zálohy na správu

Pane petrsv, mám poznámku k Vašemu příkladu s výtahem.

Z Vámi popsané situace vůbec neplyne automaticky, že by se „během těch 5 let mělo našetřit na nový výtah“. Modernizace stojí milion, při osmi vlastnících na pět let to je měsíčně zvýšení o 2083 Kč navíc k tomu, co již platí SVJ na správu a opravy.

Modernizaci výtahu lze přece financovat z úvěru, který se začne splácet teprve po provedení opravy a lze pak splátky pohodlně rozložit do mnohem delšího časového období. Obě možnosti řešení cashflow (zdroj z našetřených prostředků nebo z úvěru) jsou rovnocenné. Lze obojí kombinovat. Logické je předpokládat, že kdo bude jezdit – ten ať platí (dodatečně).

Jak prokážete, že křečkování předem právě ve výši 2083 Kč měsíčně je NUTNÉ? Nijak, že ano. Jak chcete ze všech vlastníků jednotek vymlátit ty dva tisíce navíc, které budou v každém rodinném rozpočtu chybět? Jste si na obnovu výtahu vzpomněli ve výboru trochu pozdě, ne? Chtělo by to trochu myslet dopředu, pane, a plánovat cashflow.

Proto nový Občanský zákoník rozumně opustil povinnost hradit zálohy na správu, nýbrž ukládá pouze povinnost hradit příspěvky na správu.

lake

Ne, z mnou popsané situace plyne, že v horizontu zhruba 5 let prostě bude potřeba nový výtah. Nikdo není takový věštec, aby řekl, že to bude přesně za 4 roky a 6 měsíců nebo 5 let a 2 měsíce. Stejně tak nelze naplánovat, že to bude stát přesně milion a ne o korunu víc. A o to přece ani nejde. Tady jde o to, aby do těch 5 let bylo na nový výtah našetřeno přibližné (!) množství peněz. Jasně, úvěrem lze řešit vždy všechno, ovšem čistě z principu upřednostním vždy vlastní zdroj peněz, které už mám (ano, vím, toto je má osobní věc, píšu to jen na vysvětlenou). Za rovnocenné se zdrojem z úvěru toto nepovažuju.

O tom křečkování jsem to nepochopil. Vlastníkům se zvýší částka tak jako tak – buď předem nebo potom. Když si odsouhlasí, že se investovat nebude, tak se investovat nebude a nikomu se nic nezvýší. Nevidím v tom problém. Jinak vycházím ze situace, kdy výtah (nebo cokoliv jiného) je majetek všech a všichni přispívají na jeho provoz dle spoluvlastnických podílů (ano, vím, že to může být jinde jinak).

Není pravda, že peníze se navýší tak jak tak. My jsme si vzali na výtah půjčku půl napůl a nic se nenavyšovalo. Chce to jenom špetku uvažovat.

Pane Petře, co upřednostňujete Vy „z principu“ je celkem bezvýznamné. Financování SVJ budou schvalovat vlastníci jednotek. Měli jste si tedy vzpomenout na šetření mnohem, mnohem dříve a měsíční částky na výtah mohly být podstatně nižší.

Pokud byste měli řádně vedené každoroční Rerserve Studies, už před dvaceti lety jste mohli mít jasno ohledně toho, že výtah jednou doslouží a že bude nutno mít finance k jeho opravě/modernizaci. Je to jen o plánování.

Jsem rád, že jsme oba nakonec dospěli k závěru, že nějaká rozumná forma plánování v SVJ je potřebná. Ve vašem příspěvku http://www.portalsvj.cz/…-na-spravu-0#… jste popsal tvorbu Reserve Study docela přiléhavě. Netuším, proč jste naprosto totéž v mém příspěvku označil o něco dříve slovem „katastrofa“.

Nesdílím Váš názor, že vlastníci se nemají starat a věci je třeba řešit až když je pozdě a finanční problémy jsou neřešitelné.

