Výměna oken

O tom tu celou dobu mluvíme.

Nejdřív se každému vrátí poměrná částka z DZ (např. 300 Kč/m²). Na to nepotřebujete 100% souhlas, ve větším domě to neseženete.

Vrácená částka může zůstat na účtu SVJ a použije se následně jako záloha na nová okna.

Poté si každý zájemce objedná výměnu svých oken. Když bude chtít, objedná si ji u SVJ. Opět nepotřebujete 100%. SVJ následně vybere firmu a učiní hromadnou objednávku.

Nakonec se zálohy (které neopustily účet SVJ) vlastníkům řádně vyúčtují.

Co to je objednávka u SVJ ? Něco jako objednávka u OPBH ?

Já také nevím, co to je „objednávka u svj“. „objednávka u bytového družstva“, to ano.

O jaké alikvotni částce mluvite? Tu už si přece dávno vybral!! Anebo…že-by…né??

Jediný co nechápu proč hned píšete o švindlování. Žádný starý člen SVJ co by zde prodal byt není. Jsou tu jen ti co tento byt koupily, tak v tom problém nebude.

Tak Děkuji a vlastně to podle Vás jde. Tak to jsem rád.

Děkuji

Doufám, že jste pochopily, že každá vlastnice bytu uhradí cenu svých oken. To podle okolností (tj. různé velikosti bytů, různá cena oken) může znamenat, že některým vlastnicím se určitá částka vrátí, případně některé vlastnice naopak doplatí.

Poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu se přispěje na společná okna (ve společných prostorách jako schodiště, kočárkárna, atd.)

Podle spoluvlastnického podílu se přispívá do Dlouhodobé i krátkodobé zálohy na správu domu. Podle spoluvlastnického podílu se hlasuje i na schůzích.

Jen mi u člověka, který tady vystupuje pod jménem „lake“ vadí jak hned každý podle něho podvádí, švindluje atd.

Vážený člene SVJ,
na vině je pouze Vaše neznalost celostátně platných předpisů. Vybraná záloha je závazkem SVJ vůči plátci a to je zavedeno i do účetnictví. Legálni způsob jak toto v účetnictví změnit je:

• použít vybranou zálohu na účel, ke kterému byla složena,
• vrátit složenou zálohu plátci.

Jinak se SVJ svého závazku vůči vlastníkům nezbaví. Možnost nastíněná v úvodním příspěvku by byla v rozporu se zákonem o účetnictví a se zákonem o vlastnictví bytů, i kdyby s tím souhlasili všichni včetně účetní.

Že Vy toto nedovedete rozeznat je Váš problém. Já pouze nazývám věci pravými jmény.

lake

Vážený lake, Vaše rady bohužel nejsem ochoten akceptovat(ani o ně nestojím) a radit my nemusíte a to z důvodu Vašeho povýšeného a hlavně urážlivýho vyjadřování(kdy je podle Vás každý kdo s Váma nesouhlasí TROLL apod.). Pokud s tím bude souhlasit 100% tak to nemůže nikdo z členů napadnout a ani účetní s tím nemá problém. Vaše stálé mletí o RESERVE STUDY, naštěstí v našem SVJ nikoho nezajímá a rozhodně ho nikdo nechce dělat a ani nebude vytvářet něco co by mohlo být za 20–30 let opraveno podle Vaší RESERVE STUDY. Naštestí máme rozumný členy i když podle Vás to jsou OVCE, ale budete se divit NEJSOU. Každý zde může říct svůj názor a není zatracován.

Dle mého jste jen teoretik amatér, ale praxe je bohužel něco jinýho. Pokud jste byl někdy a někde ve výboru mohl by jste mi tady nechat na toto SVJ kontakt a rád se na takovýto SVJ dojedu podívat a pak jsem tady schopen uznat, že jsem se mýlil.

P.S. Pokud záloha nebyla vybírána na předem daný účel tak to půjde bez problému.

Pane Člene, abych tedy Vaší situaci shrnul: Vy jste si v domě vymysleli nějaký způsob úhrady oken. Všichni s tímto způsobem úhrady souhlasí. Účetní Vám řekla, že je schopná to nějak zaúčtovat. Cizí názory Vás vlastně nezajímají.

Já se tedy ptám – proč jste vlastně vznesl dotaz? Pokud se na postupu shodnete všichni, tak si to tak proveďte – kde není žalobce, není ani soudce. Jen to nyní bude s vědomím, že to není zrovna podle zákona.

