svobod, článek 11 odst. 3)

Bohužel v poslední době je několik soudců Nejvyššího soudu, kteří si nepřečetli zákon o vlastnictví bytů a nerozeznají dokonce ani rozdíl mezi náklady na služby a náklady na správu domu. Vámi uváděný citát z rozsudku Nejvyššího soudu 22 Cdo 3651/2009 (Mgr Králík) je toho důkazem:

„Změna části stanov, upravující způsob rozúčtování nákladů spojených s provozem a údržbou společných částí domu, společenstvím vlastníků jednotek odchylně od způsobu stanoveného ve smyslu § 15 odst. 1 ZoVB (poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů), a to na základě usnesení usnášeníschopného shromáždění vlastníků jednotek přijatého ve smyslu § 11 odst. 4 ZoVB více než tříčtvrtinovou většinou přítomných hlasů, je souladná se zákonem.“

Takže ten nešťastník se domnívá, že náklady na SPRÁVU je třeba řešit jako by šlo o náklady na SLUŽBY. Přitom zákon výslovně stanoví, že ke změně způsobu přispívání na správu domu je třeba dohody (všech) podle § 15 odst. 1 ZoVB. Naopak o rozúčtování nákladů na služby se rozhoduje většinově podle § 11 odst. 4 ZoVB. Tyto dvě věci snad ani naprostý amatér v oblasti práva nemůže plést dohromady.

Jde o dva konkrétní soudce Nejvyššího soudu; bohužel oba předsedají senátům, které řeší problematiku SVJ. Při takových „znalostech“ by tito dva pánové nemohli ani vykonávat funkci účetního či předsedy v malém SVJ. Byli by vyhozeni pro neschopnost rozeznat o jaké částky se jedná, jak se o nich účtuje, jak a kdo o nich rozhoduje a zda se přeplatky mají vracet či nikoliv.

lake

Cituji: „Cožpak Vám připadá mravné, aby vlastník garsoniery měl proti své vůli přispívat stejnou částkou jako vlastník čtyřpokojového by­tu?“

Ano. Vysvětlím proč vycházeje z čisté praxe, kterou žije každý vlastník bytu. Zabývat se hesly, zákony a pak je žít, to často vylézá nelogičností! Nemám právní vzdělání, logičnost je v tomto oboru zakázána. Výklad a držení se zákonů, které vymýšlí volená kopyta, to ani neumožňuje.

Pravidelné zálohy se platí na příspěvek na správu domu a pozemku k pokrytí budoucích záměrům, či vzniklých škod na domě a jeho společných částech. Stačí si uvědomit, co vše se z tohoto příspěvku hradí a je hned každému jasné, že nezáleží, kdo jak velký byt vlastní, ale že je tam shodná potřeba a rovný požitek na bytovou jednotku – vlastníka.

Příklady:

• Výměna stoupaček v domě – každému bytem prochází stejně dlouhé trubky a každý vodu potřebuje a chce. Říká výměra, že by vlastník menšího bytu měl menší potřebu či spotřebu vody? Ne.
• Výměna vodoměrů – každý má stejný počet a typ, cenu (mění-li se to hromadně). Proč by měl vlastník „čtyřjedničky“ platit vyšší zálohu a zároveň tak i dotovat vodoměr vlastníku garsoniery, který si svou výší záloh na celou částku za vodoměr tím pádem nenašetřil?
• Výměna el. rozvodů v domě v hliníku za nový materiál – každý vlastník má zájem na tom, aby měl bezpečné a kvalitní rozvody elektřiny do svého bytu a pak čerpá i stejné napětí ze sítě, ať jde o vlastníka garsoniery, nebo „čtyřjedničky“.
• Oprava střechy – i vlastníci bytů jedno jaké výměry by pocítili časem nefunkčnost střechy v dezolátním stavu → celý dům by byl neobyvatelný.
• Případná úhrada odměny za úklid společných prostor – všichni musí přispět stejně, neboť by se vlastníci v jiném případě střídali na úklidu stejných ploch a ne, že by si každý vlastník uklízel jen svůj podíl na společných prostorách, kdo by to vyměřoval a následně kontroloval?
• Nové zábradlí, malba na schodišti – každý chce mít pěkný vstup do bytu a nezáleží na tom, kolik m2 kdo vlastní z těchto prostor.
• Výměna oken v bytech vlastníků – nepatří k předmětu hrazení z příspěvku na správu domu a pozemku, jak se všude kolem v různých SVJ děje. Jsou ve vlastnictví vlastníků bytů a nejsou součástí společných prostor.

Vše, co se týká správy společných prostor je ku prospěchu a v zájmu všech vlastníků jednotek a nelze to počítat z nějakých metrů. Ty jsou dobré leda tak při koupi a prodeji bytu, případně pro výpočet daně z nemovitosti, při jejíž stanovování má vlastník garsoniery oproti „čtyřjedničkářovi“ výhodu.

