Vlastní správní činnost

Co je tedy ta vlastní správní činnost jsem se opět nedozvěděl. Vy jste odpověděl na něco jiného.

nv,

napsal jste nepravdivé tvrzení:

„Ustanovení § 1180 se neuplatní, neboť se týká pouze právnických osob nově vznikajících ode dne 1.1.2014. Je to v NOZ uvedeno výslovně.“

ze kterého jste dále vycházel.

Pokud dokážete vstřebat tento fakt, tak musíte vycházet z nepovedeného § 1180/2.

Paskvil NOZ řadu definic neobsahuje, to je skutečnost. Důvodová zpráva k § 1180/2 také mlčí.

Takže můžete vycházet z komentářové literatury a judikatury. Judikát jsem ale ještě nezaznamenal.

Nebo se můžete pokusit o analogii s obdobnými subjekty uvedenými v NOZ, jak to zde udělal Justitiánus.

Hezký den!

Pavel

„Důvodová zpráva k § 1180/2 také mlčí“.

Změna občanského zákoníku. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 460/2016 Sb., zákona č. 303/2017 Sb., zákona č. 111/2018 Sb. a zákona č. 171/2018 Sb., se mění takto: 11. § 1180 odstavec 1 zní: „(1) Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo- li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“.

Důvodová zpráva

Zvláštní část

Stávající § 1180 odst. 2, který upravuje další část příspěvku, se také zachovává. Pravidlo pro stanovení této části příspěvku je také dispozitivní a napříště bude možné se od něho odchýlit pouze v prohlášení.

xyz,

vlákno založil tazatel nv, který pátrá po tom, jak je definována „vlastní správní činnost“.

Mylně se domníval, že § 1180 se neuplatní pro nově vzniklá SVJ. Tento nepravdivý názor jsem se mu snažil vyvrátit.

Protože stále hledal definici vlastní správní činnosti, tak jsem mu odpověděl: „Paskvil NOZ řadu definic neobsahuje, to je skutečnost. Důvodová zpráva k § 1180/2 také mlčí.“

Vaším příspěvkem jen potvrzujete, že skutečně k definici vlastní správní činnosti důvodová zpráva také mlčí.

S tím s Vámi souhlasím, ostatně psal jsem o tom již zde:

http://www.portalsvj.cz/…dispozitivni

Hezký den!

Pavel

Dobrý den pane Pavle, děkuji Vám za odpověď.
Vy uvádíte že se „Mylně se domníval, že § 1180 se neuplatní pro nově vzniklá SVJ. Tento nepravdivý názor jsem se mu snažil vyvrátit.“
Ale pan nv se nezmiňuje o nově vzniklých SVJ. Domnívá se, že § 1180 se nevztahuje na SVJ vzniklá před počátkem účinnosti NOZ.

Noname,

omlouvám se za překlep. Asi to bylo dáno noční hodinou.

Máte pravdu, že nv psal o starých SVJ. Já podle nadpisu také, pouze ve vlastním příspěvku jsem to obrátil. :-))

Hezký den!

Pavel

• K definici nákladů vlastní správy:

V diskusi „Náklady na soudní spor“ jsem už uvedl jednotlivá ustanovení zákona č. 89/2012 Sb. ve kterých zákonodárce definoval náklady vlastní správy právnické osoby (§ 338, § 344, § 357, § 358, § 403, § 1414).

Z uvedených ustanovení plyne jednoznačně, že definice existuje. Zákonodárce tyto náklady definoval dostatečně určitě. Nevymezil je však pozitivně, nýbrž je vymezil negativně: k nákladům na (vlastní) správu právnické osoby NEPATŘÍ ani náklady na hlavní činnost, ani náklady na vedlejší činnost.

K tomu viz (z hlediska účetního) také § 415 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb..

• V právních poměrech SVJ se uvedené dělení nákladů uplatní takto:

Hlavním předmětem činnosti SVJ je (1) správa cizího majetku, vedlejšími činnostmi jsou (2) provozování technických zařízení domu, (3) poskytování služeb spojených s užíváním bytů, (4) zastupování vlastníků jednotek ve sporech o vady jednotek, (5) pojištění domu, podpůrně (6) vymáhání plnění povinností uložených vlastníkům jednotek, (7) vymáhání úhrad od vlastníků jednotek.

Uvedený seznam je samozřejmě demonstrativní (příkladmý). Ke správě cizího majetku společenstvím viz § 1189 NOZ. (Zákon č. 72/1994 Sb. ještě do tzv. správy v širším smyslu zařazoval pronajímání jednotek vlastněných všemi vlastníky jednotek, ale zákon č. 89/2012 Sb. tuto činnost již v rámci správy domu neuvádí.) Prakticky vše co SVJ činí – i samotná existence této právnické osoby – má přímou či nepřímou spojitost s hlavní činností – správou domu.

Náklady na hlavní činnost a s ní související vedlejší činnosti NEPATŘÍ do nákladů na vlastní správu SVJ. Nákladem na vlastní správu je tedy pouze ten „zbytek“.