On je vlastně problém už jenom v tom, že, jak píšete, nebyla záloha vybírána na předem daný účel – to by nikdy nastat nemělo. Ale pokud jsou ochotni posílat vlastníci u Vás v domě peníze „na nic“, tak by vlastně mohli být schopni jednorázově složit i peníze za SVÁ VLASTNÍ okna. Když jim zbytečně vydané prostředky nechybí, tak zřejmě žádní chudáci nebudou.

Já už jsem to na tomto portálu jednou psal na jiném místě – to, že se něco dělá takto ve většině SVJ ještě neznamená, že je to správný způsob. Správný způsob to je jen do chvíle, než to dá někdo k soudu a ten rozhodne jinak.

Abych dostal rozumnou odpověď a os člověka neboli přezdívky „lake“ se dočkávám jen urážek, který balí do rádoby odpovědí jak co dělat. Proto rady od „lake“ neberu z důvodu urážek. Proto je pro mě tento člověk jen amatér teoretik co o životě nic neví. Cizí názory mě zajímají,ale né od „lake“ který přitom ještě uráží. Vy píšete slušně a proto si Vaší odpověď rád přečtu a podle toho to lidem v baráku říct.

Vybírá se na výtah, ale rekonstrukce zatím není nutná.

Kdo by to mohl dát k soudu, když s tím bude 100% souhlasit a žádný člen co by zde dřív prodal byt není. A jak to,že to vím? Kupovaly jsme to před cca 2,5lety od města a dalších cca 2,5roku to nemůže nikdo prodat, jinak by musel dát předkupní právo městu za zvýhodněných cenových podmínek za jakých to kupoval od města a nemohl to prodat za tržní cenu.

V úvodním dotazu píšete, že vám jde o to, abyste pak nebyly vláčeny po soudech (patrně jste samé ženy). O to si ovšem koledujete.

V panelovém domě většinou bývají alespoň 2 typy bytů. Poměr cen oken a velikosti podlahové plochy v obou typech nebývá stejný. Např. byt 2+kk (42 m²) má jednu pětimetrovou sestavu, byt 3+1/L (72 m²) má 2 pětimetrové sestavy a v jedné jsou i dveře na lodžii. Je zřejmé, že by se přímým uhrazením nákladů výměny z DZO vlastnice velkých bytů bezdůvodně obohatily o nemalou částku na úkor vlastnic malých bytů.

Píšete, že jste koupily byty od města a 5 let od koupě je nemůžete prodat. Pak tedy neexistuje problém s vrácením dlouhodobých záloh v případě převodů bytů. Vraťte si část záloh (rozpočítáno podle podílů), poté každá z vás uhradí svá okna, rozdíl bude vyplacen nebo doplacen podle znaménka. Účetně to bude v pořádku. Bude to i spravedlivé řešení. Navíc to bezesporně řeší i případ, kdy si někdo vymění svá okna sám nebo požaduje nějaké extrabuřty (neprůstřelná skla, motorové žaluzie, sítě proti moskytům, apod.).

U nás mají naštěstí všichni i vstup na svůj balkón(jak 3+1 tak i 2+kk). Takže menší byt není znevýhodněn. Pokud bude chtít někdo něco extra, tak to už by si mussel zaplatit sám. Jak Vy píšete extrabuřty.

Takže byty 2+1 a 3+1 mají různé počty oken. Ale zálohy na správu hradí podle podlahových ploch. Při výměně oken se ovšem nemůžete trefit do stejných částek, to by byl zázrak.

Takže se Vám to sype jako domeček z karet. Stačí, aby si jediný z vlastníků uvědomil, že neuváženým souhlasem k použití svých záloh na soukromý účel připlácí vlastníkovi jiného bytu na jeho okna. A už začnou protesty, hádky, zloba kvůli osmi tisícům, osočování výboru, trestní oznámení, bonzování na Finančním úřadu …

Pak si vzpomenete na mou radu jak jste měl postupovat:

• vypořádat zálohy na správu domu podle spoluvlastnického podílu,
• okna účtovat podle skutečného nákladu na každý byt (a zcela odděleně od účtování o správě domu).

lake

Osobo vystupující pod „lake“ . Jak již jsem zde psal. O Vaše rady nestojím z důvodu Vašich arogantních a urážlivých odpovědí. Jelikož nic nevíte jak se zde lidi k sobě chovaj, tak VY mi Prosím neraďte. Ať by byla Vaše rada jakkoliv správná, tak se jí řídit nebudu z výše popsaných důvodů. Od slušných lidí zde, si rád nechám poradit.

