Změna nebytových prostor na bytovou jednotku - co je potřeba

Dobrý den pane Paetrasi, i na mě požaduje SÚ 100% souhlas členů SVJ se změnou nebyt. prostor na bytové. Konkrétně je to na Praze 4. Máte nějakou radu či řešení ?

Vladimír

Nick lake plácá. Nejenom, že ze záhadných důvodů se zcela odchýlil od předchozích vyjádření na toto téma, ale §11 odst. 5 ZoVB hovoří zcela jasně…

jak ve větě první:
„K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek“ s odkazem na stavební zákon,
tak ve větě poslední:
„Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena.“ s odkazem opět na stavební zákon.

Neboli platí §127 odst. 1 stavebního zákona:
„Stavební úřad vydá souhlas se změnou v užívaní stavby na základě oznámení osoby, která má ke stavbě vlastnické právo nebo prokáže právo změnit užívání stavby. Oznámení obsahuje popis a odůvodnění zamýšlené změny, její rozsah a důsledky. K oznámení se připojí doklad o vlastnickém právu ke stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí, popřípadě souhlas vlastníka stavby se změnou v užívání, a závazná stanoviska dotčených orgánů vyžadovaná zvláštními právními předpisy.“

Protože vlastník nebytového prostoru není vlastník stavby, potřebuje právě souhlas vlastníka stavby.

Pane jardaparda, píšete rychleji než myslíte.

Jestliže něčemu nerozumíte, neznamená to ještě, že hlupáci jsou ti okolo Vás. Cožpak Vy snad při přestavbě koupelny nebo při změně nenosné příčky v bytě obíháte dům a sháníte podpisy 100% vlastníků? Určitě ne. Tak vidíte.

Zcela zbytečně opět mudrujete o § 11 odst. 5 ZoVB. Dovodil jsem o příspěvek výše, že na jednotku ve výhradním vlastnictví se hlasování shromáždění podle § 11 nedá použít. Snad máte problém s pochopením této jednoduché skutečnosti?

Citujete Stavební zákon, takže si nalistujte jeho ustanovení § 2 odst. 4
"Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby."
Předpokládám, že snad nechcete tvrdit, že byt či nebytový prostor není stavba ve smyslu StavZ.

Vlastník jednotky samozřejmě nemusí ke změně účelu užívání své části stavby získat souhlas 100% vlastníků ostatních jednotek. Tento požadavek je v našem případě protiprávní.
.....................................................................................................................
Mimochodem, nikterak jsem se neodchýlil od svých předcházejících vyjádření. Spíše se podobá pravdě, že jste je Vy nepochopil.

lake

Nějaký ouředník stavebního úřadu nemůže postupovat v rozporu s ústavou. Z žádného celostátně platného předpisu neplyne automaticky požadavek na souhlas 100% cizích osob, které nejsou spoluvlastníky stavby, ani k ní nemají jiná práva. Námitky ostatních vlastníků jednotek by měly být posouzeny pouze z toho hlediska, zda změna způsobu užívání jedné z jednotek nějak zasáhne do jejich vlastnických práv.
Jelikož odpověď zní „NE“, nemají do toho co mluvit.

• Rozhodování v SVJ se vztahuje pouze na společné části domu. Souhlas všech podle § 11 odst. 5 ZoVB se samozřejmě týká pouze změny společné stavby, popř. změny způsobu užívání společné stavby. Jakýkoliv extenzivní výklad tohoto ustanovení by byl v rozporu se zněním ZoVB a s ústavou.
• Nebytový prostor není společnou částí domu. Viz § 2 ZoVB. SVJ není oprávněno diktovat vlastníkovi jednotky, zda smí svou jednotku prodat, darovat, pronajmout či změnit její účel užívání. Žádný právní předpis nestanoví opak.
• Ustanovení § 127 StavZ se použije nejen na celou budovu, jak se někteří mylně domnívají, nýbrž i na část stavby (byt nebo nebytový prostor). Výlučným vlastníkem jednotky je vždy vlastník jednotky. Pouze on za sebe podává žádost Stavebnímu úřadu. Pouze jeho souhlas je nezbytný. Dokládat souhlas dalších osob by musel pouze v případě, že jednotka má více spoluvlastníků. Jiný názor je v rozporu s právem.

Stavební úřad může nanejvýš učinit závěr, že změna se dotýká práv třetích osob (§ 127 odst. 3 StavZ). V tom případě může rozhodnout, že tyto osoby se stávají účastníky řízení a mají právo vznášet námitky. SÚ pak při svém rozhodování k námitkám přihlédne nebo nepřihlédne. SÚ však není oprávněn vlastníkovi uložit, aby získal předem ouhlas od kohokoliv. Takový postup je absurdní a v rozporu se Správním řádem.

V situaci, kdy okruh dotčených osob nebyl stanoven a není ani známo, zda tyto osoby vznesou případně nějaké námitky, je zcela předčasné vyžadovat získání souhlasu. SÚ se nemůže vyhýbat povinnosti rozhodnout ve správním řízení. Mimochodem, nedovedu si představit žádnou relevantní námitku ke změně nebytového prostoru na byt.

Závěr:
Tazateli tedy doporučuji, aby vyplnil předepsaný formulář a podal žádost o změnu účelu užívání stavby. Stavební úřad bude nucen reagovat a případně stanoví své požadavky, které ovšem musí zdůvodnit konkrétním právním předpisem. 

lake

Pane lake, plně s Vámi souhlasím, nicméně podle všeho stavební úřady opravdu 100% všech vlastníků jednotek vyžadují (dnes jsem nezávisle telefonoval dvěma úředníkům ze stavebního úřadu), ačkoliv se změna nijak nedotýká společných částí. Prostě nepovažují jednotku za stavbu. Žádnou judikaturu či literaturu jsem k věci nenašel, nemáte nějaké nové postřehy? V podstatě rozumím oběma výkladům, stotožnit se však dokážu pouze s tím Vaším.

Představme si případ, kdy by ostatní majitelé bytů lakem popsaným postupem chtěli změnit bytové jednotky na nebytové a jen jeden by měl zůstat vlastníkem bytové jednotky. Také by nebylo třeba jeho souhlasu k uvedeným změnám?

Pane Kolemjdoucí,

podle § 2 vyhlášky 501/2006 o obecných požadavcích na využívání území se stavbou pro bydlení rozumí mimo jiné „bytový dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena“. Zařazení stavby jako bytový dům má vliv na daň, na účtování vodného a stočného, atd. a zapisuje se do katastru.

Pokles podlahových ploch bytových jednotek pod 1/2 by znamenal ztrátu charakteru bytového domu pro CELOU budovu. Domnívám se, že taková změna by podléhala souhlasu všech, neboť se tím zasahuje do samé podstaty jejich vlastnictví.

Poslední slovo by měl Stavební úřad, který by jistě uvážil, zda je ve veřejném zájmu, aby dům projektovaný a postavený v určité lokalitě jako bytový ztratil tento charakter.

Takovýto případ však tazatel nepopisuje. Jemu jde naopak o změnu nebytu na byt.

lake