Vlastnictví vnitřního prostoru lodžie
Koupili jsme byt s lodžií , která je uvedena v kupní smlouvě . Zajímalo by mě , je – li tedy lodžie v mém vlastnictví a patří – li k tomu i vnitřní stěny lodžie , nebo jsou – li majetkem našeho společenství vlastníků ?
Vyjádření k příspěvku:
„Vložil Berry, 25. Říjen 2011 – 21:16“,
Vážený pane „Berry,“,
dle názoru ZoVB Vám nejde o „lodžii“, dle názoru ZoVB Vám jde o přispívání
do FONDU OPRAV,
který existuje pouze za té okolnosti, že jste podepsal smlouvu se „správcem“, v které (té smlouvě), jste se Vy nebo Váš právní předchůdce, zřekli vlastnických práv a uvrhli jste se do
NEVOLNICTVÍ.
Srovnej s judikaturou Ústavního soudu ČR.
Z tebou předestřeného „prohlášení původního vlastníka budovy“ vyplývá, že toto prohlášení je z části neplatné a dále z tohoto „prohlášení“ výplývá, že nejsi vlastníkem „lodžie“
(lodžie není součástí bytu – může být pouhým příslušenstvím jednotky).
Rozlišuj mezi součástí bytu (jednotky) a příslušenstvím bytu (jednotky). Zkoumej dopady ustálené judikatury na tvoje
pseudo „vlastnictví“
V Praze, dne 25.10.2011
ZoVB
Dobrý den. Ve smlouvě o převodu vlastnictví jednotky, kterou jsme zakoupili od „města“, stojí, že „jednotka XX se skládá z pokoj 1, pokoj 2 … předsíň, koupelna, …lodžie (lodžie se nezapočítává do podlahové plochy bytu)“. Lodžie ve společných částech domu uvedena není. Před 2 roky jsme nechali na základě shody všech nájemníků zateplit dům. My bydlíme v prvním patře a pod lodžií našeho bytu je obytná místnost. Při zateplování domu nebyla položena tepelná izolace pod betonovou podlahu naší lodžie. Nyní dochází k tomu, že podlaha promrzá a soused, který bydlí pod námi, má v zimě mokrý strop. Ve vedlejším vchodu, ve stejném bytě, jako máme my, byla tepelná izolace podlahy jejich lodžie provedena a v bytě pod touto lodžií problém s mokrým stropem nemají. Je tedy zřejmé, že problém v bytě pod námi je skutečně způsoben tím, že podlaha naší lodžie není tepelně odizolována. Náklady na tepelnou izolaci podlahy lodžie ve vedlejším vchodu byly hrazeny ze společného fondu v rámci zateplení domu (úvěru, který jsme si jako společenství na zateplení domu vzali). Majitel bytu s lodžií ve vedlejším vchodu si v rámci úprav nechal vyměnit i dlažbu nad tepelnou izolací na vlastní náklady. I další majitelé lodžií, pod kterými již nejsou obytné místnosti (lodžie nad lodžií), si na svoje náklady také nechali měnit dlažbu. V době, kdy se provádělo zateplení domu, jsme měli na naší lodžii podlahu nově opravenou, protože sousedovi pod námi v minulosti lodžií zatékalo do místnosti pod námi. Tuto opravu jsme si hradili na naše náklady. Při zateplování domu nám bylo řečeno, že se budou opravovat i lodžie. Nikdo mi nikdy neřekl, že v rámci zateplování domu se budou zateplovat i podlahy lodžií nad obytnými místnostmi. Nikdo mi neřekl, že může dojít k uvedenému problému v bytě pod námi, rozpis plánovaných úprav jsem nikdy neviděl. V přesvědčení, že se jedná o opravy podlah lodžií nájemníků, kteří si chtějí vyměnit starou dlažbu za novou, jsem tenkrát uvedl, že si „balkon“ nenechám „rozvrtat“, protože mám podlahu novou. Když mi vloni soused, který bydlí pod námi, seznámil s problémem, který má s vlhkým strom v zimě, řekl jsem, že samozřejmě souhlasím s tím, aby se podlaha naší lodžie tepelně odizolovala. Dnes mi tento