Pokud jste vybírali na výtah, tak vybíráte na konkrétní účel. Pokud se vůle vlastníků v mezidobí změnila nebo se objektivně zjistilo, že oprava jiné části domu je naléhavější, je samozřejmě možné změnit priority a finacovat nejdříve okna a až v druhé řadě výtah. V tom bych problém rozhodně neviděl. Tím spíš, pokud všichni souhlasí.

Jen ve Vašem případě (výměna soukromých oken jednotlivých vlastníků) by mohl nastat problém, kdyby si například vlastník bytu 100 m2 se 4 okny uvědomil, že bude tratit oproti vlastníkovi bytu 50 m2 se 3 okny. Přispěje totiž podle svého spoluvlastnického podílu a zaplatí dvojnásobek toho, co jeho soused s 50 m2. Kdyby si však tito dva sousedé objednali společně okna a rozúčtovali je podle skutečného počtu oken, zaplatil by vlastník většího bytu jen 1,33 násobek a to už je celkem rozdíl.

Jistě by bylo férové, kdyby výbor toto vlastníkům sdělil, ale faktem je, že pak už zřejmě nebude možné akci Vámi popsaným způsobem financovat, protože pravděpodobně už nebudete mít souhlas 100 % vlastníků.

Jakmile by totiž některý z vlastníků přestal souhlasit s navrženým způsobem financování, mělo by vše probíhat podle zákona, a tedy by mohlo přestat být aktuální rčení „Kde není žalobce, není soudce“.

Pan Petr nemá pravdu. Vybrané zálohy na správu domu podle ZoVB může právnická osoba použít jen na účel, ke kterému byly tyto zálohy vybrány. Problém nastane již v okamžiku, kdy SVJ by začalo hradit náklady nesouvisející se správou domu z účtu záloh na správu.

Jestliže SVJ má provést stavební práce, které se nijak netýkají správy domu a jsou tedy mimo právní způsobilost SVJ, v účetnictví vypořádá složené zálohy, aby se zbavilo existujícího dluhu vůči vlastníkům jednotek. Pořízením daru – oken pro vlastníky – se SVJ svého závazku nezbaví. Vlastníkům vznikne závazek vůči SVJ zcela jiného charakteru (povinnost uhradit dodávku oken a jejich osazení).

Mimochodem: o stavební činnosti na oknech v bytech není SVJ oprávněno vůbec rozhodovat na shromáždění. To je záležitost která nespadá do působnosti ZoVB, nýbrž jde o soukromoprávní dodávku zboží a prací podle Občanského zákoníku nebo Obchodního zákoníku (podle obsahu uzavřených smluv).

Platí totiž, že SVJ může činnost nespadající pod právní způsobilost SVJ provádět jedině na základě soukromoprávních smluv s jednotlivými vlastníky jednotek. Pokud provede SVJ takovou činnost bez smlouvy, riskuje, že vysoudí pouze bezdůvodné obohacení, nikoliv celý skutečný náklad.

Popletený „člen SVJ“ by si uvědomil o co jde, jakmile jediný z vlastníků odmítne nechat si vyměnit okna (buď si je už vyměnil, nebo chce za vrácené peníze ze záloh místo výměny oken jet na Kanárské ostrovy).

Navíc je zde nerovnoměrnost plateb, na kterou už byl upozorněn: Každý uhradí za dodávku okem částku podle skutečně provedených prací, což se nerovná částkám, které byly vybírány na správu domu podle spoluvlastnických podílů. Bude v každém případě nutné tuto akci zaúčtovat (nikoliv jako náklad na správu), rozúčtovat, vyúčtovat a předepsat objednavatelům k úhradě nedoplatky, či vybrat přeplatky.

Nic z toho se netýká správy domu, takže v účetnictví by to hradil přímo ze záloh na správu jedině blb, který účetnictví nerozumí.

lake

Ale pane Lake, tady stále operujeme s výrokem výboru v tomto konkrétním domě z úvodního příspěvku: „když si toto odhlasujeme 100% hlasů majitelů BJ“.