Abychom uspokojili zvědavost pana nv, navrhuji tuto jednoduchou definici vlastní správní činnosti:

Justitianus

• Pavel napsal: „Pokud dokážete vstřebat tento fakt, tak musíte vycházet z nepovedeného § 1180/2.“

Nikoliv, nemusí vycházet z nepovedeného § 1180/2. Každé SVJ (ať jde o SVJ(2000) nebo o SVJ(2012)) vychází z prohlášení (vlastníka budovy) a ze stanov SVJ.

Jsou-li v prohlášení uvedeny definice společných částí a definice jednotek, pak to bezpochyby platí. Nepřihlíží se k obsahu NV č. 366/2013 Sb..

Jsou-li v prohlášení nebo ve stanovách SVJ uvedena pravidla přispívání na správu domu i na vlastní správu SVJ „podle spoluvlastnických podílů“, pak to bezpochyby platí. Nepřihlíží se k § 1180/2, a už vůbec ne k § 8 a § 17 zpackaného NV č. 366/2013 Sb. Na vše se přispívá jednoduše podle spoluvlastnických podílů.

Dispozitivní ustanovení § 1180/2 na tom nemůže nic změnit. K tomu viz § 1 odst. 2 zákona č 89/2012 Sb..

Justitianus

Justíno, plně s Vámi souhlasím s výkladem §1180/2. Jen mi není jasné jak postupovat v případě, kdy prohlášení je v rozporu se stanovami ve věcech přispívání na správu domu a pozemku. Jde o to co má větší právní váhu, zda stanovy, či prohlášení. Pro změnu stanov se 100% hlasů nevyžaduje a ani se nevyžaduje forma veřejné listiny. Pro změnu prohlášení je tomu naopak. Díky za vysvětlení.

Stanovami nelze měnit způsob rozúčtování uvedený v PV. Jedině změnou PV!!!

Pane nv,

obsah pojmu „vlastní správní činnost“ definuje § 1180/2 NOZ spolu s § 8 NV.

Mýlíte se, pane Zdenku. Žádná definice tam uvedena není. Pouze příkladmý výčet dvou druhů nákladů (a i ten je nesprávný).

Vždyť vy netušíte ani to, že vlastní správa SVJ není definovaná v § 8 nařízení vlády, nýbrž pokus o definici je obsažen až v § 17. (Podotýkám, že jde o pokus zmatený a zcela nesprávný.)

Příště si to nařízení vlády raději přečtěte, abyste zase nenapsal nějaký nesmysl. Máte k tomu ještě něco?

Justitianus

Ano, § 17 NV jsem ve spěchu přehlédnul (děkuji za doplnění), to ale neznamená, že se § 8 VSČ netýká.

Pane Justitianus, buďte ujištěn, že v našem společenství zacházíme s náklady na VSČ řádně tak, jak stanoví zákon, tj. jeho kogentní ustanovení § 1180/2 ve spojení s § 17 a 8 NV.

A pokud vy na § 17 NV nahlížíte jako „pokus zmatený a zcela nesprávný“, je to jen a pouze vaše hodnocení, které vám nebudu vyvracet.

Pane Zdenku, jste totálně zmaten. Nejste schopen rozpoznat co je vlastní správa právnické osoby.

• Napřed jste zapomněl na § 17, ve kterém jsou některé náklady na vlastní správu vyjmenovány.
• Teď zase nesprávně tvrdíte, že vlastní správa je obsažena v § 8. Tvůrci NV chtěli v § 8 popsat činnosti správy domu a pozemku. Nikoliv činnosti vlastní správy, Vy popleto. Cituji úvodní větu § 8: „Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména …“.

Nejste ovšem jediný popleta. Zejména autoři zmateného nařízení vlády č. 366/2013 to všechno spletli, ale to už jsem Vám přece napsal (a Vy jste to totálně nepochopil). Takže znovu, podrobněji:

K obsahu § 8 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Zmatení autoři NV deklarovali, že § 8 má být seznamem činností správy domu a pozemku. Tedy správa cizího majetku. Z tam uvedených 15 činností jsou ale dvě, které nemají se správou cizího majetku nic společného, a patří tedy do § 17:
      (1) vedení účetnictví,
      (2) zpracování a předložení daňových přiznání.
Tyto dvě činnosti jsou nepochybně činnostmi vlastní správy právnické osoby. To ostatní v § 8 spadá do správy cizího majetku. To nedovedete rozeznat?

K obsahu § 17 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.

Zmatení autoři NV udělali obdobnou „botu“ i v § 17. Tam deklarovali, že se prý jedná o vlastní správu, ale část položek patří nepochybně do správy domu a pozemku, případně do služeb podle zákona č. 67/2013 Sb. a měla tedy být zařazena do § 8. Takže zase špatně! A zase jste to nepoznal …
Jde o náklady na poskytování služeb. To nemá s vlastní správou SVJ nic společného, že. Totéž platí pro poskytování právních služeb: jakýkoliv právní servis poskytovaný vlastníkům jednotek je samozřejmě nákladem na správu cizího majetku. Totéž bude platit pro náklady na pořízení vlastního majetku SVJ, slouží-li tento majetek ke správě domu. Ostatně SVJ si ani žádný jiný majetek pořídit nesmí, nežli ten, který má sloužit pouze ke správě domu a pozemku. Je to výslovně uvedeno v zákoně. Četl jste jej vůbec?

