vyúčtování - dlužník - rozhodnutí správce bez vědomí SVJ
Jaký je Váš názor? V r. 2015 došlo k převodu jednotky na nového vlastníka (řízení na KN založeno 26.2.15 – rozhodnutí o povolení vkladu 24.8.15). V lednu 2016 provedeny odečty a koncem dubna zasláno vlastníkům vyúčtování r.2015. U původního vlastníka i nového vlastníka vznikl nedoplatek. Po době, která byla určena k úhradě nedoplatků správce na základě příkazu výboru zaslal první upomínku. Potud bez problému. Ale! Dne 4.10.16 výbor SVJ zjistil, že od 31.8.16 správce bez vědomí výboru komunikuje s právničkou prodávajícího o zaplacení dluhu, odmítají dluh uhradit s odkazem na kupní smlouvu (podepsaná 25.2.15), kde je uvedeno, že vlastnické právo přechází na kupujícího povolením vkladu. Po několika e-mailových komunikacích správce-právnička ta dne 26.9.16 sdělila správci ať tedy pohledávku přihlásí do insolvenč.řízení, ale že příznivější bude celý dluh požadovat po novém vlastníkovi. Náš správce tak učinil a dne 30.9.16 zaslal novému vlastníkovi druhou upomínku navýšenou o dluh původ.vlastníka bez jakéhokoliv vysvětlení proč je dluh podstatně vyšší než v první upomínce. Kdyby jeden člen výboru nešel řešit problém s jiným dlužníkem se správcem tak se to výbor vůbec nedozvěděl. A problém je, že na prvního vlastníka dne 26.9.16 soud vydal usnesení o úpadku (povolení oddlužení). Pominu-li fakt, že správce činil kroky bez vědomí výboru SVJ, pak si ale myslím, že jeho rozhodnutí o přičtení veškerých nedoplatků za celý r.2015 je špatné. Dle mého názoru pro SVJ nový vlastník se stane nabyvatelem jednotky až zápisem do katastru nemovitostí (31.8.), nikoliv návrhem na povolení vkladu (25.2.). To co mají ve smlouvě nemusí SVJ zajímat, to ať si řeší mezi sebou původní a nový vlastník. Máme sto chutí případný dluh vymáhat na správci.
ve věci vymáhání dlužných plateb. Pokud se domníváte, že správce pochybil a vznikne Vám škoda můžete se po správci domáhat její uhrazení. Já bych ihned vypověděl smlouvu a našel si jiného správce.
ik,
k Vaší informaci: „Dle mého názoru pro SVJ nový vlastník se stane nabyvatelem jednotky až zápisem do katastru nemovitostí (31.8.), nikoliv návrhem na povolení vkladu (25.2.)“ uvádím dle § 1105 NOZ: nabytí práva k nemovitosti nastává vkladem do KN, ovšem se zpětnou účinností ke dni podání návrhu na vklad.
Změna vlastníků nastala 31.8. s právními účinky k 25.2..
Viz literatura např. důvodová zpráva k NOZ.
Situace z doby před NOZ se nezměnila. Stačí nahlédnou do nějaké smlouvy o převodu nemovitosti.
Hezký den!
Pavel
Píšete, že situace se nezměnila. A jak to tedy bylo dříve? Ke dni vkladu nebo ke dni podání návrhu na vklad?
Taiso,
doporučuji třeba konsolidovanou důvodovou zprávu k § 1105 NOZ:
http://obcanskyzakonik.justice.cz/…na-verze.pdf
Hezký den!
Pavel
Koukám, že důvodová zpráva k NOZ nepočítala se zavedením 21 denní zdržovací lhůty pro zápis, kterou musel navrhnout duševně nemocný člověk.
U nás pravidelně řešíme spory, jestli máme přihlížet k hlasu převodce,nebo jestli můžeme na schůzi pustit k hlasování nabyvatele, když se schůze konala po podání návrhu na vklad (což se ze služby Sledování změn katastru nedozvíte, protože o návrzích na vklad služba notifikace neposílá, pošle je až po provedení vkladu, viz http://www.cuzk.cz/…vitosti.aspx )
Já myslela, že to víte. Je to snadná odpověď – návrh nebo vklad. Kvůli tomu není snad třeba posílat mi odkaz na něco, co má 600 stran plnejch právnickejch frází, ze kterejch ani sami právníci nejsou moudrý.
Taiso, v těchto a podobných případech raději nemyslete (ale hlavně nepište), budete mít méně záporných bodů. Všimněte si, že dole je navíc uvedeno, že jde o „složitější“ případ. Proč si ik stěžuje na rozhodnutí správce bez vědomí SVJ?, zřejmě má potřebné pravomoce … a výbor SVJ se pak diví …
p. Pinkava nemá k tomu pravomoce (pročetla jsem pořádně mandátní smlouvu), proto se „výbor diví“, ale diví se proto, že to bylo o nás bez nás.