Já to celou dobu chápu tím způsobem, že když jim účetní řekla, že je to možné, že situaci dokáže i správně zaúčtovat. Tedy celkovou cenu za výměnu soukromých oken nezaúčtuje na účet nákladů na správu domu, ale podle spoluvlastnických podílů rozúčtuje na účet pohledávek za vlastníky. V druhém kroku se zálohy na správu domu ve stejné výši vlastníkům budou vracet – vznikne závazek vůči vlastníkům a po vzájemném započtení vznikne nula.

Když si toto odhlasují 100 % hlasů, neexistuje zde žádný přehlasovaný vlastník, který by tento konkrétní případ dal k soudu, tedy platí rčení „Kde není žalobce, není soudce“.

Já si ale osobně myslím, že pokud výbor podrobně a bez jakéhokoliv mlžení vysvětlí vlastníkům situaci, tak ti, kteří mají relativně méně oken (v poměru na m2) s tím stejně souhlasit nebudou).

Pane Petře,
jakékoliv „100% odhlasování“ je právně bezvýznamné. V SVJ se může platně hlasovat pouze o správě domu a rozúčtování služeb.

Nelze „hlasovat“ o tom, zda jednotlivý vlastník si objedná nějaká okna. u Vás v domě se na shromáždění také nehlasuje o tom, zda si máte na auto pořídit zimní pneumatiky. Vlastník jednotky není takovým „hlasováním“ vázán. Může těsně před akcí prohlásit, že si to rozmyslel a že chce své peníze ze záloh, aby mohl odjet na Kanárské ostrovy, nebo našel firmu, která mu okna osadí levněji. A SVJ nemá s ním uzavřenu žádnou písemnou smlouvu podle ObčZ ani podle ObchZ.

Stále vycházejme z úvodního dotazu:„Výbor nám říká, že se i tak dají [okna] vyměnit z Dlouhodobé zálohy na správu domu(někteří tomu říkají FO) (…).“

Toto tvrzení výboru samozřejmě není pravda. Správa domu je právně i účetně něco zcela jiného než stavební činnost prováděná v bytech na majetku vlastníků jednotek. Přijatá záloha na správu domu je závazkem SVJ vůči vlastníkům a tento stav potrvá bez ohledu na to, zda SVJ komusi koupí a osadí jakási okna.

Mimochodem: co podrobně popisujete ohledně účetních postupů je do puntíku přesně totéž, co jsem – právě takto, krok za krokem – tazatelce také poradil (lake 23. Listopad 2013 – 12:34). Shodujeme se tedy v tom, že z dlouhodobé zálohy na správu nelze uhradit soukromá okna.

lake

Pane Lake, paradoxně přestože momentálně mám za svůj předchozí příspěvek tolik plusů jako vy minusů, tak s Vámi souhlasím – Váš příspěvek je skutečně věcný a dává logiku. Na této situaci je krásně vidět, že řídit se hlasem lidu není vždy to pravé, ale je dobře do věci vložit vlastní úsudek.

Abych si na závěr ujasnil ještě záležitost ohledně zvrácení toho rozhodnutí shromáždění:

Pokud si někdo odhlasovanou záležitost s okny rozmyslí, nemůže jít do soudního sporu jako přehlasovaný vlastník, neboť hlasoval stejně jako všichni ostatní.

Ale může jít k soudu s tím, že celé usnesení je neplatné z důvodu nekompetence shromáždění vlastníků v této věci a v tu chvíli je lhostejné, že se na tomto stavu svým hlasem také podílel? Předpokládám, že zde ani neplatí 6 měsíční lhůta, jelikož se nejedná o záležitost podle ZoVB.

Vážený člene SVJ, víte o věci pendrek. Napsal jsem Vám jasně jak má vaše SVJ postupovat, aby se v účetnictví zbavilo dlouhodobého závazku, který má vůči jednotlivým vlastníkům. Ten závazek SVJ vznikl přijetím zálohy na správu domu. A je úplně jedno, zda bylo předem určeno na jaký konkrétní účel správy byla záloha vybírána.

A závazek bude trvat i pokud SVJ zpronevěří své prostředky určené na správu k úhradě oken, která nejsou společná. Přijaté zálohy na správu domu je napřed třeba účetně vypořádat, jinak závazek nezaniká.

Pokud to neumíte nebo nechcete pochopit, patříte k tomu množství oslů ve výborech, kteří nejsou schopni rozpoznat, že správa domu je něco zcela jiného než zvelebování bytů. Někomu prostě není pomoci, i když se mu to napíše česky a jednoduše.

