Umístění objektu do venkovních společných prostor výborem bez souhlasu shromáždění

Zdenku, prosím, už dost. Spadl jsem smíchy se židle a narazil si kostrč. Je zjevné, že Vám dělá potíž vyložit normu jednoduchého práva ústavně konformním způsobem.

Podle § 1159 zákona č. 89/2012 Sb. platí, že jednotka je věc nemovitá. Takže Vy tedy tvrdíte:

1. Chce-li zájemce koupit jednotku v domě, musí k tomu získat předchozí souhlas shromáždění k nabytí nemovité věci podle § 1208 písm. (f). Opravdu chcete toto tvrdit?
2. Chce-li vlastník zcizit (prodat, darovat, směnit) svou jednotku, musí k tomu získat předchozí souhlas shromáždění ke zcizení nemovité věci podle § 1208 písm. (f). Opravdu chcete toto tvrdit?
3. Chce-li si vlastník jednotky vzít půjčku, úvěr nebo hypotéku a ručit svou jednotkou, musí k tomu získat souhlas shromáždění k zatížení nemovité věci podle § 1208 písm. (f). Opravdu chcete toto tvrdit?

Protože všechna tři tvrzení jsou nesmyslná, bude to tedy nejspíš nějak úplně jinak, než si myslíte, pane Zdenku. Vyložit právní normu není nijak složité, jestliže si uvědomíme, že shromáždění rozhoduje podle § 1208 písm. (f) pouze o nemovitém majetku ve vlastnictví právnické osoby SVJ.

Jiný výklad by vedl k absurdním a neudržitelným závěrům, jak jsem prokázal.

Justitianus

Pane Justitiáne, pokud jste spadl ze židle, nějaký čas zůstaňte na zemi, snad vám to pomůže.

§ 1208 mlčí, o jaké nemovité věci se jedná. Je tak třeba tyto nemovité věci vyložit v kontextu:

1. Určitě těmito nemovitými věcmi nebudou nemovitosti, ke kterým členové SVJ (shromáždění) jako celek nemají žádné právo (např. chata nebo byt některého z vlastníků…).
2. Těmito nemovitými věcmi nemusí být nutně jen nemovitosti ve vlastnictví právnické osoby SVJ, nic takového § 1208 nestanoví.

Ještě bych přidal odkaz na § 14/366/2013 Sb.,

(1) K nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může shromáždění vlastníků jednotek dát předchozí souhlas jen v případě, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek nepřísluší.

Pane Zdenku, pokračujete ve veselé kabaretní zábavě. Oceňuji, že nás chcete vašimi klauniádami rozveselit, v této chmurné covidové době to oceňuji.

1. Takže po mém vysvětlení uznáváte, že těmi „nemovitými věcmi“ nemohou v žádném případě být jednotky ve vlastnictví vlastníků jednotek.
2. Uznáváte, že podle § 1208 písm. (f) se určitě rozhoduje o nemovitých věcech ve vlastnictví SVJ – právnické osoby (viz Váš bod č. 2, kde toto připouštíte).
3. Takže nám zbývá už jen prázdná množina. Neexistují žádné další nemovité věci, které by nebyly ani ve vlastnictví vlastníků jednotek, ani ve vlastnictví SVJ – právnické osoby.

O jakých nemovitostech tedy zde píšete? Které to jsou? Kde se vzaly? Kdo by měl být jejich vlastníkem? Proč by o nich mělo rozhodovat SVJ, namísto jejich vlastníka? Na základě jakého právního předpisu?

Justitianus

Pane Justitiane,

pokud v § 1208/f/1 a 2 NOZ čtete, že „nemovitými a movitými věcmi“ se rozumí pouze věci ve vlastnictví právnické osoby SVJ, pak zjevně čtete jiný zákon.

V této starší diskusi se právní neználek Zdenek 22 snažil opakovaně obhajovat naprostý nesmysl: že prý shromáždění je oprávněno rozhodovat o cizím majetku podle § 1208 písm. f) bod 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb..

Zdenkovo tvrzení bylo ovšemže nesprávné. Byla to pitomost. Justitianus měl – jako obykle – ve všem pravdu. Ustanovení § 1208 písm. f) bod 1 a 2 se týká pouze věcí ve vlastnictví SVJ.

Totéž co zde napsal Justitianus v roce 2020 judikoval i Nejvyšší soud v usnesení 26 Cdo 1301/2019, ze dne 17.03.2020:

Ustanovení § 1208 písm. f) bod 1 a 2 jsou stále součástí občanského zákoníku. Nikdo však nepochybuje, že tam uvedené oprávnění shromáždění se týká pouze věcí nemovitých a movitých které jsou ve vlastnictví právnické osoby SVJ.

Justitianus

Pane Zdenku, v této diskusi jsem se nikdy a nikde nezmínil o movitých věcech podle § 1208 písm. (f). To je odlišná problematika. O movitých věcech zde po celou dobu nepadlo ani slovo.

