Změna správce

Soňa Benešová napsala: „Současný výbor má pouze 2 lidi,takže výbor v podstatě zanikl.“

Vaše doměnka je nesprávná. Výbor nezanikl. Váš výbor nepochybně existuje a je usnášeníschopný. Jsou tedy nemístné úvahy zdejších Neználků o nahrazení výboru vlastníky jednotek, kteří byli členy SVJ v okamžiku jeho vzniku (§ 9 odst. 9 ZoVB). Toto náhradní řešení je vyloučeno, neboť k němu nejsou splněny zákonné podmínky: výbor byl zvolen, má členy a je usnášeníschopný.
Výbor je ovšem bez předsedy, tedy nefunkční (už jsem Vám to napsal). V současné době nikdo z členů výboru není oprávněn jednat za SVJ navenek, ani nelze činit písemné právní úkony.

Soňa Benešová napsala: „… za chaos v domě, i za to, že předseda výboru „nevydržel s nervama“ a složil funkci, může právě správce a jeho nečinnost“

Nelogické tvrzení. Je-li chaos v domě, může za to v první řadě neschopný výbor v čele s předsedou. Vymlouvat se na „nečinnost správce“ je alibismus: se správcem je jistě uzavřena mandátní smlouva, v níž jsou přesně stanoveny jeho povinnosti a odměna za činnost. Byl to váš předseda, kdo měl vyžadovat plnění povinností plynoucích z této smlouvy, nebo měl zařídit výměnu správce. Platíte snad správci dobrovolně za nečinnost?

Soňa Benešová napsala: „Uvažuji skutečně o sběru podpisů nadpoloviční většiny vlastníků pod výpověď mandátní smlouvy“

Takže Vy si nedáte pokoj s tímto nesmyslem. SVJ uzavřelo mandátní smlouvu o správě domu. Pouze SVJ tedy může tuto smlouvu vypovědět. Společenství jedná svým výborem; jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru (§ 9 odst. 13 ZoVB). Nahrazovat právní úkon SVJ (právnické osoby) podpisy jednotlivých vlastníků nelze. Váš pokus o „výpověď smlouvy“ by byl absolutně neplatný pro nedostatek oprávnění.
Napsal jsem Vám onehdy, že o změně správce lze uvažovat teprve až dáte do pořádku výbor a až budete mít jasno v tom, kdo převezme činnosti správy pro dům.

Rada jak postupovat dál:

• Výbor nechť se sejde na zasedání a zvolí ze svého středu předsedu. Nevadí, že výbor nemá plný počet členů: praxe i judikatura dává přednost řádně zvolenému výboru před jakýmkoliv náhradním řešením s naslepo vybranými vlastníky jednotek.
• Prvořadým úkolem výboru nyní je doplnit počet členů tak, aby odpovídal zákonu a stanovám. Najděte kandidáty pro doplňovací volby.
• Předseda výboru nebo vlastníci s jednou čtvrtinou hlasů nebo správce na základě podnětu svolá shromáždění. Na pořad jednání bude zařazena „doplňovací volba člena výboru“. Chcete-li změnit CELÝ výbor, zjistěte si napřed, zda vaše stanovy umožňují odvolat člena během funkčního období výboru.
• Budete-li mít připravené nabídky jiných správních firem, můžete na pořad jednání zařadit výběr správce (to platí, není-li rozhodování o této věci v pravomoci výboru).

lake

jsem asi také „Neználek“…

• cit.„…výbor byl zvolen, má členy a je usnášeníschopný…“
  • já tedy v uvedeném spatřuji jen 2 podmínky splněny. Mám za to (třeba chybně – nevím) že usnášeníschopný Výbor má 3-členy – §9/11 ZoVB. 
    

Může to někdo vysvětlit?

lolek

Pane lolku,
o usnášeníschopnosti výboru nepraví § 9 odst. 11 ZoVB ničehož nic. Není pravdou, že "usnášeníschopný výbor má 3 členy".

Usnášeníschopný je výbor tehdy, jestliže na schůzi výboru je přítomna nadpoloviční většina členů. Zákon toto vůbec neřeší. Může to být podrobněji upraveno ve stanovách konkrétního SVJ.