To kvůli Vám a Vám podobným se zde neustále objevují dotazy a stížnosti na nesprávné a neprůhledné jednání výborů.

Mějte se pěkně.

lake

Vážený lake,

a tahle Vaše odpověď je důvod proč nemám zájem o Vaše odpovědi, od jiných samozřejmě rady přijmu. Hned mě nazýváte OSLEM a hned víte, že to chce rozhodnout jen výbor, že chceme švindlovat atd. S tímto návrhem za mnou přišlo více lidí z baráku a jako člen výboru mi nedělá problém vyslechnout a klidně vyhovět.

Je vidět, že jste ve výboru nikdy nedělal a jste jen TEORETIK AMATÉR, který si někde něco přečetl a teď zkouší všechny poučovat a hlavně urážet. Ani jednou jsem Vás neurazil, ale zato od Vás se urážek dočkávám v každém Vašem příspěvku.

Pokud jste dělal ve výboru, napište mi kde, dojede se tam podívat a pak pokud jsem se mýlil se Vám JÁ klidně Omluvím. Do té doby jste pro mě člověk, kterému teče ještě mléko po bradě a jste jen TEORETIK co ví o životě velký kulový.

Vážený Lake. Nevidím důvod, proč rozhodovat o konkrétním účelu použití, například 15 let skladanych záloh. Je nesmysl skládat např. na fasádu a on se zprominutim podělá kotel. Když budu mít nasporovano, pak stačí svolat schůzi a operativně rozhodnout. Nechali, proč bazirujete na takovém nelogickém postupu.

Pane chápající,
pokud neexistuje určitý, srozumitelný a přezkoumatelný důvod k hrazení záloh, pak nikdo není povinen hradit vůbec nic. U soudu by SVJ s neurčitým a nepodloženým nárokem neuspělo. Viz § 15 odst. 2 ZoVB. Nějak si to přeberte, ale potřebujete k tomu znalost zákona.

Nebo snad Vy máte ve zvyku hradit bez rozmýšlení jakoukoliv částku, o kterou Vás někdo požádá?

lake

Pane Chápající, důvod konkrétního účelu použití Vám nastíním na příkladu z praxe.

Někteří vlastníci domů by chtěli na opravy přispívat nejlépe částkou nula korun. Pokud máte v domě takových vlastníků více, musíte jako výbor SVJ dokázat obhájit oprávněnost placení konkrétní částky, aby vůbec došlo k jejímu schválení shromážděním. Samozřejmě si stanovíte nějaké priority, termíny apod. – vznikne dokument, kterému já říkám Plán oprav, lake tady používá termín Reserve Study.

Může se samozřejmě stát nenadálá situace, kdy se Vám například nenávratně pokazí Vámi zmíněný kotel a je třeba toto řešit, aby bylo možné byty nadále obývat. Jako výbor samozřejmě opravu objednáte a zaplatíte z peněz, které máte na účtě a na nejbližším shromáždění přednesete vlastníkům současnou situaci a vyřešíte její financování.

Pokud nemají dostatek financí na účtě, pravděpodobně odloží termín provedení akce, které je na prvním místě plánu oprav a zároveň změní i termíny následujících akcí. A věc je vyřešena.

Ale abych se vrátil k druhému odstavci – pokud jsou schopni plán oprav vytvořit členové výboru s řekněme náročnějšími vlastníky, měli by toho být přece schopni i ti ostatní.

Mohu vybírat zálohové platby na budoucí opravy podle plánu oprav a dost často se stává, že výběr je naslepo bez plánu a vlastníci to akceptují nebo se o to nezajímají. Nemohu ale takto shromážděné finance použít k jiným účelům než k opravám společného majetku. Tedy nemohu za ně vyměnit okna, která nejsou společnou částí domu, revidovat plynové zařízení v bytech (předmět jiné nedávné diskuse) nebo jinak investovat do zařízení ve výlučném majetku konkrétního vlastníka. Jak čtu diskusi nějak to není k pochopení.

Píšete, že se okna v bytech mají hradit z dlouhodobé zálohy na správu. To ale nelze. Nejdříve si musíte nějakou částku rozpočítanou podle spoluvlastnického podílu vrátit a pak teprve z této vrácené částky každý zaplatí svá okna. Nejsou-li všechny byty stejné, je pravděpodobné, že někomu ještě něco zbude, zatímco jiný bude muset doplatit.

Přímo z DZ se zaplatí jen společná okna.