Vyůčtování

„Ve vyúčtování musíte mít uveden zůstatek této zálohy vaši jednotky, to jest částka, která se převádí do následujícího ro­ku.“

To asi odněkud plyne, ačkoli jste neuvedl odkud. Nicméně bude-li uveden celkový zůstatek a znám spoluvlastnický podíl, nejsem o žádnou informaci ochuzen.

Radil

Pane Radile,
pokud v domě jsou neplatiči, nebo některá jednotka v dědickém řízení, celkový zůstatek na účtu DZOÚ (dlouhodobá záloha) Vám bude k výpočtu Vašeho podílu k ničemu.

lake

(1) To, zda je či není jednotak předmětem dědického nebo jiného řízení nemá na hrazení příspěvků na správu domu žádný vliv. Když už jsme u toho, existuje povinnost oznamovat, zda je jednotka předmětem dědického nebo jiného řízení?

(2) Nedoplatky. Náš účetní postupuje zajímavým způsobem. Eviduje totiž pouze předepsané platby. Skutečné úhrady ho nezajímají. Nevím, zda je to tak v pořádku. V odpovědi jsem proto vycházel z naší situace, kdy skutečně konečný zůstatek je součet předepsaných úhrad minus čerpání. Ten je všem každoročně oznamován.

Jak přimět účetního, aby řešil, zda příspěvky byly skutečně uhrazeny, nevím. Dělá účetního pro desítky domů, měl by tomu rozumět, jinak by mu vypověděli smlouvu.

Radil

Pokud Váš účetní neúčtuje o přijatých zálohách a v souvislosti s tím o snižování závazků z předepsaných záloh, porušuje prokazatelně § 2 zákona o účetnictví, protože předmětem účetnictví je mimo jiné stav a pohyb majetku a závazků.

Něco takového si neumím představit.

Zřejmě se mýlíte a účetní účtuje jak má. Nemůže přece vynechat účtování o pohybu peněz. To by nebyl účetní, ale diletant.

To, že je Vám sdělován zůstatek záloh na správu jako rozdíl mezi předepsanými zálohami a čerpáním, je v pořádku. Jen se ještě musí připočítat počáteční stav, tj. nevyčerpaný zůstatek z minulého roku.

Údaje o konečném zůstatku záloh na správu bývají ve většině SVJ na účtu záloh – 324-xxx krátkodobých, 955-xxx dlouhodobých, případě na obou těchto účtech.

Postup zjišťování zůstatku záloh z předepsaných záloh je tedy účetně správný, ale jde-li o jedinou poskytovanou informaci o zálohách, není úplná.

Aby byla úplná, musí účetní dodat další informaci, a sice o zůstatku pohledávek z předepsaných záloh, tj. o rozdílu mezi předepsanými a uhrazenými zálohami. U většiny SVJ je to zůstatek účtu 311, na kterém jsou účtovány předpisy a úhrady záloh.

Disponibilní prostředky záloh na správu zjistíte, když dáte obě výše uvedené informace dohromady.

Vzorové stanovy č. 322/2000 Sb. předepisovaly vedení účetnictví s odděleným účtováním na jednotlivé vlastníky. To však byl pro řadu velkých externých správců (realitních kanceláří a bytových družstev) nadlidský úkol, proto byla tato povinnost v novějších vzorových stanovách č. 371/2004 vynechána. Možná by stálo za to, podívat se, ze kterých stanov jste opisovali a podle toho se domáhat svých práv na informace.

N. Klainová

„To, že je Vám sdělován zůstatek záloh na správu jako rozdíl mezi předepsanými zálohami a čerpáním, je v pořádku. Jen se ještě musí připočítat počáteční stav, tj. nevyčerpaný zůstatek z minulého roku.“

Děkuji pěkně za obsáhlou odpověď.

Přesně takto tomu je a vypadá to na první pohled v pořádku. Jenže nikdo už nezkoumá, zda byly předepsané zálohy také skutečně uhrazeny (nebyly). Zůstatek z minulého období je uveden a vypočetl se stejně, tj. opět jde o rozdíl mezi předepsanými zálohami a čerpáním.

Není nám sdělován rozdíl mezi předepsanými úhradami a skutečnými úhradami.

