VADNÉ PROHLÁŠENÍ VLASTNÍKA - PRÁVNÍ NÁSLEDKY PRO VLASTNÍKY JEDNOTEK
Dobrý den,
naše SVJ má vadné prohlášení vlastníka, pro úplnost viz. příloha. Výbor, SVJ jsem opakovaně písemně vyzval k nápravě stavu ale nereagují. Prohlášení je vadné ve smyslu
- výměra parcely není 406m2 ale 404m2 dle evidence KN, KN mapy
- 11 b.j. má do výměry plochy bytů započtenou plochu balkonů
- 4 b.j. mají do podlahové plochy bytů započtenou plochu teras
- možná je existence dalších vad prohlášení
Rád bych se zeptal jaké následky má takovéto vadné prohlášení např. pro kupní smlouvu vlastníka jednotky, zda je platná nebo ne, zda jsou platné stanovené předpisy měsíčních plateb (definované i dle velikosti spoluvlastnických podílů) jak správně postupovat při požadavku na vrácení přeplatku z důvodu vadně uvedeného spoluvlastnického podílu, zda jsou platná hlasování na shromáždeních i s ohledem na promlčení, jaký má vliv neplatnost prohlášení ve veřejnoprávním řízení se stavebním úřadem (např. aktuálně balkony/terasy výlučně některých bytů) v případech když je žadatelem, stavebníkem vlastník jednotky a když je žadatelem, stavebníkem SVJ (více zde http://www.portalsvj.cz/…i-stav-s-r-o#…).
Předem děkuji za názory! Hezky den. lex
| Příloha | Velikost |
|---|---|
| prohlaseni-vlastnika-text_pudorysy_rez-gray-pub.pdf | 652.75 KB |
Ke změně prohlášení je nutná dohoda všech, kterým se má měnit
rozsah práv a povinností, případně velikost spoluvlastnického podílu.
Pokud neexistuje dohoda, je zbytečné psát výzvy výboru SVJ. Společenství
s tím nic nenadělá.
---------------------------------------------------------------------------
Vadné prohlášení není neplatné, jak se nesprávně domníváte. Je platné a každý soud z něj bude jako z platného vycházet. Neurčité či nesrozumitelné prohlášení je možno/nutno vyložit. Vadné prohlášení je možno změnit.
Výměra pozemku uvedená v prohlášení vlastníka je bezvýznamná. Výměru pozemku jednoznačně určuje geometrický definiční plán parcely v katastru.
Podlahové plochy (v m2) uvedené v prohlášení vlastníka jsou z hlediska podílů bezvýznamné. Spoluvlastnické podíly vlastníků jednotek jsou jednoznačně určeny a uvedeny v kartách vlastnictví jednotek v katastru.
Ostatně Prohlášení vlastníka obsahuje od počátku povinně „stanovení spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech budovy“. Tyto podíly jsou v prohlášení vyjádřeny pomocí zlomků s celočíselnými čitateli a jmenovateli, nikoliv pomocí podlahových ploch v metrech. Viz strana 11 a 12. Z prohlášení byly podíly převzaty do záznamů v katastru. Jedinou přípustnou úpravou bylo vykrácení zlomků.
lake
Podle § 1168 odst. 2 platí, „(2) Určí-li prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu.“
„Nepřihlíží se“ znamená, že se na takto nesprávně určený podíl vlastníka hledí jako by v prohlášení od počátku uveden nebyl. V takovém případě se podíly určí poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě, ledaže se spoluvlastníci dohodnou na změně prohlášení.
Soudím, že Vilém se mýlí. Prohlášení vlastníka jednotky není vadné v části, která stanoví spoluvlastnické podíly.
V tomto případě není spoluvlastnický podíl určen neurčitě. Je určen jednoznačně a určitě, viz strana 11 a 12 prohlášení.
Není možno argumentovat ani tím, že spoluvlastnický podíl je určen nesprávně. Nesprávné to bylo pouze podle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, ale nikdo z vlastníků jednotek se proti tomu nikdy neozval a nenapadl toto určení podílů. Jde tedy nepochybně o o ujednání platné a účinné.
Právní stav se posoudí podle § 3028 odst. 3 NOZ, poslední věta: http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2012-89…. Navíc platí, že dnes se veškerá smluvní ujednání posuzují podle zásady smluvní volnosti zakotvené v NOZ:
| 89/2012 Sb. § 1 (2) Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; (…). |
Právní stav v domě tazatele je tedy takový, že tazatel od počátku souhlasil s výší svého spoluvlastnického podílu, a nyní se bez jakéhokoliv důvodu domáhá změny tohoto určení. K tomu by ovšem musel napřed získat souhlas všech, kterým se má jejich spoluvlastnický podíl změnit.
lake
Šlo zjevně o absolutně neplatné ujednání, a lze se proti němu kdykoli odvolat. Je nerozhodné, jak dlouho se podle něho postupovalo, a že se proti němu nikdo neodvolal.
„89/2012 Sb. § 1 (2) Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; (…).“
Spoluvlastnický podíl byl stanoven poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Výpočet podlahové plochy právní předpisy upravují kogentně, a nejde se od něho odchýlit podle citovaného § 1(2) NOZ. Jiný případ by nastal, pokud by bylo sjednáno, že podíly na společných částech budou určeny jinak než poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.
Započtení terasy do výpočtu podílu nyní podle NOZ není vada. Je to věc dohody vlastníků, jak si podíly stanovili. Pokud byste se od teď dohodli jinak a prohlášení změnili, přeplatky tím zpětně nevzniknou.
(a teď přijde někdo s tím, že když je prohlášení podle bývalého ZOVB, tak je to vada i nyní)
Bohuzel o zadnem prohlasedni vlastnika se vlastnici nikdy nedohodli. Nikdy se o nem nijak nejednalo. Pokud jako platnou dohodou minite napr. odsouhlaseni hlasovanim na nekterem shromazdeni, tak to se nikdy neucinilo.
Takze je vadne nebo ne? A jak je to pak s jeho zavaznosti, platnosti…?
Že to nebylo nikdy projednáno, to je úplně normální, to nečiní prohlášení neplatným. Obvykle prohlášení vlastníka sestaví jediný vlastník (město, developer atp.) nerozděleného domu, který právě až tím prohlášením dům rozdělí na jednotlivé bytové a nebytové jednotky. Teprve poté se jednotky mohou převádět do vlastnictví jednotlivých vlastníků. Teprve poté vzniká SVJ. Pokud se v domě nic nemění (např. u nás ano – půdní vestavba), nemění se ani prohlášení vlastníka.
V nasem prohlaseni jsou od pocatku chybne uvedene podily. Vybor, SVJ jsem upozornil na to, aby se vypracovalo, odhlasovolo spravne-odpovidajici prohlaseni, ale toto nechteli. Takze vybíra se od vlastniku 10 let platby dle nespravnych podilu, take se to tyka podilu vahy hlasovani a to je to z ceho maji tez strach.
Poslední komentáře