Vzor stanov SVJ dle NOZ zdarma
Na webových stránkách Prague Property Management, a.s. je publikován vzor stanov SVJ:
Člověk který stanovy psal se ani nenamáhal NoZ nastudovat. Výbor, úplné hlouposti. Žádný orgán SVJ nesmí mít stejné pravomoci které ze zákona přísluší Shromáždění.
Stanovy nejsou v rozporu s tím, že „žádný orgán SVJ nesmí mít stejné pravomoci, které ze zákona přísluší Shromáždění“.
Ve stanovách je přece uvedeno:
„Výbor rozhoduje o všech záležitostech společenství, které nejsou ve výlučné působnosti shromáždění nebo pokud si v určitých záležitostech Shromáždění nevyhradilo.“
NOZ stanoví výlučnou působnost shromáždění, kterou nelze zúžit ani přenést na jiný orgán společenství. Stanovy však mohou působnost shromáždění ještě dále rozšířit a v tom případě ani o takových záležitostech výbor rozhodovat nemůže. Přesně to vyplývá z citovaného textu stanov.
velice zjednodušený a v podstatě nic neříkající vzor – stejně jako vzorové stanovy zák. 72/1994 sb. A že je zadarmo? Právník?,který tohle zplodil, nepřišel zkrátka.
A co by jste chtěl? Stanovy na „míru“? Ty Vám jistě udělá za příslušný poplatek advokát či jiná erudovaná osoba.
Jako vodítko, se domnívám, že jsou uvedené vzory vhodné.
Samozřejmě je nutno je upravit na konkrétní podmínky SVJ a to na základě široké diskuze všech členů, popřípadě dát alepoň možnost se vyjádřit.
Osobně si nedělám iluze o tom, že se v členové vyjádří (…stejně tomu nerozumín…; … já Ti věřím… apod.).
Já osobně děkuji za vzor – pochopitelně si doplním potřebné, případně vypustím, co se nám nehodí, ale jako základ je to vynikající. jsch
Nechci stanovy na míru! Stanovy si stanoví vlastníci svobodně bez dikce zákona a hordy právníků kteří vykládají NOZ jak chtějí, bez ohledu na úvodní ustanovení NOZ Hlava,díl I. §1,2 – a další „donucující ustanovení“. Další volby :http://cs.wikipedia.org/…romého_práva. Pořád je to jenom teorie!?
Domnívám se, že nemáte pravdu, stanovy obecně, ať SVJ či např. spolku musí být v souladu se zákonem.
I v soukromém právu je dán mantinel.
Proč je do společenství zatahováno živnostenské podnikání – část III, čl. 4 bod 2. Víte to někdo? Naše společenství existuje již 10 let. Jaký je důvod, abychom do stanov dle NOZ uváděli první členy statutárního orgánu. K čemu je to dobré, vždyť to dnes již nikoho nezajímá. Připevníme jim na dům pamětnou ceduli. Se sebevědomím, které přináleží hloupému si dovolím tvrdit, že naše současné stanovy jsou podrobnější, přesnější a tedy lepe zpracované včetně dodávaných služeb a jejich rozúčtování než nabízené vzorové. A služby a pravidla pro rozúčtování máme taky lepe definované. Pravda nemáme ve stanovách členy statutárního orgánu. Nevidím důvod něco podle předlohy měnit. Soud nás tedy zruší. Nevadí, odovoláme se, soudy patrně nemají co dělat. Je v pořádku, že to zde někdo zveřejnil.
ad 1)autor NOZ chtěl nějak definovat, kdo může být členem orgánu. Vybral si pro to zákon o živnostenském podnikání. Nepovažuji to za chybu.
ad 2)první členy statutárního orgánu budou samozřejmě psát do stanov pouze nově vzniklá SVJ. Stará SVJ je tam nebudou psát a mohou se odvolat na § 4/1 NOZ. :-))
Hezký den!
Pavel
Možná to nebylo některými dostatečně pochopeno: nové „vzorové“ stanovy jsou určeny pouze pro SVJ(2012), která nyní nově vznikají od 1.1.2014. Nejsou určeny pro jiné právnické osoby.
