Závaznost rozhodnutí shromáždění vlastníků
Pan Justitianus postavil zajímavou tezi, že rozhodnutí shromáždění vlastníků nejsou závazná.
Chtěla bych se zeptat jednak, zda s tímto názorem panuje všeobecná shoda, a pokud ano, proč se tedy shromáždění vlastníků konají a proč přijímají rozhodnutí, když podle shora citované Justitianovy teze jde o pouze nezávazný hospodský pokec.
Děkuji za názory.
a slovíčkaření. Závazným a právním dokumentem jsou Stanovy. Ty určují členům společenství jejich práva a povinnosti. Kromě jiného i hlasovat o usnesení (rozhodnutí) shromáždění. A i pokud s ním nesouhlasí, musí se podřídit většině nebo jej napadnout soudně. Soud dále rozhodne o platnosti. Pokud usnesení zůstane i potom platné, je zavazující i pro nesouhlasícího člena, který podal podnět soudu. Nekomplikujte věci víc než je třeba. Už jsou komplikované samy o sobě.
Podívejme se na to co jste povinen dodržovat jako řádný občan a svéprávná osoba.
- Pro Vás jsou závazné zákony.
- A samozřejmě další celostátně účinné právní předpisy (například vyhlášky či nařízení vlády).
- Závazné jsou již vzniklé právní a zejména majetkové vztahy, do kterých vstupujete; proto je pro Vás závazné prohlášení vlastníka budovy, i když jste je nesepsal, nebyl jste u jeho vzniku a možná ani neznáte jeho obsah.
- Smlouvou sui generis jsou i stanovy korporací: proto jsou pro vás závazné stanovy SVJ, i když jste je nikdy nepodepsal, nevíte co v nich je, a možná byly schváleny dávno před tím, než jste se stal vlastníkem jednotky.
V žádném celostátně účinném právním předpisu však nenacházím povinnost vlastníka jednotky znát všechna rozhodnutí shromáždění SVJ. V žádném celostátně účinném právním předpisu nenacházím ani povinnost vlastníka jednotky dodržovat rozhodnutí shromáždění SVJ.
Pokud takový předpis najdete, dejte mi vědět.
Rozhodnutí shromáždění není totiž právním jednáním. Nejde
o právní jednání právnické osoby SVJ, nejde o právní jednání členů
statutárního orgánu, a už vůbec nejde o právní jednání jednotlivých
účastníků shromáždění. Nejde-li o právní jednání, pak z pouhého
rozhodnutí shromáždění nevzniká přímo vymahatelná povinnost, která by
dopadala na vlastníka jednotky.
Doporučená četba pro Vás:
Justitianus
„Můj“ soudce je poněkud jiného názoru, a sice, že jsem povinna hradit do fondu uprav, protože tak rozhodlo shromáždění vlastníků, v termínech a částkách uvedených v rozhodnutí.
Vážená „Prohrála u soudu (bez ověření)“,
povinnost hradit na účet SVJ v nové výši Vám vznikla teprve v okamžiku kdy Vám SVJ doručilo nový předpis plateb. Nikoliv v okamžiku kdy shromáždění rozhodlo o zvýšení plateb. To je notorieta, kterou jistě znal i Váš soudce (*).
Dobře byste to poznala v případě, kdy by Vás SVJ zažalovalo jako neplatiče, avšak nebylo by schopno prokázat že Vám sdělilo výši platby a termín od kdy je třeba platit novou částku. Ten spor byste vyhrála.
V tomto případě je SVJ věřitelem a domáhá se zvýšené měsíční platby na správu domu. SVJ má povinnost vyzvat dlužníka k úhradě. Pokud by to SVJ neučinilo, pak je v prodlení a nemůźe se na dlužníkovi ničeho domoci – ani zvýšené částky, ani úroku z prodlení.
|
§ 1975 Věřitel je v prodlení, nepřijal-li řádně nabídnuté plnění nebo neposkytl-li dlužníku součinnost potřebnou ke splnění dluhu. |
|
Prodlení dlužníka § 1968 Dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele. |
Z uvedeného plyne kdy vlastník jednotky má povinnost plnit: je to teprve od okamžiku kdy SVJ splní svou povinnost věřitele a doručí/oznámí vlastníkovi nový platební předpis. Jakým spůsobem se v SVJ doručuje/oznamuje – to najdete ve stanovách vašeho SVJ.