Pane Zdenku 22, nestačí jen bezmyšlenkovitě opisovat z vadného a zmatečného právního předpisu. Musíte taky myslet hlavou.

Jiný diskutující Vás onehdy vyzval, abyste zde zveřejnil co máte v seznamu činností vlastní správy. Tipuji, že to nikdy nezveřejníte. Ukázalo by se totiž, že v tom máte guláš, neumíte to rozeznat a porušujete dlouhodobě zákon. Mějte se pěkně.

Justitianus

„Nejste schopen rozpoznat co je vlastní správa právnické osoby.“

Zda to pan Zdenek je či není schopen rozpoznat nevím.

Je ale jisté, že takovéto rozpoznání není v SVJ vyžadováno ani v SVJ k ničemu neslouží. Nemá tedy význam se takovouto rozpoznávací činností zabývat, leda že by šlo o zájem čistě akademický.

Pojem vlastní správa právnické osoby se v žádném předpise týkajícím se SVJ ani bytového spoluvlastnictví nevyskytuje. Pokud se jím zde přesto chcete zabývat, otevřete si vlastní diskusi.

Sem to nepatří.

Pane Justitiane, buďte ujištěn, že

• ta SVJ, která se rozhodla náklady na vlastní správní činnost rozúčtovávat a rozúčtovávají ji podle jednotek stejně, s tímto pojmem umí pracovat; jinak by tak nemohli postupovat,
• ta SVJ, která se rozhodla náklady na vlastní správní činnost rozúčtovávat a rozúčtovávají ji podle spoluvlastnických podílů, těm může být a také je obsah tohoto pojmu uplně jedno.

Jak vidíte, váš příspěvek nemá hodnotu ani té zlámané grešle.

Tvrzení pana Justitiana zdarma na pravou míru uvedl: Zdenek 22

Takže stále neuvádíte co jste ve vašem SVJ označili za vlastní správu SVJ. Je to tedy tak, jak jsem už napsal: pletete si pojmy, máte v tom zmatek a nechcete to veřejně přiznat.

Justitianus

Pane Justitiane, to, co tady předvádíte, je laciný trik, na který vám neskočím.

Tato diskuse je dobrovolná. Každý se může konkrétně zeptat, pokud něčemu nerozumí, pokud potřebuje s něčím poradit. Tato diskuse neslouží k „výslechu“.

Každý se podle svého uvážení rozhodne, komu a zda na jeho konkrétní dotaz odpoví a koho nebo co bude ignorovat.

A na konec. Každé SVJ a dům, který spravuje, je do značné míry originální, může a má různě uspořádané jak stavebně-technické, tak i administrativní záležitosti, na které pak reaguje jeho účetnictví. Proto je konkrétní uspořádání jednoho SVJ sotva přenositelné na jiné.

Pane Zdenku 22, pokud do novelizace NOZ platné od 1. 7. 2020 panovala určitá pochybnost, zda se jedná o kogentní nebo dispozitivní ustanovení, přičemž z komentářů k NOZ vyplývá, že v případě sporu je třeba dát přednost dispozitivnosti, tak novelizací je tato pochybnost vyřešena. Na základě čeho tedy tvrdíte, že § 1180/2 je kogentní?

Pane xyz,

dovolím si vaši otázku otočit:

Z čeho soudíte, u vědomí § 978 a úpravy znění § 1180, že odst. 2 tohoto § je dispozitivní?

1. Soudím podle toho, že dispozitivnost je přímo uvedena v důvodové zprávě novely NOZ platné od 1. 7. 2020.
2. Soudím podle § 2/1 NOZ s vazbou na čl.11 odst. 1 a čl.11 odst. 4 LZPS
3. Soudím podle § 3/2 NOZ
4. Soudím podle § 15, 16 a 118 NOZ
5. Soudím podle § 1012 NOZ
6. Soudím podle § 3028 NOZ

Pane xyz, soudíte chybně.

1. Dispozitivnos­t/kogentnost jednotlivých ustanovení NOZ není možné určovat podle důvodové zprávy, ale podle ustanovení zákona.
2. § 2/1 NOZ se netýká paušálně všech ustanovení části třetí (absolutní majetková práva) NOZ, kde se nachází mj. i úprava bytového spoluvlastnictví, protože § 978…

Ostatní vaše odkazy s danou problematikou nijak nesouvisí.

Zjevně vám uniká smysl ustanovení § 978, smysl „absolutních majetkových práv“. Tato majetková práva nemají nadarmo přívlastek „absolutní“.

Pane Zdenku, zcela jistě se mýlíte. Neustále se vyjadřujete o § 978 jako by šlo o ustanovení, které obsahuje něco jiného než § 1 odst. 2. Není tomu tak. Spíše se jeví, že jste neporozuměl obsahu § 978.

