Úvěr SVJ a prodej bytu
Dobrý den, jsem vlastníkem osobního bytu v domě s mnoha bytovými jednotkami. Nemám žádné dluhy, SVJ si ale před několik lety vzalo úvěr na opravy domu a vznikl tak velký několikamilionový dluh. Byl jsem v té době již vlastníkem bytu. Chci byt prodat a zajímá mne, zda mám povinnost ze zákona o tomto úvěru/dluhu říci kupci mého bytu. Děkuji za informaci.
Vážený RadH,
píšete, že (1) dům byl opraven/zhodnocen, a že (2) nemáte žádné dluhy. Obě tvrzení jsou zároveň pravdivá jen tehdy, jestliže jste Váš podíl na nákladech zhodnocení domu již celý uhradil na účet SVJ.
V tomto případě skutečně nemáte žádné dluhy (z tohoto důvodu vůči SVJ). Jako vlastník jednotky ovšem ručíte za dluhy SVJ – právnické osoby, ať už vznikly z jakéhokoliv důvodu. Ručíte alikvotně, tedy pouze do výše Vašeho spoluvlastnického podílu na celkovém ručitelském závazku. Jde o ručení ze zákona, které je závadou váznoucí na věci (§ 1107 NOZ). Ručitelský závazek přechází na nabyvatele jednotky automaticky. Ovšem dluh a závazek jsou dva odlišné pojmy …
Žádný celostátně platný právní předpis nestanoví, že byste měl kupujícímu sdělit výši ručitelského závazku, který na něj má přejít. Tento neblahý a nesmyslný právní stav je důsledkem chyb při tvorbě NOZ a chyb zákonodárce při schvalování NOZ.
Soudím, že původně měla v § 1186 NOZ být uzákoněna tato povinnost:
| "Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké závazky související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové závazky nejsou. |
K těmto závazkům patří nepochybně i zákonný ručitelský závazek vlastníka jednotky za dluhy společenství. V tomto znění by měl § 1186 svůj jasný a logický význam. Bohužel, legislativní patlalové při přípravě zákona nahradili pojem „závazek“ pojmem „dluh“. Takže výsledkem je, že doložení potvrzení o výši ručitelského závazku není dnes ani povinností SVJ, ani povinností převodce.
Zmatení a nechápající právníci se dnes jako stádo ženou za neexistujícím „přechodem dluhů na nabyvatele“ – i když původně mělo v § 1186 jít pouze o přechod závazků na nabyvatele. Žádný přechod dluhů totiž není v NOZ upraven – ale je nemožné toto českým prasečím právníkům vysvětlit …
lake
Děkuji za odpověď. je tedy možné, abych zbavil svou jednotku poměrné části dluhu a má jednotka (tedy její majitel) přestala být ručitelem dluhu? Mluvím o případU, že ostatní majitelé nechtějí splatit své části a nevím o tom, že by byla nastavena nějaká částka poměrně vůči jednotce – jestli to dobře chápu mělo by to být stanoveno ohledem na metry čtvereční?
RadH – říci mu to můžeš ale kupec nemá s tím dluhem nic společného , je to problém SVJ a tvůj. Pokud svj bude chtít po novém nabyvateli platit nějaký dluh tak ať jde na policii.
Většinou jde o to, že dům je zhodnocen, někdy přímo byt (okna) a cena bytu je potom „dle toho“. Proč by měl nový vlastník zaplatit např. ta nová okna v ceně bytu a potom ještě splácet úvěr ? Jak je tomu ve vašem případě ? Úvěr by měl být vidět v rozpise evidenčního listu, a potencionálního kupce by to mělo zarazit. O výši záloh, příspěvků správy domu apod. by se měl zajímat, aby nekupoval byt v domě, který jde černá díra na peníze (např. vysoké příspěvky správy domu a pozemku, ze kterých se hradí vysoké odměny výboru, odměny spřáteleného zahradníka, domovníka, údržbáře atd.)
Na úvěr domu (zateplení, výtah, okna atd.) je zde diskuse bohatá. Můžete hledat, např.
http://www.portalsvj.cz/…itel-za-uver
Podle mého názoru ale nový majitel bude užívat těch výhod, které rekonstrukce přinesla, starý majitel už ne. Navíc starý majitel nemá ani právo se účastnit setkání vlastníků jednotek a nemá žádná práva ve starém SVJ čili mě připadá neférové spíš toto. Myslím, že je starý majitel v nevýhodě. Navíc může nastat situace, že se 3× přestěhuji a 3× si výbor, i přes můj nesouhlas vezme úvěr, to pak budu 3× ručitelem? Myslím, že by ručitelem měl být nový majitel, zároveň by si měl tyto skutečnosti zjišťovat sám. Přece jako prodejce nebudu kritizovat co prodávám. Připadá mi to celé směšné. Zároveň ale pokud je možnost rád bych svou jednotku dluhu/ nebo ručení zbavil, ostatně já jsem byl proti úvěru, bohužel mi to je málo platné.
Poslední komentáře