ZOK: Kdo bude rozhodovat o převodu bytů po 1.1.2014?
- Za účinnosti ObchZ patří do působnosti členské schůze rozhodovat o majetkových dispozicích s byty (§ 239/4/i ObchZ). Rozhodnutí může členská schůze přijmout jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva. To pokládám za rozumnou ochranu většiny.
- Kdo bude rozhodovat o převodu bytů z vlastnictví družstva po účinnosti ZOK jsem nenašel v NOZ (tam by to být ani nemělo) ani ve ST 990 (tam by to také být nemělo). Marně toto ustanovení hledám v ZOK, kde by být mělo.
- ZOK sice umožňuje obdobu § 239/4/i ObchZ zapracovat do stanov (§ 656/t ZOK) nebo aby si rozhodování o převodu bytů vyhradila do své působnosti členská schůze (§ 657 ZOK), ale pokud si členové družstva z neznalosti nezvolí jeden z těchto způsobů, tak se domnívám, že převod bytů z majetku družstva je plně v kompetenci představenstva/předsedy družstva, které tak může učinit i proti vůli většiny členů družstva.
- Doporučuji věnovat stanovám bytového družstva velkou pozornost. Stanovy musí být upraveny do 30.6.2014 (§ 777/2 ZOK), ale již od 1.1.2014 bude podle mého názoru plně v kompetenci představenstva/předsedy vyvést některé byty bez vědomí většiny členů mimo družstvo.
- ZOK sice vrchnostensky řeší, že bytové družstvo musí mít web, jak se bude BD jmenovat, kdo schvaluje DPP pro členy orgánů a jiné nepodstatné věci, ale kdo nakládá s majetkovou podstatou BD ponechává na členech BD, kteří většinou nejsou právně vzděláni a mohou být překvapeni postupem představenstva/předsedy, kteří mohou nedokonalost ZOK zneužít, ale v souladu s ZOK.
Hezký den!
Dobrý den,
měl bych pouze poznámku k bodu 4 v úvodním textu příspěvku. S ohledem na to, že více než třetina obchodních společností stále nezrevidovalo své společenské smlouvy, navrhuje Hospodářská komora prodloužit lhůtu pro zapracování změn až na 5 let, viz http://www.smartcompanies.cz/…h-smluv-612/. Předpokládám, že tato změna by se týkala i BD.
MN
Aktualita z 26. 6. 2014 – Tiskový odbor Ministerstva spravedlnosti ČR http://portal.justice.cz/…2/MS/ms.aspx?…
„Jednání vrcholných představitelů justice se dotklo rovněž činnosti rejstříkových soudů, do jejichž agendy budou spadat i případy právnických osob, které do konce června nestihnou přizpůsobit své zakladatelské dokumenty novému zákonu o obchodních korporacích. Podle předsedů soudů se nemusí zainteresované subjekty obávat, že by od začátku července soudy proti nim uplatňovaly nejpřísnější restrikci, nicméně je potřeba, aby společnosti respektovaly zákonná ustanovení a daly veškeré náležitosti po případné výzvě do pořádku.“
Pavel: A § 777 (4) se na na převody bytů do vlastnictví družstevníků nevztahuje?
Dobrý den, jako neprávník se pokouším dohledat a pochopit dopady nového OZ a ZOK, které se týkají převodu družstevních bytů do osobního vlastnictví. Ale popravdě si nejsem zcela jistý jestli jsem vše pochopil správně.
Prosím opravte mě pokud se níže mýlím, pokud ne tak mi to prosím potvrďte.