Vy se zcela nesprávně domníváte, že § 978 je nějakým omezujícím ustanovením vůči § 1 odst. 2. Je tomu právě naopak. Ustanovení § 1 umožňuje odchylku od zákona jen mezi těmi osobami, které si to (dobrovolně) ujednaly. Ustanovení § 978 nepochybně rozšiřuje § 1. Umožňuje to, co § 1 odst. 2 neumožňuje: aby dohoda odchylná od zákonné úpravy dopadala i na třetí osoby. Ti, kdo se dohodli že se odchýlí od zákona, mohou tedy vnutit svou vůli dalším osobám. Jde tedy nepochybně o ROZŠÍŘENÍ oprávnění uvedených v § 1, nikoliv o jejich omezení!

Pokud nevíte co znamená pojem „účinky vůči třetím osobám“, dám Vám tři typické příklady pro oblast bytového spoluvlastnictví.

(1) Prohlášení vlastníka budovy
Jde o typické ujednání s účinky vůči třetím osobám. V něm je možno odchýlit se od zákonné úpravy (např. výčet společných částí odchylně od nařízení vlády, nebo odchylný způsob přispívání na náklady SVJ odlišně od § 1180 odst. 2 NOZ). Nejen že tato úprava odlišná od zákona bude platná a účinná vůči autorům prohlášení – ona bude platná a účinná i vůči třetím osobám, které nabudou vlastnictví jednotky v domě později a nebyli tedy účastníky onoho původního ujednání. Bude se jednat o nabyvatele jednotky (získané darem, koupí, směnou), a rovněž o dědice jednotky, kteří chtě-nechtě vstupují do práv a povinností zůstavitele. To je typický účinek ujednání vůči třetím osobám podle § 978 a podle § 1166 nebo § 1169 nebo § 1170.

(2) Stanovy SVJ
Jde o typické ujednání s účinky vůči třetím osobám. Jestliže vlastníci jednotek schválili většinou hlasů stanovy odchylující se od zákonné úpravy, jsou tyto stanovy závazné i pro ty, kdo hlasovali proti znění stanov. I pro ty, kdo se hlasování o nových stanovách vůbec neúčastnili. I pro všechny pozdější nabyvatele jednotky v domě. Nemůžete se vymlouvat stylem „Já jsem tenkrát nebyl členem SVJ, když se tyhle stanovy schvalovaly, takže já s nimi nesouhlasím“. Soud by s Vámi totálně zametl, a to velmi rychle. Zde tedy máte jasný příklad ujednání s účinky vůči třetím osobám podle § 978 a § 1208 písm. a).

(3) Změna rozsahu služeb spojených s užíváním bytů
To je další typický případ ujednání s účinky vůči třetím osobám. Společenství rozhodne o zavedení nové služby, kterou budete povinen hradit, i když ji nechcete a nehlasoval jste pro ni. Tu schválenou službu bude hradit i ten kdo hlasoval proti, i každý pozdější vlastník jednotky. Zkrátka společenství Vám může službu vnutit. To je typický účinek ujednání s účinky vůči třetím osobám podle § 978 NOZ a § 3 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb..

Je to zajímavé, pane Zdenku: oba čteme stejný občanský zákoník, oba vidíme stejná ustanovení, ale každý z nás v tom textu nachází něco úplně jiného. Což kdybyste uznal, že jste se zmýlil ve výkladu zákona?

Justitianus

Ano máte pravdu, zjevně mně uniká smysl ustanovení § 978, možná bych ho pochopil, kdybyste mně odpověděl na níže uvedený dotaz.

Vaše citace:„dále připomínám, že prohlášení podle ZoVB nemohlo nijak upravovat rozúčtování nákladů na VSČ, protože tento pojem zavedl až NOZ“

Můžete prosím uvést jaké dotčené položky máte uvedeny v rozpisu plateb před a po účinností NOZ?

Pane xyz,

do účinnosti NOZ se v našem SVJ drtivá většina nákladů na správu domu a pozemku rozúčtovávala podle podílů, byly ale výjimky. Co si vzpomínám, tak např. náklady ne revizi komínů a výměny vodoměrů se rozúčtovávaly na jednotky stejně.

Po účinnosti NOZ jsme v souladu s kogentním ustanovením § 1180/2 z nákladů na správu domu a pozemku vyčlenili náklady náklady VSČ, které jsme začali rozúčtovávat na jednotky stejně.

Opravím text pana Zdenka (vložil Zdenek 22, 31. Srpen 2020 – 7:31). Text měl znít takto:

„Po účinnosti NOZ jsme v souladu s dispozitivním ustanovením § 1180/2 z nákladů na správu domu a pozemku vyčlenili náklady náklady VSČ, které jsme začali rozúčtovávat na jednotky stejně.
Při tom jsme vyšli ze zmatečného a vadného nařízení vlády č. 366/2013 Sb., takže rozsah nákladů vlastní správní činnosti máme určený nesprávně.
Dosáhli jsme tím většího zmatku, větší složitosti v předepisování a vyúčtování, a větší nespravedlnosti, než kdybychom vše ponechali podle dřívější právní úpravy zákona č. 72/1994 Sb..“

Tvrzení pana Zdenka zdarma opravil a doplnil: Justitianus

Promiňte, můžete ale uvést dotázané položky před a po účinnosti NOZ?