Změna výše měsíční platby je nepochybně novace stávajícího závazku vlastníka jednotky vůči právnické osobě SVJ – mění se výše měsíčních plateb. Původní závazek tím zaniká a je nahrazen závazkem novým. Postupuje se tedy podle těchto ustanovení občanského zákoníku:
|
§ 1902 Novace Dohodou o změně obsahu závazku se dosavadní závazek ruší a nahrazuje se novým závazkem. |
|
§ 1906 Ujednání o novaci nebo o narovnání vyžaduje písemnou formu, byl-li i původní závazek zřízen v písemné formě (…). |
Spoluvlastníci rozhodli na shromáždění, ale pro Vás se tím ještě nic nezměnilo. Jste totiž dlužníkem SVJ. Nikoliv „dlužníkem shromáždění“. Vlastník jednotky není povinen reagovat na právní událost (přijetí rozhodnutí shromáždění), ale reaguje teprve na právní jednání SVJ.
Povinnost hradit nově stanovené částky Vám vznikne teprve v okamžiku až je SVJ vyčíslí a Vy se od SVJ dozvíte o změně dosavadního závazku. To bude v okamžiku doručení/oznámení nového platebního předpisu. A toto je jednoznačně povinností SVJ! Pouhý zápis ze shromáždění žádným platebním předpisem není. (*)
Nad rámec této diskuse podotýkám, že vlastník jednotky nemusí být seznámen s důvodem proč má platit více. Nový předpis platby od SVJ může obsahovat jen novou částku (bez uvedení důvodu). Vlastník jednotky má ovšem právo tento důvod znát, jestliže o to požádá:
|
§ 1791 (1) Vzniku a trvání závazku nebrání, není-li vyjádřen důvod, na jehož základě má dlužník povinnost plnit; věřitel je však povinen prokázat důvod závazku. |
Z uvedeného plyne, že na žádost vlastníka jednotky mu SVJ (jako věřitel) musí prokázat, že o zvýšení plateb rozhodlo řádně shromáždění podle § 1208 písm. c). Tuto skutečnost SVJ prokazuje buď zápisem ze shromáždění, nebo souborem listin o rozhodnutí per rollam. U soudu by se to prokazovalo stejně.
Jestliže jste dostala pouze zmatečnou informaci že jde o jakýsi „fond oprav“, bylo na Vás abyste si vyžádala informaci o skutečném důvodu Vašeho závazku. To jste neudělala a byla jste po právu odsouzena jako neplatič.
Justitianus
(*) Poznámka:
Naprosto shodně o tom soudy rozhodovaly i za účinnosti zákona č. 72/1994
Sb. Cituji z rozsudku Nejvyššího soudu 22 Cdo 242/2009: „Odvolací
soud považoval skutkové i právní závěry soudu prvního stupně za
správné. (…) O provedení rekonstrukce domu rozhodlo shromáždění
společenství vlastníků hlasováním (…). Konkrétní výši částky,
kterou měl žalovaný zaplatit a její splatnost, určil výbor jako
statutární orgán společenství vlastníků. Správce domu –
společnost Triumfa České Budějovice, s. r. o. – potom na základě
rozhodnutí výboru společenství rozesílala výzvy podepsané výborem,
kde byla stanovena částka, kterou má jednotlivý vlastník zaplatit a
splatnost této částky.“
- Adviser napsal: „Trapné okecávání. Nic víc.“
Pane advisere, pak tedy podle Vás „trapně okecával“ i Nejvyšší soud, když v nedávném rozsudku 26 Cdo 235/2021 uvedl:
|
Lze tak uzavřít, že rozhodnutí odvolacího soudu je v souladu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu, došel-li k závěru, že žalovaný své povinnosti vlastníka jednotky ve vztahu k předmětným bytovým jednotkám neplnil, jestliže nehradil příspěvky vlastníka na správu domu v souladu s řádně doručenými měsíčními předpisy, a z tohoto důvodu je povinen uhradit dlužnou částku za předmětné období spolu s příslušenstvím v podobě úroku z prodlení. |
S potěšením konstatuji, že můj názor je v souladu s ustálenou judikaturou.