Radil

Také jsem se divil, že se takto účtuje, a že se ve stanovách nerozlišují Předpis a Úhrada. Dokonce jsem si kvůli tomu mailoval s autory stanov na MMR (ti odmítli vysvětlit s odkazem že jim nepřísluší vysvětlovat účetnictví). Váš účetní nechť vysvětlí, a hlavně předloží přehled neuhrazených Předpisů. Případně se poohlédněte, zda zde na webu najdete Základy účetnictví SVJ, třeba jen v diskusi. Záleží také na smlouvě o účetnictví, zda má správa vůbec povinnost „uhánět“ dlužníky a v jaké periodicitě „dluhy“ z neuhrazeného Předpisu předkládá výboru k zajištění nápravy. Je to také otázka kvality smlouvy o účetnictví, viz jiné vlákno kde tazatel shání vzor smlouvy. Ve (správně vedeném) účetnictví to je, a snad se toho také týkala odpověď ing. Klainové. V našich sjetinách to máme tak, že ve vyúčtování záloh správy je úhrada uvedena, ale konečný stav počítán dle předpisu. U vyúčtování záloh služeb je pouze předpis, nikoli co ve skutečnosti uhrazeno. Já také nechápu, proč je účtováno (sjetina dodávaná vlastníkům v termínu dle stanov) proti předpisu, a rozdíl mezi předpisem a úhradou je otázkou dalšího lejstra. Účetní by měla v rámci Závěrky předkládat Rozvahu či Bilanci, Aktiva a Pasiva (viz zmíněný kurs), a z toho by měly být dluhy z neuhrazeného předpisu zřejmé, ale to je až na závěr roku.

„Váš účetní nechť vysvětlí, a hlavně předloží přehled neuhrazených Předpisů.“

To právě odmítá. Pro něho účetnictví končí porovnáním předpisů a čerpání. U služeb podobně, porovnává předepsané zálohy a skutečné náklady, z toho mu vyjde přeplatek nebo nedoplatek. Že předepsané zálohy nemusely být uhrazeny nebere v úvahu.

Radil

Nynější „účetnictví“ se dříve nazývalo „podvojným účetnictvím“. A to je důležité, jedna operace musí být na dvou účtech. Pokud přijdou peníze na účet, zaúčtuje se MD 221 a je nutno zaúčtovat i stranu DAL. V případě pohledávek je to DAL 311. Je velmi nepravděpodobné, že by to účetní dělal jinak.

Protože zaúčtoval předpisem předepsané zálohy, bude po uhrazení zůstatek pohledávek představovat dluh jednotlivců vůči SVJ. Takovou sestavu Vám každý SW pořídí během okamžiku. Požadujte ji.

Hezký den!

Pavel

Pane Radile, trvejte na svém právu na informace. Účetnictví si přece platíte, tak ať z toho něco máte.

Při troše snahy v něm mohou získat základní orientaci všichni, kdo o to projeví zájem.

Jednou za rok schvalujete, doufám, účetní závěrku. V rámci schvalování účetní závěrky se můžete ptát na obsah zůstatků vykazovaných v rozvaze a ve výkazu zisku a ztráty.

Napsala jsem Vám, že většina SVJ má zůstatek neuhrazených záloh na účtu 311. V rozvaze je tento zůstatek uveden v aktivech v položce B.II.1. Odběratelé.

Pokud tam nejsou neuhrazené zálohy, ptejte se, ve které položce jsou. Účetní závěrku předkládá ke schválení výbor SVJ. Ať si členové výboru zjistí v účtárně, co obsahují jednotlivé položky. Mohou si to ke každé položce napsat. V rozvaze i ve výkazu zisku a ztráty bývá u SVJ pár položek, tak proč to nezkusit.

Účetní jim obsah položek účetní závěrky jistě nezatají.

Někde ta pohledávka být musí. Rozvaha je zajímavá hlavně tím, že obsahuje pohledávky a závazky SVJ, protože pohledávky musí výbor vymáhat a za závazky ručí každý člen SVJ podle svého spoluvlastnického podílu.

N. Klainová

„pohledávky musí výbor vymáhat“

Děkuji za obsáhlou reakci. Kde přesně je toto uvedeno? Obecně povinnost vymáhat pohledávky dána není. Děkuji.

Radil

Práva a povinnosti členů SVJ a povinnosti výboru jsou ve vzorových stanovách. SVJ se samozřejmě řídí vlastními stanovami, mají-li je vypracovány a schváleny. Tam je třeba hledat.

Autoři zákona o vlastnictví bytů (ZoVB) jsou si velmi dobře vědomi toho, jak moc nedokonalý je zákon. Četla jsem to ve všech důvodových zprávách k návrhu nového ZoVB od roku 2004, kdy byl předložen poprvé do připomínkového řízení.

V návrhu nového zákona, který je po občasných úpravách více po šuplících než ve schvalovacím procesu, tohle všechno je. Ale to nám není nic platné, musíme vystačit s tím, co máme.

Takže radím, prostudovat si vlastní stanovy a trvat na jejich plnění. Jinou radu bohužel nemám. Ale účetnictví, ze kterého bych se nedozvěděla ani, že SVJ má pohledávky za neplatiči ve výši … Kč, bych opravdu neplatila.

N. Klainová

V tomto ohledu se zákonodárci nedivím. Pokud obecně povinnost vymáhat pohledávky není, nevidím moc důvod, proč by v tomto případě měla být.

