Zazdění lodžie
Zdravím Vás.
Chtěla bych se s Vámi podělit o problematiku zazdění části lodžie. Jsem vlastníkem bytové jednotky a mám k bytu 2 lodžie /částěčně zasklenou protihlukovou stěnou – jednosklo/. Na shromáždění našeho SVJ bylo schváleno usnesením 85% vlastníků, že spodní část lodžie, její 1/4, bude zazděna a zbytek osazen čtyřdílným oknem – dvojsklem . Já jsem k této variantě nehlasovala, protože mi toto zásadně změní užívání mé bytové jednotky. Téměř jistě bude do bytu pronikat méně světla. Výbor SVJ tvrdí, že je potřeba zazdít z důvodu dokonalého zateplení. S tím též nesouhlasím. Náš dům je ve 100% cihlový se 40 cm venkovní zdí a v případě sušení prádla budou v zimě i v létě stejně otevřená všechna okna na lodžii – tak jaké ušetření zateplením. Nebráním nikomu, ať si klidně svoji lodžii zazdí, ale Já v pevnosti Hanička žít nechci. Výbor SVJ tvrdí, že nejsem vlastníkem lodžie a proto musím ustoupit většině. Já si myslím, že jde o podstatnou změnu užívání bytu a také změnu venkovního vzhledu domu, tudíž je třeba 100% souhlasu vlastníků. Prosím o vyjádření k této situaci a případně jak postupovat k odvrácení od této stavby. Samozřejmě, že stavebníkem se prohlásilo SVJ jako právnický subjekt na základě usnesení s 85% hlasy vlastníků jednotek.
Děkuji Demlová
Tady je jeden barák tak udělaný a je to pěkné, žádné SATy a pod,
jednotné. V podstatě mají jednu místnost navíc. Vlastní balkon, a je
možné si ho odnést, demontovat? Lodžii když je v panelu??
Já jsem pro společné, už to, jak pak „vlastní“ vypadají zvonka.
Paní Demlová,
jestliže má dojít ke změně vzhledu, pak se uplatní § 13 odst. 3 ZoVB: „Úpravy, jimiž se mění vzhled domu, může vlastník jednotky provádět jen se souhlasem všech vlastníků jednotek.“
Je bezvýznamné, zda změnu vzhledu chce provést jeden vlastník, dva, nebo třebas 85% vlastníků. Souhlas všech je nezbytný. Bránit se můžete soudně.
Navíc podle § 103 odst. 1 písm. (h) Stavebního zákona nelze provést takovou úpravu bez ohlášení nebo stavebního povolení. Vzhledem k tomu, že se lodžie má zatížit přizdívkou, vidím to jednoznačně na stavební povolení s nutným posudkem statika. V tom případě platí:
Stavebník (není-li zároveň vlastníkem) je při podání žádosti stavebnímu úřadu povinen doložit „právo založené smlouvou provést stavbu“. To platí jak pro ohlášení stavby (§ 105 odst. 1 StavZ), tak pro stavební povolení (§ 110 odst. 2 písm. (a) StavZ). Soudím, že podpisy 85% vlastníků takovou smlouvou nejsou.
Má dojít prakticky ke změně lodžie na samostatnou místnost (která bude zřejmě společná, stejně jako lodžie, ze které vznikla???). To je zásah do vnitřního uspořádání domu, který vyžaduje souhlas všech (§ 11 odst. 5 ZoVB).
lake
Děkuji za vyjádření.
Nic jsme nepodepisovali. Na můj dotaz proč, bylo odpovězeno, že stačí prezenční listina a 75% zvednutých rukou pro usnesení o zahájení stavebního řízení. Ještě podotýkám, že si tuto stavbu/zazdění/ musíme platit každý sám. Dokonce již vybrali firmu. Chtěla jsem vyměnit na vlastní náklady jen okno a místo shnilého zábradlí dát též okno – dvojsklo. Bylo mi řečeno, že nedostanu od nich svolení, a tím jsem nucena hradit jejich firmě to, co vlasně ani nechci. Přiznám se, že začínám uvažovat o koupi jiného bytu.
Vážený pane Lake,
- Vaše úvahy o změně vzhledu domu nejsou dle
mého názoru „na místě“
- existuje pokojný stav týkající se výlučného
vlastnictví paní Demlové
- paní Demlová může odstranit (bez soudního
rozhodnutí) zásah do jejího výlučného vlastnictví
(bude nastolen původní pokojný stav)
- paní Demlová není povinna strpět "zatemňování
své jednotky" a „stavební úpravy“ na její
lodžii (balkonu)
Vážený pane Lake, pokud Vám bude vandal lepit na okna Vašeho automobilu plakáty, předpokládám, při Vašem obecném právním vědomí, že se nebudete 10 let soudit o „odstranění plakátu“, ale že jej strhnete (ten plakát) a odjedete do místa určení.
ZoVB
Pane zovB,
tazatelka napsala: „Výbor SVJ tvrdí, že nejsem vlastníkem lodžie a proto musím ustoupit většině.“
Z toho soudím, že lodžie jsou společnou částí domu, nikoliv součástí bytových jednotek. V tom případě by svépomocný zásah nebyl na místě, nehledě k neefektivnosti takového postupu (strpět stavbu – včetně odstranění zábradlí – a pak úpravy dodatečně vracet do původního stavu).
Odpověď ohledně vlastnictví lodžií dá tazatelce Prohlášení vlastníka budovy.
lake
Vážený pane Lake,
společné části domu jsou definovány tak, že slouží společnému užívání. Jejich výčet v zákoně nemůže být explicitní.
Balkon (lodžie) přístupná pouze z jednoho bytu nemůže být z povahy věci společnou částí domu.
Ostatní vlastníci jednotek v domě by se museli prvně vloupat do bytu vlastnika vlastnícího balkon, aby jej mohli „užívat“ (opalovat se).
Ke zmatečným zápisům původního vlastníka budovy nelze v těchto případech přihlížet.
ZoVB
Pane „ZoVB“ (vymyslete si konečně jinou přezdívku),
Viz rozhodnutí Nejvyššího správního soudu 1 As 2/2004–214, tam se hovoří o „účelu užívání“ balkonu. Zde se řešilo 6×, viz např. http://www.portalsvj.cz/…alkon-anteny#…
Judikatorní praxe je taková, že o stanovení společných části domu rozhoduje výhradně vlastník budovy v Prohlášení. Váš názor, že „užívání“ rovná se „vstupování“ nemá oporu v právu. Viz strojovna výtahu, kterou užívají všichni vlastníci jednotek, aniž mají právo do ní vstupovat.
Můžete mít námitky – ovšem Vašemu tvrzení, že balkony patří někomu jinému, nikdo neuvěří. Měl byste se tedy žalobou domáhat rozhodnutí, že ta část Prohlášení, která řadí balkony ke společným částem domu, nemá právní účinky (pro absolutní neplatnost). Tím by byly zřejmě zneplatněny i kupní smlouvy …
lake
Poslední komentáře