Pane Justitianus,

můj přístup k výkladu ustanovení § 978 NOZ je jednodušší než ten váš. To ale neznamená, že je méně správnější.

Já jsem přesvědčen, že zákonodárce měl v úmyslu upravit věcná a dědická práva způsobem, který je účinný vůči každému a který je možné měnit, pouze pokud to zákon výslovně umožňuje. To pochopitelně neznamená, že si smluvní strany toho kterého ustanovení nemohou tato práva upravit odchylně od zákona. Takováto dohoda ale zavazuje jen a pouze jejich kontrahenty, nikoliv třetí osoby. Kdo je třetí osoba ve vztahu k aktuálním vlastníkům v rámci SVJ? Já tou třetí osobou rozumím každého nového vlastníka. Každý nový vlastník má tak zákonem zaručeno, že poměry v každém SVJ budou upraveny podle kogentních ustanovení zákona a pokud ne, bude moci se jich dovolat.

Příklad (už jsem ho zde jednou prezentoval):

Mějme 3 spoluvlastníky A, B, C, kteří vlastní pole v poměru 25:25:50. Dohodnou se, že užitek z pole si budou dělit v poměru 1:1:1. To jistě mohou. Vlastník A se spoluvlastnickým podílem 25 potom svůj podíl prodá osobě D (třetí osobě). Otázka: Pokud spoluvlastník D nebude souhlasit s dohodou předchozích vlastníků A, B, C, bude moci se dovolat rozdělení užitků z pole v zákonném poměru 25:25:50?

Pane Justitianus, ať už na tuto otázku odpovíte jakkoliv, ponechte si svůj výklad ustanovení § 978, jakože já si uchovám ten svůj. A případný čtenář této diskuse nechť se rozhodne, jak mu libo.

Pane Zdenku, mlžíte. Dovoláváte se „kogentních ustanovení zákona“. My ovšem dobře víme, že naprostá většina ustanovení NOZ jsou dispozitivní, včetně § 1180 odst. 2. A právě o tomto ustanovení je celá tato diskuse!

Dále jste uvedl příklad se třemi spoluvlastníky A, B, C. Právě na tomto příkladu mohu ukázat jak se mýlíte. Zákon totiž výslovně uvádí, že spoluvlastníci si mohou podíly určit libovolně, případně mohou určení podílů kdykoliv změnit. Taková jejich dohoda samozřejmě bude účinná i vůči panu D, který později některý podíl odkoupí od jednoho z těch tří. To je tedy přímá aplikace § 978 NOZ. Cituji:

Nabyvatel podílu pan D se tedy musí spokojit s takovou velikostí podílu (či takovým rozsahem práv a povinností), kterou si předtím sjednali A, B a C. Může se dodatečně domáhat změny, ale nedosáhne ničeho bez souhlasu (ujednání) všech spoluvlastníků. To je ukázkový příklad aplikace § 978 zákona č. 89/2012 Sb.. Ujednání mezi A, B a C je účinné i vůči třetí osobě D, která nebyla účastníkem ujednání o podílech.

I pro pana D tedy platí § 978 o účincích ujednání vůči třetím osobám v oblasti absolutních práv. Výslovně je to uvedeno v § 1122, který jsem pro Vás s potěšením ocitoval. Jak vidíte, zákonodárce už Váš problém vyřešil. A vyřešil jej opačně než se snažíte vykládat zákon Vy. Tím jsem odpověděl na Vaši hypotetickou otázku.

Nemohu za to, že odpověď je přímo v zákoně, a že je opačná než jste očekával.

A jakpak je to v bytovém spoluvlastnictví?

Naprosto shodně platí, že vlastníci jednotek si mohou ujednat spoluvlastnické podíly odchylně od podlahových ploch. Takové ujednání je platné a účinné nejen vůči těm, kteří si změnu ujednali, nýbrž i vůči třetím osobám (pan D, budoucí nabyvatel jednotky v domě). Jedinou podmínkou (kterou zákonodárce zdůraznil i v § 1122) je to, že ujednání o změně podílů musí splňovat „náležitosti stanovené pro převod podílu“. V poměrech bytového spoluvlastnictví to znamená, že ujednání musí mít formu prohlášení a musí být vloženo do katastru. Pan D se později už nemůže domáhat ničeho jiného. Viz § 978.

A konečně se dostáváme k jádru věci:

Jestliže zákonodárce připouští, aby si spoluvlastníci svobodně a „za pochodu“ měnili velikosti podílů, jestliže také připouští, aby si vlastníci jednotek volně měnili velikost podílů na společných částech domu – pak je absurdní a neudržitelný názor, že pouhý způsob přispívání na vlastní správu SVJ by měl být určen „natvrdo“ zákonem jako kogentní, jediná správná a neměnná pravda.