Ostatně mám dojem, že diskuse o nemovitých věcech je zbytečná. Zavádíte tazatele do slepé uličky.

Smlouva o umístění boxu byla sjednána, je platná a účinná.

Je tedy dnes už bezvýznamné zjišťovat zda při tom snad byl porušen zákon či stanovy či rozhodnutí shromáždění. Pro takové případy podle § 167 NOZ platí, že právnickou osobu zavazuje protiprávní čin, kterého se při plnění svých úkolů dopustil člen voleného orgánu, zaměstnanec nebo jiný její zástupce vůči třetí osobě.

Z uvedeného plyne, že tazatel se nemůže jako jednotlivý vlastník úspěšně domoci soudního zneplatnění platně sjednané smlouvy mezi SVJ a Zásilkovnou. Smlouvu lze jednoduše ukončit (pokud to její obsah nevylučuje), ovšem museli by to udělat ti, kdo smlouvu sjednali – členové výboru. A těm to může nařídit jedině shromáždění.

Už to píšu počtvrté.

Justitianus

Pane Justitianus,

jsem rád, že se vám po pádu ze židle konečně dokrvil mozek a že jste si konečně přečetl to správné znění zákona, kde „věci nemovité“ (ale i „věci movité“) nejsou blíže určeny, a bude tak jen na uvážení soudu, co vše za ně bude považovat. A jistě se shodneme na tom, že k vašemu výkladu, připouštím, že ani k mému, nebude přihlížet. Můj výklad ale, na rozdíl od vašeho (viz níže), vychází z principu racionálního zákonodárce.

Smlouva v diskutovaném případě nepochybně uzavřena byla a je platná. To ale neznamená, že ji soud nemůže zrušit.

A zda bude oprávněným důvodem ke zrušení smlouvy i podnět jen jednoho ze spoluvlastníků nemovité věci s tím, že nebyly splněny podmínky k jejímu uzavření stanovené § 1208/f/1, o tom bude rozhodovat soud. Mám za to, že podmínka k uzavření takové smlouvy, tj. „předchozí souhlas“ shromáždění podle § 1208, je v zákoně z důvodu, aby výbor nečinil kroky, které by mu mohlo shromáždění následně zrušit (princip racionálního zákonodárce).

Nedávalo by žádný smysl, aby výbor uzavřel smlouvu např. o umístění reklamního panelu na štít domu bez předchozího souhlasu shromáždění, aby se až následně zjišťovalo, zda s tím vlastníci souhlasí.

Pane Zdenku, vrátím se raději zpět k problému tazatele: Soud tuto smlouvu nezruší.

Vaše domněnka je mylná: soud nebude vstupovat do čistě soukromoprávních vztahů. Nemá k tomu sebemenší důvod. Nečetl jste ten § 165? Vedete tazatele na zcestí – takovou beznadějnou při by prohrál. Přečtěte si k tomu usnesení Nejvyššího soudu 5 Tdo 269/2015–22 ze dne 18.03.2015.

Právnickou osobu SVJ zavazuje právní jednání členů výboru za právnickou osobu. S tímto faktem nic nenaděláte.

K tomu, aby se tazatel mohl obrátit na soud (s alespoň minimální vyhlídkou na úspěch) musí být současně splněny dva předpoklady uvedené v § 1209 NOZ:

1. musí jít o přehlasovaného vlastníka, případně o neusnášeníschopné shromáždění, a zároveň
2. musí se jednat o důležitý důvod.

Tazatel se v budoucnu může obrátit na shromáždění, bude se hlasovat a on buď prosadí svůj návrh, nebo se stane „přehlasovaným vlastníkem“. Teprve pak – po splnění této zákonné podmínky – bude soud ochoten se věcí zabývat a zjišťovat zda je či není dán „důležitý důvod“.

• Není-li dán důležitý důvod, soud shodí žalobu se stolu zcela určitě.
• Je-li dán důležitý důvod, avšak z hlasování (viz výše) vyplyne, že většina souhlasila s umístěním boxu, pak to soud shodí se stolu taky: shromáždění rozhodlo většinou.

A vůbec není na závadu, že shromáždění rozhodne až dodatečně. Klidně i po čtyřech letech. Přečtěte si k tomu judikát Nejvyššího soudu 26 Cdo 287/2018–155 ze dne 30.10.2018.

Soud napíše tazateli do rozsudku cosi o tom, že „… vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek.“ Takhle to soudy píší opakovaně už od nálezu Ústavního soudu 51/2000, jako přes kopírák.

A k tomu soud zlomyslně přidá, že „… nikdo nemůže být nucen setrvávat ve spoluvlastnickém vztahu“.

