výklad paragrafu
Dobrý den, potřebuji radu ve věci výkladu tohoto paragrafu:
1129 (1) K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.
myslí se tím dvoutřetinové hlasy spoluvlastníků všech vlastníků domu nebo těch co hlasují na schůzi?
Děkuji
§ 1129 se na „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) podle NOZ nevztahuje. Hlasování na shromáždění vlastníků upravuje podle NOZ § 1206 (a § 1214 při rozhodnutí mimo zasedání), jde ustanovení speciální pro „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) a nelze na něj použít obecná ustanovení týkající se hlasování spoluvlastníků nemovitostí (§ 1128 a následující).
Ustanovení § 1206 upravuje rozhodování na shromáždění vlastníků jednotek ve všech věcech, které patří do působnosti shromáždění a jsou vyjmenováné v ustanovení § 1208.
Tento názor zastává i soud v judikátu j.č. 25Cm42/2014 (žádný jiný výrok soudu v této záležitosti jsem zatím nezaznamenal).
Cituji z judikátu:
„Soud žalobce poučil dle § 118a odst. 2 o.s.ř. o jiném právním názoru soudu, dle něhož ust. § 1206 a násl. o.z. jsou ustanoveními speciálními pro SVJ a nelze na ně vztahovat ustanovení obecná týkajících se hlasování spoluvlastníků nemovitostí. Soud tak má napadené shromáždění vlastníků žalovaného za usnášeníschopné a usnesení bodu 2)pozvánky hlasováním za přijaté dle § 1206 odst. 2 o.z., Neboť na toto hlasování shromáždění SVJ speciálně upravené nelze použít obecná ustanovení vyžadující většinu všech spoluvlastníků dle § 1128 odst. 1 o.z..“
- Pan Diskutující napsal tento zjevný nesmysl: „§ 1129 se na „bytové spoluvlastnictví“ (SVJ) podle NOZ nevztahuje.“
Samozřejmě, že § 1129 se na bytové spoluvlastnictví podle NOZ vztahuje. Je to uvedeno přímo v NOZ, dokonce dvakrát, v části o bytovém spoluvlastnictví. K tomu připomínám, že na bytové spoluvlastnictví se nepochybně vztahuje nejen § 1129, nýbrž VŠECHNA ustanovení § 1128 až § 1133 NOZ.
Za prvé:
Podle § 1158 odst. 1 NOZ platí, že „bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek“. Z uvedeného plyne, že bytové spoluvlastnictví je pouze speciálním případem spoluvlastnictví věci.
Proto na bytové spoluvlastnictví dopadají i obecná ustanovení o rozhodování spoluvlastníků o společné věci. Dopad těchto ustanovení na bytové spoluvlastnictví by zákonodárce mohl vyloučit jedině tím, že by zákon obsahoval (vedle obecných ustanovení pro spoluvlastníky) zároveň i odlišnou speciální úpravu pro bytové spoluvlastníky. Zákonodárce ovšem nic takového neučinil: naopak, v § 1206 odkázal na zákon obecně (tedy i na obecná ustanovení, která řeší rozhodování spoluvlastníků o společné věci).
Jedinou výslovnou výjimkou z právní úpravy lex generalis § 1128 až § 1133 je speciální hlasování bytových spoluvlastníků při rozhodování per rollam po neusnášeníschopném zasedání (§ 1210 až 1214).
Za druhé:
Podle § 1206 NOZ platí, že „k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů“. Je tedy třeba bezvýhradně respektovat zákonodárcem uvedený obecný odkaz na zákon. Ten má přednost před stanovami, i před obsahem § 1206 NOZ, obsahuje-li zákon kvorum vyšší.
Zákon nepochybně vyžaduje vyšší kvorum, a to právě v § 1128 až §
1133. Tato ustanovení jako lex generalis dopadají na všechny případy
spoluvlastnictví, tedy i na bytové spoluvlastnictví. (O jediné zákonné
výjimce jsem se zmínil výše.) Takže pro tyto vyjmenované případy se
k přijetí rozhodnutí vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů
všech vlastníků jednotek, případně dvoutřetinové většiny všech
vlastníků jednotek, případně souhlas všech vlastníků jednotek.
