SVJ není stavebníkem bez souhlasu vlastníka stavby

v podstatě se tedy dotýka i zateplení domu s kterým někdo nesouhlasí.

Ve společenství ať se rozhodne cokoliv, vždycky se to dotýká vlastnických práv kteréhokoliv člena a ten se může obrátit na soud s tím, že bylo do jeho práv zasaženo. Je to tak nebo ne, nebo se to týká jenom stavebního povolení?

Zákony mají sloužit lidem a ne lidi zákonům. Z toho asi úředník vychází. Máte rozumného úředníka.

Pane Praktiku,

Zákony mají sloužit lidem, tedy i té menšině. Nebo spíše HLAVNĚ té menšině, protože většina žádnou speciální ochranu nepotřebuje.

Vy jste teď přesvědčen, že když se zákon trochu ošvindluje "pro dobrou věc", že je to tak správně.

Americký film Norimberský proces (1961) má tuto scénu: Soudce (hraje ho Spencer Tracy) hovoří s obviněným nacistickým ministrem spravedlnosti o tom, co se dělo v Hitlerově Německu.
Ministr: "Musíte mně to věřit, já jsem nikdy netušil, že by to mohlo dojít tak daleko."
Soudce: "Tak daleko to došlo už tehdy, když jste odsoudil prvního člověka, o němž jste věděl, že je nevinen."

Pane Praktiku, nepřejí Vám, abyste se někdy ocitl na straně té umlčené menšiny. Pak budete shánět rozumy jak se ubránit.

lake

Pane lake, to co píšete může platit v právním státě při existenci konzumovatelných zákonů. Pokud však máme nesmyslné zákony a špatně fungující justici, kdy při podílovém spoluvlastnictví budovy podle vašeho výkladu může jeden člověk z např. 200 lidí svým postojem znemožnit většinovou vůli, tak to nemůže platit. Zastání u českého soudu těch 199 lidí nenajde. Pište si tu své teorie, praxe je naštěstí na většině stavebních úřadů jiná.

Praktik napsal: "Pište si tu své teorie, praxe je naštěstí na většině stavebních úřadů jiná."

Praktik se mýlí, když hovoří o "mých teoriích". Zjevně nečetl úvodní příspěvek tohoto vlákna. Živá judikatura nejsou žádné teorie. To, co nazval "teoriemi" je v souladu s ústavou, zákonem 72/1994 o vlastnictví bytů, se Stavebním zákonem i Správním řádem. Právě takto a ne jinak to formuloval Nejvyšší správní soud v rozsudku 7 As 14/2006 ze dne 22. února 2007. Opačný judikát není znám.

Souhlasím s panem Praktikem, že část úřednictva stavebních úřadů porušuje zákon. Pak vznikají ty předražené kotelny a nehospodárné stavební úpravy jako po másle. Proti svévolnému postupu však existuje účinná obrana nesouhlasících vlastníků, včetně soudní. Každý nechť si střeží svá práva.

Existují samozřejmě i legální nástroje proti svévoli vlastníka, který zneužívá své vlastnické právo na úkor druhých. Buď SVJ, nebo vlastníci jednotek se mohou obrátit na soud, aby nahradil vůli nesouhlasícího vlastníka svým rozhodnutím. Tento rozsudek pak nahradí chybějící podpis na smlouvě, kterou SVJ prokazuje stavebnímu úřadu své právo provést stavbu.

Praktik to vše shrnuje na jednu hromadu jako pejsek s kočičkou, když vařili dort. Pro něj je zbytečné zabývat se právy jednotlivců a ústavou, prostě se to spláchne nějakým protiprávním, absolutně neplatným rozhodnutím ouřadu a jede se dál...

lake

Proč vám prohoha tak vadí, že se v domech staví kotelny. Jaké máte důkazy, že jsou předražené. Nejste náhodou lobistou dodavatelů, kteří dodávají teplo a teplou vodu za lichvářskou cenu?

Na hloupé příspěvky většinou neodpovídám. V tomto případě činím výjimku.
Nidkdy a nikde jsem nenapsal, že by mi vadilo, že v domech se staví kotelny. Přečtěte si laskavě o čem je tato diskuse, pokud možno od prvního příspěvku.

O tom, že některé stavby organizované výbory SVJ jsou předražené a jejich schválení zmanipulované, zde opakovaně píší jiní přispěvatelé v jiných diskusích. Polemiku veďte tedy s nimi, nikoliv se mnou.
Vložil J. Novák (bez ověření), 7. Září 2010 - 18:01
Vložil hana1955 (bez ověření), 11. Listopad 2010 - 12:02
Vložil Dana Trojáková (bez ověření), 10. Květen 2011 - 14:34

lake

Pane Tomáši,
děkuji za zajímavou informaci. Vedoucí odboru stavebního řádu je placen z mých daní a jeho úkolem je dodržovat zákon. Namísto toho vidím, že zákon nezná ani nedovede svůj protizákonný postup nějak obhájit. Pusťme se tedy do práce namísto něj… 

---

Úředník napsal: „Vámi uvedený rozsudek je z roku 2006, kde bylo napadeno rozhodnutí stavebního úřadu z roku 2004. Tedy v době platnosti starého stavebního zákona č. 50/1976 Sb., a starého správního řádu č. 71/1967 Sb.“
To je samozřejmě pravda, ale není to pro věc rozhodující. Závěr Nejvyššího správního soudu lze vztáhnout i na současnou právní úpravu, neboť se od původní nijak zásadně neliší. NSS ostatně postavil své rozhodnutí na skutečnosti, že zákon o vlastnictví bytů nedává SVJ automaticky právo být stavebníkem. Toto právo mohou svému společenství udělit jedině vlastníci jednotek. Tato skutečnost vyplývá ze zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, který zůstává tentýž; nic na tom nemění skutečnost, že mezitím začal platit nový Stavební zákon a Správní řád.
Ale abychom si ověřili úředníkovu argumentaci, srovnejme pro jistotu znění starého a nového stavebního zákona a hned uvidíme jak se věci mají.

Dřívější zákon č. 50/1976 Sb., Stavební zákon, stanovil v § 58: (2) Stavebník musí prokázat, že je vlastníkem pozemku nebo stavby anebo že má k pozemku či stavbě jiné právo, které jej opravňuje zřídit na pozemku požadovanou stavbu, provést změnu stavby anebo udržovací práce na ní. (3) Jde-li o stavební úpravu, nástavbu nebo udržovací práce na stavbě, může být stavebníkem právnická nebo fyzická osoba, která je nájemcem stavby, předloží-li o tom písemnou dohodu s vlastníkem stavby.

Nyní platný stavební zákon č. 183/2006 Sb. stanoví v § 110: (2) K žádosti stavebník připojí (a) doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí; je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu, (…).

Z uvedeného je zřejmé, že nový Stavební zákon stavebníkovi nijak neulehčil prokazování oprávnění provést stavbu. Opak je pravdou: tam, kde starý StavZ pouze obecně ukládal stavebníkovi „prokázat jiné právo“, stanoví nový StavZ jednoznačněji, že musí jít o „právo založené SMLOUVOU provést stavbu“. Úředníkovi se tedy nepodařilo dokázat, že by změna Stavebního zákona měla na věc samu nějaký vliv.

---

Úředník napsal: „Podle § 110 odst. 2 nového stavebního zákona č. 183/2006 Sb., může být stavebníkem společenství vlastníků jednotek.“
Odpověď: Bezvýznamné konstatování. SVJ mohlo být stavebníkem i za platnosti dřívějšího zákona č. 50/1976 Sb., a to na základě jeho § 58 odst. 2.