Člen družstva které bylo založeno před rokem 1992, který nepodal ve lhůtě do roku 1995 žádost o převod bytu do OV, podá tuto žádost po 1.1.2014. Žije v domě, kde již některé byty byly převedeny podle „starého zákona“ ovšem je jich málo a nevzniklo SVJ. Družstvo nemá nijak ve stanovách upraveno, kdo rozhoduje o převodu bytů (zda shromáždění delegátů, členská schůze, představenstvo atd.) Z vaší diskuze jsem pochopil, že proto bude o žádosti rozhodovat představenstvo. Pokud jsem dále pochopil správně, tak je jen na libovůli představenstva jak rozhodne. Zákon to nijak neupravuje a jelikož to neupravují stanovy, tak je to jen na nich. Anebo snad představenstvo musí takový převod provést? Například pokud s ním vysloví souhlas všichni ostatní nájemníci v daném domu?
Pokud představenstvo rozhodne záporně, tak jediná možnost jak dosáhnout převodu je změna stanov ať už ve smyslu nějakých podmínek, za kterých se převod bytu musí uskutečnit anebo svěření práva rozhodovat o těchto převodech jinému orgánu. Může být tímto orgánem shromáždění delegátů anebo jím musí být členská schůze? Pokud představenstvo rozhodne kladně, tak se postupuje podle zák.311/2013 Sb.
Je možné provést změnu stanov družstva hlasováním na shromáždění delegátů anebo je nutné svolávat členskou schůzi?
Děkuji za věnovaný čas.
Není to přece o nic horší než současný právní stav. Viz případ družstva Kavčí skála v Říčanech, které bylo vedením družstva prakticky vytunelováno a hluboce zadluženo bez jakékoliv reakce a bez zájmu ze strany družstevníků. Zájem začali členové BD jevit teprve v okamžiku, kdy zjistili, že družstvo je v konkursu, byty jsou součástí konkursní podstaty a budou rozprodávány k částečné úhradě obrovských dluhů družstva.
Nebo si vezměme čerstvější případ: hospodaření družstva Mír v Teplicích. Viz http://zpravy.idnes.cz/…/domaci.aspx?…. Luxusní auta, drahé dovolené, rozhazování peněz pro okruh vyvolených představitelů vedení BD. Vše za tichého mlčení všech tisíců členů BD Mír v Teplicích.
Ani v nynějších SVJ nevidím, že by členové měli nějak nadprůměrně vyvinutý pud sebezáchovy a hlídali si hospodaření společenství.
- Dnes neexistuje zákonná odpovědnost za škodu způsobenou členy statutárního orgánu při výkonu funkce. Přesto téměř žádné SVJ netrvá na tom, aby kandidáti do výboru povinně podepsali smlouvu o odpovědnosti za způsobenou škodu jako podmínku pro zvolení.
- Přístup k bankovnímu účtu SVJ se často svěřuje jediné osobě, bez jakékoliv kontroly a opět bez smlouvy o hmotné odpovědnosti za svěřené prostředky.
- Miliony členů SVJ sypou své zálohy radostně do černé díry, i když jim nikdo neřekl jaký je konkrétní účel těchto plateb, nevědí zda jde o krátkodobé či dlouhodobé zálohy, dokonce ani netuší že tyto dva druhy záloh existují. Je jim jedno, že je povinností příjemce přijatou zálohu vyúčtovat alespoň jednou ročně.
Kdo se nestará o svá práva a své peníze – ten o ně přichází. To platilo, platí a bude platit vždy. Obávám se, že toto nelze vyřešit ještě podrobnějšími a ještě detailnějšími ustanoveními v celostátních právních předpisech.
lake
Neuvádějte případ, o kterém toho moc nevíte. Dluhy vznikly při budování nástaveb, a to trestnou činností předsedy, který neplatil faktury dodavatelům, ale své aktivity. Do konkurzní podstaty byly zařazeny byty v „základní“ budově až po převodech do osobního vlastnictví, a to až druhým správcem KP. Po mnoha letech u soudů, byly na základě nálezu ústavního soudu z konkurzní podstaty vyjmuty.