----------------------------------------------------------------------------
Připomínám, že pan Diskutující zde o této věci diskutuje úplně zbytečně. Nevšiml si zjevně, co nám tazatelka sdělila: že v jejím případě jde o bytové vlastnictví podle ZoVB a o právnickou osobu SVJ(2000). V tom případě nelze přímo použít část NOZ o bytovém spoluvlastnictví a platí to, co obsahují stanovy SVJ. A to není v ničem odlišné od obsahu § 1129 NOZ: o zlepšení společné věci se rozhoduje dvoutřetinovou většinou všech.
lake
Lake uvedl jste:
„Proto na bytové spoluvlastnictví dopadají i obecná ustanovení o rozhodování spoluvlastníků o společné věci. Dopad těchto ustanovení na bytové spoluvlastnictví by zákonodárce mohl vyloučit jedině tím, že by zákon obsahoval (vedle obecných ustanovení pro spoluvlastníky) zároveň i odlišnou speciální úpravu pro bytové spoluvlastníky. Zákonodárce ovšem nic takového neučinil: naopak, v § 1206 odkázal na zákon obecně (tedy i na obecná ustanovení, která řeší rozhodování spoluvlastníků o společné věci).“
Ale naopak, NOZ speciální úpravu pro bytové spoluvlastnictví obsahuje, a to přímo v ustanovení § 1206, které se vztahuje se na všechny případy rozhodování SVJ patřící do působnosti shromáždění jak je uvedeno v § 1208 NOZ. Odkazem na zákon v § 1206 měl zákonodárce na mysli rozhodování ve speciálních případech uvedených v § 1214.
Právě proto považuji za zavádějící vaše tvrzení, že se při hlasování na shromáždění kvóra uvedená v § 1206 ve většině případů hlasování neuplatní, protože se musí uplatnit kvóra v § 1128 až 1133. A vaše tvrzení, že při rozhodování mimo zasedání dle § 1210 NOZ se u jedné skupiny takových rozhodování mimo zasedání kvóra uvedená v § 1128 až 1133 uplatnit nemusí a u druhé skupiny takových zasedání uplatnit musí, je úplnou fabulací, protože § 1214 upravující hlasovací kvóra pro rozhodování mimo zasedání žádný odlišný postup pro jednotlivé skupiny rozhodování mimo zasedání nepřipouští.
Zase žvaníte, pane mazaný Diskutující. Co považujete Vy za „zavádějící“ je naprosto bezvýznamné. Rozhodující je obsah právního předpisu.
Odkazem na „zákon“ v textu § 1206 mínil zákonodárce – pro Vás asi překvapivě – přesně to, co je v § 1206 napsáno: mínil tím odkaz na zákon. A zákonem je i zákon č. 89/2012 Sb., a v něm obsažená úprava hlasování spoluvlastníků společné věci (§ 1128 až § 1133). Opak nejste schopen prokázat, ani jste se o to nepokusil.
Nikdo nepochybuje, že § 1206 je lex specialis (ovšemže pouze pro bytové spoluvlastnictví podle NOZ, o kterém zde nediskutujeme). A tento lex specialis neobsahuje vůbec nic o hlasování spoluvlastníků o společné věci, nýbrž pouze odkazuje obecně na zákon.
Právě proto NOZ mlčí o rozhodování spoluvlastníků v části o bytovém spoluvlastnictví. Není divu, když je to již podrobně upraveno v NOZ jinde, v § 1128 až § 1133, a na tuto část NOZ vede (pro blbečky) přímý odkaz z § 1206.
Vy se snad domníváte, že ustanovení § 1128 až § 1133 NEJSOU součástí zákona č. 89/2012 Občanský zákoník? Že tedy podle Vás odkaz na „zákon“ nevede na tato ustanovení??? Takovou pitomost snad nemyslíte vážně, že. Přečtěte si znění NOZ a přestaňte blbnout.
lake
takže hlasovat podle: (jedná se o zatepleni bez úvěru)
Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.