Justitianus

V usnesení Nejvyššího soudu 5 Tdo 269/2015–22 ze dne 18.03.2015 je zmiňován § 159 NOZ, který v té době ještě nebyl účinný. Pokud by se stejný případ stal v době účinnosti § 159, bylo by rozhodnutí NS stejné?

Pane xyz, Váš dotaz je sice mimo téma této diskuse, ale odpovím.

Místní neználci se totiž domnívají, že soud by mohl „zneplatnit“ řádně sjednanou soukromoprávní smlouvu. To je ovšem naprostý nesmysl. Soudům nepřísluší zasahovat bezdůvodně do soukromoprávních vztahů.

V onom řízení 5 Tdo 269/2015 šlo o případ s vchodovými dveřmi. Předsedkyně pořídila nové vchodové dveře bez souhlasu shromáždění; původní dveře ovšem byly v naprostém pořádku. Pokus o kriminalizaci takového jenání by neměl úspěch ani dnes, za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. NS jasně formuloval právní názor, že jde o typický soukromoprávní spor (spor o účelnost úkonu správy domu a náhradu údajné škody).

Nový občanský zákoník obsahuje § 159 odst. 1 (odpovědnost člena statutárního orgánu za způsobenou škodu), ale jistě Vám neušlo, že tuto odpovědnost má statutár pouze vůči právnické osobě. Jedině právnická osoba samotná se může domáhat náhrady škody na členovi svého statutárního orgánu! K tomu viz § 159 odst. 3.

Pro právní poměry v domě tazatele platí, že netušíme zda byla někomu způsobena nějaká škoda. Pokud snad ano, pak by bylo zbytečné běžet žalovat soudu a dožadovat se „zneplatnění“ cizí smlouvy. Taková pitomost mohla napadnout pouze právního analfabeta.

Vlastníci jednotek se mohou domáhat aby SVJ vypovědělo smlouvu, a/nebo mohou požadovat náhradu škody. Náhradu by ovšem mohli požadovat nikoliv na členech výboru, nýbrž jedině na SVJ – právnické osobě. Bude-li povinna vzniklou škodu nahradit, zaplatí vlastníkům jejich penězi, které předtím vybrala jako zálohy na správu domu. Statutáři budou zákonnými ručiteli za případný neuhrazený zbytek náhrady.

Justitianus

„NS jasně formuloval právní názor, že jde o typický soukromoprávní spor (spor o účelnost úkonu správy domu a náhradu údajné škody)“

Pane Justitiane,

tohle zaslouží podrobnější vysvětlení. Chápu to dobře, že co je mimo bytové spoluvlastnictví trestní věc, je v jeho rámci soukromoprávní věc? Jsou nějaké judikáty v trestních věcech týkající se bytového spoluvlastnictví (nebo předcházející úpravy podle bytového zákona)?

Co je trestné v bytovém spoluvlastnictví? Úmyslně způsobená škoda to zjevně není.

Pane Čtenáři, prokažte tedy že byla ÚMYSLNĚ způsobena škoda. Pak to bude trestné (je-li zároveń dosažena hranice výše škody).

Justitianus

Upraveno 17.11.2020 16:18

Pane Čtenáři, ptal jste se na judikáty:
https://www.za­kony.cz/…GNS2015­4043/
http://nalus.u­soud.cz/…GetTex­t.aspx?…
https://or.justice.cz/…is-sl-detail?…

V tom posledním případě ani nebylo podáno trestní oznámení. Nikdo nechce vymáhat náhradu škody. Nikomu to nevadí. Takže zjevně zcela zbytečný a nepřiměřený výdaj ve výši několika set tisíc Kč vyšumí do ztracena.

Justitianus

„Jedině právnická osoba samotná se může domáhat náhrady škody na členovi svého statutárního orgánu!“

Pane Justitiane,

toto zde píšete opakovaně, aniž byste napsal konkrétní postup, o který Vás nyní žádám: Jak se bude (může) právnická osoba zastoupená statutárním orgánem doáhat škody na členovi tohoto statutárního orgánu? (Stačí, když uvedete postup při jednočlenném statutárním orgánu.)

• Pane Čtenáři: nepřehlédl jsem, že jste se mne vícekrát otázal takto: „Jak se může právnická osoba zastoupená statutárním orgánem domáhat škody na členovi tohoto statutárního orgánu? (Stačí, když uvedete postup při jednočlenném statutárním orgánu.)“

Neodpověděl jsem Vám (a neodpovím), protože Váš dotaz je buď nesmyslný, nebo zlomyslný. Popisujete situaci, kdy nikdo nechce nic vymáhat, a zároveň se ptáte jak vymáhat. To nedává smysl.

• Statutární orgán SVJ (předseda) nechce nic vymáhat.
• Nejvyšší orgán SVJ (shromáždění) také nechce nic vymáhat.