Převod bytů je přece upraven § 751 NOZ (omezení hospodaření BD), přičemž vlastnické právo k bytům nebo budovám je možné převést, pouze pokud s tím souhlasí všichni členové družstva, kteří mají nájemní smlouvu nebo právo na ni, a to písemně s úředně ověřeným podpisem. Takže nesouhlasím s tím, že si může o tomto představenstvo rozhodnout samo! navíc každé družstvo má momentálně své stanovy, kde majetkové dispozice upravuje a většinou s tím podle stanov musí souhlasit alespoň 2/3 všech členů družstva, což má přednost před zákonem o obchodních korporacích… stanovy se musejí dát do souladu do 2 let co se kogentních ustanovení týká.
Pavlo,
1)zkratkou NOZ asi myslíte ZOK
2)sice jste asi slyšela o § 751/1 a 2, ale ignorujete § 751/3. A o ten tu jde. Představenstvo si může samo bez vědomí většiny členů družstva převést byty do svého vlastnictví a to je zvrhlost.
3)stanovy se musí dát do souladu do 6 měsíců nikoliv do 2 let jak tvrdíte. Plete si § 777/2 a 777/5.
4)je úplně jedno s čím nesouhlasíte. Bytová družstva podléhají mj. ZOK a ne Vašim zmateným názorům
Pavel
Samozřejmě nemohu souhlasit s tvrzením, že vypuštění § 239/4/i ObchZ „Není to přece o nic horší než současný právní stav.“ Je to zásadně horší než současný právní stav. Od účinnosti ZOK si představenstvo BD může klidně vyvést byty mimo BD i když bude většina členů BD proti. Že by o této vadě ZOK věděla většina členů BD lze s úspěchem pochybovat. Žádná osvěta neexistuje. V současné době se ani najisto neví, zda paskvily NOZ a ZOK budou účinné od 1.1.2014.
Pokud by pachatelé ZOK ponechali ekvivalent § 239/4/i v ZOK jistě by to neznamenalo „podrobnější a ještě detailnější ustanovení v celostátních právních předpisech“. Znamenalo by to pouze zachování stávajícího právního stavu, který byl do ObchZ vtělen na základě praxe někdy v roce 2000.
Místo toho se nesmyslně podrobně upravuje např. povinnost webu, povinnost názvu, povinnost vracení vkladu etc.
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle,
přece jenom se domnívám, že právní stav od 1. ledna 2014 nebude o nic
horší než současný. Cituji ze zákona č. 90/2012 Sb. o obchodních
korporacích:
| § 751 odst. 1 Bytové družstvo nesmí převést vlastnické právo k družstevním bytům nebo budovám s družstevními byty nebo pozemkům jimi zastavěným a s nimi věcně souvisejícím, ledaže s podmínkami převodu předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů, a všichni členové družstva, kteří mají podle platného znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. |
Z toho mi plyne, že ZOK jednoznačně zpřísňuje způsob nakládání s byty ve srovnání s § 239 Obchodního zákoníku. Současné znění ObchZ stanoví jako podmínky souhlas členské schůze (tedy prosté většiny) a písemný souhlas většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v dané nemovitosti. Naproti tomu ZOK vyžaduje souhlas VŠECH nájemců dané nemovitosti a navíc i souhlas VŠECH členů družstva, kteří dosud nemají od družstva přidělen žádný byt.
lake
Pane lake,
§ 751 má i odstavec 3 podle kterého se odstavce 1 a 2 nepoužijí, jestliže se jedná o převody družstevních bytů do vlastnictví členů bytového družstva, kteří jsou jejich nájemci. A tento případ jsem měl na mysli.
Pokud bude existovat BD, kde např. již byl pokus menšiny začít postupovat podle § 239/4/i ObchZ, který se nepovedl, tak po účinnosti ZOK stačí, když se představenstvo rozhodne, že si své byty vyvede mimo BD a nikoho se nemusí ptát.
Ze svého okolí znám případy, kdy se představenstvu nepodařilo přesvědčit většinu členů družstva a nyní mají podle ZOK cestu otevřenou bez ohledu na nějakou většinu členů BD.