Spíš jsem čekal odpověď ve stylu, že správce je povinen vykonávat správu s péčí řádného hospodáře. Není někde něco takového zakotveno? V Zákoně o bytech povinnost vymáhat pohledávky společenství není, to se shodneme.

Radil

Já se domnívám, že povinnost vymáhat pohledávky má výbor z titulu, že je výkonným a statutárním orgánem SVJ. Potom se na něho vztahuje obecná odpovědnost podle ObčZ. Podrobněji viz. např.:

http://www.portalsvj.cz/…jme-existuje

Hezký den!

Pavel

Hezky jste se tam rozepsal.

Vezměme to postupně.

Nevymáhání pohledávek zjevně není trestným činem. Tím odpadá trestněprávní odpovědnost. Souhlasíte?

Radil

1. Při stavu dnešní policie a justice nejsem zastáncem řešení problémů v SVJ podáváním trestních oznámení nebo žalob.
2. Nicméně nevymáháním pohledávek by šlo naplnit znaky trestného činu podle § 220 Porušení povinnosti při správě cizího majetku
3. Nevymáhání pohledávek je ale zejména proti zájmům členů výboru, kteří jsou většinou vlastníky jednotek a platí. Proč by měli tolerovat neplatiče?
4. Stav pohledávek je sledovaný ukazatel při poskytnutí úvěru.

Z výše uvedených důvodů se ve většině SVJ pohledávky vymáhají a je jedno, zda to ukládá explicitně nějaký zákon.

Pokud máte dotaz a já budu znát odpověď, odpovím. Vést hlubokomyslné rozhovory o ničem ale nepovažuji za přínosné.

Hezký den!

Pavel

„Nevymáhání pohledávek je ale zejména proti zájmům členů výboru, kteří jsou většinou vlastníky jednotek a platí. Proč by měli tolerovat neplatiče?“

Proč by členové výboru měli tolerovat neplatiče? Předpokládejme, že členové výboru jsou vlastníky jednotek, jak tomu zpravidla bývá. Odpověď je jednoduchá: Protože jsou sami neplatiči a současný výkon funkce člena výboru jim zajišťuje nevymahatelnost, minimálně ze strany společenství.

Do vymáhání se mohou v takovém případě pustit i sami členové společenství. Jak ale prokáží aktivní legitimaci, když podle ZoVB je oprávněno nedoplatky vymáhat společenství? Soud se takovou žalobou vůbec nebude zabývat, neboť žalobci nejsou věřiteli. Jiný názor si rád přečtu.

Lang

Pane Radile, že vy jste neplatič. Jen se pěkně přiznejte.

Vážený pane Lake píšete, že ve vyúčtování musíte mít uveden zůstatek zálohy na správu domu a pozemku tzv. dlouhodobé zálohy. Můžete prosím napsat zákon,vyhlášku …podle čeho toto musí být. Musím říct že s takovým vyúčtováním jsem se ještě nesetkal. Díky Raďas

Povinnost vyúčtovat zálohy na správu byla uvedena ve vzorových stanovách vydaných nařízením vlády č. 322/2000 Sb. V některých SVJ stále platí.
Pokud vím, České účetní standardy stanoví, že vyúčtování přijatých záloh má nastat (minimálně) jednou ročně. (ČÚS ovšem nejsou celostátně platným právním předpisem, jde o doporučení.) Pokud o vyúčtování těchto záloh požádáte, nemůže vás SVJ odmítnout.

lake

Stanovy vzorové hovoří toto:

Čl. XVII

Úhrada nákladů spojených se správou domu a pozemku a úhrada za služby

(1) Příspěvky na správu domu a pozemku, dále zálohy na úhradu za služby, popřípadě další platby

(2) Vyúčtování záloh na úhradu za služby provádí výbor 1×t za zúčtovací období,

(3) Zprávu o použití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku předkládá výbor ke schválení shromáždění… Nevyčerpaný zůstatek těchto finančních prostředků se převádí do následujícího roku.

Dobrý den. Do rukou se mi dostala už spousta různých vyúčtování od různých správců (cca 20), a pouze na jednom bylo možné vidět majitelův/nájem­níkův konečný stav konta záloh na správu a údržbu nemovitosti. Takže usuzuji, že realita je opět jiná pane lake…

pane Lake. Jistě máte provdu ale realita je poněkud jiná.Celkově správce má pouze dělat co výbor Společenství zadá.( dle smlouvy o správě) Zálohy si též stanovují vlastníci dle vlastního uvážení ( zda nedoplácel nebo doplácel v předešlém období) Zústatek záloh na správu domu eviduje celkově za dané vchody.Ale je li správcem a.s. vede učetnictví pro Společenství a vyúčtování jako pro nájemce. ( není z vyúčtování zjistit náklady ) to je ta realita.

Jaké náklady myslíte?