Logickému a SPRAVEDLIVÉMU úsudku nazdar!

Milan

Vy jste exot, pane:

„nezáleží, kdo jak velký byt vlastní, ale že je tam shodná potřeba a rovný požitek na bytovou jednotku – vlastníka.“ Není.

„Říká výměra, že by vlastník menšího bytu měl menší potřebu či spotřebu vody?“ Ano.

„Výměna el. rozvodů v domě v hliníku za nový materiál – každý vlastník má zájem na tom, aby měl bezpečné a kvalitní rozvody elektřiny do svého bytu a pak čerpá i stejné napětí ze sítě, ať jde o vlastníka garsoniery, nebo „čtyřjedničky“.“ Máte pravdu. El. napětí odpovídá tlaku vody z minulého odstavce.

„Výměna oken v bytech vlastníků – nepatří k předmětu hrazení z příspěvku na správu domu a pozemku, jak se všude kolem v různých SVJ děje.“ Patří. „Jsou ve vlastnictví vlastníků bytů a nejsou součástí společných prostor.“ Nejsou a jsou.

Logickému a SPRAVEDLIVÉMU úsudku nazdar!

Nazdar!

Pane Milane,

jediné s čím lze souhlasit, je závěr Vašeho příspěvku, proto jsem ho dal do předmětu.

Ostatní Vaše věty jsou mimo realitu a právo.

Stačí si přečíst:

§ 139 ObčZ

§ 15/1 ZoVB

§ 1 180 NObčZ

Hezký den!

Pavel

lake,

správné mi to nepřipadá, ale v našem SVJ se chystáme využít od 2012 firmu na správu domu (dosud zatím vše dělal výbor) a jelikož správce domu nabídl paušální cenu za byt, objevila se v kolonce správa tato cena – pro všechny stejná. Ostatní náklady správy domu včetně tvorby rezerv, odměn výboru apod. jsou poměrově. Návrh nového předpisu plateb od 2012 byl odhlasován na shromáždění s odvoláním na stanovy (citace v jednom z předešlých příspěvků). Stanovy dával dohromady právník, který je členem výboru a pokud budu rozporovat způsob vyúčtování a rozhodnutí o něm, členové výboru se budou opírat o jeho stanovisko (a on jim pravděpodobně neřekne „promiňte já jsem vůl, takto to vážně udělat nemůžeme“ a spíše svůj názor podpoří rozhodnutím Nejvyššího soudu /a já souhlasím s Vaším hodnocením, ale pro ostatní členy výboru to bude dostatečně přesvědčivý argument, že vše je vlastně v pořádku – vždyť přeci Nejvyšší soud rozhodl jasně/). Pokud se tedy nedohodneme, mohl bych se zřejmě obrátit na soud jako přehlasovaný vlastník se šancí 50:50 (alespoň podle toho, co jsem dosud vyhledal), což není nijak povzbuzující vyhlídka. Pokud zvážím, že jde o újmu cca 36 Kč měsíčně pro nejmenší byty vůči obohacení cca 150 Kč měsíčně pro byty největší, nemám ambice řešit soudně. Každopádně díky za Vaše názory.

Pane villy,

zaměňujete způsob stanovení odměny správci s částkou, kterou mají platit vlastníci jednotek svému společenství. To jsou dvě rozdílné věci. Správce a SVJ -právnická osoba se při podpisu mandátní smlouvy dohodli o odměně, která je nějak vypočtena (počet bytů krát paušál). Celou částku hradí správci společenství, nikoliv jednotliví vlastníci jednotek. Jde tedy o náklad na správu domu, který je nutno rozpočítat podle § 15 odst. 1 ZoVB.

Kdyby šlo o službu, kterou správce poskytuje přímo vlastníkům jednotek a SVJ ji pouze přeúčtuje (jako je tomu u vody a tepla), pak by šlo o jiný případ: o rozúčtování služeb se rozhoduje buď podle celostátně platného předpisu, nebo podle § 11 odst. 4 ZoVB většinovým hlasováním.

O službu správce vlastníkům se zde nejedná – jde nepochybně o náklad správy domu a tu konsumuje SVJ – právnická osoba. Dojdete-li k dohodě o jiném způsobu přispívání, je vše v pořádku. Není-li dohoda, nelze vůči nesouhlasícím postupovat silou. Přehlasování je vyloučeno.

Ať si Váš právník přečte názor Ústavního soudu na věc.

Je mi známo, že návrh nového Občanského zákoníku od týmu prof. Eliáše počítá výslovně s tím, že správní náklady (a odměny statutárnímu orgánu SVJ) budou rozpočítány paušální částkou na jednotku. Ovšem nový ObčZ je teprve v prvním čtení, takže nepředbíhejme a dodržujme zákony …

lake

Poslední odstavec se ovšem týká pouze odstavce 2 §1171, a nikoliv odstavce 1.
To jenom, aby to některý nevystrašilo, že by platili i třeba na dlouhodobý zálohy stejně s násobně většími byty.