Z toho mi plyne, že ZOK jednoznačně uvolňuje způsob nakládání s byty ve srovnání s § 239 Obchodního zákoníku.
Bohužel NOZ i ZOK je koncipován ve „vrstvách“ a tak k jednomu problému se musí dát dohromady ustanovení z jednotlivých hlav, dílů a oddílů. Teoreticky možná správné, pro praxi neprávníků obtížné.
Hezký den!
Pavel
Co se odstavce 3 týká, tak jestli-že nejde o případ podle odst. 1 a odst. 2, tj. jsou-li převáděny byty pouze do vlastnictví členů družstva, tak pak se použije rozhodování členskou schůzí (není řečeno, že o tom rozhoduje představenstvo), je-li to ve stanovách a určitě každé družstvo toto ve stanovách má, že s majetkovými dispozicemi rozhoduje členská schůze a většinou opravdu 2/3 všech členů družstva…
Pavlo,
můžete uvést ustanovení ZOK, podle kterého musí o převodu bytů rozhodovat členská schůze?
Jsme v soukromém právu, pokud není v ZOK či stanovách řečeno, že o tom rozhoduje členské schůze, tak o tom rozhoduje představenstvo.
Hezký den!
Pavel
teda z důvodu ZOK :-) teď dávám do souladu stanovy SVJ, takže mi pořád vyskakuje NOZ místo ZOK! Jinak ještě doplňuji, že převodem bytů do OS se podstatně mění struktura závodu, protože družstvo se tak stává jedním z členů SVJ, pokud vznikne a byty se mění na jednotky.. dochází ke zdvojení orgánů a družstvo může časem přijít o rozhodovací pravomoci, pokud počet hlasů poklesne pod polovinu, takže podle mě je definice písmena m) splněna. Navíc žádný právník ani katastr Vám nepřijme prohlášení správce domu kdy dojde k rozparcelování budovy na jednotky bez souhlasu členské schůze.
Pane Pavle, písmeno m) říká, že členská chůze: „schvaluje převod nebo zastavení závodu nebo takové jeho části, která by znamenala podstatnou změnu dosavadní struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti družstva“… co se rozumí závodem sice zákon přesně nedefinuje, ale stačí si to vygooglovat a dočíst se např. zde: http://www.prkpartners.com/…hodni-zavod/
tj. převod bytu do OS je převod části závodu, tj. použije se pro rozhodování písmeno m)… pokud máte i přesto pochybnosti, je dobré přímo tento případ převodu do OS zavést do stanov a stanovit pravomoci rozhodování – tj. kdo a s kolika hlasy… jinak ty 2 roky ohledně dání stanov do souladu, to mi opravdu přeskočilo, správně do 30.6., nechápu jak se mi to tam dostalo, jsem správce BD a z důvodu NOZ jsem všem klientům měnila stanovy do 31.12.2013, abych se vyhnula 100 % souhlasu se změnou práv a povinností, týkajících se nájmu bytu, o čemž je 70 % všech stanov.
Už rozumím: Váš úhel pohledu je jiný nežli můj. Vy posuzujete převod bytu současnému nájemci-družstevníkovi jako něco nežádoucího, čemu je třeba zabránit. Já vidím převod majetku současnému nájemci-družstevníkovi jako zcela legitimní způsob zcizení majetku družstva.
Ustanovení § 751 zajišťuje členu družstva zvýšenou ochranu: byt, ke kterému má nájemní právo, může být převeden pouze jemu; jiné osobě nikoliv. Více jej nemusí zajímat a také většinou nezajímá.
Vezměme typický stav dnes: Jestliže v bývalém družstevním domě došlo nebo dojde k převodu některých bytů na základě výzvy, podané do 30. června 1995, pak dům je již nenávratně rozbit na jednotky: Družstvo již ztratilo vlastnictví budovy a je pouhým členem SVJ. Nevidím důvod, proč by družstvo mělo držet ve vlastnictví jednotlivé byty bez možnosti rozhodovat o hospodaření s celým domem. V tom přece nespočívá smysl družstevního vlastnictví.