Dvě osoby z tříčlenného výboru vždy tvoří nadpoloviční většinu (počítáno z přítomných i ze všech členů výboru) a mohou tedy platně hlasovat, přijímat rozhodnutí za výbor a zvolit ze svého středu předsedu výboru. Na tom nic nemění fakt, že funkce třetího člena výboru je dočasně neobsazena.

lake

• cit.„…Není pravdou, že „usnášeníschopný výbor má 3 členy“…“

  • moje chyba. Pravdou je, že „aby byl výbor usnášeníschopný musí mít minimálně 3 členy“ („musí mít“ = žádný člen není odvolán, odstoupen nebo mrtvý)
    
    

• cit.„…jestliže na schůzi výboru je přítomna nadpoloviční většina členů…“

  • ano, správně. „Výbor“ je skupina min. 3-členů, kteří dostali volbou „pověření“ vykonávat specifické činnosti za Vlastníky ve Společenství a jsou tedy orgánem SVJ dle §7 ZoVB. Důraz je na spojení „3-členů“ a nikoli 3-funkcí.
    Tvrzení že cit.„…funkce třetího člena výboru je dočasně neobsazena…“ je tedy nesmysl ².

  • k zániku „Výboru“ dojde po určité době po „poklesu pod 3-členy“. Poté – nebude li přesto Výbor zvolen – nastupuje §9/9.
    
    

• cit.„…Dvě osoby z tříčlenného výboru vždy tvoří nadpoloviční většinu…“

  • opět správně. Může probíhat hlasování pouze dvou členů Výboru i když třetí 3-tí člen Výboru na Výborovou-session nepřijde, ale jen pokud MÁ KDO NEPŘIJÍT, protože pokud není kdo by MOHL PŘIJÍT, pak není splněna podmínka 3-člennosti a SVJ tedy nemá orgán dle §9/11. Uvedení členové tedy mohou klidně hlasovat o čem chtějí ale s žádnými účinky mimo sebe sama (ani mimo SVJ ani vůči nikomu uvnitř SVJ)

lolek

Pane lolku,

k Vašim názorům neuvádíte ani relevantní citaci ze zákona, ani judikát, takže další diskuse je celkem zbytečná. Věc se má tak, jak jsem už napsal: dva členové tříčlenného výboru tvoří usnášeníschop­ný výbor.

ZoVB se vůbec nezabývá usnášeníschopností výboru (píšu podruhé). Neobsahuje naprosto žádnou sankci pro případ, že počet členů výboru poklesne pod číslo dané stanovami. K tomu docházívá v praxi poměrně často a žádný katastrofický scénář z toho nikdy neplyne.

Pro tento případ lze obdobně použít ustanovení § 194 odst.2 ObchZ, které řeší situaci „jestliže člen představenstva zemře, odstoupí z funkce, je odvolán nebo jinak skončí jeho funkční období,“. Všimněte si, že Obchodní zákoník nevyslovuje konec mandátu takového neúplného výboru, nýbrž naopak předpokládá, že výbor dále pokračuje v činnosti a pouze má být při vhodné příležitosti doplněn o chybějícího člena: „… musí příslušný orgán společnosti do tří měsíců zvolit nového člena představenstva.“

Nelze tedy z ničeho odvodit takovou fantasmagorii, že by snad s ukončením funkce jediného člena přestal existovat (či ztratil mandát) celý výbor. Těmito pohádkami lze strašit děti před spaním, nikoliv však návštěvníky tohoto portálu.

lake

Našel jsem na webu pracovní materiál „Společenství vlastníků jednotek v praxi“ Lidové bytové družstvo Praha 3:

Část z tohoto materiálu cituji:

Snížení počtu členů výboru

Výbor společenství je výkonným a statutárním orgánem společenství, je volen shromážděním vlastníků jednotek. Ust. § 9 odst. 11 zákona o vlastnictví bytů určuje, že výbor musí mít alespoň 3 členy. V třetí větě ust. § 9 odst.13 se pak uvádí, že jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. Z rozboru ust. § 9 odst. 11 zákona, zejména ze slov „výbor nebo pověřený vlastník rozhodují …ʺ, a dále z ust. § 9 odst. 7 pístu. b) zákona (orgány společenství jsou výbor nebo v případě, že není zvolen výbor, zvolený pověřený vlastník) vyplývá, že smysl alespoň tříčlenného výboru nespatřuje zákon v tom, že by jedna osoba nemohla rozhodovat. Smysl zákonné úpravy tkví v požadavku, aby vlastníci projevili vůli, zda chtějí mít jako statutární a výkonný orgán společenství kolektivní orgán, tedy větší množství osob (výbor), nebo nezvolit kolektivní orgán a pak mít jenom jednu osobu (pověřeného vlastníka). Zákon přitom preferuje volbu kolektivního orgánu. Proto v případě, že počet členů výboru klesne pod 3, musí zbývající dva členové svolat (provést úkon svolání) shromáždění k volbě nového člena. Nesejde-li se shromáždění nebo nebudou-li potřební členové zvoleni, provádí výbor opětovné svolání shromáždění. Tak činí stále znova, dokud se jej nepodaří svolat v řádném počtu. Pokud by zůstal jenom jeden člen výboru, je nutno analogicky vztáhnout povinnost svolání i na něj. Pokud nastane situace, že výbor nemá ani jednoho ze svých členů, a tudíž fakticky neexistuje, je nutno použít analogicky ust. § 9 odst. 9 zákona o vlastnictví bytů – tedy plní funkci orgánů (těch, které nebyly zvoleny) vlastníci, kteří byli členy společenství v den jeho vzniku. Tito vlastníci, i kdyby jich bylo více než polovina, nemohou však plnit funkci shromáždění.