---

Úředník napsal: „Musí ale doložit smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu, kterým je zákon č. 72/1994 Sb. Pokud je stavebníkem SVJ tak stačí doložit pouze výše uvedené rozhodnutí.“
Odpověď: Co napsal úředník je v rozporu se zákonem č. 183/2006 Sb., Stavební zákon. Úředník zřejmě nezná jeho znění, i když s ním denně pracuje. Zřejmě se mylně donmívá, že snad SVJ je osvobozeno od povinnosti, kterou zákon ukládá každému stavebníkovi, totiž doložit „právo založené smlouvou provést stavbu“. Takové osvobození ovšem neplyne ani ze Správního řádu, ani ze Stavebního zákona (viz použití slova také v § 110 StavZ).

---

Úředník napsal: "Další možností je, že žádost podávají vlastníci bytového domu a ti se mohou nechat zastupovat. "
Odpověď: Bezvýznamné. O tomto případu zde nejednáme. Ostatně k podání žádosti (i k zastupování) je třeba souhlasu VŠECH spoluvlastníků, není-liž pravda?

---

Úředník napsal: „Zákon stanovuje, kdy je nutný souhlas 75% a kdy 100%.“
Nepravdivé tvrzení úředníka. Stavební zákon nic o 75% nestanoví. Správní řád nic o 75% nestanoví. Zákon o vlastnictví bytů stanoví v § 11 odst. 5 (třetí věta), že rozhodování tříčtvrtinovou většinou je výhradně rozhodováním UVNITŘ SVJ, nikoli navenek. Pokud úředník i přesto ve své správní úvaze používá tříčtvrtinové hlasování v SVJ, jako by šlo o projev vůle vlastníka, porušuje hned tři zákony: Zákon o vlastnictví bytů, Správní řád, Stavební zákon.

---

Úředník napsal: „I zákon č. 72/1994 byl novelizován, původně byl souhlas 100%, po novelo bylo toto ustanovení změněno na 75%.“
Odpověď: Novelou ZoVB je míněn zákon č. 171/2005 Sb.. Podívejme se, jak to s tou novelou je ve skutečnosti a co zákonodárce do ZoVB vložil:

Původní znění § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů před novelou 171/2005 Sb.: „K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.“

Znění § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů ve znění novely č. 171/2005 Sb.: „K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby6) a o změně stavby7) je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy^7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů^7) tím nejsou dotčena.“ Poznámka pod čarou: 7) § 54 a násl. zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.

Z uvedeného je zřejmé, že novela sice zavedla tříčtvrtinovou většinu pro hlasování uvnitř SVJ, avšak zároveň s tím zákonodárce vyloučil použití výsledku takového hlasování navenek mimo SVJ. Viz třetí věta (tučně) a poznámka pod čarou v novelizované verzi. Zákonodárce měl jmenovitě na mysli Oddíl 4 zákona (od § 54), který se zabývá „povolováním staveb, změn staveb a udržovacích prací“. Zákonodárce jednal logicky: není možno připustit, aby ústavou chráněná práva vlastníka jednotky se stala předmětem většinového hlasování.
Úředník je povinen jednat striktně v souladu se Správním řádem a Stavebním zákonem a nebrat v úvahu případné tříčtvrtinové hlasování uvnitř SVJ. Nemá-li žádost o stavební povolení všechny předepsané náležitosti a žadatel ani na výzvu nedoloží právo založené smlouvou provést stavbu, pak povinností stavebního úřadu je takové podání usnesením odložit.

---

Takže, pane Tomáši Marný:
spojte se opět s úředníkem, poděkujte mu, že nám dává příležitost prozkoumat jeho myšlenkové pochody, a položte mu dvě jednoduché otázky:

(1) Ve kterém konkrétním ustanovení Stavebního zákona je uvedeno, že SVJ jako stavebník je osvobozeno od povinnosti doložit „právo založené smlouvou provést stavbu“?

(2) Ve kterém konkrétním ustanovení Správního řádu je uvedeno, že úřad může jednat s osobami, které nejsou vlastníkem stavby, jako by jím byly, a že může zahájit nesporné správní řízení o stavbě bez souhlasu 1/4 spoluvlastníků této stavby?

lake

Dobrý den. Dovoluji si vstoupit do vaší diskuze z odkazem na níže citované stanovisko MMR uveřejněného ve STAVEBNĚ SPRÁVNÍ PRAXI — PŘÍLOHA ČASOPISU URBANISMUS A ÚZEMNÍ ROZVOJ — ROČNÍK XIV — ČÍSLO 4/2011. Pokud si ho pečlivě přečtete, tak zjistíte, že všichni pracovníci stavebních úřadů jsou nejen "placeni z vašich daní" (jak uvádíte), ale především vázáni metodickým výkladem svého nejvyššího správního orgánu, tedy MMR a to nejméně do doby než bude vydána judikatura v dané věci, tzn. ve věci § 109 odst. 1 písm. g) stavebního zákona. Příště doporučuji nastudovat danou problematiku i z pohledu stavebního zákona a ne jen z pohledu zákona o vlastnictví bytů, který bohužel je tak nejasný a nepřehledný, že zamotává hlavu jak těm, pro které byl ustanoven, tak přidělává práci pracovníkům stavebních úřadů, do jejichž působnosti tento zákon nepatří.

Rozpory, ohledně 100% nebo 75% hlasů neřeší stavební úřad, ale pokud nejsou vlastníci jednotek za jedno, tak řízení přerušuje na základě občanskoprávní námitky, se kterou odkáže žadatele (stavebníka) na soud.

ÚČASTNÍCI STAVEBNÍHO ŘÍZENÍ
A ZÁKON O VLASTNICTVÍ BYTŮ
(ze stanovisek odboru stavebního řádu MMR ze dne 17.05.2011, čj. 17423/11-82 a ze dne l8.05.2011, čj. 11546/11-82)
K tvrzeným aplikačním problémům v praxi při vymezování účastníků stavebního řízení podle § 109 odst. 1 zákona Č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“), ve vazbě na zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve mění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“), respektive ke vzneseným otázkám:
- je společenství vlastníků jednotek s ohledem na text § 109 odst. 1 písm. b) a g) stavebního zákona jediným účastníkem stavebního řízení vedeného ve věci stavebních úprav na společných částech domu (vlastník konkrétní jednotky, který s navrhovanou stavební úpravou nesouhlasí, tak nebude moci do tohoto procesu jakkoli vstupovat a vztahy „uvnitř“ společenství co do výkonu práv či povinností ke společným částem si bude muset řešit mimo rámec veřejného práva)?
- jsou účastníky stavebního řízení bez ohledu na text poslední věty § 109 odst. 1 písm. b) stavebního zákona vedle společenství vlastníků jednotek i všichni vlastníci jednotek v budově?
zaujalo Ministerstvo pro místní rozvoj následující stanovisko:
Podle § 109 odst. 1 písm. b) stavebního zákona je účastníkem stavebního řízení vlastník stavby, na níž má být provedena změna či udržovací práce, není-li stavebníkem, nejde-li o případ uvedený v písmenu g). V případě staveb, které mají prostorově vymezené části budovy — jednotky, je podstatné, zda se změna dokončené stavby dotýká společných částí domu nebo pouze konkrétní jednotky. Pokud se změnou dokončené stavby zasahuje do společných Částí domu, je kromě stavebníka účastníkem řízení podle § 109 odst. 1 písm. b) a písm. g) stavebního zákona společenství vlastníků jednotek a v případě, že společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu nemá právní subjektivitu, vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí více než jednu polovinu. Pokud se změnou dokončené stavby — stavební úpravou zasahuje pouze do jednotky a nikoliv do společných částí domu, je účastníkem řízení podle § 109 odst. 1 písm. b) stavebního zákona vlastník této jednotky, který je většinou i stavebníkem.
Jsou-li předmětem stavebního řízení stavební úpravy na společných částech domu a společenství vlastníků jednotek je stavebníkem, dokládá k žádosti podle § 110 odst. 2 písm. a) stavebního zákona smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu (zákona o vlastnictví bytů).
Zákon o vlastnictví bytů upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Společnými částmi domu se podle § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů rozumí části domu určené pro společné užívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, výměníky tepla, rozvody tepla, rozvody teplé a studené vody, kanalizace, plynu, elektřiny, vzduchotechniky, výtahy, hromosvody, společné antény, a to i když jsou umístěny mimo dům, dále se za společné části domu považují příslušenství domu (například drobné stavby) a společná zařízení domu (například vybavení společné prádelny).
Podle § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, je společenství vlastníků jednotek (dále též jen „společenství“) právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, popřípadě vykonávat Činnosti v rozsahu zákona o vlastnictví bytů a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první. Na kompetence spo1ečenství dále navazuje úprava způsobu přijímání rozhodnutí v jednotlivých sférách kompetence společenství, která je upravena zejména v § 11 zákona o vlastnictví bytů. z výše uvedeného spojení obou ustanovení vyplývá tedy i působnost společenství rozhodovat ve věcech změny účelu užívání stavby a změny stavby, tj. i při prováděnístavebních úprav společných částí domu. Podle § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů se vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek pouze k přijetí usnesení shromáždění vlastníků jednotek o změně účelu užívání stavby a o změně stavby. Dle věty druhé citovaného ustanovení, jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
Ve stavebním řízení, jehož předmětem jsou stavební úpravy společných částí domu, je účastníkem stavebního řízení podle § 109 odst. 1 písm. b) a písm. g) stavebního zákona pouze společenství vlastníků jednotek (za předpokladu, že má právní subjektivitu) a nikoliv jednotliví vlastníci jednotek.
Podle § 109 odst. 1 písm. a) stavebního zákona, je účastníkem stavebního řízení stavebník. Pokud je stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí k žádosti o stavební povolení podle § 110 odst. 2 písm. a) stavebního zákona (jak již uvedeno výše) smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zákona o vlastnictví bytů.
Podle § 109 odst. 1 písm. c) stavebního zákona je účastníkem stavebního řízení vlastník pozemku, na kterém má být stavba prováděna, není-li stavebníkem. Toto ustanovení se použije u nové stavby nebo přístavby, kterými má být zastavěn pozemek nebo jeho část (tj. na pozemku má být prováděna stavba). V mnoha případech je vnější obvod stávající stavby totožný s vlastnickou hranicí pozemku pod touto stavbou. Takový pozemek (tj. pozemek, na kterém již existuje dokončená stavba) nelze zaměňovat s pozemkem, na kterém má být stavba prováděna, a proto není vlastník pozemku pod stávající stavbou účastníkem stavebního řízení podle § 109 odst. 1 písm. c) stavebního zákona.

