zalozeni SVJ

Paní Jano,
odložení vzniku SVJ na neurčito (jak o něm píše pan Pavel) by nastalo jen a pouze v tom případě, že vaše družstvo vykonávalo přede dnem 1. července 2000 povinnosti správce podle původního znění ZoVB. To znamená, že k odkladu vzniku SVJ „na neurčito“ by musely být splněny všechny tyto podmínky:

• Družstvo je tzv. „původním družstvem“, nebo „vyčleněným družstvem“ ve smyslu § 24 nebo § 29 ZoVB.
• Prohlášení vlastníka budovy bylo vloženo do katastru před uvedeným dnem.
• Prohlášení vlastníka obsahovalo označení družstva jako osoby pověřené správou domu.
• Právní moc vkladu alespoň jedné jednotky do katastru (do vlastnictví jiné osoby nežli družstva) nastala před uvedeným dnem.
• Družstvo plnilo před uvedeným dnem povinnosti správce podle § 9 zákona č. 72/1994 o vlastnictví bytů platného před účinností zákona č. 103/2000 Sb.

Není-li některá z uvedených podmínek splněna, pak k odkladu vzniku SVJ nemohlo dojít a společenství již vzniklo podle § 9 odst. 3 ZoVB.

lake

Jano,

velmi pravděpodobně nemělo vzniknout SVJ podle § 9/3 ZoVB, ale SVJ by mohlo vzniknout podle § 9/4 ZoVB. To je zásadní rozdíl.

V poslední době lidé pochopili, že SVJ s právní subjektivitou není žádná výhra a tak u starých družstev se často převede jen několik bytů těm, kteří nepochopili, a tím to končí. Ke vzniku podle § 9/4 ZoVB potom vůbec nedochází. U Vás je asi stejná situace.

Hezký den!

Pavel

Pavle,

souhlasím s příspěvkem „Vznik SVJ 3“ – lake.

K tomu, co jste uvedl dále:
SVJ s právní subjektivitou není žádná výhra a tak u starých družstev se často převede jen několik bytů těm, kteří nepochopili, a tím to končí. Ke vzniku podle § 9/4 ZoVB potom vůbec nedochází.

Domnívám se, že tato situace se zásadně změní od r. 2014. Nenašel jsem v novém občanském zákoníku převzetí ustanovení § 9/4 ZoVB o „odložení vzniku SVJ na neurčito“. To by znamenalo, že by se i v těchto případech postupovalo stejně jako v ostatních případech tj. podle § 1198 NOZ
(1) Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, …
Od r. 2014 tak budou dosavadní správci družstva spolu s ostatními vlastníky donuceni založit SVJ, ačkoliv jejich vlastnický podíl neklesne pod 25%.

K tomu, že „někteří nepochopili, že SVJ není žádná výhra a převedli byty do vlastnictví“ to může být i jinak. U nás v domě někteří z těch co nepřevedli teď litují, protože mohli převést bezplatně (investiční dluhy už uhrazeny), zatímco teď po nákladných provedených stavebních úpravách (nové lodžie, zateplení, výměna stupaček) by převod bytu do vlastnictví znamenal jednorázově uhradit poměrnou část úvěru poskytnutého na pokrytí nákladů na tyto nové investice nájemníkem – budoucím vlastníkem, a tak se převody bytů do vlastnictví pro nezájem nájemníků o převod zastavily.

Pane Dušane,

MMR právě předkládá do vlády návrh zákona o převodu vlastnického práva k jednotkám některých bytových družstev a podle tohoto návrhu by bylo založení a následně vznik SVJ jako právnické osoby odložen obdobně jako je tomu v §9 odst. 4 ZoVB. Samozřejmě se dnes nedá říci v jaké podobě a jestli vůbec bude tento návrh zákona schválen.

P.V.

Ano, máte pravdu. Vláda na svém jednání dne 10.4.2013 schválila návrh zákona o převodu jednotek některých bytových družstev.

§ 26 řeší odložený vznik SVJ. Podobně jako dosud se má založit SVJ až po poklesu vlastnického podílu správce – původního vlastníka na méně než jednu čtvrtinu. Až do doby, než poklesne podíl na méně než 1/4, se na správu přiměřeně použijí ustanovení § 1191 až § 1193 NOČ.

Zajímavostí je, že se podle § 26 odst. 3 při odloženém vzniku SVJ pro schválení stanov vyžaduje souhlas jen nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění; ustanovení § 1200 odst. 1 věta druhá zákoníku (Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.) se nepoužije.