OK, moje poznámka se týkala toho že, některá SVJ ponechávají vše na správci a ten si pak v (svém) zájmu zjednodušení situace vybírá snadnější cestu( zvlášť pokud má těch SVJ hodně … přesto možná ten Váš konal v dobré víře :-) Dovolím si ale zopakovat otázku pro poučení, po kom tedy a co budete vymáhat (období únor – srpen). Děkuji. J.P
Protože je to dost zamotané, nehrají v časech ještě i další věci o kterých jsem se nerozepisovala, tak jsme se dnes dohodli, že vyvoláme jednání se správcem a situaci probereme a dohodneme co s tím dál. Samozřejmě, že by to měl uhradit, jak vyplývá z této diskuse, nový vlastník. Ovšem ten z upomínek s různou výši dluhu, které mu v rozmezí dvou měsíců zaslal správce musí být tumpachovej.
Pokud nový vlastník není úplný blb a má pod čepicí, tak máte další problém. Nepomůže vám žádná výmluva na správce.
Ježišmarja, záporný body, prosím vás, tomu někdo přikládá nějakej význam? Vždyť se stačí kouknout, co tady lidi plusujou a co mínusujou. U spousty diskusí jsou vyplusovaný nějaký hádky mezi přispívajícíma a vymínusovaný rozumný odpovědi.
Je to jednoduchá otázka. Kdy začne SVJ účtovat zálohy novému vlastníkovi a přestane účtovat starému? Nejde jen o tento konkrétní složitý případ, jde o jakýkoli případ – ať oba dluží, jeden dluží, nebo jeden má přeplatek, nebo mají oba přeplatek, prostě jakýkoli.
Taiso,
jak je to nyní a jak to bylo před NOZ jsem již psal. Ale vy se ptáte, jak to bylo „dříve“. Nevím co myslíte „dříve“.
Proto jsem poslal odkaz na důvodovou zprávu k § 1105, která má 5 stran a nikoliv 600 stran jak mylně uvádíte.
Pavel
Dobrý den, pane Pavle!
Vy jste neodpověděl nijak. Napsal jste odpověď, to ano, ale každý ji pochopil jinak – opačně. To jste jistě zjistil z diskuse pod ní. Vy jste to však nijak neupřesnil. Proto jsem položila svůj dotaz.
Nechápu, jak můžete napsat, že nevíte, co myslím „dříve“. Dříve = situace z doby před NOZ, která se podle Vás nezměnila. Když se nezměnila, tak je to situace jasná, tedy můžete odpovědět jedním slovem a nemusíte linkovat žádné obsáhlé důvodové zprávy.
BTW ta důvodová zpráva, kterou linkujete, má 598 stran. To se u nás na venkovské jednotřídce vždy zaokrouhlovalo na 600. No, holt nás to učili špatně.
Děkuji. Mám na věc stejný názor a jen jsem se chtěla ujistit, že je správný. A teď vystartujeme na správce, jsme zvědavá co za perly na svou obhajobu z něho bude padat.
Ik, vy jste Pavla asi špatně pochopila, on dává za pravdu právníčce prodávajícího a správce, niko-li vám.
Vážně? Jako já to nevylučuju, blbých zákonů máme dost. Ale půl roku zpátky? Co kdyby teoreticky ten původní vlastník nedlužil a měsíční zálohy platil? To mu musí SVJ všechny peníze za těch půl roku vrátit a vymáhat je na novém vlastníkovi?
A proč by měl platit zálohy půl roku zpátky původní vlastník, jestliže k datu návrhu na vklad tj. 26.2.2015 byl byt asi už k dispozici kupujícímu? Dne 25.2.2015 byla podepsána kupní smlouva, tj. zřejmě bylo zaplaceno a byt byl asi předán kupujícímu.
Tady to nebyl zrovna jednoduchý případ. A nešlo o byt ale o nebytovku-obchod. Původní vlastník dlužil dlouhodobě – úhradu dluhů jsme z něho dostali pouze tím, že jsme zablokovali v únoru prodej na katastru, takže uhradil zpětně veškeré dluhy + aktuální do dubna 2015 (proto ta delší doba mezi návrhem a zápisem v KN). Takže zaplatil do konce dubna, tzn. i po podání návrhu na zápis do katastru. Nový vlastník se ozval až po zápisu do KN v srpnu 2015, přišel si dohodnout zálohy + platby, správce je stanovil od srpna 2015 a předal mu výpočtový list. Do té doby ho v nebytovce nikdo neviděl.
Takže teď byste měli starému vlastníkovi vrátit vše, co zaplatil od února do dubna? To mi připadá úplně absurdní.
Nedovedu to formulovat právnickým jazykem, tak mě omluvte.
Předně, ty zákony jsou primárně určeny pro ty situace, kdy nastane nějaký problém. Pokud se všichni zúčastnění dobrovolně a rozumně domluví, nikdo nic nikomu nedluží atd., tak žádný zákony ani nepotřebujou.
V případě problému (tzn. nový ani starý vlastník SVJ nic neoznámil) musí mít věřitel (SVJ) jakousi jistotu, po kom má ten dluh vymáhat. Tento okamžik by neměl dle mého selského rozumu nastat dříve, než ve chvíli, kdy se věřitel o změně vlastníka měl a mohl dozvědět, tj. dnem vkladu do KN.