Dále se ptám, zda tento bod – paragraf 1129 máme ve stanovách zbytečně?
Paní Hanušová,
pan „Diskutující lakem často mazaný“ se nevyzná v právu. Uvádí Vás v omyl. To, co Vám radí, je v rozporu se zákonem. Není pravdou, že by na vaše SVJ měl přímo dopadat § 1206 NOZ. Ten se týká pouze právnických osob SVJ(2012), které nově vznikají od dne 1.1.2014. Ostatně to platí pro celou část NOZ označenou „Bytové spoluvlastnictví“.
Je zbytečné zde řešit zda budete hlasovat podle § 1129 NOZ, nebo podle vašich stanov. V obou případech je totiž hlasovací kvorum shodné: dvoutřetinová většina všech vlastníků jednotek.
Také se mýlíte, když se tážete: „Dále se ptám, zda tento bod – paragraf 1129 máme ve stanovách zbytečně?“
Nepochopila jste, že ve stanovách nemáte žádný paragraf 1129 NOZ. Ve stanovách máte ustanovení stanov, které se svým obsahem shoduje s aktuálním zněním § 1129 NOZ. Jde však o ustanovení vašich stanov. Pokud by se při některé novelizaci NOZ změnilo kvorum uvedené v § 1129, na obsah vašich stanov to nebude mít žádný vliv. Změna právního předpisu totiž nemá retroaktivní (zpětné) účinky, není-li retroaktivita výslovně zavedena zákonem pomocí jednoznačného a pochybnost nevzbuzujícího přechodového ustanovení.
lake
„Není pravdou, že by na vaše SVJ měl přímo dopadat § 1206 NOZ. Ten se týká pouze právnických osob SVJ(2012), které nově vznikají od dne 1.1.2014. Ostatně to platí pro celou část NOZ označenou „Bytové spoluvlastnictví“.“
Označujte své domněnky jako domněnky. Někdo by to nemusel rozeznat a mohl by se jimi řídit. Děkuji.
Pane Kryšpíne,
co jsem napsal není dpmněnka, nýbrž skutečnost, která plyne přímo ze znění zákona č. 89/2012 Sb. Zjevně Vám ušlo, že tento zákon nabyl účinnosti teprve 1.1.2014, takže část o bytovém spoluvlastnictví se nemůže týkat právnických osob vzniklých před tímto dnem podle jiného zákona.
lake
Pane Kryšpíne, jste zde asi nový. Pokud Lake něco napíše, má to podle něho vyšší právní sílu než Ústava. Kdo s tím nesouhlasí bude vymazán. Asi tak. Bohužel početná klaka se těmito názory již řídí, soudí se o ně atd.
Záleží, jak to máte uvedeno ve stanovách. Pokud máte uvedeno, že budete při hlasování na shromáždění SVJ uplatňovat vyšší kvórum převzaté z § 1129, tak platí toto kvórum. Stanovy mohou určit pro hlasování vyšší kvórum, než je uvedeno v § 1206.
Jde o významnou záležitost, takže mi logicky vyplývá že všech vlastníků, není tam přítomných. Ale ani bych se nedivil opaku. Menšina rozhodne o většině. Doporučuji si vypsat všechny! paragrafy, kde se hovoří o hlasování, rozhodování. Upravte si jasně stanovy z nejasného OZ. Co máte v původních?
Pokud by platilo, že všichni vlastníci, tak pak se tento počet musí sejít i na schůzi shr. (sečteno i s plnými moci), kde se o věci bude hlasovat (u nás by šlo o částečné zateplení) bez úvěru. Jinak můžeme schůzi rozpustit.
Paní Hanušová,
samozřejmě, že ustanovení NOZ o spoluvlastnictví počítají kvorum ze VŠECH spoluvlastníků. Žádný jiný výklad ze znění zákona neplyne. Mylný je ovšem Váš předpoklad, že by se snad všichni měli také sejít k hlasování.