Simko,

problém je, že StZ neobsahuje větu:

„Pokud je stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí k žádosti o stavební povolení podle § 110 odst. 2 písm. a) stavebního zákona smlouvu o výstavbě NEBO rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zákona o vlastnictví by­tů.“

Kdyby tomu tak bylo, tak není problém. Novelou StZ se toho mělo dosáhnout, ale nepovedlo se.

Nyní je snaha vadný StZ napravit metodickými pokyny. Je to také cesta, ale může podléhat soudnímu přezkumu.

Obecně platí, že metodické postupy jsou závazné pro úředníky. Ti by měli podle nich postupovat (někde tak nečiní, většinou ale ano). Tím se vytváří tzv. správní praxe a pro občany legitimní očekávání, jak by jejich žádost měla být posouzena. Toho se mohou dovolávat u soudu.

Právní puristé ale trvají na gramatickém výkladu zákona.

Já jsem zastáncem teleologického výkladu. Náš stavební úřad naštěstí také.

Judikatura by byla určitě vhodná.

Hezký den!

Pavel

Chtěl jsem upozornit na totéž: odbor stavebního řádu MMR (snad nevědomky, snad záměrně) tvrdí nepravdu, když v citaci Stavebního zákona pouhou záměnou slova „TAKÉ“ za „NEBO“ docílil dojem zcela opačného významu tohoto ustanovení zákona.

Ustanovení § 110 odst. 2 StavZ ve skutečnosti zní:
„K žádosti stavebník připojí a) doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí; je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu, (…).“

Tedy ouředníci MMR názorně předvedli, jak se zákon nemá vykládat. Postup MMR je samozřejmě protiústavní a takto zpotvořený „výklad“ není výkladem zákona.

Ze znění zákona plyne, že SVJ předkládá stavebnímu úřadu DVA dokumenty.

• Druhý z dokumentů nepochybně je rozhodnutí shromáždění přijaté většinovým hlasováním (domnívám se, že jde o rozhodnutí o tom, zda společenství smí provádět stavební činnost, která nespadá pod správu domu podle ZoVB).
• První z dokumentů tedy musí být něco jiného a StavZ říká jasně co to je: smlouva kterou spoluvlastníci domu udělují SVJ právo požádat o stavební povolení a provést konkrétní stavbu týkající se společné budovy.

Podotýkám, že smlouva je právní úkon a podle § 12 ZoVB musí být podepsána všemi vlastníky jednotek; smlouva nemůže být dosažena pouhým hlasováním většiny podle § 11 odst. 5.

Jestliže SVJ jako stavebník doložilo smlouvu, je logické, že členové SVJ již v následném stavebním řízení nejsou účastníky. Pokud všichni tuto smlouvu podepsali, bylo by jejich účastenství ve stavebním řízení nadbytečné.

Už rozumím, proč tolik stavebních úřadů vykládá zákon chybně. Ryba smrdí od hlavy (MMR).

lake

Pan Pavel se nyní vyjádřil v jiné diskusi: „… jste uvedl svou teorii, že pro účely stavebního zákona je shromáždění nepoužitelné. Dlouhodobě mám na věc já a většina stavebních úřadů, včetně ministerstva, opačný názor.“

Pane Pavle,
já bych zase mohl připomenout, že nejméně dva senáty Nejvyššího správního soudu mají na procesní (ne)způsobilost SVJ odlišný názor než Vy, ministerstvo a stavební úřady (viz úvodní příspěvek). Pak je zde ještě názor Ústavního soudu, který v usnesení IV.ÚS 673/09 podal výklad pojmu „dohoda“ (významově totožný s pojmem „smlouva“ v § 110 odst. 2 StavZ) a podle právního názoru ÚS dohoda/smlouva NENÍ většinové hlasování v SVJ. A ještě pro jistotu zmíním samotný ZoVB, § 11 odst. 5 poslední věta. To není názor, nýbrž rovnou právní norma.

Možná máte pod „opačným názorem ministerstva“ na mysli dvě stanoviska MMR (ze dne 17. 5. 2011, čj. 17423/11–82 a ze dne 18. 5. 2011, čj. 11546/11–82) uveřejněná v časopisu Stavebně správní praxe (příloha časopisu Urbanismus a územní rozvoj č. 4/2011). Obě stanoviska obsahují hrubou, stěží uvěřitelnou chybu v citaci zákona: ouředník zdánlivě citoval Stavební zákon, ovšem ve skutečnosti nepohodlnou část znění zákona prostě nahradil svým vlastním, odlišným zněním – v obou dokumentech nahradil slovo „také“ za slovo „nebo“, čímž zcela změnil smysl textu. Psal jsem o tomto účelovém podvodu před půl rokem v této diskusi právě Vám.

Možná jste měl pod „opačným názorem ministerstva“ na mysli starší Sdělení odboru stavebního řádu Ministerstva pro místní rozvoj k zákonům č. 345/2009 Sb. a č. 379/2009 Sb., kterými se mění § 110 stavebního zákona, ze dne 23.12.2009.

Toto sdělení obsahuje důležitou informaci – i ministerstvo nepochybuje, že SVJ jako stavebník je povinno předložit dva různé doklady. MMR oba doklady dobře rozlišuje a nepokouší se tvrdit, že by první doklad nějak kouzlem nahradil ten druhý (toto se nesprávně domnívají jen úředníci některých SÚ).