Logické je, aby družstvo zpeněžilo majetek, se kterým již nemůže plně disponovat. Sám tvrdíváte, že SVJ je (z mnoha důvodů) horší způsob úpravy vlastnictví než družstevní forma. Nevidím žádný důvod pro omezující legislativní zásah státu do vnitřního rozhodování o hospodaření družstev. Velký Bratr by měl strkat nos do soukromých záležitostí co nejméně.
Nevidím ani nic špatného na tom, že je ponecháno pouze na vůli členů družstva, zda si upraví stanovy způsobem, který by odňal představenstvu právo rozhodovat o zcizení bytů. Pokud družstevníci stanovy nezmění, je to prostě projev jejich vůle – nebo jejich lhostejnosti.
lake
Pane lake,
každý mluvíme o něčem jiném.
lake: Už rozumím: Váš úhel pohledu je jiný nežli můj. Vy posuzujete převodu bytu současnému nájemci-družstevníkovi jako něco nežádoucího,čemu je třeba bránit. Já vidím převod majetku současnému nájemci-družstevníkovi jako zcela legitimní způsob zcizení majetku družstva.
Pavel: to jsem nikdy nenapsal. Pouze tvrdím, že o převádění bytů mimo BD má rozhodnout většina členů BD, jako dosud, nikoliv pouhé představenstvo, jak stanoví ZOK.
lake: Vezměme typický stav dnes: Jestliže v bývalém družstevním domědošlo nebo dojde k převodu některých bytů na základě výzvy, podané do 30. června 1995, pak dům je nenávratně rozdělen na jednotky, družstvo již ztratilo vlastnictví této budovy a je (nebo bude) pouhým členem SVJ. Nevidím důvod, proč by družstvo mělo držet ve vlastnictví jednotlivé byty bez možnosti rozhodovat o hospodaření s celým domem. V tom přece není smysl družstevního vlastnictví.
Pavel: to je mimo rámec tohoto vlákna. Převody u starých BD budou probíhat po účinnosti ZOK podle ST 990 , nikoliv podle ZOK.
lake: Logické je, aby družstvo zpeněžilo majetek, se kterým již nemůže plně disponovat. Sám tvrdíváte, že SVJ je (z mnoha důvodů) horší způsob úpravy vlastnictví než družstevní forma. Nevidím důvod pro omezující legislativní zásah státu do hospodaření družstev.
Pavel: to je mimo rámec tohoto vlákna. Nelíbí se mi, že pouhé představenstvo může rozhodnout o vyvedení bytu mimo BD na rozdíl od dnešního právního stavu, kdy o tom musí rozhodnout většina členů BD. Navíc u převodu bytu do vlastnictví družstevníka-nájemce k žádnému „zpeněžení“ nedochází, dnes ani v budoucnu. Pouze se sníží aktiva i pasiva u BD.
lake: Nevidím ani nic špatného na tom, že je ponecháno pouze na vůli členůdružstva, zda si upraví stanovy způsobem, který by odňal představenstvu právo rozhodovat o zcizení bytů. Pokud družstevníci stanovy nezmění, je to prostě projev jejich vůle – nebo jejich lhostejnosti.
Pavel: Nedomnívám se, že by to byl pouze projev jejich vůle nebo jejich lhostejnosti. V drtivé většině je to projev jejich neznalosti. Nebo spíše důsledek toho, že teoretici v Plzni vymysleli zákon, který mnohem hůře chrání většinu členů BD proti zájmům představenstva.