Ustanovení § 1180 odst. 2 je dispozitivní, nikoliv kogentní.

Justitianus

Pane Justitianus,

pokud si neonikáte, neschovávejte se za ostatní, a namísto

„My ovšem dobře víme, že naprostá většina ustanovení NOZ jsou dispozitivní, včetně § 1180 odst. 2.“,

napište že

„Domnívám se, že naprostá většina ustanovení NOZ jsou dispozitivní, včetně § 1180 odst. 2.“

Domnívat se můžete cokoliv, např. i to, že Zeměkoule je placatá, a zjevně nebudete sám.

Jinak ten můj příklad se spoluvlastníky A, B, C nebyl o ujednávání spoluvlastnických podílů, ale o dělbě užitků ze společné věci, tj. o § 1120/1.

Pane Zdenku, namátkou:

• O jednoznačné dispozitivnosti § 1180 zde psal v roce 2015 lake (i s citací z důvodové zprávy k zákonu č. 89/2012 Sb.).
• O dispozitivnosti § 1180 napsal pan Pavel přímo Vám v roce 2016: http://www.portalsvj.cz/…dispozitivni.
• Právní názor JUDr. Čecha z roku 2017: http://www.portalsvj.cz/…ku-13–1–2017.
• Názor praktika Mgr. Jana Bauera z advokátní kanceláře Klusák, rok 2018: https://www.magazinvybor.cz/…i-vlastnika/.

Od roku 2015 nastal jistý posun: Tehdy se většina právníků domnívala, že ustanovení je asi dispozitivní. Dnes už všichni publikující právníci tvrdí, že ustanovení je určitě dispozitivní.

Prokažte tedy že ustanovení § 1180 je kogentní. Můžete vyjít z formálních znaků kogentnosti, jak je výčtem uvádí důvodová zpráva k zákonu č. 89/2012 Sb. Neprokážete-li Vaše ojedinělé tvrzení, pak jde nepochybně o dispozitivní ustanovení na které dopadá § 1 odst. 2 a § 978 NOZ.

Pokud jde o Váš případ se spoluvlastníky A, B, C, zase jste nic nepochopil. Dělba užitků ze společné věci zákonným způsobem následuje osud podílů na společné věci. Zákon to říká jednoznačně:

Ustanovení je nepochybně dispozitivní. Spoluvlastníci si mohou mezi sebou ujednat dělení plodů a užitků odchylně (jinak nežli podle spoluvlastnických podílů), a mají k tomu na vybranou dva různé způsoby.

1. Ujednání pouze mezi nimi navzájem postupem podle obecného ustanovení § 1 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb.. Jde o změnu přípustnou, která má účinky pouze mezi účastníky ujednání. Pana D se toto ujednání nebude týkat, neboť nebyl jeho účastníkem.
2. Ujednání o změně podílů a dělení užitků podle speciálního ustanovení § 978 postupem, který předepisuje zákon (tedy změnou smlouvy o spoluvlastnictví s vkladem do katastru). Jde o změnu přípustnou, která má účinky i vůči třetím osobám – včetně pana D.

Obdobně je tomu v bytovém spoluvlastnictví. Vlastníci jednotek si mohou mezi sebou ujednat povinnosti libovolně (i odlišně od zákona) a mají k tomu na vybranou TŘI různé způsoby.

1. Jestliže si někteří (nebo všichni) vlastníci jednotek „potichu“ ujednali nějaký způsob přispívání na náklady vlastní správy právnické osoby, pak jde o přípustné ujednání podle § 1 odst. 2 NOZ. Má účinky pouze mezi nimi navzájem. Není účinné ani vymahatelné vůči třetí osobě (ani vůči panu D, ani vůči právnické osobě SVJ).
2. Jestliže si členové SVJ ujednali přispívání na náklady vlastní správy postupem, který předepisuje zákon (schválením stanov a jejich vložením do sbírky listin rejstříkového soudu), pak jde o přípustné ujednání podle § 978 o odchylce od zákonné úpravy. Ujednání ve stanovách je účinné i vymahatelné vůči třetím osobám. Stanovy zavazují i pana D a všechny budoucí členy SVJ, i samotné SVJ.
3. Jestliže si vlastníci jednotek ujednali přispívání na náklady vlastní správy právnické osoby SVJ postupem, který předepisuje zákon (přijetím či změnou prohlášení a jeho vložením do sbírky listin katastru), pak jde o přípustné ujednání podle § 978 o odchylce od zákonné úpravy. Ujednání v prohlášení je účinné i vymahatelné vůči třetím osobám. Prohlášení zavazuje i pana D a všechny budoucí členy SVJ, i samotné SVJ.

Rozpoznat právní jednání podle § 1 od právního jednání podle § 978 – to není žádná raketová věda. Čemu na tom stále nerozumíte?