Členové SVJ přece – podle Vašeho popisu – jsou spokojeni s předsedou, který způsobil škodu. Přejí si, aby byl předsedou i nadále. Jsou srozuměni s tím, že v budoucnu možná zaviní další škodu. Nevadí jim to, rádi to zaplatí. Proč by jej jinak ponechávali ve funkci předsedy?

Rád Vám odpovím na jakékoliv dotazy, ale nesnažte se mi pokládat otázky zlomyslné či zjevně nesmyslné. Děkuji.

Justitianus

Odpověď právníka je zde:

https://www.idnes.cz/…7_viteze_sov

Prosím, neohánějte se zde kdejakým právníkem (navíc odkaz je na článek v sekci iDnes Premium, tedy pro běžného čtenáře nepřístupný). Stačil mi ovšem náhled s několika větami, abych věděl, že o nic nepřicházím.

• David Němeček v onom článku tvrdí: „Do konce roku musí totiž výbory SVJ svolat shromáždění vlastníků a odhlasovat řadu důležitých věcí včetně účetní závěrky. Jak situaci řešit a předejít potížím včetně možných postihů, vysvětluje právník David Němeček z advokátní kanceláře Noerr. (…) S ohledem na shromáždění vlastníků jednotek občanský zákoník stanoví, že se shromáždění musí konat alespoň jednou ročně. Nesplní-li se tato povinnost, vystavuje se především výbor a jeho členové možnému postihu. Mezi nejzásadnější nebezpečí patří žaloba na náhradu škody z důvodu porušení péče řádného hospodáře členů SVJ.“

Samozřejmě jsou to samé nesmysly: Neexistuje povinnost „do konce roku svolat shromáždění“. Neexistuje povinnost „odhlasovat účetní závěrku“. Neexistuje ani žádný „postih“ pokud shromáždění účetní závěrku neschválí. Neexistuje žádný „postih“ z důvodu nesvolání shromáždění alespoň jednou ročně. Pouhé nesvolání shromáždění nezpůsobuje samo o sobě žádnou škodu, proto nepřichází v úvahu ani „náhrada škody“. Členové SVJ nemají povinnost konat s péčí řádného hospodáře.

To je na můj vkus příliš mnoho zásadních chyb v pár větách. No, ale někteří místní zoufalci si myslí, že po přečtení článku advokáta Němečka rázem zmoudří.

Justitianus

„Popisujete situaci, kdy nikdo nechce nic vymáhat“

Takovou situaci nepopisuji.

Na takovouto Vámi předkládanou situaci se neptám.

„Členové SVJ přece – podle Vašeho popisu – jsou spokojeni s předsedou, který způsobil škodu.“

To jsem také nenapsal.

Ani na takovouto Vámi předkládanou situaci se neptám.

„Jedině právnická osoba samotná se může domáhat náhrady škody na členovi svého statutárního orgánu!“

„Náhradu by ovšem mohli požadovat nikoliv na členech výboru, nýbrž jedině na SVJ – právnické osobě.“

První věta dává smysl, ale smysl druhé věty, která navíc popírá smysl první věty mně uniká. Pokud člen statutárního orgánu způsobí svým jednáním právnické osobě škodu, proč by tuto škodu měla hradit právnická osoba a ne ten, kdo škodu způsobil?

Pane xyz, obě věty platí a není mezi nimi žádný rozpor. Snad jste si nevšiml, že jde o dva případy:

1. škůdcem je člen statutárního orgánu, poškozeným je SVJ
2. škůdcem je SVJ, poškozeným je vlastník jednotky

V první Vámi citované větě jsem jasně napsal: „… právnická osoba samotná se může domáhat náhrady škody na členovi svého statutárního orgánu“ Je tedy zřejmé, že v tomto případě je škůdcem člen statutárního orgánu; poškozenou osobou je SVJ – právnická osoba.

Ve druhé Vámi citované části jsem jasně napsal: „Vlastníci jednotek (…) mohou požadovat náhradu škody (…) jedině na SVJ – právnické osobě.“ Je tedy zřejmé, že v tomto případě je škůdcem SVJ; poškozenou osobou je vlastník jednotky.

Oba případy bývají vzájemně provázané (synallagmatické). Jestliže se vlastník domůže náhrady škody na SVJ, pak majetek SVJ s tím zmenší. Vzniklou škodu pak může SVJ vymáhat na tom, kdo právnické osobě tuto škodu způsobil (regres).

Justitianus

Promiňte, ale můj dotaz se týkal pouze případu, kdy je škůdcem člen statutárního orgánu a poškozeným je SVJ viz onen judikát. O druhém případu – škůdcem je SVJ, poškozeným je vlastník jednotky nepadlo ani slovo. Proto jsem uvedl, že druhá věta popírá smysl věty první. Domnívám se, že vlastníci jednotek mohou požadovat náhradu škody po členu statutárního orgánu. Ale jak v takových případech postupovat? To je zřejmě to, co velkou část vlastníků zajímá a kloudné rady se na těchto stránkách asi nikdy nedočká.