Informace od Mrk není správná. Dosažení 75% podílu nemá v tomto případě naprosto žádný význam.   SVJ v domě již vzniklo ze zákona při počtu jednotek pět a při dosažení počtu tří vzájemně různých vlastníků.

V domě je podle tazatelova popisu buď 17 bytových jednotek, nebo 8+12=20 bytových jednotek, ve vlastnictví devíti různých vlastníků. SVJ tedy již vzniklo, je povinno od počátku vést účetnictví a ujme se správy domu volbou statutárního orgánu.

lake

Tak mi poraďte jak z toho ven. Vlastníci souhlasili aby původní SBD spravovalo dům. SVJ tedy vzniklo v r. 2007 při převodu. Nejsme v Och. rejstříku zapsány, nebyla schůze s notářem atd. Se SBD máme smlouvu o zajišťování správy spol. prostor, kde se SBD zavazuje k zajišťování údržby, vyúčtování služeb a k účetnictví toto: Správce je povinen vést přehlednou evidenci o příjmech a výdajích v domě odděleně zvlášť pro úsek oprav a udržování, zvlášť na úsek služeb poskytovaných s užíváním jednotek a na požádání umožnit vlastníkovi nahlédnutí… Toto jsem hned napadla, že chceme vést účetnictví, ale oni to nechtěli změnit.
Jak z toho teď ven? Co podniknout? Děkuji za vaše rady.

A co poradíte mudrcové? Jsem napnut? Kdo z vás je takový hrdina, aby se s tazatelkou sešel a našel rychlé a efektivní řešení? Samozřejmě zdarma.

Teorie a právní vývody zjevně tazatelce situaci nevyřeší.

Votočka

Nepotřebuji rychlé řešení a zdarma. Táhne se to už roky. Já nastoupila do rozjetého vlaku, ale na podání k soudu už je taky pozdě.Ekon. ředitel SBD mi pouze sdělil, že nejsme SVJ,to tvrdí i dnes, tak jsem to neřešila. Spíš potřebuji poradit, kde začít. Počkat na nový zákoník? Asi to bude nejlepší cesta. Díky.

Zatím jsem našla rozsudek Nejvyššího soudu: ..... zvolením orgánů společenství vlastníků jednotek zaniká i právo správy domu dosavadní osobě pověřené správou domu (správci) U nás žádné volby neproběhly. Účetnictví dělá SBD,vše dávají na jednu hromadu, takže tady asi taky není důvod pro sankce.

Rozsudek NS ČR, který máte na mysli, řešil „přechod správy“ ve společenství, které nenabylo ze zákona právní subjektivitu (převod prvního bytu před 1.7.2000 a výkon správy družstvem). To ale není Vámi popisovaný případ. Vaše společenství vzniklo ze zákona jako právnická osoba ve znění §9(3)ZoVB doručením nabývacího titulu poslednímu z účastníků převodu druhého bytu v domě do vlastnictví člena družstva.

Našla jsem toto. Úplně to pasuje na naše SBD, chovají se k nám opravdu ošklivě. Zjistit za kolik pronajímají NP se nedá. Nyní plánují zateplení a chtějí po mne souhlas s úvěrem, přesto, že si svůj podíl chci platit v hotovosti. Mám smlouvu o správě, SBD tvrdí že u nás SVJ nevzniklo. Vyhovuje jim, že nejsme právnická osoba. Ale do katastru jsme byly zapsány po r. 2000, tedy po novelizaci. Mohu přesto odvolat plnou moc družstvu??? dle http://www.portalsvj.cz/…aji-druzstva

Jano,

podle toho, jak jste to popsala, vzniklo u vás SVJ podle ust. § 9/3 zákona č. 72/94 Sb. Jestliže ekon. náměstek SBD tvrdí, že se toto ustanovení na vás nevztahuje, ať Vám vysvětlí proč.

Důvodem jeho tvrzení by mohla být snad jen argumentace tím, že u vás vzniklo SVJ bez právní subjektivity podle § 9/4 a proto se na vás ustanovení § 9/3 nevztahuje a SVJ jako právnická osoba pak vznikne až při poklesu vlastnického podílu SBD pod 1/4.