soused, který je předsedou sdružení nájemníků našeho domu, přinesl kalkulaci opravy s tím, že budu platit 13 tisíc za opravu naší lodžie. Uvedl, že ze společného fondu se bude platit jen tepelná izolace (vložka). Nikdy před tím jsem neuvedl, že v rámci dodatečné tepelné izolace budu ochoten něco platit. Zastávám totiž názor, že pokud moje podlaha lodžie byla v pořádku, sousedovi jsem nezpůsoboval žádnou újmu a sám jsem nechtěl podlahu lodžie měnit za novou, nemusím se na opravě lodžie finančně podílet. Mám za to, že pokud se v rámci zateplení domu zatepluje podlaha lodžie ze společného fondu oprav, jak tomu bylo i ve vedlejším vchodě, nemůže mě nikdo nutit, abych na své náklady platil všechno ostatní (vybourání staré podlahy až na panel, vybetonování, izolace proti vodě, dlažba atd. Znovu podotýkám, že jsem měl před započetím zateplování domu podlahu na lodžii na své náklady opravenou a sousedovi jsem žádné škody před zateplením domu nezpůsoboval. Ani dnes sousedovi od jara do podzimu podlahou naší lodžie nezatéká. Moje otázka a žádost o radu : Musím opravu lodžie (krom tepelné izolace), tedy v podstatě výměnu celé podlahy lodžie, platit na své náklady? Mám za to, že pokud zateplení domu hrazené ze společného fondu bude vyžadovat i opravu podlahy naší lodžie, mělo by se vše hradit ze společného fondu. Nikomu jsem před tím škodu nezpůsoboval a novou podlahu ze své vůle nechci. Jsem si vědom toho, že stavební úpravu musím umožnit, ale, a to je má druhá otázka : mám také nárok, aby stav lodžie byl uveden do původního stavu na náklady našeho společenství nájemníků? A otázka třetí : Mohou ostatní nájemníci bez mého souhlasu rozhodnout, že si všichni majitelé lodžií musí na své náklady nechat opravit podlahy lodžií, přestože nikomu nezpůsobují škodu a nikoho ničím neohrožují (tedy i já proti mojí vůli)? Děkuji za odpověď.
Zastávám názor, že pojem „lodžie“, stejně jako „pokoj“ nebo „místnost“ zahrnuje pouze prázdný prostor. Má-li součástí být i něco dalšího, mělo by to být v Prohlášení výslovně uvedeno.
Nepíšete zda máte v Prohlášení vlastníka upřesněno co se do lodžie započítává:
- zda také omítka a barevná úprava stěn ohraničujících lodžii.
- Zda přední stěna a zábradlí je společná či patří k lodžii.
- Zda svrchní nášlapná vrstva podlahy, vyrovnávací a hydroizolační vrstvy pod ní jsou Vaše či nikoliv.
- Betonová nosná deska lodžie patří podle názoru mnohých stavařů k základním nosným konstrukcím stavby a může být považována za společnou.
Vzhledem k nejasnostem v Prohlášení vlastníka je tedy nemožné určit co ve Vašem domě znamená pojem „lodžie“. Proto nelze jednoznačně určit odpovědnost za jednotlivé stavební detaily. V každém případě platí, že dodatečně přidávaná zateplující vrstva byla umístěna z rozhodnutí SVJ navíc.
Vyšel bych z toho, že při zateplení domu byla každá vodorovná deska lodžie zateplována ze společných zdrojů. K zateplení mělo podle projektu dojít i u lodžie příslušející k Vašemu bytu. Že k zateplení nedošlo bylo vlastní rozhodnutí SVJ. Nebylo tedy při realizaci postupováno podle schváleného projektu. Odpovědnost za stavební závadu tedy nesou všichni spoluvlastníci domu. Pokud se domnívají opak (tedy že za tento stav nesete odpovědnost Vy), nechť průkazně doloží, že jste nějak zabraňoval zateplení nebo odmítal po předchozí písemné výzvě umožnit vstup.