• xyz napsal: Domnívám se, že …

Domníváte se špatně. Nemělo by smysl vysvětlovat Vám to potřetí, když ani podruhé jste nepochopil.

Justitianus

Žádné podruhé nebylo. Snažil jsem se Vám vysvětlit proč došlo k nedorozumnění ohledně smyslu dvou vět. Ve Vaší první odpovědi na můj stručný dotaz jste žádným způsobem ani nenaznačil, že druhá věta se vztahuje k úplně jiné situaci, než na kterou jsem se dotazoval. A pokud se podle Vás domnívám špatně, tak mně to prosím zkuste vysvětlit tak abych to pochopil. Pokud je Vaše účast na těchto stránkách motivována snahou druhým pomoci, tak snad toho po Vás tak moc nechci.

„dotaz se týkal pouze případu, kdy je škůdcem člen statutárního orgánu a poškozeným je SVJ viz onen judikát“

To je přesně to, co vlastníka zajímá. Napište zde postup, pane Justitiane, který může vlastník úspěšně použít. Děkuji. Prosím o praktický postup, teorii o tom, že nesmí škodit a své zájmy musí podřídit zájmům správy domu mám nastudovanou.

Pane Čtenáři, napsal jste nesmysl. Je-li škůdcem člen statutárního orgánu a poškozeným SVJ, proč do toho pletete vlastníka jednotky?

Justitianus

Takže Justiniane, můžete to uvést na příkladu? Výbor má právo rozhodnout o částce do 50 tis. Předseda bez vědomí výboru rozhodne o neschváleném výdaji 150 tis.
Znamená to, že vlastník má žalovat SVJ? To mu ale nic nepřinese.
A SVJ má pak žalovat předsedu? Jenže výbor nikdy předsedu žalovat nebude.
Z toho mi vyplývá, že vlastník je vlastně bez šance.
 Jirka

Pane Kruppe, bezvadně jste vystihl podstatu bytového spoluvlastnictví. Je to jako vlézt do klece k tygrovi a očekávat, že Vás možná nesežere.

Jistě víte, že podle § 1194 odst. 2 platí, že za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech. Je samozřejmě možno domoci se náhrady škody na SVJ, ale SVJ to v klidu uhradí z peněz, které před tím vybralo od vlastníků na správu domu. A pokud SVJ nebude mít žádné peníze, je tu ručitel – vlastník jednotky. Zaplatí si tedy náhradu škody z vlastní kapsy.

Některé příběhy prostě nemohou mít šťastný konec. Ovšem k tomu tygrovi jste vlezl do klece dobrovolně, takže jste mohl předem tušit, že to nedopadne dobře…

Justitianus

Nemáte pravdu. V družstvu většina rozhodla o převodu bytů do (osobního) vlastnictví. Poté opět většina rozhodla o likvidaci družstva. Ti, kdo to nechtěli, tam tedy nešli dobrovolně, ale byli přehlasováni.
A teď znovu k meritu věci. Předseda ukradne peníze. Žalovat jej může podle vás jedině SVJ. Mohou nastat tři situace. Shromáždění rozhodne, aby jej SVJ žalovalo. Výbor to buď udělá, nebo neudělá. Nebo shromáždění nerozhodne proti předsedovi. Jakou právní možnost má nespokojený vlastník ve druhém a třetím případě? Jako možnost neuvažuji ani prodat byt, ani se oběsit a dokonce ani vyloupit byt předsedy a ty peníze si ukrást ani jinou vtipnou odpověď. Otázku myslím skutečně vážně, i když škoda pro jednoho vlastníka je mezi 3 a 5 tis. Kč. Jirka

Pane Kruppe,

už v roce 2009 jste věděl, že se schyluje ke vzniku SVJ. Ta změna ve vašem domě nastala v roce 2011. Od té doby už uběhlo hodně času, že? Vy jste dodnes neprodal byt a zůstáváte v tygří kleci. Takže mám pravdu.

Můžete si ale klidně dál lhát do vlastní kapsy a tvrdit, že Justitianus nemá pravdu. Opakujte si to. Třeba to znovu napište do nadpisu, abyste sám sebe přesvědčil.

Justitianus

Justi, přečtěte si to ještě jednou a pak si odpovězte na otázku, jestli nejste idi**.
Když nedokážete na dotaz odpovědět, tak se do toho nemontujte. O našem domě víte houby a otázky jsou takové, aby odpověď mohla být jasná. V našem domě nikdy žádné SVJ nevzniklo a doufám, že ani nikdy nevznikne. Tudíž nemáme žádného předsedu a žádné peníze ukrást nemohl. Zkuste ale konečně odpovědět, coby kdyby opravdu. Jestli to teda víte. Jirka

Pane Kruppe, rád odpovím na Vaše dotazy.