Pane Lake diskuze asi s vámi je zbytečná protože nedokážete pochopit i s judikáty a bez nich že pokud někdo odstoupil tak už nemůžete používat vaší formulaci „dva členové tříčlenného výboru tvoří usnášeníschopný výbor“ Zkuste si spočítat na prstech kolik členů tříčlenného výboru po odstoupení jednoho zbylo ? Většině vyšlo asi dva kolik vám ?

lolku máte pravdu. Tady lake silně ujel. Ale nepřizná, nemá to ve zvyku. Můžeme pár hodin očekávat mrtvého brouka.

Tak tak – výbor je výkonným orgánem společenství a musí mít alespoň 3 členy.Pokud už toto není splněno je zbytečné řešit dle Lake, že dva ze tří je většina a že tento výbor ve dvou členech je usnášenischopný. Je potřeba rychle dovolit třetího člena.

Jak víte, že svj uzavřelo mandátní smlouvu. My jsme svj a žádnou mandátní smlouvu jsme se správcem neuzavřeli.

Vaše SVJ, pane „svj2“, je výjimkou. Všichni rozumní členové výborů se starají, aby měli řádnou písemnou smlouvu ohledně správy domu (mandátní, nikoliv příkazní). Být vámi, raději bych se nechlubil, že si necháte tahat peníze z kapsy bez smlouvy a tedy bez jakékoliv odpovědnosti ze strany správce.

lake

zvolte nejprve Výbor s nervama – pak teprve změna. Na tom už dalšího nic nevyguglíte. Bez Statutárního orgánu nemůžete dělat „právní kroky“ jímž vypovězení smlouvy bezpochyby je. Takže step-by-step.

lolek

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil lake, 5. Říjen 2011 – 17:38“

Vážený pane Lake,

Ve Vašem výše označeném příspěvku zastáváte ten názor, že pokud není „výbor“ zvolen, nastává úplný chaos. Vaše citace:

„Čeho chcete dosáhnout? Úplného chaosu?¨Funkční výbor nemáte.
Nový zvolen nebyl. Nejste schopni svolat si shromáždění.
Vy sama se naprosto nevyznáte v zákonu o vlastnictví bytů.“
…
Správce můžete změnit teprve tehdy …

Vážený pane Lake, pan ZoVB Vás může ubezpečit, že „společenství“ bez právní subjektivity, tedy:

– bez „výboru“

• bez „stanov“ (i vzorových)
  
• bez právní subjektivity

existovala od roku 1994 (a existují) do dnešního dne. Dle informací dostupných panu ZoVB ani polovina bytů nepodléhá režimu – „spol. s právn. subjektivitou“.

Dle názoru ZoVB „ten pravý chaos“ nastává tehdy, pokud má „společenství“ vyzískat „právní subjektivitu“. Popletení vlastníci (dříve obvykle nájemci – družstevníci) mají rozhodovat o „stanovách“ a ze svých řad, z řad těch méně schopných, si volit ty, s kterými cloumá největší kriminální energie.

Vážený pane Lake, dopřejtě těm „společenstvím“ s právní subjektivitou, kde není „výbor“ zvolen, aby jednal každý sám „za-sebe“. Jako před 1.7.2000.

Předjímajíce Vaši vadnou argumentaci uvádím:

Za „společenství“ s právní subjektivitou (bez výboru) v tomto případě jednají zakládající členové společenství (členové k datu 1.7.2000) a to jednomyslně.

A ne nějaký správce, tedy další, třetí subjekt, který by se na vlastnících jednotek hodlal pást jako pasák na kurvě.„, kterého (toho pasáka) by měl "měnit“ „výbor“, až bude zvolen (tento výbor), jak Vy se mylně domníváte.

