Změna programu schůze (NOZ)
Problematika změny programu schůze zde byla v minulosti řešena s tím, že je nepřípustná. Usnesení takto doplněná jsou relativně neplatná, s úspěchem soudně napadnutelná jak nepřítomnými, tak i nesouhlasícími členy SVJ.
Nemýlím-li se, podle NOZ tuto věc řeší §253 odst.3. „Záležitost, která nebyla zařazena na pořad zasedání při jeho ohlášení, lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech členů spolku oprávněných o ní hlasovat.“
Stanovy našeho SVJ byly upraveny v souladu s §1158 a násl.
Prosím o sdělení, jak je to s platností usnesení v bodu neuvedeném v programu, nebyli-li přítomni všichni spoluvlastníci a ani všichni přítomní nesouhlasili se změnou programu.
Jak postupovat, pokud předsedající ignoroval námitku, že NOZ neumožňuje změnu programu schůze i protinávrh nehlasovat o takovém bodě pro rozpor se zákonem a v zápisu ze schůze usnesení uvádí jako přijaté s poznámkou, že šlo o věc známou ze zápisu z jednání výboru?
Je-li usnesení označeno v zápisu jako přijaté, pak se na ně nadále hledí jako na přijaté. Nelíbí-li se Vám to, napadněte usnesení soudně. Jinou možnost Vám zákon nedává.
Pouze u usnesení zdánlivých (např. o věci, nespadající do pravomoci SVJ) byste mohl kdykoliv namítat absolutní neplatnost i bez jakýchkoliv právních kroků z Vaší strany.
lake
Asi jsem žil výjimečně příznivý život, když jsem až do loňska nemusel řešit, že možnost obrany proti porušování zákona je časově omezená a pouze za peníze.
Mám však ještě jinou otázku. Patří mezi absolutně neplatné usnesení o revitalizaci domu se souhlasem méně než 100% spoluvlastníků (bylo na programu), je-li v zápise uvedeno jako schválené? Akce zahrnující mj. vnější zateplení, demolici starých a přístavbu nových větších balkónů je změnou stavby a ZoVB vyžadoval souhlas všech. Balkóny jsou navíc příslušenstvím jednotek.
Výbor argumentuje novou úpravou dle NOZ a změnou stanov dle NOZ.
Děkuji.
V.Procházka
K Vašemu dotazu: nová úprava podle NOZ se samozřejmě neuplatní, jde-li o SVJ podle ZoVB. Nerozumím proč někdo tvrdí opak. Ať svůj názor prokáže citací z celostátně platného právního předpisu.
Změna stanov SVJ(2000) se může týkat pouze těch záležitostí, které jsou v právní způsobilosti SVJ(2000). To jest: správa, provoz a opravy domu. Mimo právní způsobilost SVJ(2000) zůstává například: změna stavby, změna spoluvlastnických podílů, zm2na poměru přispívání, technické zhodnocení společných částí. Viz § 11 odst. 5 ZoVB a § 15 odst. 1 ZoVB.
Leda že by se SVJ(2000) přihlásilo plně k nové právní úpravě a stalo se tímto krokem SVJ(2012). Ale k tomu neuvádíte žádné podrobnosti.
Dotaz je bohužel ne zcela jasný. Nevím, co je „revitalizace“. Pokud do ní zahrnujete zateplení, o něm rozhodují vlastníci jednotek, nikoliv SVJ. A rozhodují tříčtvrtinovou většinou všech. Není potřebný 100% souhlas.
Není pravdou, že ke změně stavby vyžadoval ZoVB souhlas všech. Podle § 11 odst. 5 ZoVB platí, že souhlas všech je nutný pouze dochází-li ke změně vnitřního uspořádání a zároveň ke změně velikosti spoluvlastnických podílů. Dále se podle ZoVB souhlas všech vlastníků vyžaduje při změně vzhledu stavby (§ 13 ZoVB).
lake
Mam dotaz. Jsme SV zrizene r.2006. V platnych stanovach z r. 2012 mame ustanoveni, ze do vylucne pravomoci o rozhodovani o zmene stavby nalezi Shromazdeni a je potrebny souhlas vsech vlastniku, tedy 100%. Pro nase SV a SÚ je krucialni tedy to co mame konkretne ve stanovach ci jina obecna legislativa?
Ptam se i protoze do buducna SV planuje markantni zmeny stavby.
Jak se muze nase SV prihlasit k Vami zminovane pravni uprave pro SV 2012?
Dekuji za nazor, Flexi
Děkuji za odpověď.
V našem SVJ byly přijaty změněné stanovy „v souladu s §1158 a násl. NOZ“ Jejich nepříliš povedený návrh zde byl diskutován. Předpokládám, že změna na SVJ(2012) by nešla přehlédnout.
Pod pojem revitalizace byly zakamuflovány následující položky: oprava (rekonstrukce) střechy, vnější zateplení domu, odbourání stávajících zněných balkónů, přístavba panelových balkónů (včetně nosných konstrukcí), zateplení stropů ve sklepech, výměna ocelových sklepních oken za plastová a povrchová úprava vzhledově sjednocující zděnou budovu s panelovou přístavbou. Jsem přesvědčen, že přinejmenším vzhled domu se tím výrazně změní.
Má v přijímání usnesení v této věci význam skutečnost, že dotčené balkóny a také sklepy jsou příslušenstvím jednotek?