Zejména trvejte na tom, aby Vám doložili, zda a kdy jste byl prokazatelně písemně vyzván k umožnění vstupu do jednotky. Dále by měli prokázat, že i přes dvojí opakovanou písemnou výzvu jste toto neumožnil.
I v případě, že toto bude prokázáno, nejste povinen hradit celé zateplení. SVJ by nyní mohlo požadovat pouze vícenáklady: nikoliv celou částku, nýbrž pouze zvýšení nákladů vzniklé tím, že Vaše lodžie je zateplována odděleně od ostatních.
Pokud při zateplení bude porušena svrchní nášlapná vrstva, jde jednoznačně o vyvolaný náklad:
- je-li společná, musí být uvedena do původního stavu na náklady SVJ
- je-li Vaše, musí být uvedena do původního stavu na náklady SVJ.
K Vaší otázce zda může společenství rozhodnout o opravě podlah lodžií by muselo napřed být vyřešeno komu ty podlahy patří. Společenství nemůže rozhodovat o cizím majetku. Jsou-li podlahy lodžií společnou částí domu, lze takové rozhodnutí přijmout; nelze ovšem zároveň přikazovat vlastníkům jednotek, aby opravu provedli vlastním nákladem.
lake
Dobrý den. Děkuji Vám za odpověď. Obstaral jsem si kopii Prohlášení vlastníka, ve které není uvedeno, co se považuje za lodžii. Je zde uvedeno, že společnými částmi domu jsou :
- základy včetně izolací
- hlavní svislé a vodorovné konstrukce stěn, příček a stropů
- střecha
- schodiště, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí
- Rozvody vody, kanalizace, elektroinstalace, telekomunikací, plynu, kabelové televize, STA, ÚT a TUV
- vchody
- chodby
- rozvody odsávání a větrání včetně ventilátoru
Dále je v prohlášení napsáno, že vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle velikosti svých spoluvlastnických podílů, u bytů s lodžiemi navýšený o velikost lodžie.
Moje otázky :
- Je možné, abych platil za současné právní úpravy do fondu oprav za lodžii tak, jak je shora uvedeno? Pokud bych s tím byl dříve souhlasil a dnes s tím již nesouhlasím, musím to platit?
- V případě novelizace zákona, kdy by bylo v tomto zákoně uvedeno, že lodžie je společnou částí domu a vlastník bytové jednotky, který lodžii užívá, má za povinnost přispívat do „fondu oprav“ částku podle spoluvlastnického podílu navýšenou o polovinu plochy lodžie (protože lodžie nebude definována jako místnost), musím se řídit Prohlášením vlastníka v současném znění a platit částku navýšenou o celou plochu balkonu, přestože s tím nebudu souhlasit, byť bych byl sám z celého SVJ, kdo nebude souhlasit? Nebo se SVJ bude muset řídit novelizací zákona a prohlášení vlastníka v tomto směru změnit, pokud nebudu ochoten platit na celou plochu balkonu?
Berry,
V Prohlášení vlastníka bylo třeba prostudovat nejen co praví o společných částech domu, ale zejména co praví o popisu Vaší jednotky. Konkrétně zda je v něm uvedena "lodžie" jako součást bytu či nikoliv. Píšete, že ve vašem prohlášení se cosi stanoví o platbě za lodžie "u bytů s lodžiemi". Není ale zřejmé, jaký má být právní důvod této platby.
1. Jde-li o náklad na správu domu a pozemku:
Tato část Prohlášení je neplatná, pokud SVJ není schopno prokázat existenci dohody o tomto způsobu přispívání na náklady správy domu. Dosavadní víceletá platba bez protestů bývá soudem považována za konkludentně stvrzenou dohodu všech. Mohl byste se tedy úspěšně domáhat pouze změny do budoucna.
2. Jde-li o poplatek za výhradní užívání společné části domu:
K tomu krátké vysvětlení. Pokud lodžie není součástí bytu, ale příslušenstvím, může být
(a) příslušenstvím bytu ve vlastnictví vlastníka jednotky,
(b) společným příslušenstvím domu ve výhradním užívání vlastníka jednotky.