• „Předseda bez vědomí výboru rozhodne o neschváleném výdaji 150 tis. Znamená to, že vlastník má žalovat SVJ?“

To nemohu tušit. Možná, že šlo o náklad nutný k odvrácení hrozící škody. Možná že šlo o náklad, který byl vlastníkům jednotek ku prospěchu. Možná že vlastník jednotky není schopen prokázat zda mu nějaká škoda vznikla ani určit jaká je její výše. Každý případ je odlišný.

• „A SVJ má pak žalovat předsedu?“

Jen hlupák by si vážně pohrával s myšlenkou aby právnická osoba žalovala předsedu výboru, který právnickou osobu zastupuje a při písemném projevu vůle podepisuje (či spolupodepisuje).

Existuje k tomu samozřejmě obecné řešení podle § 165 odst. 2: Soud jmenuje právnické osobě opatrovníka, a to i bez návrhu, jsou-li zájmy člena statutárního orgánu v rozporu se zájmy právnické osoby a nemá-li právnická osoba jiného člena orgánu schopného ji zastupovat. Dojde-li k této situaci, pak je zjevné, že právnická osoba není schopna vytvořit funkční statutární orgán pro lhostejnost či totální blbost většiny svých členů.

• „Shromáždění rozhodne, aby jej SVJ žalovalo. Výbor to buď udělá, nebo neudělá. Nebo shromáždění nerozhodne proti předsedovi. Jakou právní možnost má nespokojený vlastník ve druhém a třetím případě?“

Druhý případ: výbor odmítá plnit vůli nejvyššího orgánu právnické osoby. Jednotlivý vlastník má možnost navrhnout aby shromáždění zvolilo výbor v jiném složení. Jinou možnost nemá.

Třetí případ: Přehlasovaný vlastník se může (pouze jde-li o důležitou záležitost) domáhat aby o ní soud rozhodl podle § 1209 zákona č. 89/2012 Sb.. Soud bude nejspíše judikovat že se nejedná o důležitou záležitost, nýbrž pouze o záležitost která již byla vyřešena hlasováním v rámci vnitřních právních poměrů právnické osoby. Smete tedy se stolu podání vlastníka jednotky.

Justitianus

Dejme tomu, že předseda uzavřel s firmou „vášnivá milenka“ smlouvu na částku 100 – 150 tis. za zalití květiny na schodišti. Tuto částku jí pak vyplatil po společně prohýřené noci. Zmíněnou květinu možná i zalili. Pochybuji, že se jednalo o odvrácení škody nebo prospěch dalších vlastníků. Výbor může rozhodovat o částce do 50 tis. Může se v tomto případě samotný vlastník nějakým způsobem bánit? Bez nutnosti snažit se k tomu získat potřebou většinu?
 Jirka

Pane Kruppe, Vy mne úkolujete… Měl bych Vám účtovat advokátní tarif ;-).

Pokud smlouvu uzavřel předseda – jak píšete – pak je touto smlouvou vázán jedině on sám. Nikoliv SVJ. Budu ale předpokládat, že jste ve skutečnosti měl na mysli smlouvu, kterou sjednalo SVJ zastoupené předsedou.

Samotný vlastník se samozřejmě může bránit, jakmile je zasaženo do jeho majetkové sféry. Otázka je vůči čemu se chce bránit.

(1) Například pokud by tou zalitou květinou byl jeho vlastní kaktus, a ten by následně uhynul (jako následek nadměrného přelití), pak by vznikla škoda. Náhradu může vlastník jednotky vymáhat na SVJ. Bude při tom povinen tvrdit a prokazovat kdo je škůdcem, dále že škoda vznikla v příčinné souvislosti s přelitím kaktusu, a bude samozřejmě prokazovat i výši škody – což bude obvyklá cena rostliny v době poškození.

(2) Vlastník jednotky může namítat nesprávné vyčíslení jeho platební povinnosti vůči SVJ. Tak tomu bude v případě, kdy zalévání květin je součástí služby „úklid společných prostor“, a za rok 2020 bude vlastníkovi naúčtována částka za úklid vyšší o 9375 Kč (jeho podíl na nikoliv nutném nákladu 150000 Kč). V tom případě bude postupovat podle zákona č. 67/2013 Sb. a podá včas námitku k vyúčtování služeb. Bude tvrdit že předepsaná částka za rok 2020 neodpovídá obvyklým účelně vynaloženým nákladům na poskytování služby „úklid společných prostor“. (Prokazovat účelnost vynaložené částky bude povinno SVJ, neboť je stranou sporu, které z jí tvrzených skutečností má vyplynout majetkový prospěch.)

(3) Jestliže shromáždění schválí jednorázový příspěvek na správu domu (150000 Kč za zalití květiny, alikvotní podíl vlastníka jednotky činí 9375 Kč), pak přehlasovaný vlastník se může obrátit na soud podle § 1209 NOZ. Bude ovšem povinen tvrdit a prokazovat že jde o důležitý důvod; případně že jde o ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob (§ 1 zákona č. 89/2012 Sb.).