Stávající SVJ by měla pouze zkontrolovat, zda mají stanovy v souladu s části NOZ o právnických osobách. To je v NOZ § 118 až § 209. Nic dalšího jim netřeba. Mohou samozřejmě do svých stanov přidat cokoliv uznají za vhodné, možno i ze „vzorových“ stanov pro SVJ(2012), pokud to bude mít smysl.
lake
Ovšem a.s.Prague Property Management, poskytovatel služeb v oblasti správy bytových a nebytových objektů se řadí k dlouhé řadě těch, kteří mají odlišný názor než lake. Na svých web. stránkách spolu se vzorem stanov uvádějí doporučení, z něhož vyplývá, že za donucující ustanovení nepovažují jen lakem uváděné § 118 až § 209 NOZ, ale také ustanovení části bytové spoluvlastnictví NOZ.
Cituji doporučení PPM, a.s.:
Změna stanov, názvu
- vhodné upravit v rámci jednoho rozhodnutí o změně stanov;
- vyčkat se změnou stanov cca do 30.6.2015, lze předpokládat, že se ustálí výklady a praxe;
Aktuální postup
- aplikovat donucující ustanovení NOZ a souvisejících právních předpisů, tj. ustanovení, o nichž se nelze odchýlit:
a) členění úhrad na příspěvek na správu domu a na zálohy na služby;
b) pravidla pro rozúčtování některých příspěvků na správu domu;
c) lhůty pro vyúčtování a splatnost nedoplatků/přeplatků;
d) povinnost předat přehled dluhů při převodu jednotky;
e) oznamovací povinnost a evidence vlastníků jednotek.
Stanovy
- ustanovení stanov, která odporují donucujícím ustanovením NOZ, pozbyla dne 1.1.2014 platnosti a nelze je tudíž aplikovat;
- ustanovení stanov, která donucujícím ustanovením NOZ neodporují, ale jsou např. přísnější než platná právní úprava, např. rozhodující většina vlastníků jednotek pro přijetí rozhodnutí zůstávají v platnosti doby změny stanov.
Povinnosti předat přehled dluhů při prodeji jednotky poněkud nerozumím. Dle mého názoru nelze kupujícímu předávat přehled jaké dluhy má prodávající. Kupujícího do toho nic není, jaké má prodávající dluhy. Zkuste mě přesvědčit o opaku. U nás jsme se zatím vždycky, dozvěděli o prodeji jednotky, až když byl nový vlastník zapsaný v Katastru. Pokud má prodávající vůči SVJ dluhy, tak si je musí uhradit sám. Nebo je bude hradit kupující? A co když nebude chtít, jak ho donutíme, svj není účastníkem smlouvy.
Snad mohl mít zákonodárce na mysli nevypořádané příspěvky na správu, které nemá osoba odpovědná za správu povinnost vypořádat ke dni účinnosti převodu s převodcem viz odst. 1 § 1186 NOZ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…
nejde o dluhy vlastníka ale o dluhy SVJ, které v případě neschoponsti splácet a aplikaci instrumentu ručení může vznikat finančí závazek pro kupujícího (kupující musí vědět do jakého „zadluženého spolku“ vleze)!
Proč je do společenství zatahováno živnostenské podnikání – část III, čl. 4 bod 2?
Na to je jednoduchá odpověď, protože to vyplývá z NOZ § 1205 odst.(2)
„Způsobilý být členem voleného orgánu nebo zástupcem právnické osoby jako člena takového orgánu je ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání.“
Pokud chcete podrobnější stanovy, takové jsou ty další uvedené.
Vzor stanov si může každý upravit tak, jak mu vyhovuje, nikdo Vás nenutí vzor využít. Zvláště se může hodit nově zakládaným SVJ. Člověče nebrblete jenom, zvlášť když Vám někdo nabídne něco zdarma.
Žádám administrátora o smazání prvního odkazu z obou uvedených v příspěvku Další stanovy vložil Kolemjdoucí, 21.3.2014 – 16:16
Pravděpodobně někdo na web. stránkách vyvěsil a zpřístupnil veřejnosti dokument omylem, a dotyčný by mohl mít problém z porušení autorských práv.
Jde o vzorové stanovy vypracované SČMBD, a lze je po vhodném zadání dotazu do vyhledávečů nalézl na více odkazech.
Fujtajksl, tam jsou neuvěřitelné nesmysly, stanovy mají protizákonné články. Přípomínají mi zahrádkáře, ty vedou stejnou rétoriku.
Četl jsem první žalobu na neplatnost těchto stanovy, které byly jedním společenstvím přijaty. Žaloba má 93 stran. Když tu žalobu přečtete dokonce, tak poprvé v životě poznáte, co je čisté zlo.