Budu citovat – ohledně povinností SVJ jako stavebníka sdělení MMR praví: „… je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle zvláštního právního předpisu. (…) Ve stavebním řízení doloží společenství uvedené doklady spolu s dokladem o vlastnictví domu.“

Toto sdělení MMR alespoň nemanipuluje se slovy a cituje zákon přesně. Názor ministerstva je tedy shodný s názorem mým: doklady musí být dva, jeden z nich (o hlasování) nenahrazuje ten druhý (doklad o vlastnictví, nebo smluvní souhlas vlastníka se stavbou).
.............­.............­.............­.............­.............­.............
Zatím tedy se „opačný názor ministerstva“ projevuje tak, že jedno stanovisko MMR dává zapravdu mému výkladu, další dvě stanoviska jsou vadná a shodně obsahují průhlednou manipulaci s textem zákona.

Pane Pavle, je ještě nějaký další „názor ministerstva“ o kterém nevím?

lake

pane lake,

náš stavební úřad rozhodl podobně, jako v případě pana Marného. Je tedy jejich odpověď v souladu se zákonem? Dvořáková Zde je kopie:

"Vážený pane,
Na plynofikaci bytových domů č.p. xxx, včetně prodloužení STL plynovodu a plynovodních přípojek, bylo vydáno odborem výstavby a regionálního rozvoje územní rozhodnutí a stavební povolení dne 10.5.2011 pod č.j. xxx, které nabylo právní moci dne xxx.

Žádost o územní rozhodnutí a stavební povolení podalo Společenství vlastníků domu xxx, zastoupené paní xxx. K žádosti byly doloženy stanovy společenství vlastníků a výsledky hlasování, z nichž vyplývá, že souhlas udělilo 87% členů společenství. Okruh účastníků územního a stavebního řízení byl stanoven v souladu s ustanovením § 85 a §109 stavebního zákona, pokud je účastníkem řízení společenství vlastníků jednotek, neuplatňuje se ustanovení § 85 odst.2 písm.a) a § 109 odst.1 písm.b) stavebního zákona a vlastníci bytů nejsou účastníky územního a stavebního řízení.

Dle čl.III odst.14 uvedených stanov společenství vlastníků: „K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech členů společenství, pokud není dále uvedeno jinak. Jde-li o stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství.“

Stavební úřad v rámci řízení zkoumal, zda navržené řešení plynofikace domů splňuje výše uvedené podmínky a dospěl k závěru, že podmínky, za nichž postačí souhlas nejméně 75% členů společenství, jsou splněny. Samotný rozvod plynu a úpravy připojení topné soustavy v rámci domů navíc dle § 103 odst.1 písm.b) bod 2 zákona č. 183/2006 Sb. , o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění (stavební zákon) nevyžaduje vydání stavebního povolení ani ohlášení, na domech byly povoleny pouze stavební úpravy s tímto související.

S pozdravem xxx"

Pane lake, příběh má bohužel pokračování, ptali jsme se na podrobnější postup stavebního úřadu a ten znovu odpověděl, že jeho postup je správný. Lze se vůbec bránit? Zde je kopie:

"Vážený pane,

ve Vaší stížnosti ze dne xxx si stěžujete na pochybení našeho stavebního úřadu a žádáte o zodpovězení dvou otázek, a to:

1. Které ustanovení zákona 183/2006 Sb uvádí, že SVJ je jako stavebník osvobozeno od povinnosti doložit právo založené smlouvou provést stavbu, jak stavební zákon výslovně vyžaduje?
2. Které ustanovení správního řádu uvádí, že Váš úřad může jednat s osobami, které nejsou vlastníkem stavby, jako by jím byly, a zahájit s nimi správní řízení, ačkoli nejsou o těchto krocích informování všichni skuteční vlastníci nemovitosti?

ad 1) Samozřejmě že žádné ustanovení zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, neuvádí, že Společenství vlastníků je jako stavebník osvobozeno od povinnosti doložit doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu. Tuto skutečnost nikdo v průběhu stavebního řízení netvrdil ani podle ní nepostupoval. SVJ řádně předložilo všechny zákonem stanovené přílohy k žádosti.

Stavebnímu úřadu v tomto případě postačil výpis z rejstříku společenství vlastníků jednotek, prokazující existenci SVJ a stanovy, které splňují všechny náležitosti požadované teorií práva pro smlouvy jako vícestranné právní úkony. Z těchto stanov zcela jasně vyplývá aktivní legitimace SVJ, a to včetně v tomto případě požadovaného práva provést stavbu nebo opatření.

Čl. 7 odst. 14 těchto stanov zní: „K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasů všech členů společenství, pokud není dále uvedeno jinak. Jde-li o stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů sdružení“. Toto ustanovení považuje stavební úřad za klíčové, je to právo založené smlouvou provést stavbu nebo opatření.

V souladu s § 110 odst. 2 písm. a) zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, poskytlo SVJ rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek, z něhož zcela jasně vyplývá, že shromáždění souhlasí s realizací dané plynové přípojky.

Souhlasím s Vámi, že žádné shromáždění vlastníků neodsouhlasilo odpojení od centrálního zdroje tepla, ze zápisu jasně vyplývá, že souhlasí pouze s realizací plynové přípojky a dvou plynových kotlů a se zaplacením schválené finanční částky do fondu oprav. Podle našich informací výpověď smlouvy se společností xxx (současný dodavatel tepla do centrálního rozvodu) nebyla a v nejbližší době ani nebude podána.

ad 2) Okruh účastníků územního a stavebního řízení nevymezuje správní řád, ale přímo zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, a to v § 85 a 109. Zde se uplatňuje zásada teorie práva, kdy právní úprava speciální (lex specialis – v tomto případě stavební zákon) má přednost před právní úpravou obecnou (lex generalis – zde správní řád). Vámi zmiňovaný zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, tuto problematiku účastníků řízení samozřejmě vůbec neřeší. Stavební úřad tak postupoval zcela v souladu s platnou právní úpravou.

Z prezenční listiny, která je přílohou zápisu z mimořádné schůze shromáždění, jež se uskutečnilo dne xxx, vyplývá, že jste se tohoto jednání zúčastnil a vyjádřil jste svůj nesouhlas s realizací projednávané věci. Ostatní vlastníci však většinou 87% hlasů souhlasili, což je pro stavební úřad směrodatné. Vy, jako přehlasovaný vlastník jednotky můžete dle § 11 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, požádat soud, aby ve věci rozhodl.

Domnívám se, že řešení celé záležitosti soudní cestou není nezbytné. Podle našich informací proběhne v nejbližší době nová schůze řešící připojení Vašeho vchodu k plynovým kotlům.

S pozdravem xxx"

Paní Dvořáková,

takže Stavební úřad tvrdí, že stanovy jsou tou „smlouvou“, na jejímž základě SVJ prokazuje své právo být stavebníkem. Ouředník dokonce cituje ze stanov dvě věty, které jsou ovšem doslovně opsány z § 11 odst. 5 ZoVB. Avšak pozor: ve stanovách je vynechána klíčová třetí věta.

Zákon o vlastnictví bytů je právním dokumentem vyšší právní síly nežli stanovy. Stanovy nemohou být v rozporu se zákonem. ZoVB ve svém § 11 odst. 5 stanoví, že tříčtvrtinové hlasování uvnitř SVJ nesmí být použito v rozhodování podle jiných právních předpisů. Zákon příkladmo uvádí, se to vztahuje zejména na veřejnoprávní řízení podle stavebního zákona.

Uvedené ustanovení ZoVB je kogentní. To znamená, že se od něj nelze odchýlit ani stanovami, ani dohodou či smlouvou uzavřenou některými vlastníky jednotek. A už vůbec je vyloučeno obcházet zákon tak, jak to předvádí popletený úředník.

Jaký je zákonný postup vyplývá ze znění Stavebního zákona: (a) doložit smlouvu opravňující SBJ provést stavbu (b) doložit rozhodnutí shromáždění, že SVJ může být stavebníkem. Smlouva je právním úkonem. Jak činí vlastníci jednotek právní úkony je popsáno ustanovení § 12 ZoVB. Podle tohoto ustanovení k platnosti právního úkonu je nutný souhlas VŠECH vlastníků jednotek.