Nenapadá mne zrovna žádný další mechanismus jak by se jednotlivý vlastník jednotky mohl sám za sebe „bránit“.

Justitianus

na vaše prohlášení: Měl bych Vám účtovat advokátní tarif – tím zajisté deklarujete, že jste advokát a někteří neznalí vašich fastasmagorií by tomu mohli i uvěřit:-)

Zákon obecně klade zvýšené požadavky na počínání osob, které navenek deklarují v určitém oboru „profesionální znalosti“. Projevuje se to již v § 5 odst. 1, který klade k tíži osobě, že jedná bez odborné péče, ačkoliv se veřejně nebo ve styku s jinou osobou přihlásí k odbornému výkonu jako příslušník určitého povolání nebo stavu; tím totiž dává najevo, že je schopna jednat se znalostí a pečlivostí, která je s jejím povoláním nebo stavem spojena. Kromě toho NOZ vymezuje povinné osoby nejen s ohledem na jejich skutečnou příslušnost k odborné profesi, nýbrž i pro případ, že vystupují v pozici odborníka, který může být jen domnělý, nicméně vyvolává dojem své profesionality. Tehdy je chráněna druhá strana, která důvodně spoléhá na kvalitu a odbornou úroveň toho, kdo se za odborníka jen vydává..... ale to vy zajisté jako znalec práva, za kterého se tu vydáváte, víte, že?

Justi, nikoliv. Samozřejmě smlouvu uzavřel jménem SVJ. To je snad jasné a nepovažoval jsem za potřebné to zdůrazňovat. Kdyby ji uzavřel sám za sebe, tak by do toho vlastníkovi nic nebylo.
Za vedlejší problém vlastník považuje to, že náklad za jedno zalití květiny, která možná ani nikdy neexistovala, je pravděpodobně neúměrně vysoký.
Hlavní problém však vidím v tom, že stanovy, které by měly být pro všechny, a tedy i pro předsedu, závazné, mu nepovolují rozhodnout o takovém výdaji. Překročil tedy především svoji pravomoc danou mu stanovami.
Jestli odpovídat nechcete a hlavním smyslem vašich příspěvků tady je, tazatele urážet, klidně se na to vykašlete. Jestli chcete poradit, máte možnost.
Jde o to, jakou reálnou možnost má vlastník, když předseda překročí svou pravomoc a navíc má pochybnost o oprávněnosti vydaného nákladu.
 Jirka

Takže, pane Kruppe: mou radu jste nepochopil, a ani za ni neráčíte slušně poděkovat. V této diskusi tedy komunkaci s Vámi končím.

Justitianus

Pouze pro ostatní čtenáře poznamenám: Pouhé formální porušení stanov členem statutárního orgánu je bezvýznamné. Tím ještě žádná škoda nikomu nevzniká.

Radu, že jako nejsme pistolníci – by od Vás J., pochopil i kámen.

Můžete uvést co OBECNĚ míníte „formálním porušením stanov“?

Příkladně bude li ve stanovách, že člen společenství nesmí ch.át na omítku baráku – a člen se prokazatelně vych.ije na omítku baráku, jde o porušení stanov formální, neformální, zásadní nebo nezásadní …nebo jiné? (příkladně vych.áním se na omítku škoda nevznikla, protože ch.anky se odpařily?)

nebo „porušením“ míníte roztrhání listinné podoby stanov(?) jak by jistě v dobré náladě řekl Kefalín?

Děkuji předem (ale jsem vybíravý: takže jen za slušnou (a nepitomou) odpověď)

Pane „aby bylo jasno (bez ověření)“, ptáte se co míním formálním porušením stanov.

Jde o porušení předepsané formy jednání, případně nebyl dodržen stanovami předepsaný postup.

• Například statutární orgán SVJ si nevyžádal předchozí souhlas shromáždění, přestože podle stanov k tomu byl povinen.
• Nebo předseda výboru rozhodl sám, přestože stanovy ukládají výboru rozhodovat kolektivně.
• Nebo shromáždění bylo svoláno pouze oznámením na vývěsce, přestože stanovy vyžadují aby písemná pozvánka byla doručena každému vlastníkovi jednotky.
• Nebo na vyúčtování služeb je pouze firma a adresa smluvního správce, avšak není zřejmé, zda se jedná o řádné vyúčtování doručené poskytovatelem služeb.

Zcela jiná otázka ovšem je zda tímto porušením stanov došlo k nějaké újmě a zda s následným stavem souhlasí či nesouhlasí nejvyšší orgán SVJ – shromáždění. Souhlasit je možno i konkludntně, tedy mlčky (na souhlas je možno usuzovat z jednání nebo naopak nejednání osob).