Pokud výbor patří k těm, kdo ze zásady nesestavují Reserve Study a neplánují cashflow, pak jde o zavírání kostlivců ve skříni. Pak ovšem dostáváte nedostatečným plánováním vlastníky do neřešitelných finančních situací: Baf! Kostlivec je tu! Hned začni platit 2000 měsíčně navíc, jinak ti za 5 let nepojede výtah!

lake

Mnohem dříve…no, ono to zas tak moc dopředu nejde, žádný odborník vám neřekne, jestli něco vydrží ještě 15 nebo 20 let. Ten příklad s výtah jsem dal na 5 let, ale byl to jen hypotetický příklad, nejde o reálnou situaci. Kostlivcům se chci vyvarovat, proto považuji za rozumné spořit hned a nečekat, až to bude nutné. Ale částky na takové spoření nikdy nebudou přesné – vždy se bude jednat o přibližný odhad času i peněz, o to jde.

S tou katastrofou jste to pochopil jinak. Tím nazývám rady, které nabádají vlastníky, aby neplatili, reklamovali a dávali k soudu SVJ. To je prostě krajní řešení a mělo by se používat jen tam, kde jsou dlouhodobé problémy.

Nikde jsem nepsal, že se vlastníci nemají starat. Psal jsem, že jsou rádi, že se někdo (Výbor) stará. Přiznejme si, že ve většině SVJ to tak prostě je – zvolí se pár jednotlivců do Výboru a dokud ostatním „nepadá omítka na hlavu“, tak se o nic nezajímají. Ale to už je jiná kapitola.

My tedy používáme obyčený selský rozum. Nesestavujeme Reserve Study, ani neplánujeme cashflow. Nejsme sice „in“, ale náš selský rozum skutečně fuguje.

Já se naopak domnívám, že katastrofální důsledky pro mou peněženku může mít rozhodování neználků ve výboru o věcech, kterým nerozumějí. Každý podnikatel vám řekne, že musíte mít plán cashflow se započtením údržby a obnovy nemovitého majetku.

Námitky o tom, že nic není jisté a vše je zahaleno v mlze neznámé budoucnosti (Krupp) nemají opodstatnění: Reserve Study se samozřejmě aktualizuje (v Kalifornii povinně každý druhý rok + odsouhlasení shromážděním). Nevidím nic "katastrofálního" na používání běžných postupů plánování příjmů a výdajů v SVJ.

Milí vlastníci jednotek, je na vás, zda se jako oslíci necháte obírat o peníze bez důvodu. To za vás nevyřeší ani Kalifornský Nejvyšší soud, ani pánbůh. To si vyřešte sami. To, co píšu je ve většině SVJ skutečně pouhá teorie. Ale to je spíše smutné. Není mou vinou, že oslům v tolika stádech tento stav nevadí.

Je to společenství, kdo je povinen tvrdit a prokazovat, že jako vlastník budu povinen v následujících letech platit konkrétní zálohy na správu domu. Pouhé rozhodnutí shromáždění ani přesvědčení výboru k tomu nepostačuje.

Je to společenství, kdo je povinno na mou žádost předložit mi všechny podklady, na jejichž základě byla vypracována Reserve Study (po česku zvaná dlouhodobý plán údržby a oprav). Já pak uvážím, zda podklady jsou dostatečně průkazné.

Nelze-li doložit důvod hrazení záloh, ani odůvodnit jejich výši, rozhodnutí je absolutně neplatné pro rozpor se zákonem. Vlastník jednotky se z opatrnosti může obrátit na soud a žádat, aby konstatoval, že neplatné usnesení nemá právní účinky.

lake

Víte, já uznávám, že máte v něčem pravdu. Ale pořád mám pocit, že jsou to jen teorie, které mají do praxe ještě hodně daleko. Vlastník by si měl uvědomit, že SVJ není cizí firma, ale jsem to částečně i já. A podle toho jednat, tzn. nepřestávat hned platit a vyhrožovat soudem.