A co to vracení záloh?
Obdobně jsem zjistil, že bylo vyúčtováno a ze společných prostředků SVJ proplaceno dohledávání pro účely rozvodových tahanic o majetek bývalých členů družstva, nekontinuitního předchůdce SVJ. Na objednávku rozvodového právníka.
Mohla by jste nám,prosím, sdělit jméno tohoto „vykutáleného externího správce“,abychom se vyvarovali jeho služeb.Děkuji.Pan Pavel Vám přesně sdělil,od kdy je nový vlastník v právním vztahu k SVJ. JaVa
Ani já, ani Vy neznáme plné znění příkazní smlouvy,kterou má zcela jistě, SVJ s externím správcem uzavřenu.Z výše uvedeného příspěvku mi vyznělo,že externí správce jednal s právníkem dlužníka nad rámec svého zplnomocnění.Pokud by v ní bylo zplnomocnění k vymáhání dlužných částek od vlastníků jednotek,pak by se člen výboru určitě nedivil jeho jednání s právním zástupcem dlužníka. Viz:„Kdyby jeden člen výboru nešel řešit problém s jiným dlužníkem se správcem tak se to výbor vůbec nedozvěděl“. Tudíž ext.správce jednal protiprávně,neboť k takovému úkonu nedostal od SVJ písemný souhlas.Vy jste dospěl k jinému výsledku?Proto trvám na jeho „vykutálenosti“.Osvětlit nám to může pouze paní Ik.JaVa
Správcem domu je přece SVJ. Když necháte s sebou coumat kde-kým, tak na co se vlastně ptáte?
Na názor, ne na Vaši infaltivní odpověď. Jestliže sdělíme správci (písemně) jak má při vymáhání dluhů postupovat, tak snad má takto postupovat. Že činí jinak a SVJ se to vlastně dozví náhodou při jiném jednání není o cloumání správcem. To si s ním ještě vyříkáme, to se nebojte. Já si myslím, že jejich postup je nesprávný a na tomto vlákně si chi zjistit, zda tak smýšlí i ostatní.
ik, je zde několik trollů, kteří nejsou schopni smysluplného příspěvku, jako anon, grafomanů, kteří se vyjadřují skoro ke všemu, ale nerozumí prakticky ničemu, jako Taisa, prodavačů vzdušných zámků, jako Černý. Lepší je, jejich výpotky ignorovat nebo jim dát mínus.
Jestli je tady někdo toll, tak jste to vy. Kdo je podle vás správcem domu. To jste ještě nebyl u soudu, tam by vám řekli, kdo je správcem domu. Je potřeba, abyste se to brzy dozvěděl, když to nechápete.
NOZ § 1105
Převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. – Máte pravdu – nový vlastník se stane nabyvatelem jednotky až zápisem do katastru.
NOZ § 2134
(…) Je-li však výhrada vlastnického práva ujednána ohledně věci zapsané do veřejného seznamu, působí vůči třetím osobám, jen byla-li do tohoto seznamu zapsána. – Máte pravdu – to, co mají ve smlouvě nemusí SVJ zajímat, řídí se katastrem.
Správce, místo aby si vyžádal instrukce výboru SVJ a hájil zájmy SVJ, jedná dle instrukcí právničky starého vlastníka a hájí zájmy starého vlastníka?!? Kdo ho kurňa platí, SVJ nebo ten starý vlastník?
Správce by se měl omluvit novému vlastníkovi, že po něm neoprávněně vymáhal dluh a být rád, že jej nový vlastník nežaluje.
Správce by se měl dále omluvit výboru SVJ, že jednal bez jeho vědomí, uhradit dluh starého vlastníka (který je kvůli zdržování právničky+správce nyní již prakticky nevymožitelný), dále uhradit smluvní pokutu za porušení mandátní smlouvy a být rád, že jej výbor nežaluje.
Výbor SVJ by se měl omluvit novému vlastníkovi a být rád, že jej nový vlastník nežaluje. Dále přijmout opatření, aby se to už neopakovalo. Tj změnit správce, nebo aspoň dodatkem ke smlouvě zvýšit (pokud nebyly, zavést) vysoké sankce za takovéto jednání správce bez vědomí výboru SVJ.
Díky. Zřejmě ještě stihneme přihlásit dluh do insolvenčního řízení. Vím, že to bude asi nevymahatelné, případně dostaneme malou částku, ale udělat to musíme. Jen tím, jak se choval správce jsem ztratili čas.
„Kdyby jeden člen výboru nešel řešit problém s jiným dlužníkem se správcem tak se to výbor vůbec nedozvěděl“.
Podstatné je, co máte ve smlouvě se správní firmou o „hlídání“ nedoplatků a neplatičů. Možná správce postupoval v intencích smlouvy.
Další připomínka, zda prodávající postupoval vůči výboru dle NOZ § 1186.
Poslední komentáře