V případě (b) Vám může být rozhodnutím shromáždění předepsána částka za výhradní užívání společné části domu (v podstatě jde o částku odpovídající "pronájmu" společné lodžie). Tato částka však nenáleží SVJ, nýbrž spoluvlastníkům této společné části.
K Vašim otázkám:
Neplatíte žádný "fond oprav", neboť nejste nájemcem družstevního bytu. Skládáte zálohy na správu domu a pozemku podle § 15 odst. 2 ZoVB. Zjistěte si poměr podlahové plochy Vaší jednotky k součtu podlahových ploch všech jednotek v domě. Samozřejmě bez plochy lodžie, která není místností. V tomto poměru byste se měl podílet na nákladech na správu domu (§ 8 odst. 2, § 15 odst. 1 ZoVB) a v tomto poměru se zpravidla předepisují i zálohy.
Druhou Vaši otázku považuji za bezpředmětnou. Až bude přijata nová právní úprava, můžeme o ní diskutovat.
lake
Vyjádření k příspěvku:
„Vložil lake, 26. Říjen 2011 – 6:43“,
citace:
„…o popisu Vaší jednotky. Konkrétně zda je v něm uvedena
„lodžie“ jako součást bytu“
…
Pokud lodžie není součástí bytu, ale příslušenstvím,…
Vážený pane „lake“,
ustálená judikatura (a logika obecně) rozlišuje mezi „příslušenstvím“ na straně jedné a „součástí“ na straně druhé.
Vy, pane „lake“, tyto pojmy zaměňujete dle své libovůle.
Okna (přístupná z jednotky) jsou součástí této jednotky. Balkon (lodžie) (přístupná z jednotky) může být příslušenstvím jednotky.
Pro pochopení významu slov „součást“ a „příslušenství“:
- Okno přístupné z bytu je součástí bytu (bez oken nelze „byt“ zkolaudovat)
- Součástí okna je i „klika“ (umožňující otevření okna)
- Součástí „kliky“ mohou být i šroby, kterými je „klika“
na okno připevněna
Oproti tomu balkon (lodžie) může být
příslušenstvím bytu (byt bez balkonu lze zkolaudovat).
Balkon nemůže být součásti bytu z toho důvodu, že se nejedná o místnost (byt je vymezen jako soubor místností). Proto se plocha balkonu nezapočítává do plochy bytu.
Rozlišení mezi „součástí bytu“ a „příslušenstvím bytu“ je významné především v tom případě, pokud prohlášení původního vlastníka budovy není explicitní (nebo je dokonce v rozporu se zákonem a logikou obecně).
V Praze, dne 26.10.2011
ZoVB
Pane ZoVB, mýlíte se. Vždy velmi pečlivě rozlišuji mezi těmito třemi různými pojmy:
- součást věci (§ 120 odst. 1 ObčZ),
- příslušenství věci (§ 121 odst. 1 ObčZ),
- příslušenství bytu (§ 121 odst. 2 ObčZ).
Stejně tomu je i v mém předchozím příspěvku; přečtěte si jej laskavě znovu, pozorněji.
Váš názor, že údajně lodžie nemůže být součástí bytu, považuji za nesprávný a ničím nedoložený. Podle ustanovení § 120 odst. 1 ObčZ součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.
Lodžie, která podle své povahy náleží k bytu, nemůže od něj být oddělena (zbourána, znepřístupněna), aniž by se tím celý byt znehodnotil. Mimochodem, v současných tržních cenách novostaveb je průměrný rozdíl mezi byty s balkonem/lodžií a bez něj cca 200000 Kč.
S touto skutečností nijak nesouvisí fakt, že plocha lodžie se nezapočítává do plochy bytu pro účely stanovení spoluvlastnického podílu podle ZoVB. Zákon č. 72/1994 Sb. se nezabývá vlastnickými vztahy v rámci jedné jednotky.
Stejně tak je zcela nesprávný Váš názor, že "Balkon nemůže být součásti bytu z toho důvodu, že se nejedná o místnost". Žádný celostátně platný předpis nestanoví, že by součástí bytu musely být pouze mistnosti. Judikatura naopak dovodila, že součástí bytu je např. vestavěná skříň, či parketová podlaha.