Justitianus

Ať si to klidně dají k soudu, reaguje muž, kterého majitelé bytů kritizují.

https://www.seznamzpravy.cz/…sedou-129481#…

„pane Kruppe: mou radu jste nepochopil“

Jakou radu?

Pane Kruppe, pokud očekáváte nějakou odpověď v tomto stadiu komunikace s Justitianem, tak ze strany Justitiana připadají v úvahu pouze dvě možnosti.

1. Justitianus Vám odpoví, že dále nemá smysl Vám něco vysvětlovat.
2. Justitianus na Vaše následné dotazy vůbec nebude reagovat.

Takhle s ním končí všechny debaty. Zpočátku máte pocit, že Vám chce pomoci s řešením problému. Oslňuje Vás svými znalostmi a přehledem ve všech oblastech. V samotném finále, když už očekáváte tu třešničku na dortu – „jak postupovat“ to skončí vždy stejně.

Pane xyz, zpravidla se snažím tazatelům poskytovat rady. S komunikací končím v okamžiku, kdy je zřejmé, že nevede k cíli: tazatel nic nepochopil z toho co mu bylo opakovaně sděleno, a další komunikace s ním by byla již zbytečná. Tak tomu je i ve Vašem případě.

Justitianus

Pane Justitiane nepřipadá Vám trochu divné, že ani jednomu z nás tří tazatelů jste nedokázal smysluplně odpovědět na jasný a stručný dotaz – jak efektivně řešit situaci, kdy předseda SVJ uzavřel smlouvu bez vědomí spoluvlastníků i výboru na částku, která překračuje stanovami povolený limit, přičemž se nejednalo o odvrácení škody atd. a svým jednáním způsobil SVJ škodu? S komunikací totiž vždy končíte, kdy sám nejste schopen vysvětlit, jak problém efektivně řešit. Ale jednodušší je pro Vás tazateli oznámit, že nic nechápe a další komunikace je zbytečná.

Ovšem Vy, tvrdohlavý berane, nedovedete pochopit tu základní skutečnost, kterou tady dokola opakuji:

Neexistuje žádný způsob jak efektivně řešit takovou situaci.

Vy i pan Krupp se sháníte po nějakém kouzelném Batmanovi nebo Zorro Mstiteli: přiletí shůry nebo docválá na svém oři, potrestá zlé, odmění dobré, a pak opět zmizí vstříc zapadajícímu slunci. THE END.

Vy i pan Krupp trváte na tom, co je nemožné a nesmyslné: chcete aby vlastník jednotky cosi vymáhal přímo na zlém statutárovi. Případně – jak chce Krupp – aby vlastník jednotky zjednal pořádek v SVJ zcela sám, jen s koltem u pasu, bez toho, že by zapojil ostatní spoluvlastníky a hlavně bez shromáždění. Jeden spravedlivý proti bandě zloduchů (viz Garry Cooper, V pravé poledne, 1952, režie Fred Zinnemann).

Takové pitomosti si prosím oba vyžeňte z hlavy. Nejste ve westernu.

Kdy už vám oběma dojde, že chcete nemožnou věc? A když vám to píšu opakovaně, obracíte se proti mně s výčitkami, jako bych vám ubližoval. Dětinové!

Kdy už oba pochopíte, že jednotlivý vlastník jednotky je pro statutáry i pro soudy jen slepičí hovno na podrážce? Přečtěte si něco o bytovém spoluvlastnictví zde: Soudy se nenechají otravovat (vložil Justitianus, 6. Červen 2020 – 11:39).

Justitianus

P.S. Dvojici xyz a Krupp vhodně doplňuje pan Čtenář, který zase po mně opakovaně požaduje abych objasnil jak má SVJ vymáhat náhradu škody po statutárech – ale prý to má být tak, že ti kdo způsobili škodu zůstanou ve svých funkcích a budou vymáhat sami na sobě. A Čtenář je nespokojen, že na jeho pitomou otázku nehodlám odpovědět.

„Jakou právní možnost má nespokojený vlastník ve druhém a třetím případě? … Otázku myslím skutečně vážně, i když škoda pro jednoho vlastníka je mezi 3 a 5 tis. Kč. Jirka“

Na totéž jsem se zde ptal. Škoda 3 ani 5 tis. Kč asi nestojí za jakékoli úsilí, ale řekněme, že je výrazně vyšší.

Přečtěte si

https://www.idnes.cz/…7_viteze_sov

pane Kruppe. Doslova se tam píše: „Takovou žalobu pak mohou podat především samotní členové SVJ.“

„k tomu tygrovi jste vlezl do klece dobrovolně“

Pan Krupp možná ano (Vy to patrně víte, když to píšete, já to nevím), ale naprostá většina vlastníků tak dobrovolně neučinila. Patrně Vám uniklo, jak vzniklo členství v SVJ ve velké většině případů. Rád Vám to napíšu.

Možná jste chtěl napsat, že pan Krupp v kleci dobrovolně setrvává.