Soudci soudu nalézacího, odvolacího i Nejvyššího měli (stejně jako já) jasno v tom, že povinnost žalovanému vznikla teprve doručením předpisu plateb od SVJ. Ani žalobce, ani soudy nespojovaly povinnost žalovaného hradit příspěvky na správu s datem rozhodnutí shromáždění. (To je ostatně každému jasné, protože rozhodnutí shromáždění zpravidla neobsahuje konkrétní výše plateb jednotlivých vlastníků jednotek; tuto výši vypočte SVJ teprve dodatečně.)
Už jsem to přece napsal: rozhodnutí shromáždění je pouze právní událostí, která zavazuje pouze právnickou osobu SVJ k určitému chování v budoucnu. Pro vlastníka jednotky je závazné teprve právní jednání SVJ – to jest doručení předpisu plateb na následující období. Pravdu mám tedy já a Nejvyšší soud.
Pane advisere, pokud se Vám tato skutečnost nelíbí, jděte si stěžovat na Nejvyšší soud, nebo na lampárnu ;-).
Justitianus
Alexi, jste poněkud popleten. Rozhodnutí nejvyššího orgánu právnické osoby SVJ zavazuje právnickou osobu SVJ. To je jako když se Vy rozhodnete, že v pátek půjdete do hospody na pivo: také Vás toto Vaše rozhodnutí zavazuje – to snad není nutné extra zdůrazňovat!?!
Pokud jste svéprávný, pak Vám to musí být jasné.
Jde o to, že přijaté rozhodnutí (v tomto případě se diskutovalo o vodoměrech) nezavazuje přímo vlastníky jednotek. Rozhodne-li SVJ o výměně vodoměrů, bude tu výměnu realizovat zase SVJ (až se uráčí statutárům). Rozhodne-li shromáždění například o změně stanov, závazné budou až ty nově přijaté stanovy, nikoliv pouhé hlasování o nich.
A pokud jde o závaznost pro statutáry: ta je nevymahatelná. Onehdy soud poradil členům SVJ, že neposlušnost stautárů nelze „trestat“ přes soudy: je pouze možno uvnitř SVJ rozhodnout o snížení odměn statutárům, nebo o jejich výměně za jiné osoby. Přesně tak to velmi přiléhavě popsal Nejvyšší soud v nedávném rozsudku 26 Cdo 913/2019 ze dne 27.08.2019: „… případná pochybení orgánů společenství při hospodaření s majetkem mohou mít význam např. při rozhodování o personálním obsazení těchto orgánů (…)“.
Justitianus
„Alexi, jste poněkud popleten. Rozhodnutí nejvyššího orgánu právnické osoby SVJ zavazuje právnickou osobu SVJ.“ (Vložil Justitianus, 11. Srpen 2021 – 15:06)
Pane Justitiane,
výslovně jste napsal, že rozhodnutí shromáždění nezavazuje nikoho. Chcete toto Vaše tvrzení najít? Teď píšete něco jiného. Co tedy platí?
Nic Vám nebrání, abyste své tvrzení vzal zpět, pokud nebylo správné.
Alexi, jste nejen popleten, ale zjevně nerozumíte jednoduchému textu v češtině. Své tvrzení jsem upřesnil už o pět hodin později, v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…ych-vodomeru#…, tak si to tam laskavě přečtěte. A neptejte se dokola na dávno vyjasněnou věc.