Jediné, na čem se judikatura shoduje, je názor, že GARÁŽ není součástí jednotky či bytu, neboť neslouží k bydlení. O garáži se však zde nediskutuje. O balkonech, lodžiích ani terasách se naopak dá říci, že mohou být součástí jednotky (bytu), neboť nepochybně slouží k bydlení, mohou tvořit s daným bytem jediný funkční celek a byt by při jejich odstranění byl znehodnocen.
Prohlášení vlastníka budovy je jediným dokumentem, který stanoví, zda lodžie je součástí jednotky, či příslušenstvím jednotky ve vlastnictví vlastníka jednotky, či příslušenstvím bytu ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek.
lake
Vyjádření k příspěvku:
„Vložil lake, 26. Říjen 2011 – 11:31“,
citace:
„Pane ZoVB, mýlíte se.
…
Stejně tak je zcela nesprávný Váš názor,
že "Balkon nemůže být součásti bytu z
toho důvodu, že se nejedná o místnost“.
Vážený pane „lake“,
Názor pana ZoVB je totožný s právním názorem Nejvyššího správního soud ČR a s právním názorem Nejvyššího soudu ČR.
Vaše polemika (s těmito názory) směřuje k tomu, že se snažíte „nabourat“ názor „co je součást“ a „co je příslušenství“ (toto by mohlo pochopit i děcko).
Váš názor (odlišný od názoru NS ČR, NSS ČR), prezentovaný ve Vašem výše deklarovaném příspěvku, mne nepřesvědčil.
Dle názoru ZoVB zde není důvodu měnit ustálenou judikaturu – ve věci – (součást -kontra- příslušenství)
NA ZÁKLADĚ NULIDNÍ (NICOTNÉ) ARGUMENTACE
Pane lake.
V Praze, dne 26.10.2011
ZoVB
Vážený potrate.
Budu Vám říkat potrate a to ze dvou důvodů:
- podle vaší samotné argumentace je vhodné nazývat přispivatele vhodnými přízvisky dle jejich vystupování (viz. oslovování přispivatele jménem inteligenčně specifického syna policisty ze seriálu Simpsons)
- podle vaší samotné argumentace rozdíl mezi „co je součást“ a „co je příslušenství“ chápe i děcko – vy nechápete, jste tedy na inteligenční úrovni před děckem. A podle dosavadních pozorování se váš stav nelepší, tedy se inteligenčně nevyvíjíte, není možné vás se sebevětší snahou nazývat plodem.
V třetí osobě jednotného čísla se názorově srovnáváte s NSS ČR a NS ČR. Dané instituce bych si s vámi nedovolil dát ani do stejného odstavce, natož do stejné věty, ale budiž – podle jakého judikátu daných institucí usuzujete, že máte pravdu?
Nikoho na portálu, potrate, nepřesvědčujete NA ZÁKLADĚ SVÉ NULIDNÍ (NICOTNÉ) ARGUMENTACE o dostatku vlastní inteligence. Prosím, přestňte sem vylučovat své výpotky a bude nám tu všem mnohem lépe.
Za všechny rozumné diskutující Anonymus
(zbytečné informace: taky v Praze, taky 26.10.2011, k obědu jsem měl čínu)
Vyjádření k příspěvku:
„Vložil lake, 26. Říjen 2011 – 13:46“,
citace:
"Pane ZoVB, mlátíte prázdnou slámu.
Uveďte laskavě judikát,
když zákon citovat nemůžete.
Vážený pane „lake“,
pokud (předstíráte, že pro Vás) není postačující argumentace děcka, ZoVB je ochoten Vám poskytnout sp.zn. judikatur, které Vás vyvedou z bludu (v kterém mohou žít nejenom děcka ale i ostatní popletenci).
Musíte se omluvit.Panu ZoVB.
Volbu omluvného textu nechám na Vás.
Pane lake.