Vlastníci vě většině SVJ nejsou oslíci, ale lidi, kteří jsou rádi, že se v onom „stádu“ našel někdo, kdo se o společný majetek stará. A nemají primární touhu mu to nějak stěžovat. Jakmile nastanou problémy a tyto trvají delší dobu, mohou nastoupit opatření, která popisujete, ale jde o řešení v krajní nouzi, kdy už není jiná možnost.

Jasně, nějaký plán by měl být, to taky píšu. A podle toho plánu by měly být nastaveny výše částek. Jestliže je dům už starší, bude oprav více, budou i částky vyšší. Jde jen o to, aby se to všechno sepsalo, příp. se pozval odborník k vyjádření, atp. Výbor pak nemá problém odpovědět vlastníkovi na dotaz, proč platí tolik a ne jinak.

„…Každý soud by měl bez dalšího rozboru takové usnesení zrušit pro nepřezkoumatel­nost…“

• a který takový soud znáte? (logicky samozřejmě prostřednictvím judikátu nebo alespoň rozhodnutí)

„…prokážete, že křečkování předem právě ve výši 2083 Kč měsíčně je NUTNÉ? Nijak, že ano. Jak chcete ze všech vlastníků jednotek vymlátit…“

• proč by měl někdo z někoho něco vymlacovat? Pokud se provede odhlasování (>50%) nějaké investice jako „budoucí náklad na správu“ pak nevím proč by v hlasovacím systému bylo nutné prokazovat „NUTNOST“. Podle mne o tom to tedy není.

„…Je to společenství, kdo je povinen tvrdit a prokazovat, že jako vlastník budu povinen v následujících letech platit konkrétní zálohy na správu domu…“

• fakt? Takže pokud Shromáždění odhlasuje 60% nějaké „budoucí náklady na správu“ které nebudou z pohledeu těch 40% „přehlasovaných“ nutné, ale pouze „křečkováním“ – tak z Vašich slov plyne, že se musí člen z těch 40% obrátit na soud dle §11/3. Zde neplatí cit.: „Affirmanti incumbit probatio – „kdo tvrdí, dokazuje““ ? tj. že žalující strana prokazuje Vámi zmíněnou NENUTNOST?
• a co jako jednotlivec nebo přehlasovaný člen společenství uděláte když „…to společenství, co je povinno na Vaši žádost předložit…“ Vám NIC nepředloží, se s Vámi nebaví – půjdete a „opatrně“ se obrátíte na soud?
• a co jako jednotlivec uděláte poté co se probudíte ze zimního spánku (např. usnesení o částce dle §15/2 již bylo rozhodnuto před dobou do které by to šlo napadat Vámi uvedeným soudním nápadem)?

Bohužel obávám se, že uvedené jsou čistě „akademické“ rady.

Neználek

NeznáIek: „… nevím proč by v hlasovacím systému bylo nutné prokazovat „NUTNOST““
Nevíte? Smůla, podruhé totéž vysvětlovat nebudu.

NeznáIek: "… tak z Vašich slov plyne, že se musí člen z těch 40% obrátit na soud dle §11/3. "
To je nějaká Vaše posedlost soudem. Může, avšak nemusí se obrátit na soud.

NeznáIek: „… že žalující strana prokazuje Vámi zmíněnou NENUTNOST?“
Vlastník jednotky se nemusí stát žalobcem. A nemusí nikomu prokazovat vůbec nic. Občanský zákoník, §495: „Věřitel je (…) povinen prokázat důvod závazku“. Povinnost prokazovat má tedy SVJ, nikoliv vlastník jednotky. Obdobně je tomu u záloh: příjemce zálohy je povinen tvrdit a prokazovat na jaký účel byla záloha předepsána, zda je ve správné výši a zda splňuje podmínky stanovené zákonem.