Pokd to není z Vaší strany přehlédnutí, pak by to znamenalo, že dáváte zlomyslně mým slovům jiný význam, než jaký skutečně mají. Napsal jsem to v jedné konkrétní diskusi (SVJ rozúčtovává podle neověřených vodoměrů), která se týkala jednoho konkrétního tématu (rozúčtování nákladů na vodu), šlo o mou konkrétní odpověď jednomu konkrétnímu diskutujícímu (Petr), a reagoval jsem přímo na jeho jedno konkrétní tvrzení o vodoměrech.
- Petr v té diskusi napsal: „Na základě čeho se rozúčtovává na neověřené vodoměry ? Rozhodnutím shromáždění nebo svévolí výboru ? (…) Možná že to, čemu říkáte „právo“ může být „přebito“ (…) rozhodnutím shromáždění.“
- Na toto jsem mu odpověděl: „Rozhodnutí shromáždění (…) není tedy právně závazné pro nikoho“
- Že rozhodnutí o neověřených vodoměrech není právně závazné pro nikoho plyne přímo z § 1 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.. Šl by o rozhodnutí porušující veřejný pořádek, tedy absolutně neplatné.
Ještě něčemu nerozumíte? Rád vysvětlím, ale prosím vždy si napřed přečtěte (a zkuste pochopit) o čem se kde diskutovalo.
Justitianus
Jaký význam má potom § 1208 občanského zákoníku, když rozhodnutí shromáždění vlastníků o věcech uvedených v tomto § nejsou podle shora citované Justitianovy teze pro nikoho závazná?
(Je otázka, zda a do jaké míry na diskutovanou záležitost dopadá § 248 a násl. občanského zákoníku a zda tato ustanovení o spolku nějak věc osvětlí.)
§ 1208 je zákon, ten je pro každého závazný. Rozhodnutí, které je mimo rámec zákona závazné není. Např. shromáždění rozhodne, že vlastníci se nebudou obracet na soud, ale své problémy budou řešit na shromáždění, které bude za tímto účelem svolané. Takové rozhodnutí shromáždění není pro nikoho závazné.
Uvedený paragraf obsahuje na konci i odstavec „h“. Ten říká. že do působnosti shromáždění patří také rozhodování v dalších záležitostech určených zákonem, stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí. Rozhodování shromáždění má tedy své mantinely dané zákonem a stanovami. Obojí jsou závazné dokumenty a není nutné proto zpochybňovat závaznost rozhodnutí shromáždění. To by bylo možné až v případě, že by rozhodnutí bylo proti zákonu nebo stanovám.
A pokud tato akademická debata vznikla na základě dotazu na rozúčtování podle neověřených podružných vodoměrů, vše potřebné je popsáno zákonem č. 67/2013 Sb., v § 5 Rozúčtování nákladů na služby plus vyhláška č. 345/2002 Sb. kterou se stanoví měřidla k povinnému ověřování a měřidla podléhající schválení typu. Vše ostatní je potom už jen o vlastnictví těchto měřidel (podružných, někdy se uvádí i bytových vodoměrů) a povinnostech tohoto vlastníka.
„Vše ostatní je potom už jen o vlastnictví těchto měřidel (podružných, někdy se uvádí i bytových vodoměrů) a povinnostech tohoto vlastníka.“ (Vložil adviser, 9. Srpen 2021 – 16:06)
Pro povinost použít pro rozúčtování ověřená měřidla není vlastnictví vodoměrů podstatné.
Jaký význam má potom soudně napadat rozhodnutí shromáždění vlastníků, když rozhodnutí shromáždění vlastníků nejsou závazná?
Proč se vlastníci obracejí na soud (a to se tedy obracejí, a to velmi často), když stačí sdělit SVJ (případně ostatním vlastníkům v domě bez SVJ), že rozhodnutí shromáždění vlastníků je nezávazné? Proč se úřady (třeba stavební úřad) zajímají o rozhodnutí shromáždění vlastníků?
Poslední komentáře