Takové nesprávné tvrzení vyvrátíte prokazatelným agrumentem, že SVJ bez právní subjektivity mohlo vzniknout jen na základě zákona o vlastnictví bytů platného do 1.7.2000 podle § 11 odst.1
(1) Pokud je dům rozdělen na jednotky, které vlastní více než jedna osoba, tvoří vlastníci jednotek společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“).

a to se vás netýká, protože k uvedenému datu nevlastnila jednotky v domě více než jedna osoba (jediným vlatníkem mohlo být SBD, převod druhému vlastníku uskutečněn až v r.2007.) a „společentství“ tedy tehdy vzniknout nemohlo. Od 1.7.2000 mohlo podle novelizovaného ZOVB vzniknout SVJ už jen jako právnická osoba dle § 9/3 (ve vašem případě tedy v r.2007). Vznik SVJ bez právní subjektivity dle § 9/4 už nebyl možný, to novelizované znění neumožňuje.

Srozumitelně je to vysvětleno i zde:
http://www.portalsvj.cz/…eho-dusledky

Pokud bude náměstek ignorovat Vaše argumenty, můžete vypovědět Smlouvu o správě, kterou jste uzavřela s SBD. Tato smlouva by měla mít ustanovení o možnosti výpovědi s výpovědní lhůtou 6 měsíců.

Rady o tom, že svolání shromáždění mohou také provést vlastníci jednotek s jednou čtvrtinou hlasů a že jste statutární orgán dosud nezvolili je pouze problém vás – vlastníků jednotek, Vám nepomohou, pokud bude většinový vlastník SBD silou většiny hlasů shromáždění nebo volbu bojkotovat.

Pane Dušane, ve většině se shodneme, ale nesouhlasím s Vaším tvrzením: „Rady o tom, že svolání shromáždění mohou také provést vlastníci jednotek s jednou čtvrtinou hlasů a že jste statutární orgán dosud nezvolili je pouze problém vás – vlastníků jednotek, Vám nepomohou.“ Nemyslím, že by Vaše hodnocení situace bylo správné.

(1) Dnes SVJ existuje, má své stanovy čeká se pouze na volbu statutárního orgánu. Tuto funkci dnes plní většinový vlastník. Je tedy na koho se obracet. BD je také odpovědné za porušování zákona – nevedení účetnictví.

(2) Nebude-li na prvním shromáždění zvolen S.O., může se kterýkoliv vlastník obrátit na soud podle § 11 odst. 3 ZoVB s tím, aby soud nahradil nepřijaté usnesení o volbě členů výboru svým rozhodnutím. Vznikem S.O. skončí správa domu družstvem.

(3) Bude-li BD přítomno na prvním shromáždění a zvolí statutární orgán SVJ podle své většinové vůle, i to bude mít smysl: SVJ začne fungovat, povede povinně své účetnictví, které je možno kontrolovat, a volbou statutárního orgánu převezme automaticky správu domu od BD. A o to přece tazatelce šlo.

Prvním krokem ovšem je napsat pozvánku a svolat shromáždění.

lake

Lake,

uvedl jste:
„Nebude-li na prvním shromáždění zvolen S.O., může se kterýkoliv vlastník obrátit na soud podle § 11 odst. 3 ZoVB s tím, aby soud nahradil nepřijaté usnesení o volbě členů výboru svým rozhodnutím.“

§ 11 odst. 3 ZoVB ale hovoří o hlasování a možnosti přehlasovaného vlastníka se obrátit na soud. SBD s názorem, že SVJ neeexistuje, se proto pravděpodobně prvního svolaného shromáždění nezúčastní (nebo nezapíše do prezence) a tím ani k žádnému hlasování pro neusnášeníschopnost nedojde. Nevím, zda v takovém případě lze využít § 11 odst. 3.

Máte ovšem pravdu, že funkci statutárního orgánu za této situace plní většinový vlastník tj. SBD podle § 9 odst. 9 ZoVB
„Pokud se nesejde shromáždění k volbě orgánů společenství nebo nejsou-li tyto orgány zvoleny, plní funkci orgánů společenství vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí nejméně jednu polovinu“

Souhlasím s tím, že je tedy na koho se obracet. S odvoláním na § 9 odst. 9 ZoVB je možné vyzvat SBD k plnění svých povinností orgánů společenství a upozornit ho na to, že pokud vzniknou z důvodů jeho nečinnosti nějaké škody (např. sankce za nevedení účetnictví) budou na něm soudně vymáhány (i když odpovědnost za škodu v souvislosti s výkonem funkce je sporná, pohrozit neuškodí, v každém případě by SBD jako většinový vlastník uhradil většinu škody).

Pane Dušane, napsal jste: „Nevím, zda v takovém případě lze využít § 11 odst. 3.“

Jistěže lze využít § 11 odst. 3 ZoVB. Je to přece výslovně uvedeno v zákoně: "Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl.