NeznáIek: „… a co jako jednotlivec nebo přehlasovaný člen společenství uděláte když společenství, co je povinno na Vaši žádost předložit…“ Vám NIC nepředloží“
To už jsem na tomto portálu vysvětloval minimálně desetkrát. Pokud společenství nesplnilo svou prokazovací povinnost, zachovám se prostě podle toho. Pokud jsem si jist, nic nehradím, protože jde o požadavek absolutně neplatný pro rozpor se zákonem. Pokud si jist nejsem, zvolím ukládání svých záloh do úschovy do doby, než SVJ prokáže svůj zákonný nárok.

lake

„…Nevíte? Smůla, podruhé totéž vysvětlovat nebudu…“

• Klid. Není třeba být agresivní. Nemusíte se cítit ohrožen – já Vaše příspěvky mazat nemohu.
• postačí tedy vědět, že „by bylo dobré, kdyby byla NUTNOST prokázána“ a též byla potřebná, ale pojem „křečkování“ v zákoně není, stejně jako tam není „Reserve Study“ a není tam ani „dlouhodobý plán údržby a oprav“ – i když souhlasím, že by byla „nice to have“

„To je nějaká Vaše posedlost soudem“

• nesmysl. Prostě jenom zde čtu cit. (Lake): „…Nesouhlasící menšina je povinna se přizpůsobit, nebo se může obrátit na soud podle § 11 odst. 3 ZoVB…“. Ale to jistě dokážete vysvětlit.

Neználek

Pane NeznáIku, jestliže jste se zeptal na záležitost, kterou jsem v této diskusi podrobně probral dne 17. října 2012 – 7:31, pak nejspíše platí, že nejste seznámen s dosavadním průběhem diskuse. V tom případě moje strohá (nikoliv agresivní) odpověď byla zcela na místě. Diskutující, který vstupuje do probíhající diskuse a táže se na to, co už bylo řečeno, pouze plýtvá časem všech ostatních.

Není zcela přiléhavé tvrzení, že „… by bylo dobré, kdyby byla NUTNOST prokázána“. Naopak platí, že je NEZBYTNÉ, aby byla nutnost prokázána. Ta je přece zákonnou podmínkou pro stanovení a vymáhání záloh podle § 15 odst. 2 ZoVB. Pokud tato základní podmínka není splněna, nárok na úhradu záloh SVJ vůbec nevznikne.

Netvrdil jsem nikdy, že pojmy „Reserve Study“ či „křečkování“ jsou uvedeny v českém zákonu č. 72/1994 Sb. Popsal jsem prostě jeden z možných a ve světě vyzkoušených způsobů, jak SVJ může dostát své zákonné povinnosti a prokázat, že zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB jsou nutné. Pokud jste schopen prokázat to nějak jinak než dlouhodobým plánem údržby a oprav – prosím, proč ne.

K Vaší poslední připomínce: nevím bohužel co chcete vysvětlit a nevím, proč se nad mým výrokem pozastavujete. Až to sdělíte, můžeme se bavit dál. Zřejmě si pletete zálohy na správu podle § 15 odst. 2 ZoVB s příspěvky na správu podle odst. 1 téhož ustanovení.

lake

Za dlouhodobý plán samozřejmě není možno považovat zprávu o stavu domu. Plán musí osahovat i termíny a částky. Rezerve Study neustále prosazovaná panem lake je však utopie a lobistická snaha přelít peníze do kapes odborníka – soudního znalce v oboru opravy a údržba nemovitostí. Není tajemný lake nakonec tímto znalcem? Zajímalo by mě, jak si lake představuje, že soudní znalec odhadne na 30 let dopředu přesnou výši potřebných částek, když se za posledních 10 let 6× měnila sazba DPH a dnes nevíme, jaké DPH se bude platit za necelé tři měsíce.
Podle mého názoru tazatel přesně vystihl podstatu plánování požadovanou ZoVB: tak letos opravíme střechu, už je stará, bude to stát cca 2 mil., příští rok fasádu, už padá, stát to bude další 2 mil.“, z toho přibližně vyplývá, že „zálohy na správu budeme platit 5tis., abychom na to všechno ušetřili ". Zákon však uvádí další dva požadavky.