V Praze, dne 5.10.2011

ZoVB

Pane „ZOvB“. Z Vašich vyjádření se mohu domnívat, že buď nechápete podstatu SVJ, nebo sledujete nějaký záměr. Každý soudný člověk musí pochopit, že ve společenství nemůže každý rozhodovat individuálně jen sám za sebe, ani u malých SVJ, natož u velkých, jako je například naše s téměř stovkou bytů a ročním finančním obratem na správu a služby ve výši téměř 4 mil. Kč. Právě za podmínek, kdy jedná každý individuálně, může dojít k tomu, že se správce stane neomezeným vládcem SVJ. Váš návod na způsob „nevedení“ SVJ, právě může způsobit to, před čím sám varujete a co označujete „pasením“. Samostatně ať rozhoduje vlastník o svém bytě.

Chaos vede k neefektivní správě a údržbě, ke špatnému vztahu vlastníků ke společnému majetku a může skončit katastrofálním stavem celé budovy a jejích součástí. Kde berete jistotu, že je většina důvěryhodných lidí neschopných. Proč se domníváte, že se mezi nimi nenajde někdo třeba i s lepším úsudkem než je Váš.

Situaci tazatelky nemůže vyřešit postup, který naznačila (podpisy, výpověď a pak nový správce). Něco takového je možné pouze za předpokladu, že se spokojí se stejně špatným správcem jakého má dosud.

Ještě doplním, že pan „lake“ má ve svých příspěvcích pravdu a nejenom tentokrát.

FrantaF

Franto, že s ZoVB vůbec komunikujete. Vždyť je úplně mimo mísu, o SVJ má velmi zkreslené představy. Jeho blud, že v SVJ bez právní subjektivity si každý rozhoduje a jedná sám je toho důkazem. Naopak, pro vytváření rozhodnutí je původní systém bez právní subjektivity nevýhodný, protože předpokládá rozhodování nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek, na rozdíl od systému s právnickou osobou, kde postačí polovina přítomných.

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil Q10 (bez ověření), 7. Říjen 2011 – 2:09“

Výžený pane Q10,

Ve Vašem výše deklarovaném příspěvku zastáváte tento názor:

„…(pan ZoVB) je úplně mimo mísu, o SVJ má velmi
zkreslené představy. Jeho blud, že v SVJ bez právní
subjektivity si každý rozhoduje a jedná sám je toho
důkazem.“

Výžený pane Q10,

Pana ZoVB jste svoji argumentací nepřesvedčil, s jeho názorem jste se dostatečně nevypořádal.

Pan ZoVB nadále zastává ten názor, že ve společenství bez právní subjektivity rozhoduje každý vlastník jednotky sám za sebe a není nikým zastupován.

Názor pana ZoVB koresponduje se skutečností a je v souladu se zákony platnými v ČR. Názor pana ZoVB je rovněž shodný s právním názorem Ústavního soudu ČR (sp. zn. Vám nesdělím – pouhý odkaz na judikaturu ÚS ČR by u Vás mohl iritovat).

Pokud společenství nenabylo právní subjektivitu, fakticky právně neexistuje, nemůže činit žádné právní úkony. Žádný z vlastníků jednotek v domě není nikým zastupován. Každý vlastník v domě jedná „sám za sebe“.

Toto se nejmarkantněni projeví tehdy,pokud je třeba podepsat smlouvu. Smlouvu uzavírají pouze ti vlastníci jednotek, kteří „hlasovali pro“. Tito vlastníci rovněž nesou následky „toho, co podepsali“. Rovněž před soudem „jedná každý sám za sebe“ (není nikým zastupován) a sám nese následky (náklady řízení).

Na „shromáždění společenství“ jedná rovněž každý „sám za sebe“

(formou „hlasování“ == zvedne svoji smradlavou pracku směrem ke hvězdám),

a to dokonce i tehdy, pokud společenství nabylo právní
subjektivitu.

Pokud by pan ZoVB chtěl připustit Váš extrémní názor,

„že ve společenství bez právní subjektivity nemůže každý vlastník jednat sám za sebe“

potom by se nastolovala otázka, kdo by disponoval aktivní a pasivní legitimací v soudních řízeních týkajících se právně neexistujícího společenství.

ZoVB se nyní dotazuje pana Q10:

„Pane Q10, domníváte se, že v potenciálních sporech,
v kterých bude neexistující společenství účastníkem
soudního řízení, bude neexistující společenství
zastupovat první náhodně momojdoucí“ ?