Ke stejnému závěru došel Nejvyšší správní soud v rozsudku Nejvyšší správní soud v rozsudku 7 As 14/2006. Cituji v úvodním příspěvku.

lake

Pane lake, kotelna už stojí. Nepomohlo nic z toho, co jste navrhoval. Případem se zabýval i krajský stavební úřad jako nadřízený orgán obecního stavebního úřadu. Nicméně i tak vám děkuji za snahu. Dvořáková

Paní Dvořáková, děkujeme za zprávu. Už v září 2011 jsem Vám k Vaší situaci napsal: „Nyní tedy tazatelce nezbude než nad věcí mávnout rukou, nebo se obrátit na soud.“. Jeví se, že na soud jste se neobrátila ani s žádostí o vydání předběžného opatření, ani s kasační stížností vůči rozhodnutí úřadu. Bylo by zajímavé, kdybyste mohla zde uvést jak jste postupovala, jaké jste uvedla důvody a jakými argumenty se úřad s Vašimi námitkami vypořádal.

lake

„Jak činí vlastníci jednotek právní úkony je popsáno ustanovení § 12 ZoVB. Podle tohoto ustanovení k platnosti právního úkonu je nutný souhlas VŠECH vlastníků jednotek.“

§ 12 ZoVB nic takového neříká.

Pane null, nerozumíte-li češtině nebo základům práva, to je pak každá rada drahá. V jiné diskusi jsem vás upozornil, že nevíte-li, máte se prostě zeptat. Nesnažte se psát hodnotící soudy o věcech, které neznáte.

lake

§ 12 BytZ říká, v jakém poměru jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni z právních úkonů týkajích se společné věci. O tom tato diskuse není a není o tom mezi zdejšími diskutujícími žádného sporu. (Kromě toho je tento § v BytZ nadbytečně, což ale není na škodu.)

Vámi tvrzený obsah § 12 BytZ neobsahuje.

Pane null, je zřejmé, že se v právní problematice neorientujete. Vaše sebejistota je tedy falešná. Neztrapňujte se tedy. Aby bylo jasno: nikdo vám nevyčítá neznalost práva. Ale chovejte se zde podle toho: když o věci víte prd, ptejte se. Nesnažte se hrát si na experta, nemáte-li na to.

Spoluvlastnictví je upraveno ve dvou odlišných předpisech: v Občanském zákoníku a v zákonu o vlastnictví bytů. Každá z obou právních úprav je naprosto odlišná. K tomu, abyste si to uvědomil, byste musel znát minimálně § 139 ObčZ a porovnat jej s § 12 ZoVB.

• Podle § 139 odst. 1 ObčZ platí, že "Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně".
Kterýkoliv ze spoluvlastníků tedy může sám učinit právní úkon, který zavazuje i ostatní spoluvlastníky. Dluh týkající se společné věci může věřitel vymáhat v plné výši na kterémkoliv ze spoluvlastníků podle svého výběru.

• Podle § 12 ZoVB platí, že "Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).".
Žádný ze spoluvlastníků domu tedy nemůže sám učinit právní úkon, který by zavazoval i ostatní spoluvlastníky. Právní úkon musí učinit všichni spoluvlastníci (100% podpisů), jinak by nešlo o právní úkon vlastníka a takový úkon by byl neplatný. Mimochodem: dluh týkající se společné věci nemůže věřitel vymáhat na kterémkoliv ze spoluvlastníků. Naopak je oprávněn na každém z nich vymáhat pouze alikvotní (dílčí) část dluhu do výše spoluvlastnického podílu tohoto vlastníka.

lake

„…když o věci víte prd, ptejte se…“

• cit.„…je oprávněn na každém z nich vymáhat pouze alikvotní (dílčí) část dluhu …“ 
  
  • Musí věřitel vymáhat po všech (tj. tak, aby vymáhal celý dluh) nebo si může vybrat (bez ohledu na jeho vnitřní důvody) jen některé „slabé kusy stáda“ a vymáhat alikvótní část jen po nich ?
• cit.„…Podle § 12 ZoVB platí, že… …úkon musí učinit všichni spoluvlastníci (100% podpisů), jinak …“ 
  
  • je „právním úkonem“ např. uzavření smlouvy mezi dodavatelem a SVJ. Pokud ano, pak by na ní mělo nebo nemělo být 100% podpisů ?

N.

• Pane NeznáIku, ptejte se věřitele zda bude vymáhat, popř. na kom bude co vymáhat. Vymáhání dlužné částky je přece právem, nikoliv povinností věřitele.
• Ohledně právních úkonů: podepsání smlouvy jistě je právním úkonem, ale pletete si SVJ (právnickou osobu) s vlastníkem domu.

lake

Pane lake, děkuji za odpověď. Jak se ale zachovat, když stavební úřad na naši stížnost poskytl tuto novou odpověď, která je rovněž v rozporu se zákonem? Pokud je pravda, jak tvrdí někteří přispěvatelé na tomto portálu, že stavební úřady takto běžně postupují, má smysl se obracet na soud? Nehrozí, že se soud k této praxi přikloní a označí ji za zavedenou, nebo jak bych to nazvala?

Paní Dvořáková,

záleží jen na Vás, zda se pokusíte hájit své stanovisko, nebo nikoliv. Určitou výhodou je existence rozsudku Nejvyššího správního soudu. Jeho obsah by soud musel vzít při svém rozhodování v úvahu.

lake

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil lake, 27. Září 2011 – 21:48“

---

Vážený Pane Lake,

Ve Vašem (výše označeném) příspěvku uvádíte, Vaše citace:

---

„…výhodou je existence rozsudku Nejvyššího správního soudu.
Jeho obsah by soud musel vzít při svém rozhodování v úvahu.“

---

„Správní soud“, jako soud prvoinstanční, nemůže pouze

brát v úvahu rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ČR.

Správní soud, jako soud prvoinstanční, by se musel vypořádat s argumentací Nejvyššího správního soudu ČR.

Dle názoru ZoVB je judikatura NSS ČR ustálená, konzistentní, srozumitelná, přesvědčivá a řádně odůvodněná.

Pokud by prvoinstanční „Správní soud“ bral rozhodnutí NSS ČR „pouze v úvahu“, bylo by, dle názoru ZoVB, takové rozhodnutí (na návrh) Nejvyšším správním soudem zrušeno (včetně veškerých rozhodnutí prvoinstančních a odvolacích správních orgánů).

Tento názor je shodný i s právním názorem Ústavního soudu ČR. „Vzít v úvahu“ je něco zcelo odlišného od „vypořádání se s argumentací“.

---

Rozhodnutí NSS ČR (ve výrokové části) může znít takto:

I. Rozsudek Krajského soudu v .. ze dne …, č. j. …, s e z r u š u j e
II.Rozhodnutí odvolacího správního orgánu … s e z r u š u j e
III.Rozhodnutí prvoinstančního správního orgánu … s e z r u š u j e

---

V Praze, dne 27.9.2011

ZoVB

Pane ZoVB,
děkuji za upozornění na mou ne zcela srozumitelnou formulaci. Raději tedy budu citovat, co o sjednocování judikatury pravil Nejvyšší správní soud:

„Byť právní názor Nejvyššího správního soudu nebyl pro krajský soud v daném případě striktně závazný v tom smyslu, že by byl zcela nepřekročitelný, neboť se nejednalo o právní názor vyslovený Nejvyšším správním soudem ve zrušovacím rozhodnutí v téže věci (§ 110 odst. 3 s. ř. s.), měl přesto krajský soud vzhledem k ústavněprávním požadavkům právní jistoty a předvídatelnosti práva povinnost tento názor respektovat, pokud by neshledal závažné důvody, proč se od něj odchýlit; v takovém výjimečném případě by byl povinen tyto důvody ve svém rozhodnutí podrobně uvést.“
Citováno z rozsudku Nejvyššího správního soudu 5 Afs 1/2010 ze dne dne 4. června 2010 (JUDr Ludmila Valentová), http://www.nssoud.cz/…revedeno.pdf

K otázce předvídatelnosti práva a sjednocování judikatury krajských soudů Nejvyšším správním soudem se vyslovují např. jeho rozsudky 1 Aps 2/2006 – 68 ze dne 16. 8. 2006, dále 2 As 94/2006 – 51 ze dne 20. 9. 2007.

lake

Rozsudek NSS by soud musel vzít v úvahu? Tak to určitou naději dává. Nicméně, pokud se do té doby s budováním plynové přípojky už začne, předpokládám, že by to náhled soudu na věc asi změnilo. Pokud by i přesto soud rozhodl, že stavební úřad vydal stavební povolení v rozporu se zákonem, kdo by pak hradil škody? Předpokládám, že by pak bylo povinností stavebníka nastolit původní stav, nebo ne? A stavebník je bohužel SVJ. Jinak mnohokrát děkuji za odpovědi.