Např. Společní členové společenství, jimiž jsou spoluvlastníci jednotky nebo manželé, kteří mají jednotku ve společném jmění, jsou povinni určit a zmocnit společného zástupce, který bude vykonávat jejich práva vůči společenství vlastníků. Každý člen společenství má právo vykonavat svá vlastnická práva a záleží pouze na něm, zda dá nebo nedá někomu zmocnění, vážení.Nikdo mu to nemůže nařídit. Dále" n) předat společenství k rukám statutárního orgánu ověřenou projektovou dokumentaci v případě, kdy provádí změnu stavby, Stavebnímu úřadu ano, ale ne společenství. Společenství není ani policat ani vlastník domu. A tohle je taky dobré: o) oznámit svou nepřítomnost v bytě, která má být delší než dva měsíce, včetně označení osoby, která po dobu jeho nepřítomnosti zajistí možnost vstupu do bytu, bude-li toho nezbytně zapotřebí. Nemá-li člen společenství takovou osobu po ruce, je touto osobou kterýkoliv člen statutárního orgánu společenství, Člen statutárního orgánu nemá v době mé nepřímstonosti v mém bytě co dělat. Můj byt není veřejným bytem ani bytem pro členy statutárního orgánu. Dále: 4) Svá práva uplatňuje člen společenství vůči statutárnímu orgánu. HOuby vůči statutárnímu orgánu, atd, atd.
Manželé mají vlastnictví společné (SJM). Nemohou tedy hlasovat na shromáždění každý za sebe, ale jeden za svoji společnou jednotku. Proto jsou povinni zmocnit společného zástupce (ze svého středu, manžela či manželku) aby vystupoval navenek jako jeden vlastník.
Oznámit svoji dlouhodobou nepřítomnost v bytě je věc krizová, pro případ nenadálé havárie. Když vám tam praskne stoupačka, nastane scénář:
- Buď jste nahlášené osobě ponechal klíče a ta zajistí otevření a SVJ následně opravu.
- Správce SVJ zavře vodu všem. Jak dlouho to asi vydrží ? Pak stejně nastane scénář 3)
- Statutář pozve zámečníka a protokolárně před svědky vám dveře otevřou nebo vyrazí a provedou opravu.
A můžete si stěžovat v cukrárně.
Vy asi nemáte moc praxe s bytovým spoluvlastnictvím, že ?
Doporučuji nesouhlasit s takovými zmatečnými stanovami.
Vzorové stanovy SČMBD mají například zásadní chybu v tom, že si pletou zálohy na správu a příspěvky na správu, viz článek 7 a 8. Jednou se píše o tom, že „… z celkového příspěvku na správu domu a pozemku [se] vytváří účetně oddělený dlouhodobý finanční zdroj – dlouhodobá záloha“. Kousek dál narazíte na nesmysl „… příspěvky určené do dlouhodobé zálohy“.
Takže je zjevné, že autoři netušili o čem vlastně píší. Příspěvky jsou podle zákona příjmem právnické osoby, jejím vlastním zdrojem. Takže P.O. z nich nemůže vytvářet jakousi „zálohu“. Kdo by měl být plátcem této „zálohy“? Samo SVJ? A to by tedy skládalo zálohu samo sobě?
Účetně i právně je to naprostý nesmysl. Kočkopes, vzniklý z toho, že právníci SČMBD si popletli ZOVB a NOZ a neřekli si jasně a jednoznačně podle které právní úpravy vlastně své vzorové stanovy tvoří. Podle ZoVB, nebo podle NOZ?
Pokud v celém SVJ nebude nikomu známo co je „příspěvek“ a co „záloha“, pak si snad dovedete představit jaký zmatek z toho dříve či později bude. NOZ totiž nestanoví, že by zálohy (i dlouhodobé) nebyly vratné a že by se snad neměly vypořádat (toto obsahoval pouze ZoVB v § 15). Takže každý, kdo prodá byt, bude vzápětí požadovat na SVJ(2012) vrácení všech nespotřebovaných záloh a soud mu samozřejmě vyhoví.
Vyhněte se tomuto zmatku, nazývejte příspěvky „příspěvky“. Má-li SVJ shromažďovat částky na nutné budoucí opravy a údržbu v následujících letech, ať to dělá v souladu s NOZ, tedy formou příspěvků. Ty jsou příjmem právnické osoby, nevyúčtují se a nevypořádají. Všechny výše uvedené zmatky a nejistoty tím odpadají.