Justitianus

Pane Justitianus,

spoluvlastníci A, B, C vlastní pole v poměru 25:25:50. Vy si od vlastníka C koupíte jeho 50% podíl. Na nákladech na obdělávání pole se budete podílet 50 % podle § 1122/1, ale když dojde k dělení úrody, tak vám ostatní 2 spoluvlstníci dají jen 33,3 %, protože se tak kdysi A, B, C dohodli. A vy s tím jistě budete souhlasit, protože tato dohoda zavazuje i vás, navzdory § 1120/1 a § 978.

Takto jste to myslel?

Pane Zdenku, Vaše reakce svědčí o tom, že jste ani napodruhé neporozuměl psanému textu v českém jazyce. Nebo jste troll, který to dělá schválně.

Vámi zmíněný případ spoluvlastníků pole jsem přece podrobně popsal v příspěvku Vlastní správní činnost 26, včetně dvou různých způsobů jak se mohli dohodnout odlišně od zákona. Vy teď mícháte dohromady způsob 1 se způsobem 2.

Už jsem napsal, že rozpoznat právní jednání podle § 1 odst. 2 od právního jednání podle § 978 – to není žádná raketová věda. Račte si ten můj příspěvek laskavě znovu přečíst. A snažte se pochopit tam popsaný zásadni právní rozdíl mezi způsobem 1 a způsobem 2. Případně požádejte některou osobu s rozumem průměrného člověka (§ 4 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb.), aby Vám to přečetla a vysvětlila.

Justitianus

(2) Stanovy SVJ Jde o typické ujednání s účinky vůči třetím osobám. Jestliže vlastníci jednotek schválili většinou hlasů stanovy odchylující se od zákonné úpravy, jsou tyto stanovy závazné i pro ty, kdo hlasovali proti znění stanov. I pro ty, kdo se hlasování o nových stanovách vůbec neúčastnili. I pro všechny pozdější nabyvatele jednotky v domě. Nemůžete se vymlouvat stylem „Já jsem tenkrát nebyl členem SVJ, když se tyhle stanovy schvalovaly, takže já s nimi nesouhlasím“. Soud by s Vámi totálně zametl, a to velmi rychle. Zde tedy máte jasný příklad ujednání s účinky vůči třetím osobám podle § 978 a § 1208 písm. a).

Prosím o objasnění. Podle výše uvedeného je možné změnit stanovy, které potom budou v rozporu s PV a musím to respektovat? Podle níže uvedeného lze poměr příspěvků změnit pouze změnou PV. Co tedy platí?

Jak změnit poměr příspěvků 2 Vložil Justitianus, 26. Červen 2020 – 10:40 Páčko, v první řadě musím vyvrátit Váš zásadní omyl: čeho chcete dosáhnout se nijak netýká obsahu NOZ po novele!

Jde totiž o naprosto shodnou situaci, ať už to posuzujete podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, nebo podle zákona č. 89/2012 Sb. před novelou, nebo podle zákona č. 89/2012 Sb. ve znění po novele. Poměr příspěvků je možné změnit pouze změnou prohlášení.

Ve vašem domě jde o ujednání odchylné od zákona. Jinými slovy – vaše dohoda je nezákonná. Občanský zákoník ovšem ode dne 1. 1. 2014 umožňuje, aby si osoby sjednaly práva a povinnosti odchylně od zákona. Právě toto jste ve vašem domě udělali i vy: sjednali jste si způsob úhrady, který je v rozporu s prohlášením vlastníka budovy. Je tedy v rozporu se zákonem. Nicméně taková dohoda není v rozporu s dobrými mravy, ani s veřejným pořádkem (§ 1 odst. 2 NOZ). Je tedy platná i vymahatelná (pouze mezi jejími účastníky navzájem).

Dokud všichni souhlasí, nic se neděje. Nic vám nebrání jednat podle této dohody i nadále, po novele NOZ. Pro SVJ to neznamená žádný problém, protože vyšší než zákonné příspěvky na správu domu nepodléhají u SVJ ani u vlastníků zdanění, jestliže je uhradil vlastník jednotky v domě. Problém vašeho přístupu je v tom, že nezákonná dohoda vlastníků (i kdyby byla desetkrát odhlasována shromážděním) zavazuje pouze účastníky té dohody. Kdokoliv může od dohody kdykoliv odstoupit. Ani nový vlastník jednotky není dohodou jiných osob nijak vázán – může tedy za svou osobu požadovat, aby mu SVJ stanovilo příspěvky na správu přesně podle prohlášení (podle jeho spoluvlastnického podílu).

Ani novela NOZ toto nemění. S tím nic nenaděláte: není možno nutit osobu, aby se podvolila nezákonné dohodě jiných osob, není-li ta dohoda součástí prohlášení (např. v části o určení výše spoluvlastnických podílů). K tomu viz § 1 odst. 2 a § 978 NOZ.