Paní Dvořáková,

budete-li otálet s obranou Vašich práv do doby, až bude dílo dokončeno, pak je možné, že správní soud bude sice konstatovat nezákonnost rozhodnutí Stavebního úřadu, avšak nenařídí odstranění stavby ani uvedení do původního stavu (s poukazem na dobrou víru zúčastněných osob). S náhradou škody Vás odkáže na civilní soud. Ten nemusí v realizaci plynové přípojky shledat žádnou vyčíslitelnou škodu – bude záležet na vyjádření znalce.

lake

Pane lake, děkuji za vysvětlení. Stále mi ale uniká jedna zásadní věc: Jestliže výboru SVJ stačí k prosazení výstavby plynové přípojky a následně k odpojení od centrálního (dálkového) zdroje tepla a přepojení na lokální kotelnu (kterou bude teprve nutné v domě postavit) souhlas jen 75% vlastníků, jak může výbor záměr prosadit, když bude pro účely stavebního řízení potřebovat podpisy od VŠECH vlastníků? Vycházím z toho, že SVJ není stavebníkem, a pokud jím chce být, musí prokázat právo založené smlouvou, jak vyžaduje stavební zákon. Rozumíte, co tím chci říct? Jestliže si záměr odhlasuje 75% vlastníků (což podle výboru údajně stačí), pak logicky ti, kteří nesouhlasili, přece nepodepíší onu smlouvu se SVJ, která je nutná, aby mělo SVJ právo založené smlouvou a mohlo být stavebníkem. Těch 75%, co záměr schválili na schůzi, se přece bude bránit a tvrdit, že oni si to odhlasovali. Jak tomu tedy mám rozumět?

Paní Dvořáková,

nikdy jsem netvrdil, že by k vybudování plynové přípojky a k výstavbě kotelny postačovalo 75%. Naopak platí, že pokus vytvořit novou společnou věc bez souhlasu všech spoluvlastníků by byl protiprávní. Viz rozsudek n Nejvyššího soudu 22 Cdo 1470/2002, psal jsem o tom zde vícekrát.

SVJ je právnická osoba s omezenými pravomocemi: je způsobilá jednat a zavazovat se pouze v záležitostech, týkajících se správy, údržby a oprav společných částí domu.

Plynová přípojka je však nová věc, neuvedená v Prohlášení vlastníka budovy. K jejímu vybudování nelze vlastníka jednotky legálně donutit. Přípojku nechť si postaví a zafinancují pouze ti, kdo souhlasili s jejím vybudováním. Přípojka pak bude ve vlastnictví pouze těchto osob. Stanou se ovšem dodavatelem plynu pro dům a cena plynu bude pak nejspíše vyšší.

lake

Bohužel, opět je zde pokračování. Úřad si je jist, že postupuje správně. Zde je kopie:

"Vážený pane, Zmiňujete zde rozsudek Nejvyššího správního soudu 7 As 14/2006 – 203, kde se konstatuje, že společenství vlastníků jednotek není oprávněno zastupovat jednotlivé vlastníky bytů, jelikož tito neprojevili vůli být tímto společenstvím zastupování. Nevšiml jste si ale, že tento rozsudek se vztahoval ke stavebnímu řízení vedenému podle zákona č. 50/1976 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, který byl zrušen zákonem č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů. Starý stavební zákon, jenž je ve výše uvedeném rozsudku aplikován, vymezoval účastníky stavebního řízení v § 59 následovně:

Účastníci stavebního řízení
(1) Účastníky stavebního řízení jsou

1. stavebník,
2. osoby, které mají vlastnická nebo jiná práva k pozemkům a stavbám na nich, včetně osob, které mají vlastnická nebo jiná práva k sousedním pozemkům a stavbám na nich, a tato práva mohou být stavebním povolením přímo dotčena,
3. další osoby, kterým zvláštní zákon toto postavení přiznává,1b) nejedná-li se o stavební řízení vedené podle § 137a odst. 3.

   (2) U staveb prováděných svépomocí je účastníkem stavebního řízení též osoba, která na návrh stavebníka bude odborně vést realizaci stavby nebo vykonávat odborný dozor (§ 44 odst. 2 a 3).
   (3) Stavební úřad může ke stavebnímu řízení přizvat i jiné osoby, zejména projektanta a zhotovitele stavby; ty však nejsou účastníky stavebního řízení.

   (4) Účastníky stavebního řízení nejsou nájemci bytů a nebytových prostor.

Naopak nový stavební zákon určuje okruh účastníků řízení v § 109 takto: (1) Účastníkem stavebního řízení je

1. stavebník,
2. vlastník stavby, na níž má být provedena změna či udržovací práce, není-li stavebníkem, nejde-li o případ uvedený v písmenu g),
3. vlastník pozemku, na kterém má být stavba prováděna, není-li stavebníkem,
4. vlastník stavby na pozemku, na kterém má být stavba prováděna, a ten, kdo má k tomuto pozemku nebo stavbě právo odpovídající věcnému břemenu, mohou-li být jejich práva navrhovanou stavbou přímo dotčena,
5. vlastník sousedního pozemku nebo stavby na něm, může-li být jeho vlastnické právo navrhovanou stavbou přímo dotčeno,
6. ten, kdo má k sousednímu pozemku právo odpovídající věcnému břemenu, může-li být toto právo navrhovanou stavbou přímo dotčeno,
7. společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu35) ve stavebním řízení, které se týká domu nebo společných částí domu anebo pozemku; v případě, že společenství vlastníků jednotek podle zvláštního právního předpisu nemá právní subjektivitu, vlastník, jehož spoluvlastnický podíl na společných částech domu činí více než jednu polovinu.

   (2) Účastníkem řízení není nájemce bytu, nebytového prostoru nebo pozemku.

   ___________________

   1. Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů.

Z výše uvedeného jasně vyplývá, že zatímco podle starého stavebního zákona byli vždy účastníky stavebního řízení jednotliví vlastníci bytových jednotek, dle nového stavebního zákona je místo vlastníků bytových jednotek účastníkem společenství vlastníků jednotek. Znovu Vás upozorňuji, že ze stanov vašeho SVJ i z § 11 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů, jasně vyplývá, že při modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ke změně účelu užívání stavby rozhodně nedochází, stavba nadále slouží jako objekt určený k bydlení. Vámi zmiňovaný judikát Nejvyššího soudu 22 Cdo 1470/2002 se týká výstavby nové garáže na pozemku ve spoluvlastnictví, přičemž garáž měla být výlučným vlastnictvím pouze jednoho vlastníka. Sama musíte uznat, že se tento rozsudek na naši situaci nedá vůbec aplikovat. Vaši argumentaci, že zákon 72/ 1994 Sb. výslovně uvádí, že hlasování uvnitř SVJ nesmí být použito v rozhodování podle jiných právních předpisů s odkazem na stavební zákon, musím označit za čistě účelovou. Tento zákon pouze stanoví, že hlasováním o stavebních úpravách apod. není dotčeno ustanovení zvláštních právních předpisů s odkazem na příslušné ustanovení starého stavebního zákona. Je tím myšleno, že i když si SVJ odsouhlasí provedení stavebních úprav, i tak je nutné žádat o vydání stavebního povolení. Mohu Vás ujistit, že stavební úřad má dostatečnou praxi v řešení situací jako je tato, potvrzenou i rozhodnutími odvolacího orgánu, a je přesvědčen o bezchybnosti svého úředního postupu.

