ZMĚNA VLASTNÍKA JEDNOTKY

Takto se vyjádřil autor (Česká spořitelna) ke změně vlastníka jednotky

Dotaz:

Dobrý den, proč v úvěrové smlouvě s SVJ sjednáváte VII. bod 2 smlouvy o úvěru – ZMĚNA VLASTNÍKA JEDNOTKY: V případě prodeje Jednotek se Klient zavazuje zajistit, aby kupní cena prodávané jednotky byla použita na splacení příslušné části úvěru odpovídající podílu této Jednotky na Úvěru nebo předložit bance po formální a obsahové stránce pro ni přijatelné písemné prohlášení nového vlastníka Jednotky obsahující závazek podílet se na splácení Úvěru a nadále strpět Zajištění připadající na prodávanou jednotku,je-li zřízeno. Předem děkuji za informaci.

Odpověď: Předem bych se ráda omluvila za prodlevu se svojí odpovědí, musela jsem o vyjádření požádat kolegy z kompetentního oddělení banky. Jejich odpověď na Váš dotaz je následující. Zatím stále platí, že SVJčku nedluží jednotka, ale fyzická osoba – vlastník jednotky. Se změnou vlastníka jednotky se její nabyvatel nestává „automaticky“ dlužníkem vůči SVJ. Uvedeným požadavkem banka vlastně chrání SVJ před potížemi, které by mohly vyplynout při nesplácení úvěru při výpadku úhrad od nabyvatelů jednotek. Věřím, že tato odpověď bude pro Vás dostačující.

Dotaz:

Dobrý den, nepřechází tato povinnost platit tento úvěr na základě § 13 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů?

Odpověď: Dobrý den, ustanovení § 13, odst.7 zákona o vlastnictví bytů pojednává o ručení (pro případ nesplácení); banka má však zájem na pravidelném a faktickém splácení úvěru.

Dotaz:

Dobrý den, takže jestli tomu dobře rozumím. Tak pokud současný vlastník prodá bytovou jednotu a nezajistí písemné převzetí závazku, tak má povinnost tento úvěr splácet i nadále i když není už vlastníkem a v případě, že tak nečiní, má povinnost to splácet současný (nový) vlastnik?

Odpověď Dobrý den, přeposílám opět vyjádření z pověřeného oddělení. Banka poskytla úvěr SVJčku a to je povinno úvěr bance splácet. Prostředky na splácení úvěru získává (vybírá) SVJ od vlastníků jednotek v budově, kteří se tak „skládají“ na každou splátku úvěru . Vlastnictví jednotky je odlišné od dlužení. Zpočátku je sice vlastník jednotky také dlužníkem, pokud ale vlastník jednotku prodá, tak vlastnictví a dlužení se oddělí. Pokud nabyvatel jednotky nepřevezme dluh prodávajícího vůči SVJ, dluží SVJčku dále a stále původní vlastník jednotky (prodávající). Protože tento původní dlužník po prodeji jednotky již nemá motivaci tento svůj dluh vůči SVJ splácet a „díky tomu“ by SVJ mohlo mít problémy se splácením úvěru bance, požaduje banka aby buď nabyvatel jednotky dluh (podíl na splátkách) od prodávajícího převzal, nebo aby dluh, vztahující se k prodané jednotce, byl jednorázově uhrazen z kupní ceny jednotky. K „automatickému“ přechodu dluhu na nabyvatele jednotky tedy nepřechází.

• Citováno ze smlouvy: „V případě prodeje Jednotek se Klient zavazuje zajistit, aby kupní cena prodávané jednotky byla použita na splacení příslušné části úvěru odpovídající podílu této Jednotky na Úvěru …“

Nesmyslné ustanovení, které právníci České spořitelny opsali ze smlouvy o úvěru pro bytové družstvo. Týká se pouze jednotek, které vlastní osoba splácející úvěr. SVJ, které si vzalo úvěr, ovšem nevlastní v domě zpravidla žádnou jednotku. Také neexistuje žádný „podíl jednotek na úvěru“. Jednotka je věc. Věc nemůže vstupovat do právních vztahů a nemůže nabývat žádný „podíl“. Právníci České spořitelny to asi nevědí, nebo neumějí rozpoznat družstvo a SVJ.

• Citováno ze smlouvy: „… nebo předložit bance po formální a obsahové stránce pro ni přijatelné písemné prohlášení nového vlastníka Jednotky obsahující závazek podílet se na splácení Úvěru …“

Opět chyba ve smlouvě. Na toto nepřistupujte!!! Český právní řád nezná formulaci „podílet se na splácení úvěru“. To je naprostý nesmysl, neboť úvěr bude povinno splácet pouze SVJ – právnická osoba. Nový vlastník jednotky samozřejmě nemá povinnost se na tom nijak podílet. Mohlo by dojít jedině k přechodu (cesi) dluhu prodávajícího vůči SVJ na nabyvatele jednotky podle § 531 odst. 1 ObčZ, nebo k privativní intercesi podle § 531 odst. 2 ObčZ. K obojímu je nutná písemná smlouva.

Nejen že se to netýká vztahu mezi úvěrovým věřitelem a dlužníkem (bankou a SVJ), ale toto nemůže SVJ vůbec nijak ovlivnit. O změně vlastníka se společenství dozvídá zpravidla teprve dodatečně. SVJ by se nemělo ve smlouvě zavazovat za jinou osobu, jestliže nemá žádnou „páku“ jak nového vlastníka jednotky donutit jednat v souladu s onou podivnou smlouvou. SVJ nemůže garantovat, že někdy v budoucnu dosud neznámý nabyvatel jednotky bude ochoten podepsat nějaký podivný papír.

• Citováno ze smlouvy: „předložit bance (…) písemné prohlášení nového vlastníka Jednotky obsahující závazek (…) nadále strpět Zajištění připadající na prodávanou jednotku, je-li zřízeno.“

Opět by se mohlo týkat jedině jednotky, kterou prodává SVJ. Nabyvatel jednotky, který ji kupuje od jiné osoby, není povinen nic na žádost SVJ podepisovat. Navíc není zřejmé, k čemu by takový papír měl sloužit. Zajištění nemovitou věcí je zapsáno v katastru záznamem. Nabyvatel jednotky, která slouží k zajištění, si pořizuje nemovitost již zatíženou zástavním právem.

lake

Úvěrová smlouva patří do soukromého práva. Nemusí mít „oporu v zákoně“. Pouze nesmí být v rozporu se zákonem.

Kde vidíte rozpor se zákonem?

Proč takovou smlouvu chcete podepsat, když se Vám nelíbí?

Hezký den!

Pavel