Dovoluji si odpovědět za „xyz“

Vy zřejmě nechápete psaný text,který jsem Vám dal k přečtení:

Pokud jde o povahu ustanovení, tak dispozitivnost § 1180, a to jak v účinném, tak v navrhovaném znění, vyplývá z ustanovení § 1 odst. 2 občanského zákoníku [Ustanovení § 978 občanského zákoníku stanoví, že od ustanovení této části zákona se lze odchýlit ujednáními s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon........ Dispozitivnost ustanovení je navíc zdůrazněna v důvodové zprávě, úmysl zákonodárce je tak zjevný.

Zákonodárce zde jednoznačně stvrzuje dispozitivnost celého § 1180 a nikoliv pouze odst.č.1.!

Přeji hezký den.JaVa

Pane Zdenku, opět jste se zmýlil. Ustanovení § 1180/2 není kogentní, jak se nesprávně domníváte. Je bezpochyby dispozitivní.

Beru na vědomí, že ve vašem SVJ se chováte jako ovce a slepě dodržujete nesmysly obsažené v NV č. 366/2013 Sb..

Justitianus

Pane Zdenku, opět jste se zmýlil. Ustanovení § 1180/2 není kogentní, jak se nesprávně domníváte. Je bezpochyby dispozitivní.

Beru na vědomí, že ve vašem SVJ se chováte jako ovce a slepě dodržujete nesmysly obsažené v NV č. 366/2013 Sb..

Justitianus

„jak stanoví zákon, tj. jeho kogentní ustanovení § 1180/2 ve spojení s § 17 a 8 NV.“

Tak a teď nám doložte § zněním zákona,že to ,co jste tu vypotil je kogentní,když je v § 1180 jednoznačně napsáno:" nebylo-li v prohlášení určeno jinak" !

cituji z připomínek k novele NOZ:

Pokud jde o povahu ustanovení, tak dispozitivnost § 1180, a to jak v účinném, tak v navrhovaném znění, vyplývá z ustanovení § 1 odst. 2 občanského zákoníku [Ustanovení § 978 občanského zákoníku stanoví, že od ustanovení této části zákona se lze odchýlit ujednáními s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. Určení výše příspěvku však účinky ve vztahu k třetím osobám nemá (jde pouze o určení příspěvků člena, tj. osoby uvnitř spoluvlastnictví), proto je třeba vycházet z obecné úpravy § 1 odst. 2 občanského zákoníku)]. Není zde dán žádný důvod k tomu, aby bylo ustanovení § 1180 kogentní. Na dispozitivnost ukazuje i navrhované ustanovení § 1166 odst. 1 písm. c). Pokud by bylo ustanovení § 1180 kogentní, nedávalo by smysl, aby muselo být opisováno do prohlášení, aniž by byla vlastníkům jednotek dána možnost upravit si poměr výše příspěvků jinak. Dispozitivnost ustanovení je navíc zdůrazněna v důvodové zprávě, úmysl zákonodárce je tak zjevný.

konec citace

Děkuji .JaVa

Pane JaVa, o dispozitivnos­ti/kogentnosti ustanovení § 1180/2 NOZ zde toho bylo napsáno již dostatek. Proto pouze ve zkratce:

• pro mě je určující to, co je napsáno v zákoně (a pro soud bezpochyby též), a nikoliv co kdo napsal do připomínek,
• dále připomínám, že prohlášení podle ZoVB nemohlo nijak upravovat rozúčtování nákladů na VSČ, protože tento pojem zavedl až NOZ,
• a za třetí, nevidím žádný důvod pro to, aby se 1. část 1. věty odst. 1 předchozího znění § 1180 „Nebylo-li jinak určeno…“ vztahovala i na odst. 2.

Myslím, že tato diskuse je vcelku zbytečná. Každé společenství nechť si to upraví podle svého a statutární orgán nechť pak za to nese odpovědnost.

„dále připomínám, že prohlášení podle ZoVB nemohlo nijak upravovat rozúčtování nákladů na VSČ, protože tento pojem zavedl až NOZ“

A do doby zavedení tohoto pojmu(VSČ)jste rozúčtovávali podle čeho? Asi podle PV, nebo se mýlím? V PV jsou jednotlivé položky přesně definovány. Které položky jste z nich vyjmuli a vyčlenili je jako VSČ? Ať už jste vyčlenili jakoukoliv položku a začali rozúčtovávat odchylně od PV, tak tímto úkonem neoprávněně zasahujete do vlastnických práv všech vlastníků, pokud jste ovšem neprovedli změnu PV.

To je známá věc. A nějaký smysluplný výklad uvedených § by nebyl?

Je to správní činnost SVJ. Problém je pouze v tom, jak řešit které činnosti můžeme klasifikovat jako správní činnost SVJ. Literatura řešící obdobný problém ve větším rozsahu než jedna věta (tak do sta stránek) tvrdí, že o problému lze napsat dalších několik desítek stránek a pro konkrétní případ neexistuje ani dobré ani špatné řešení. Takže pokud něčí volba řešení je pro někoho nepřijatelné, pak osočování jeho osoby je nadbytečné. Pro někoho zaslání upomínky na zaplacení dluhu může být správní režie ale pro někoho jiného např. i výrobní režie.