S pozdravem xxx"

Vážená, skutečnosti které vám velmi přehledně a kvalifikovaně zopakoval váš stavební úřad, byly na tomto webu již v minulosti opakovaně uvedeny v celé řadě diskusí na tema SVJ ve stavebním řízení. Z odpovědí stav.úřadu vyplývá, že jste zřejmě důsledně uváděla argumentaci zn.lake. Především poslední dopis stav.úřadu by mohl posloužit jako poučení i ostatním návštěvníkům tohoto portálu, kteří se zajímají o tuto problematiku. Myslím, že lze ocenit solidnost a trpělivost, s jakou byly vysvětleny i oba judikáty, opakovaně zde předkládaných zn.lake na podporu svých účelových výkladů stavebního zákona a ZoVB. mirek₂

mirku₂, nezlobte se, ale na moje dotazy raději neodpovídejte, byly by mi k ničemu. Prošla jsem si některé vaše odpovědi na tomto portálu a téměř každá z nich je postavena na dehonestujících výrocích směřujících na přispěvatele lake. Přitom Vy sám nejste schopen fundovanou odpověď poskytnout. Stejně jako náš stavební úřad mlčíte o § 110 stavebního zákona, kde je popsáno, co všechno má stavebník připojit k žádosti o stavební povolení. Nashledanou.

Paní Dvořáková, prosím, napište pokračování. Osobně se domnívám, že SÚ má pravdu, ale když opačný názor dotáhnete až do použitelné judikatury, odstraní se jedna nejasnost.

• cit.„…odstraní se jedna nejasnost…“
  • ano jsem také zvědavý a domnívám, že SÚ nemá pravdu a byl bych rád aby zde vládl rozum…
    
    
  • …ale je „sázka do lotynky“ zda se odstraní…
  • …pokud krajský SÚ použije za argumentaci judikáty páně Králíka nebo Davida, tak to asi nebude o čem – JÍT k soudu a jen doufat, že opětovně nebude jejich delirium-tremens „konstantní judikaturou“ o tom že „dohoda=hlasování“ bude dost riskantní
  • mimojiné i ústavní stížnosti na oba judikáty byly odmítnuty – s tím, že se tím nebude ÚS zabývat (ÚS 1501/07 (Lastovecká); ÚS 353/08 (Nykodým))

lolek

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil lolek (bez ověření), 1. Říjen 2011 – 5:47“

Vážený pane Lolek,

ve výše označeném příspěvku odkazujete na rozhodnut ÚS ČR, „ÚS II.ÚS 1501/07, datum rozhodnutí 27.09.2007“

---

Toto rozhodnutí souviselo pouze s rozúčtováním „služeb“ (teplo, voda, úklid, el en. spol. část., …).

---

Jinak, ÚS ČR zastává nadále ten právní názor, že „usnesením vlsastníků jednotek“ nelze měnit zákony platné v ČR.

---

Citace z rozhodnutí ÚS ČR:

Ústavní soud, IV.ÚS 673/09, datum rozhodnutí 27.04.2009

Podle náhledu Ústavního soudu rozhodnutím odvolacího
soudu došlo k pochybení, když je třeba stran částky, o
níž bylo rozhodnuto výrokem II. rozhodnutí odvolacího
soudu, v zásadě přisvědčit argumentaci použité v
rozhodnutí soudu prvního stupně a též předkládané
stěžovateli. Skutečnost, že výše příspěvku do fondu
oprav 300,– Kč pro všechny členy žalobce (stanovená
pouze usnesením shromáždění žalobce, nikoli písemnou
dohodou jeho členů) nezohledňuje poměr velikostí podílů
členů žalobce na spoluvlastněném domě a je tak v rozporu
se zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé
spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické
vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé
zákony (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“) a
stanovami, akceptuje Krajský soud v Ostravě s
odůvodněním, že částka 300,– Kč je v podstatě nízká a
rozdíly mezi podíly jednotlivých vlastníků jsou rovněž
minimální. Takový postup Krajského soudu v Ostravě však
nemá oporu v zákoně a lze jej považovat za projev
libovůle.

---

„Úsnesení“ tedy není „dohoda“. Z jiného pohledu by dle názoru ZoVB mohla být otevřena otázka, zda se ÚS ČR dostatečně vypořádal s existencí neexistujícího „fondu oprav“.

---

Argumentace ZoVB:

nebyl povinnen se vypořádat (ÚS ČR). Nikdo jeho existenci (toho fondu) (ani v tomto, ani v předešlém řízení (kraj. soud, NS) nerozporoval).

---

V Praze, dne 1.10.2011

ZoVB

Souhlasím s panem praktikem. Diskuse skončila, SÚ uvádí naprosto stejné argumenty, které zde byly již v dřívější diskusi rozebrány. Nyní tedy tazatelce nezbude než nad věcí mávnout rukou, nebo se obrátit na soud.

Je zřejmé, že SÚ se velkým obloukem vyhýbá otázce kdo a na základě jaké právní normy je oprávněn podat žádost o stavební povolení. Namísto toho se nesmyslně soustřeďuje na podružnou otázku kdo je (po zahájení stavebního říézení) jeho účastníkem. To nás ovšem nezajímá. Nebylo-li řádně zahájeno stavební řízení, otázka kdo je jeho účastníkem nemá žádný smysl.

Rovněž nesmyslná je argumentace, že citovaný rozsudek se týká starého stavebního zákona. I to se zde řjiž řešilo. Soud přece neargumentoval obsahem Stavebního zákona, nýbrž pouze obsahem zákona o vlastnictví bytů. Ten zůstává stále tentýž, proto argumentace soudu platí i nyní: Ze znění ZoVB nelze nijakým způsobem odvodit způsobilost SVJ zastupovat spoluvlastníky ve stavebním řízení bez jejich výslovného souhlasu..

Platí ustanovení § 12 ZoVB, které stanoví způsob, jakým spoluvlastníci domu vystupují navenek a činí právní úkony. K oprávnění SVJ být stavebníkem nepožaduje stavební zákon „právo založené hlasováním“, nýbrž „právo založené smlouvou“.

lake

Dobře, počkejme tedy, jak se vyjádří krajský stavební úřad. Předpokládám, že je oprávněn rozhodnutí místního stavebního úřadu přezkoumat.

Pokud jde o změnu stavby (dům byl centrálně vytápěn, nyní ale bude mít plynové kotle a tedy vlastní zdroj tepla), pak si nemohu pomoci, ale podle stavebního zákona skutečně o změnu stavby jde. Byť stavební úřad tvrdí, že ne. Cituji ze zákona – především písmeno b):

"(5) Změnou dokončené stavby je

1. nástavba, kterou se stavba zvyšuje,
2. přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,
3. stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby a provedení protihlukové stěny na silničním pozemku."

Jestliže chce tedy někdo stavět domovní kotelnu, jejíž součástí budou i dva komíny, pak si opět nemohu pomoci, ale takovým opatření se změní jak půdorys, tak výška stavby. Pak tedy jde podle stavebního zákona o změnu stavby, která podle ZoVB vyžaduje souhlas všech. Nebo se opět pletu? Jinak moc děkuji za cenné příspěvky

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil Dvořáková (bez ověření), 30. Září 2011 – 20:48“

Vážená paní Dvořáková,

pokud „někdo hodlá v !!domě!! vybudovat kotelnu“, (jedno zda ve spol. částech domu nebo z jedné jednotky) jedná se o změnu

---

účelu užívání stavby.

---

K tomuto kroku je bezpochyby zapotřebí souhlasu

---

veškerých vlastníků jednotek.