• určit výši částek usnesením shromáždění
• stanovit termíny splatnosti

K určení potřebné částky na opravu střechy není rozhodně nutná drahá a zbytečná Rezerve Study. Stačí jakýkoliv odborný odhad. Podkladem k němu může být nezávazná poptávka u stavební firmy, lépe u několika. Odhad na 30 let je naprosto zbytečný luxus, neboť v té době už budou v domě jiní vlastníci a jejich názory na vybavení domu budou naprosto odlišné, než názory naše. Za tu dobu se změní normy, způsoby financování, možnosti dotací a další okolnosti tak, že Rezerve Study bude nejspíš pro pousmání.
přeji hezký den
 Jirka

Milý pane Kruppe,
Vaše fantazie o nákladnosti Reserve Study, stejně jako pitomé úvahy jak dohazuji kšefty jakési neexistující lobby, by si snad zasloužily vytesat na pomník hlouposti.

Reserve Study není nic jiného než dlouhodobý plán oprav domu, včetně finanční rozvahy cashflow. Nikdy a nikde jsem neneapsal, že je potřebná "drahá a zbytečná" Reserve Study. Tyto nesmysly zde píšete pane Kruppe pouze Vy sám, a vzápětí jste se do Vašich vlastních slov navezl, jako bych je napsal já.

Vaše tvrzení, že za 30 let budou jiní vlastníci a budou mít " názory na vybavení domu naprosto odlišné" je pitomost, pane. To jako nebudou už potřebovat žádný výtah a budou do bytů létat? Žádnou střechu? Žádné radiátory? Žádné rozvody vody? Obejdou se bez oken?

Když budou naši potomci chtít něco extra, třebas plazmovou blikající a nafukovací fasádu, ať si ji pořídí za 30 let z úvěru, který budou splácet pouze ti, kdo budou v domě v té době bydlet. Napsal jsem jinde jasně, že předmětem Reserve Study jsou pouze existující části domu s životností 30 a méně let. Kdo nechce, ten nepochopí, že ano.

Opakuji, že Reserve Study se aktualizuje pravidelně. Kdo nechce pochopit dlouhodobé plánování, ten je nepochopí.

lake

Pane lake, neslyšel jsem, že by Reserve Study někdo měl, takže je těžko odhadovat, kolik by stála. Pokud by se měla zpracovat skutečně odborně, tak by bylo potřeba podrobně a detailně prozkoumat stav domu a na základě této studie zpracovat finanční plán. To rozhodně není záležitost levná. Uváděl jste potřebu soudního znalce. Ptal jsem se kolik by to podle Vás stálo, bohužel odpověď nepřišla. Takže si nehrajme na anglické názvy. Jsem přesvědčen, že trochu zkušený výbor potřeby dokáže odhadnout taky. Případně si může přizvat zkušeného stavaře, který se ve skoro každém domě najde. Děláme to 10 let a myslím, že dobře. Vždycky jste argumentoval paragrafy, což oceňuji. V tomto případě však používáte pouze proklamace a temíny jako ovce a podobně. 

Zákon pouze požaduje odhlasování plánu. To řada plánů, které výbory předkládají k odsouhlasení splňuje. Schůze bývá jednou za rok a tak se plán ročně upřesňuje. Mám na mysli skutečně řádně fungující SVJ, kde to takto funguje.
Zkuste neplatit a takto odsouhlasený plán splňující požadavky §15, odst 2, ZoVB napadnout. Kdybyse měl nějaký judikát, určitě byste s ním přišel.