V.Procházka
Jde-li skutečně o příslušenství jednotek, pak balkony a sklepní místnosti jsou ve vlastnictví vlastníků těchto jednotek. Nejedná se o společné části domu. Takže SVJ není oprávěno rozhodovat o těchto částech budovy. Samozřejmě není oprávněno zasahovat do majetku jednotlivce bez jeho souhlasu.
SVJ ovšem mohlo na shromáždění rozhodovat o něčem jiném než o změně stavby: o tom, že právnická osoba bude pro vlastníky provádět činnost nespadající pod správu domu vykonávanou společenstvím.
Do právní způsobilosti SVJ(2000) patří pouze správa, provoz a opravy společných částí (§ 9 odst. 1 ZoVB). Do takto omezené právní způsobilosti nespadá technické zhodnocení, a samozřejmě ani zásahy do majetku, který není společný.
Pro změny stavby (které jdou vždy nad rámec právní způsobilosti SVJ(2000)) vyžaduje stavební zákon, aby SVJ jako stavebník předložilo rozhodnutí svého nejvyššího orgánu. Takže právě o tom se nejspíše hlasovalo. Ale neposkytl jste nám text přijatého usnesení, takže kdo ví…
lake
Omlouvám se, usnesení zní:
„Shromáždění schvaluje revitalizaci domu č.p. … dle vypracovaného projektu (jméno autora). Hlasování: pro 15, proti 2 (jména), zdržení 0.“ (jeden nepřítomen)
Jednotky jsou popsány jako složené z 2–3 místností a příslušenství s výčtem kuchyň, pokoj1, pokoj2, koupelna, WC, předsíň, balkón, sklep1, sklep2 a uvedením plochy. Dále je seznam vybavení jako linka, sporák, radiátory, atd. Součástí je vnitřní instalace … s ohraničením ventily, jističi atp.
V.Procházka
V usnesení je uvedeno, že pouze 15 osob ze 17 vlastníků jednotek dali souhlas se zásahem do majetku v jejich výlučném vlastnictví. Dva vlastníci souhlas nedali a SVJ není oprávněno ani povinno zasahovat do jejich majetku.
Pokud jde o obsah prohlášení vlastníka, je to jako obvykle: vaše prohlášení je částečně vadné (nesprávné), částečně neurčité.
Chybně je uveden již počet místností bytu. Podle Vašeho výčtu jsou místnostmi bytu minimálně tyto: kuchyň, pokoj1, pokoj2, koupelna, WC, předsíň. To je pět místností. Vy ale tvrdíte,že byty jsou složeny ze 2–3 místností. To je nesmysl, který by mohl platit jedině pro garsonieru (ta má minimálně 3 místnosti: pokoj s kuchyňským koutem, předsíň, WC se sprchovým koutem).
Do tohoto počtu se Vám už nemohou vejít ani sklepy, takže je otázkou zda jsou společné, či nejsou společné. Autor prohlášení měl zjevně problém spočítat místnosti: jedna, dvě, tři, čtyři, pět.
lake
Problém je, že „revitalizace“ je jediná akce a nemůže nezasahovat do některých balkónů a pod.
Vzhledem k tomu, že v domě jsou dvou a třípokojové byty, mělo být zřejmě uvedeno složení ze 2 (3) pokojů a příslušenství. Žádná z uvedených položek není společná s jinou jednotkou, každá jednotka má svůj seznam. Prohlášení má chyby, ale předpokládám, že z něj vyplývá vlastnictví všech položek příslušenství společně s jednotkou.
V.Procházka
Pane provlada, neřeším kam může či nemůže zasahovat revitalizace. Jen upozorňuji, že SVJ nezískalo souhlas všech vlastníků k zásahu do jejich výlučného majetku.
Pokud jde o místnosti bytu, které jsou „pod uzamčením“, ty nejsou nikdy příslušenstvím. Jsou vždy jedině součástí bytu. Každý byt se tedy podle Vašeho výčtu skládá minimálně z pěti místností.
Jinak tomu může být u komor či sklepních místností umístěných mimo byt. Ty mohou být věcným příslušenstvím bytu ve smyslu ZoVB. Nejsou-li uvedeny v prohlášení jako společné a je-li jejich plocha započítána do podlahové plochy pro určení spoluvlastnických podílů, pak jde o místnosti věcně příslušné k bytu ve vlastnictví vlastníka jednotky. Do úprav takové místnosti není oprávněn nikdo strkat nos, ani není oprávněn do ní vkročit, bez výslovného souhlasu vlastníka místnosti.
lake
§ 11 odstavec 5 ZOVB včetně poznámky pod čarou č. 7a zní:
„(5) K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby6) a o ZMĚNĚ stavby7) je zapotřebí souhlasu VŠECH vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena.
Děkuji předem za objasnění.
Pane Pope, první věta § 11 odst. 5 ZoVB je obecná právní norma. Druhá věta je výjimkou z tohoto pravidla a obsahuje tedy speciální právní normu.
Existuje-li vedle sebe obecná i speciální právní úprava téže věci, má speciální úprava přednost. Lex specialis derogat legi generali. Viz kolizní pravidla: http://cs.wikipedia.org/…%AD_pravidla.
lake
Shromáždění je nejvyšší orgán SVJ… a pokud se na úvod shromáždění , které je samozřejmě usnášeníschopné rozhodnou vlastníci o změně programu a jak napsal správně Lake , že z té změny bude přijato usnesení a je to v zápisu tak je to přijaté a pak jedině se bránit soudně. Vše OK – žijem v právním státě nebo kurva néééé????
Poslední komentáře