Závěr: protože se diskuze dostává úplně někam jinam než je úvodní příspěvek, dovolím si zopakovat, o co v úvodním příspěvku šlo. ZOK odnímá pravomoc členské schůzi, aby rozhodovala o vyvedení bytu mimo BD. Sice je možné, aby členové BD tuto pravomoc členské schůzi navrátili, ale to by museli o tomto problému vědět. Příspěvek jsem napsal proto, aby o tomto problému věděli, neboť destabilizovaná státní správa rezignovala na vysvětlování co vlastně NOZ a ZOK přináší za novinky. Mimo slaboduchých brožur jsem nezaregistroval žádnou snahu něco vysvětlovat, i když to bylo mnohokrát slibováno již za ministra Pospíšila. O tomto problému jsem neslyšel ani na přednáškách k ZOK.
Hezký den!
Pavel
Pavle, rozumím Vašim obavám, ale mám trochu jiný názor: byty ve vlastnictví bytového družstva jsou podle mého názoru (nejsem ale právník!)„obchodním závodem“ dle §502 NOZ. Pokud se v tomto úsudku nemýlím, pak je nutno na schválení převodu družstevních bytů do vlastnictví členů pohlížet z hlediska §656 písm.m) ZOK v návaznosti na §659 odst.2 písm.d) ZOK (schválení převodu nebo zastavení závodu). Není to žádná sláva, stále je to podstatné oslabení vůle většiny oproti starému OZ, ale není to nekontrolované rozhodování představenstva. Mám pravdu nebo se mýlím? Pavel1
Byt není obchodním závodem. Byt/jednotka je nemovitost, obchodní závod je věc hromadná.
Na webu je řada pojednání o obchodním závodu, např.
http://www.epravo.cz/…u-93248.html
Předchůdcem obchodního závodu do 31.12.2013 byl podnik, který byl v § 5 ObchZ definován jako soubor hmotných jakož i osobních a nehmotných složek podnikání. U bytu/jednotky zcela chybí osobní i nehmotná složka podnikání.
Potom je zcela mimo spekulovat o kompetenci, kdo smí nakládat s obchodním závodem.
Hezký den!
Pavel
Souhlasím. Jednotlivý byt jistě není závodem bytového družstva, ale stále si myslím, že je jeho součástí! Zmíněná ustanovení §656 a §659 ZOK pak také výslovně hovoří o „části závodu“. Opakuji: nejsem právník, tedy tento výklad je pouze „intuitivní interpretací zdravého rozumu“. Nechce se mi totiž připustit, že v ZOK je taková „díra“, která umožní, že rozhodovat o tak zásadních věcech, jako je převod bytů do vlastnictví, bude představenstvo nebo v případě malých družstev dokonce pouze jeden člověk (předseda)! Hezký den, Pavel1
Pane Pavle, prosím o názor k tomuto případu. SVJ vzniklo dle ZoVB. Všechny B.J. jsou převedeny. V majetku družstva zbyla pouze jedna jednotka-garaz. Kdo rozhodne o převodu této jednotky? Chceme totiž družstvo dát do likvidace. Který zákon je pro nás závazný? Nezlobte se, ztracim přehled v tomto vlákně. Děkuji. A též hezký den.
Dobrý den, ZOK stanovuje, že družstvo musí mít minimálně 3 členy, tj. otázka, zda ti členové, kteří mají převedeny byty do OS jsou stále ještě členy družstva, pokud ne, pak byste měli likvidaci provést bez odkladu, neboť nesplňujete požadavky ZOK být družstvem. Garáž by měla být v rámci likvidace prodána, tj. zpeněžena a likvidační zůstatek rozdělen mezi zbývající členy družstva… případně ještě převést do OS nájemci… tj. otázka je, kdo je momentálně členem družstva a kdo rozhoduje? všichni vystoupili z družstva? nebo bylo členství ukončeno dohodou? Pokud byste potřebovali provést likvidaci, můžete se na mě obrátit. Jsem oprávněna provést likvidaci BD v souvislosti s převody bytů do OS. kontakty naleznete na netu.
Poslední komentáře