Takže není-li výbor ani pověřený vlastník ustanoven shromážděním z důvodu „nedosáhne-li se potřebné většiny“ (což zahrnuje i případ neusnášeníschopného shromáždění), vzniká tím aktivní legitimace kteréhokoliv z vlastníků jednotek předložit věc soudu.

Soud pak nahradí chybějící projev vůle shromáždění svým vlastním rozhodnutím.

lake

Máte to napsané o příspěvek níže. „SVJ se ujme automaticky správy domu okamžikem volby statutárního orgánu. Že jste statutární orgán dosud nezvolili je pouze problém vás – vlastníků jednotek.“ Tímto okamžikem družstvo přestává být správcem a nic nemusíte vypovídat. Jakou plnou moc družstvu chcete odvolávat, čím jste družstvo jako vlastník jednotky splomocnila? Družstvo se k vám chová jenom tak ošklivě, jak mu dovolíte.

Paní Jano,
dostala jste všechny potřebné informace v příspěvku http://www.portalsvj.cz/…ozeni-svj-19#…. Jestliže po kontrole jednotlivých bodů zjistíte, že SVJ již vzniklo ze zákona, pak je zbytečné mudrovat, že si počkáte a založíte je podle Občanského zákoníku od 1. ledna 2014. Pokud SVJ je právnickou osobou, nelze je zakládat znovu. Slo by o absolutně neplatný úkon.

Navíc je to velmi naivní představa: proč by družstvo mělo později dobrovolně založit SVJ podle zákona č. 89/2012 Sb., když nyní se tváří, jako by společenství neexistovalo? V zákonu č. 89/2012 Sb. není žádné donucovací ustanovení.

• SVJ je povinno vést účetnictví od okamžiku vzniku. Že SVJ nevede účetnictví je pouze problém vás – vlastníků jednotek.
• První schůze shromáždění měla být svolána původním vlastníkem, ale sankce při nesplnění nejsou žádné. Svolání mohli také provést vlastníci jednotek s jednou čtvrtinou hlasů, či osoby plnící funkci statutárního orgánu ze zákona.
• SVJ se ujme automaticky správy domu okamžikem volby statutárního orgánu. Že jste statutární orgán dosud nezvolili je pouze problém vás – vlastníků jednotek.

Je také zbytečné zabývat se myšlenkou, že se něco mohlo/mělo dát k soudu. Sama nevíte co mělo být obsahem žaloby.

lake

Děkuji, nevěděla jsem jak z toho ven, teď už vím, děkuji.

shromáždění vlastníků a za účasti notáře přijmout stanovy a zvolit si statutární orgán (výbor nebo pověřený vlastník). A já vám poradím, že do formuláře pro zápis do rejstříku budete vyplňovat den vzniku SVJ, který nevíte a proto je třeba vznést dotaz na katastrální úřad. Dnes již jen na formalizovaném formuláři. Jen oni ví kdy byla doručena třetímu vlastníku bytu kupní smlouva s vyznačením dat účinnosti. Loni jsem za to neplatil, jak to je letos netuším.

Krobote, nedokážete ani napsat nadpis svého příspěvku, natož nějakou radu. Při 7 vlastnících a drtivé převaze SBD je na místě poradit jednání s SBD, nejlépe s právníkem. Ostatní jsou jen plané řeči.

Takže jsem panu ekonomickému řediteli vše vysvětlila dle vašich rad a vše napsala na sousedy a na jeho popud mi byl vymazán přístup. Nikdo nehce SVJ s IČEM ,vyhovuje jim nečinnost on jim vysvětlil, že já blafuju. SBD jde o peníze, mělo se zateplovat za rok, dnes už požadovali poslat od lidí 180 000,– přesto, že ještě nemají projekt. A představte si, že jim to lidi posílají.Pár jich bude platit v hotovosti a ještě ručí svým majetkem za ostatní.Vysvětlit si nic nedají, jen chtějí zateplení. Že to budou mít o hodně pár tisíc dražší je jasný. Pak že jsou důchodci bez peněz. Spíš bez mozku. Ale zateplování asi nebude, odmítám ručit za ostatní, nesouhlasím s úvěrem. Jsem jediná, takže jediná špatná. Myslím, že vše vyplave až bude někdo chtít po 1.1.2014 prodat byt. Asi bude mít hodně starostí. Myslím, že budu mít připomínky ke stanovám a vychutnám si je.