V Praze, dne 26.10.2011
ZoVB
Je li v kupní smlouvě uvedena a na katastru nemovitostí je zanesena v původní kupní smlouvě /uložené na katastru/ – plocha je započítána v podílu hlasovacích práv, je součástí BJ. Se společnými prostory nemá v tom případě nic společného. Lodžie je ve vlastnictví vlastníka bytové jednotky /VBJ/.
S pozdravem Fanda
Vážený pane Fando, lodžie není místnost a proto nemůže být započítána do podílové plochy – bylo by to v rozporu s ustanovením §8 odst.2 ZoVB, kde je jednoznačně uvedeno: „Velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu se řídí vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Obdobně se postupuje i u společných částí domu, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků pouze některých jednotek.“
Vymezení pojmů, coje jednotka atd., je uvedeno v §1ZoVB.
Matějka
Pane Matějka, podle mne je rozhodující co je uvedeno v prohlášení vlastníka a v kupní smlouvě. V případě nesouhlasu některého vlastníka se pochopitelně může domáhat nápravy soudně. Nemaťe prosím ostatní svými výklady zákona. I když jste možná právník, rozhodující pro výklad zákona je soud. Na základě Vašeho vyjádření žádný katatastr neprovede změnu v zápise. Kupní smlouvu může zrušit jen soud. Je li v ní uvedena plocha bytu včetně lodžie je lodžie součástí bytu a né společných prostor. Podíl na domě tak je jednoznačně dán – viz výpis z katastru. SVJ je správcem a né vlastníkem domu.
S pozdravem Fanda
Vážený pane Fando, pokud tak máte uvedeno, tak platí do doby případných námitek byť jednoho jediného vlastníka – Váš dům neznám. Podotýkám, že dohoda, byť všech, mimo zákon není možná.
Matějka
Vážený pane Matějka, nebavíme se o dohodě VBJ, ale o prohlášení vlastníka a kupní smlouvě. Doufám, že se mnou souhlasíte, že případné změny může nařídit jen soud. Vaše spekulace, že VBJ podá návrh na soudní řízení plyne s Vaší osobní zkušenosti, nebo jen z teorie.
S pozdravem Fanda
Vážený pane Fando, v jednom SVJ byl podán soudní návrh, došlo ale k řešení sporu dohodou a opravou „Prohlášení…“.
Dělám chyby pro své potomky, kteří je budou muset řešit. Bude-li schválen navrhovaný ZoVB, tak je šance řadu chyb a nedostatků opravit.
Matějka
Lodžie patří ke společným částem domu. Je nicméně určena k výhradnímu užívání daným vlastníkem.
Vážení, mělo by tak být, ale přečtěte si prosím „Prohlášení vlastníka“ pro váš dům, jak jsou lodžie určeny či vymezeny. Nelze jednoznačně odpovědět.
Matějka
Děkuji Vám za vaši odpověď,nicméně nemám tušení co je to vlastně prohlášení vlastníka a kde by jsem ho našel…
Vladyka
PV jsem dostal spolu s kupní smlouvou. Nicméně i v kupní smouvě jsou vyjmenovány společné prostory s podílem. Je otázkou, zda se kryjí s obsahem PV, mně ne. Zákon říká zejména…, protože každý barák se přece může stavebně lišit. Bohužel se to bezhlavě opisovalo bez ohledu na konkrétní barák. Lodžie přístupná z bytu je má, tedy ten obsah správně řečeno. Těžko ty panely. Můžete si ji odnést, zrušit? Nezapomeňte, že jsou i lodžie přístupné z chodeb, nezaměňovat.
Prohlášení vlastníka není kupní smlouva na byt, prohlášení vlastníka najdete na každém katastru nemovitostí příslušného města!
Važený pane Vladyko, „Prohlášení…“ by měl mít výbor SVJ, je to jeden ze základních dokumentů.
Je to základní dokument domu určený zákonem č72/1994 Sb. v platném znění. Vymezuje jednotky a určuje společné částu domu a další velice důležité věci pro jednotlivé vlastníky.
Měl by vám umožnit nahlédnout nebo nechat pořídit kopii pouze za cenu okopírování. Na katastrálním úřadě jsou jiné poplatky – vyšší.
Matějka
Poslední komentáře