V Praze, dne 10.10.2011

ZoVB

Franto F., mě se chce něco říct,a já to řeknu,ZoVB je „blb korunovaný“.Ta nemoc je nakažlivá na okolí. A co s tím uděláme? Já navrhuji posypat práškem DDT,ona se mu ta jeho mozkovna snad srovná,nyní trpí schizofrénií.Jinak to nevidím, navíc, když to dává na vědomí celému světu.Jak se říká, po půlnoci se to obrací, takže snad to bude lepší…

pro vytváření rozhodnutí je původní systém bez právní subjektivity nevýhodný, protože předpokládá rozhodování nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek, na rozdíl od systému s právnickou osobou, kde postačí polovina přítomných. (napsala Q10)

(1) To, co označujete jako nevýhoda, může být výhoda. Souhlasím s tím, že se jedná o podstatný rozdíl.

(2) Neuvádíte, jak se u daného SVJ pozná, o jaké SVJ se jedná.

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil FrantaF, 6. Říjen 2011 – 22:44“

Vážený pane Franto-F,

Vaše citace:

„Pane „ZOvB“. Z Vašich vyjádření … nechápete …, nebo sledujete …
Každý soudný člověk musí pochopit, že ve společenství nemůže
každý rozhodovat individuálně jen sám za sebe“

ZoVB:

Váž názor je vadný. Negujete skutečnost. Ve společenstvích „bez právní subjektivity“ (kterých je v ČR většina) rozhoduje každý vlastník jednotky sám za sebe (nikdo nikoho nezastupuje), a to proto, že žádný „výbor“-„zástupce“ ze zákona neexistuje.

V tomto „stavu“ se od roku 1994 do 30.6.2000 nacházela veškerá společenství v ČR („společenství“ bez právní subjektivity).

Vaše citace:

„Právě za podmínek, kdy jedná každý individuálně, může dojít
k tomu, že se správce stane neomezeným vládcem SVJ.“

ZoVB:

Váž názor je vadný. Správce ve společenstvích bez právní subjektivity „ovládá konkrétní vlastníky“, a nikoli „společenství“. „Společenství“ nemůže ovládat z toho důvod, že toto „společenství“ právně neexistuje.

Konkrétní vlastníky ovládá správce na základě smlouvy „o správě“ uzavřené ve smyslu zák. č. 72/1994 Sb. ve znění do 30.6.2000 (ust. §9,11 a 15 odst. (2)" s každým vlastníkem jednotky v domě – pokud na toto přistoupil (ten vlastník jednotky).

Vaše citace:

„Kde berete jistotu, že je většina důvěryhodných lidí neschopných.“

ZoVB:Na základě Vašeho (výše označeného) příspěvku
(„Vložil FrantaF, 6. Říjen 2011 – 22:44“)

Vaše citace:

„Ještě doplním, že pan „lake“ má ve svých příspěvcích
pravdu a nejenom tentokrát.“

ZoVB: Váž názor je vadný.

Pravda pana Lake začíná na tomto portálu a končí před vstupem do soudní síně.

V Praze, dne 7.10.2011

ZoVB

Souhlasím, názor lake je v rozporu se zákonem.

Zcela jistě mínusovači, názor lake je v rozporu se zákonem. Věci nemůžou fungovat nějak.

Pane „ZoVB“ a „svj“,

neplácejte prosím nesmysly a přečtěte si něco o výrokové logice. Položil jsem tazatelce dvě otázky, na které může či nemusí odpovědět. Vy oba z toho dovozujete údajný můj „názor“, který pak zbytečně kritizujete. Naučte se prosím rozumět psanému textu.

Pan „ZoVB“ dumá o společenství bez právní subjektivity, i když takový pojem platné právo nezná – navíc tazatelka jasně napsala, že SVJ mají. Vyzývá mne doslova: „… dopřejte těm společenstvím s právní subjektivitou, kde není výbor zvolen, aby jednal každý sám za sebe“.
Můj názor na tento zlepšovák zní: No to by byl právě ten chaos! Viďte, pane „ZoVB“.

Nebudu raději komentovat doměnku, že snad lze úspěšně svěřit řízení SVJ náhodně sebraným osobám, které náhodou byly vlastníky jednotek v okamžiku vzniku SVJ a které nejspíše dnes nemají ani zájem, ani čas, ani schopnosti k takové činnosti. Nemluvě o tom, že již dávno nemusí vlastnit jednotku v domě.

lake

Pane svj. Zbytečně prudíte. lake má pravdu, i když je jeho vize fungování SVJ je občas z říše pohádek, kde se mají všichni rádi a jestli nezemřeli, fungují doposud.

Trochu vás poopravím, budeme drsnější, ale pravdivější. Ne jestli nezemřeli, ale jestli se napozabíjeli, tak tam spolu bydlí a fungují doposud.