---

Jelikož se nebude jednat o „opravu, provoz a údržbu“ spol. částí domu, nemůže takovou „Akci“ zajišťovat „Společenství“.

Tuto „Akci“ mohou zajišťovat pouze ti vlastníci jednotek, kteří s tímto „Nápadem“ souhlasili.

Pouze tito, popletení vlastníci, se budou podílet na nákladech takto vzniklých.

---

Je naprosto nepodstatné, „co si o tomto budou myslet“ (rovněž) popletení zaměstnanci „stavebního úřadu“.

„Stavební úřad“ vydává pouze POVOLENÍ, nikoliv OPRÁVNĚNÍ, stavbu provést, jak NSS ČR opakovaně judikoval.

---

Vážená paní Dvořáková, štěstí se na Vás usmálo.

Nejenom že „nebudete muset nic platit“ (v souvislosti s vybudováním kotelny), ale můžete využít tu možnost, že na Váš návhr bude tato „kotelna“ odstraněna – jako stavba sice povolená (z veřejno-právního-hlediska), ale jinak neoprávněná (pokud jste svůj souhlas neudělila).

---

V Praze, dne 30.9.2011

ZoVB

Pane ZoVB, oceňuji sice, že se snažíte vnést do diskuze trochu uvolnění, mě to ale zase tak legrační nepřipadá.

1. Stále nedokážu pochopit, jak se náš stavební úřad vypořádal s § 2 odst. 4 stavebního zákona, kde se výslovně píše, že „Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby.“ Tedy pokud v místě, kde byla prádelna a technická místnost s bojlerem budou teď plynové kotle, mělo by jít o změnu stavby, respektive její části. Nebo si vykládám zákon špatně?
2. Stále nedokážu pochopit, jak se náš stavební úřad vypořádal s § 2 odst. 5 stavebního zákona, kde se výslovně píše: „Změnou dokončené stavby je b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby a provedení protihlukové stěny na silničním pozemku.“ Tedy jestliže se mají stavět dva komíny, buď povedou vedle vnějšího pláště budovy (a pak se stavba půdorysně rozšíří), anebo povedou vnitřkem (a pak se změní velikost vnitřního uspořádání. Tak jako tak komíny převýší výšku původní stavby, tedy při aplikaci zmíněného paragrafu půjde o změnu stavby (s kterou musí vyslovit souhlas všichni spoluvlastníci). Nebo si vykládám zákon špatně?
3. Pokud jde o vybudování plynové přípojky (která u domu nikdy nebyla a není tedy zapsaná v prohlášení vlastníka), stále nedokážu pochopit, jak se náš stavební úřad vypořádal s § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, kde se výslovně píše: „Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve větě první.“ Ať dělám, co dělám, vybudování další věci (zde plynové přípojky) nelze považovat za správu domu. Pak tedy musí platit, že pokud chce být SVJ stavebníkem, musí prokázat právo založené smlouvou. Tedy stavebnímu úřadu předložit písemnou dohodu, z níž bude zřejmé, že SVJ je oprávněno jednat se stavebním úřadem jménem VŠECH spoluvlastníků. Nemluvě o tom, že bez souhlasu všech SVJ nemůže přípojku vybudovat za peníze z účtu dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku. Nebo si vykládám zákon špatně?

Podtrženo a sečteno: Koupili jsme si byt v domě, který už dnes zdaleka neodpovídá požadavkům, které jsme si před jeho pořízením stanovili. Vždy jsme bydleli v domě, který byl centrálně vytápěn, což nám přišlo pohodlné, protože za teplo z nedaleké kotelny (cca 40 metrů od domu) neplatíme žádné horentní sumy. Pokud bychom věděli, že bude v domě, kde budeme vlastnit byt, lokální kotelna (a tedy všudypřítomné riziko výbuchu plynu – byť jsou dnešní kotelny údajně bezpečné, ale to určitě tvrdili i Japonci o své elektrárně Fukušima), nikdy bychom si byt v takovém domě nekoupili. Teď zde máme situaci, kdy budeme bydlet v domě, který bude jinak vytápěn, bude mít vlastní zdroj tepla, dokonce u něj budou stát dva vysoké komíny, a stavební úřad nám stále tvrdí, že se vlastně nic nezměnilo. Tak nevím, zda jsem tak nechápavá, anebo zda náhodou nežijeme v Kocourkově.

Nicméně děkuji všem, kdo se na diskuzi konstruktivně podíleli.

Vyjádření k příspěvku:

„Vložil Dvořáková (bez ověření), 2. Říjen 2011 – 13:13“

Vážená paní Dvořáková,

---

Ve Vašem výše označeném příspěvku srozumitelným a přesvědčivým způsobem dokládate, že plánovaná změna dokončené stavby sebou ponese nejenom změnu stavby, ale i změnu účelu užívaní stavby.

Dále zcela logicky poukazujete na tu skutečnost, že by Vás orgány státní moci měly ochránit („Stavební úřady“ jsou povinny ze zákona chránit nejenom veřejno-právní-zájem, ale i vlastnická práva).

ZoVB neunikla ta argumentace, že se obáváte dodávky plynu do domu.

---

ZoVB je nadále toho názoru, že pokud „Stavební úřad“ pochybí a vydá povolení (nebude se jednat o oprávnění) stavbu provést, mužete na návrh k soud tuto neoprávněnou stavbu nechat odstranit.

ZoVB by v takovém sporu postavil žalobu na zásahu do vašeho samotného právního postavení jako vlastníka jednotky a na zásahu do předmětu Vaše výlučného vlastnictví z pohledu jeho užívání.

---

Pochybuji, že tuto „změnu dokončené stavby“ zrealizují jednotliví vlastníci jednotek (podepíší smlouvu). O to bude Vaše pozice snažší. Bude žalovat „Společenství“, které tuto změnu dokončené stavby nebylo ze zákona oprávněno provést.

---

V případném sporu můžete být neúspěšná ze dvou důvodů:

---

1. Váš advokát bude kreten (vezme žalobu zpět)).
2. Váš advokát bude lajdák (nedostaví se k

   nařízenému jednání).

---

V Praze, dne 2.10.2011

ZoVB

Pane lake, jestliže k vybudování plynové přípojky nelze vlastníka jednotky nutit, pak předpokládám, že SVJ nemůže na vybudování přípojky použít peníze z účtu na správu domu a pozemku (dříve fond oprav), neboť by použilo i peníze těch, co nesouhlasili. Mám pravdu, nebo se mýlím? Stejně tak: SVJ chce z technické místnosti vyhodit bojler na teplou vodu a nahradit jej menším, údajně proto, aby se v uvedené místnosti mohly instalovat plynové kotle (jinak by se tam nevešly). Pokud tedy platí, že vlastníka jednotky nelze donutit k vybudování nové věci, pak by jej nemělo být možné donutit ani k tomu, aby souhlasil s instalací plynových kotlů. Nebo se opět mýlím? Zaznamenala jsem, že se snad v hlavách výboru rodí nápad, že ti, co s odpojením nesouhlasili, zůstanou nadále připojeni k původnímu centrálnímu zdroji tepla, a ten zbytek bude používat novou lokální kotelnu, co se v domě postaví. Je vůbec takové „hybridní“ řešení přípustné? Připadá mi to jako to nejhorší možné řešení. A pochopitelně i nejdražší a nejvíce znečišťující.

Paní Dvořáková, odpověď je přece ve Vašem příspěvku č. 33. Podle stavebního úřadu stačí 75%, protože považují stanovy za smlouvu sui generis. 100% požaduje pouze pan lake a lolek (snad i nick ZOVB, ale jeho vyjádření jsou pro mne často nesrozumitelná). Většina SÚ skutečně požaduje jen 75%, jsou tak metodicky řízeni a vytvářejí tak tzv. „správní praxi“. Pokud chcete naslouchat teoriím zde publikujících jedinců, prosím. Ale jak zde uvádíte, Váš SÚ nebude požadovat 100%.