Chybný je čl. 8 odst. 1. Plocha společných částí nemůže být nikdy započítána do „plochy jednotky“. To je protiprávní tvrzení.
- Jde-li o jednotku(1994) podle ZoVB, její plocha je dána definicí v ZoVB. To nelze měnit stanovami právnické osoby.
- Jde-li o jednotku(2012), pak ovšem v NOZ neexistuje nic co by se
nazývalo
„plocha jednotky“. NOZ zná pouze " velikost podlahové plochy bytu" podle § 1161 NOZ, a tento údaj je neměnný. Samozřejmě nemůže být měněn stanovami, ale jedině změnou prohlášení. Nelze svévolně měnit podlajovou plochu „od boku“ tím, že se do ní libovolně započítají některé společné části. I kdyby s tímto nesmyslem vlastník souhlasil, je to absolutně neplatné. Platí co je uvedeno v prohlášení. Toto je veselý kabaret, nikoliv právně podložené stanovy SVJ. Nebrat!
Další chybou je např. čl. 8 odst. 9. V něm si autoři vzorových stanov pletou zákonný úrok z prodlení podle NOZ s poplatkem z prodlení podle zákona č. 67/2013 Sb. Nelze stanovit výši úroku z prodlení ve shodné výši jako poplatek z prodlení. To je protizákonné. Nebrat!
Samozřejmě je toho více, ale to by bylo na dlouhé povídání. Berte to tak, že vzorové stanovy SČMBD je pouze polotovar, obsahující i nesmyslná a protiprávní ustanovení. Vyberte si co se hodí. Budet-li se ale podle tohoto vzoru slepě řídit, dobře vám tak.
lake
K tématu STANOVY VYPRACOVANÉ SVAZEM
K vaší argumentaci: právníci SČMBD si popletli ZOVB a NOZ … Takže je zjevné, že autoři netušili o čem vlastně píší.
Toto je hluboký omyl. Ti vědí naprosto přesně co píší. Přečtěte si Čl. 10 Shromáždění, odstavec (15):
Je-li pro to důležitý důvod, může přehlasovaný vlastník jednotky ,který byl přehlasován na jednání shromáždění společenství, nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o této záležitosti rozhodl.
Všiml jste si, kterou větu vedlejší vložili do zákonného ustanovení a tušíte, proč to udělali ? Chápete právní důsledky toho, co tato „zbraň“ může způsobit v rukách toho, kdo „může sestavit většinu“ ?
Všimněte si, že ani jedny uvedené stanovy nevyžadují pro hlasování o modernizaci kvórum dvoutřetinové většiny hlasů, o kterém lake ve svém příspěvku (http://www.portalsvj.cz/…rnizace-domu#…) hovořil jako o nejnižším možném kvóru pro takové hlasování i v případě nových SVJ 2014 podle NOZ a kategoricky odmítl možnost nižšího kvóra.
V citované diskusi jsem nesouhlasil s jeho argumenty na uplatnění obecných ustanovení o spoluvlastnictví pro případ takového hlasování a přiklonil se k možnosti stanovit kvórum nadpoloviční většiny hlasů přítomných vlastníků podle § 1206 NOZ. Uváděné vzory stanov jsou v souladu s mým názorem.
Kolemjdoucí,
to, že někdo hlásá stejnou věc jako Vy, je argument, který Vás opravňuje tvrdit, že Váš názor je správný?
To, že někdo někde opsal někým navržené stanovy ( nejspíš nějaký právník pro sdružení BD a SVJ ), přece nic neznamená. Konec konců, Vám se zdá normální, aby o modernizaci rozhodlo 25,000nic vlastníků?
Jar
Domnívám se, že je to plně v souladu s OZ (NOZ). Každý má právo se zúčastnit shromáždění a hlasovat. Pokud bude přehlasován může se obrátit na soud.
O tom, čí názor je správný, se rozhodne s konečnou platností, až bude k dispozici závazná judikatura. Do té doby se musíme spoléhat na výklady širší odborné právní veřejnosti.
Ve svém příspěvku jsem pouze uvedl „Uváděné vzory stanov jsou v souladu s mým názorem.“ Přivítám, když uvedete jiný výklad širší odborné veřejnosti.
Že NOZ stanovil i pro modernizaci minimální kvórum většinu přítomných vlastníků mně nevadí. Záleží na každém SVJ jaké kvórum si schválí ve stanovách.
Poslední komentáře