Většina se zde snaží radit, to znamená, že sdělí svůj názor a ostatní ať si vyberou. Jen Vy a ještě někteří nemnozí stále polemizujete. Tak tedy výjimečne zahájím polemiku.
Je to společenství, kdo je povinen tvrdit a prokazovat, že jako vlastník budu povinen v následujících letech platit konkrétní zálohy na správu domu. Pouhé rozhodnutí shromáždění ani přesvědčení výboru k tomu nepostačuje. Uveďte paragraf, kde je to takto uvedeno.
Je to společenství, kdo je povinno na mou žádost předložit mi všechny podklady, na jejichž základě byla vypracována Reserve Study (po česku zvaná dlouhodobý plán údržby a oprav). Já pak uvážím, zda podklady jsou dostatečně průkazné.Spole­čenství Vám předloží odborný odhad. Nikde není řečeno, jak musí být zpracován. Na vás pak je jej zpochybnit
Nelze-li doložit důvod hrazení záloh, ani odůvodnit jejich výši, rozhodnutí je absolutně neplatné pro rozpor se zákonem. Vlastník jednotky se z opatrnosti může obrátit na soud a žádat, aby konstatoval, že neplatné usnesení nemá právní účinky.To je Vaše právo a nesete riziko neúspěchu. Já jsem přesvědčen, že důvod hrazení záloh a odůvodnění výše většinou doložit lze.

Pane lake, on se dům taky maluje, opravují schodiště, zábradlí, podlahy atd. Zde se náklady mohou několikanásobně lišit podle vkusu a finanční situace vlastníků. I názory na to, kdy je nutné vymalovat nebo vyměnit podlahu mohou být zcela individuelní. PVC na podlaze můžete vyměnit za 5 ale i za 20 let. Tak to nechme na shromáždění a netahejme do toho znalce.
Hezký den
 Jirka

Pane Kruppe, opět intenzivně vymýšlíte co jsem nenapsal. Nemohl byste raději diskutovat k věci?

Nenapsal jsem nikde že by Reserve Study musel nutně a povinně sestavovat soudní znalec. To jsou zase jen Vaše fantazie. Napsal jsem: „To jsou záležitosti, které lze zjistit a přezkoumat (např. pomocí odborníka – soudního znalce v oboru opravy a údržba nemovitostí). Přezkoumat je může i soud.“

Celou dobu zde brojíte proti tomu, co tvrdíte jen vy sám. Pokud nerozumíte psanému textu, nesnažte se podsouvat mu Váš vlastní smysl. A pokud přesto takto postupujete, nehádejte se zde sám se sebou, buďte tak laskav.

Napsal jste: „Zákon pouze požaduje odhlasování plánu.“. To je nepravda. Podrobně jsem se tomu věnoval v prvním příspěvku. Přečtěte si jej. Zákon nepožaduje odhlasování jakéhokoliv plánu (zálohových plateb), nýbrž platné bude pouze odhlasování takového plánu, který je v souladu s kogentní podmínkou uvedenou v § 15 odst. 2 ZoVB. Nemám rád, jestliže musím opakovat co jsem už jednou napsal zcela srozumitelně.

Nyní k Vaší polemice:

• Pokud váháte zda ten, kdo něco tvrdí, je povinen to také prokázat, pak zřejmě tato diskuse nemá tu správnou úroveň. Viz zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, Důkazní povinnost (§ 120 a následující).
• K Vaší druhé připomínce: Nevím, co jste tím myslel. Opakujete má slova, jen poněkud jinými výrazy.
• Ke třetí připomínce: O čem jste Vy přesvědčen je bezvýznamné. Popsal jsem přesně situaci. Buď diskutujete k ní, nebo ne – a pak ovšem nejde o polemiku se mnou. Polemizujete opět jedině sám se sebou a o něčem jiném, než jsem napsal já.

lake

Pane lake,
skutečně jste nepsal, že je pro vytvoření Reserve Study potřebný znalec. Přečetl jsem to ve spěchu a unáhlil se. Za to se omlovám. Dalo se to ale napsat i bez urážek. K nim se uchyluje obvykle primitiv.
Zdravím
 Jirka