Nic takového neobsahuje žádný zákon. Naopak: platí pouze to, že všichni musí být vyrozuměni o potřebě rozhodnout (§ 1128 odst. 2 NOZ), případně musí být pozváni na shromáždění způsobem, který určují stanovy SVJ, a pozvánka obsahuje i program jednání s uvedením záležitosti, o které má být hlasováno. Zda se vlastník dostaví či nedostaví je pouze jeho věc.
Osoby, které hlasují „pro usnesení“ podle § 1129 NOZ, musí mít minimálně dvoutřetinovou většinu ze všech hlasů.
lake
Paní Hanušová, děkuji za informaci, že se jedná o SVJ(2000).
Podle § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů se o zhodnicení majetku hlasuje tříčtvrtinovou většinou hlasů všech vlastníků jednotek. ZoVB neumožňoval odchýlit se od tohoto ustanovení. Pravděpodobně jste stejné kvorum měli i ve stanovách.
Po nabytí účinnosti NOZ a zrušení ZoVB se hlasovací kvora řídí výhradně vašimi stanovami. NOZ sice v § 3063 uvádí, že vlastnické právo k jednotkám(1994) se i nadále řídí podle dosavadních právních předpisů (ZoVB), zároveň však NOZ umožnil ve svém § 1 odst. 2 ujednat si odchylku od zákona (prakticky libovolně, s několika výjimkami).
Vy jste si stanovy již upravili ujednáním odchylně od ZoVB tak, že ke zhodnocení domu (zateplení) je potřebná dvoutřetinová většina všech vlastníků jednotek. Jestliže je to takto uvedeno ve stanovách, pak to nepochybně platí.
lake
Laku,
pokud zákon požaduje 3/4 hlasů všech a stanovy požadují 2/3 hlasů všech (jak uvádíte), z čeho soudíte, že postačí 2/3 hlasů všech?
Opakovaně se zde přece uvádí, že stanovy mohou hlasovací kvorum proti zákonu pouze zpevnit, nikoli snížit.
Pane Kryšpíne, soudím, že to není tak, jak píšete. Rozeznávejte zrušený zákon o vlastnictví bytů (72/1994 Sb.) a nový Občanský zákoník (89/2012 Sb.). Při absenci výslovného přechodového ustanovení je třeba vyjít z platného práva a z jeho výkladu.
Zákon o vlastnictví bytů (účinnost do 31.12.2013) skutečně požadoval rozhodování vlastníků tříčtvrtinovou většinou všech. Tato skutečnost je však pro tazatelku bezvýznamná, neboť v jejím SVJ si změnili stanovy tak, že postačuje dvoutřetinová většina všech. To přesně odpovídá kvoru pro rozhodování spoluvlastníků podle NOZ, který nabyl účinnosti dne 1.1.2014.
Vámi tvrzený rozpor se zákonem tedy neexistuje. Obsah stanov v SVJ tazatelky je v souladu s platným a účinným zákonem.
Usnesení o změně stanov mohlo být napadnuto soudně, ovšem jedině v zákonem stanovené lhůtě, a pouze přehlasovaným vlastníkem jednotky. Vzhledem k tomu, že změněné stanovy SVJ takto napadeny nebyly, jsou nepochybně platné a účinné pro členy SVJ tazatelky.
Při tom je bezvýznamné, zda ke změně stanov došlo před účinností NOZ, nebo teprve později. Podle § 3041 odst. 1 NOZ platí, že „… odporuje-li však zakladatelské právní jednání učiněné přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dosavadním právním předpisům, považuje se za platné, vyhovuje-li ustanovením tohoto zákona“.
Zakladatelským právním jednáním jsou nepochybně míněny i stanovy právnické osoby. Jejich změna – i když mohla být v rozporu se ZoVB – je tedy zákonem dodatečně aprobována (schválena).
lake
Jinak formulováno, pro přijetí musí být dosaženo kvora podle zákona i podle stanov, liší-li se,
ještě jina formulováno, platí přísnější kvorum, liší-li se zákon a stanovy.
Poslední komentáře