SVJ a převádění povinnosti platit - ústava

Pan Jenda píše nesmysl o tom, že „… SVJ má úvěr a kupující bude tento úvěr splácet.“.

Má-li SVJ úvěr, splácí jej dlužník, tedy SVJ. Nikoliv vlastník jednotky (ať bývalý nebo současný). To je naprosto základní právní skutečnost, která plyne z Občanského zákoníku. Hrazení cizího dluhu by si musel nabyvatel jednotky smluvně dohodnout s dlužníkem, to jest se SVJ. Nikoliv s bývalým vlastníkem jednotky! Jiné tvrzení jsou nějaké popletené pohádky ovčí babičky …

Splácení úvěru SVJ – právnickou osobou není nákladem na správu domu podle ZoVB. To plyne jak ze ZoVB, tak z právních předpisů a standardů pro vedení účetnictví, i z běžné úvahy selským rozumem: SVJ přece obdrželo napřed finanční „injekci“, kterou splátkami pouze vrací bance zpět. Nejde tedy o náklad na správu, nýbrž o úhradu dříve vzniklého dluhu SVJ vůči bance.

Mimochodem, splátky úvěru je z tohoto důvodu výslovně zakázáno započítávat do kalkulace nákladů při výpočtu ceny tepla, viz Cenový výměr ERÚ. Už jsem zde na to upozornil.

Jediné, co přechází na nabyvatele jednotky ze zákona, je ručení za závazky společenství. Ručení ovšem neznamená, že by po něm mohlo něco vymáhat samo SVJ!!! To si zmatení diskutující pletou. Ručení znamená, že nedomůže-li se věřitel (banka) úhrady na dlužníkovi (SVJ), může vyzvat k úhradě přímo ručitele (vlastníka jednotky) a vymáhat na něm jeho alikvotní podíl na zůstatku dlužné částky.

Samozřejmě víme, že každý ručitelský závazek se může obrátit proti ručiteli. Pokud si někdo pořizuje byt a netuší jaké závazky má SVJ vůči komu a jak má společenství právně zajištěn tok peněz k jejich hrazení – pak dobře mu tak. Takové chování není jenom nepozornost, to je nebetyčná hloupost.

A za hloupost se platí.

lake

SVJ podle mne vytváří „dluhy“ na účet společenství – tedy těch co si o tom rozhodli. A to jsou nepochybně vlastníci v době rozhodnutí – tedy se dá říci, že ti bývalí vlastníci.

Vaše sny o tom co musí nebo nemusí SVJ dohadovat je z oblasti science fiction. Jakmile bývalý vlastník zmizí, je pryč, je pryč, je pryč. A tečka. …no a „úklid“ se provede tak, že se nabyvateli z rozhodnutí shromáždění splátka úvěru. Kdyby se mu snad nechtělo platit – třeba nějaký vámi naočkovaný hlupák – tak se prostě dá k soudu. Těch pár rozsudků kterými jste tady v minulosti zamával „jaro nedělá“ a každý soudce si rozhoduje tak jak se vyspí.

A kdyby se SVJ náhodou nepodařilo nabyvatele dost otrávit a zastrašit a vysmát se nějakým jeho stížnostem na COI,ERU,SEI,ŽÚ, FÚ, GEI, Q, …apod. tak to STEJNE VE FINÁLE ZAPLATÍ VŠECHNY KRYSY V KOTCI. Tak to je a nic s tím nikdo nenadělá.

To ručení nám vysvětlete ZNOVA. Znamená to že má SVJ poté co mu „upláchne“ bývalý vlastník a nový vlastník – Vámi poučen – se vzpouzí k platbě a SVJ si cvrklo do kalhot z Vašich řečiček o tom jak u soudu prohraje – přestat úplně platit úvěr a čekat na to až si to banka půjde vyříkat s prvním ručitelem (první ovečkou kterou předhodí bance SVJ se všemi jejími osobními daty) na kterého narazí?

Takhle se to tedy řeší? Ano nebo ne? Protože jináč nám ty Vaše vývody o tom jak zjistit nezjistitelné – tedy stav „finančního zdraví“ a stabilitu pravidel v SVJ platných NENÍ NEŽ K SMÍCHU.

Vážený laky,
pokud nevíte co je ručení vlastníka za závazky společenství a jak se liší od údajné povinnosti vlastníka hradit celý dluh jiné osoby – pak si to někde nastudujte, nebo zaplaťe právníkovi. Triviality zde nebudu vysvětlovat. Ostatně tato diskuse není o ručení.

lake

Vážený pane lake,

mám dojem že tu nikdo netvrdil, že splácení úvěru je nákladem na správu domu, ale že na splátky úvěru jsou čerpány zálohy na správu domu. Selským rozumem: SVJ na rozkaz vlastníků objednalo vlastníkům něco, na co neměli. SVJ je pluralita vlastníků (viz Rozhodnutí Ústavního soudu ČR č. 10/2005) a není tedy možné tvrdit, že na to vlastně nemělo SVJ a úvěr je problém SVJ a nikoli vlastníků. Má-li SVJ právo úvěrovou smlouvu uzavřít, pak to musí být správa domu, v opačném případě by poskytování úvěrů SVJ právníci bank jistě brzo zatrhli. SVJ vzetím úvěru na opravu nic nevynaložilo, vynakládá prostředky až ve chvíli, kdy je dává bance. Teprve v tu chvíli čerpá zálohy. Vydat nejde to, co člověk nemá, z prázdného bankomatu peníze nevyloudíte.

Já už opravdu nevím, jak Vám vysvětlit, že tu prvotní investici je nesmyslné dávat do nákladů a ocitnout se v několikamilionové ztrátě. Ale naposledy to zkusím na příkladu ze života: Karel je gigolo a nemá žádné zdanitelné příjmy. Potřebuje peníze na investice do svého erotického salónu a chce půjčku od banky. Jemu ji nedají, tak se obrátí na přítele Jindřicha, ať si půjčku vezme on, že mu bude dávat na splátky. Zároveň Karel zřídí zástavní právo na svou nemovitost ve prospěch Jindřicha. Jindřich dostane od banky milion, dá ho Karlovi, ten ho použije na opravu svého majetku. Karel posílá každý měsíc Jindřichovi 5.000 Kč na splátku úvěru a Jindřich každý měsíc přeposílá 5.000 Kč bance. Všichni jsou spokojení, Karel má peníze, Jindřich má závazek vůči bance milion a pohledávku za Karlem milion zajištěnou nemovitostí, co na Jindřichův účet od Karla přijde, to na splátku úvěru odejde. A teď kontrolní otázky: Je Jindřich z uvedené transakce ve ztrátě milion korun a tudíž na pokraji bankrotu? Vydal Jindřich milion na opravu Karlova majetku?

Prosím přestaňte se tu už taky ztrapňovat s tou teplárnou, náklady a splátkami. Teplárna je podnikatelský subjekt vlastněný cizími osobami odlišnými od spotřebitelů, má vlastní majetek a také si ho opravuje na své náklady, a tyto opravy hradí z výnosů, které mu vzniknou prodejem služeb. SVJ je pluralita vlastníků, nevlastní ani Ň a opravy hradí ze záloh nebo příspěvků skládaných jeho členy. Srovnávat teplárnu se SVJ jen proto, že jsou to v obou případech právnické osoby, je tedy stejné jako srovnávat jízdní kolo s Boeingem 747 na základě toho, že jsou to oba dopravní prostředky, a zcela ignorovat nejen zjevné rozdíly, ale hlavně naprosto jiný druh pohonu. 

Teplárna jakožto externí dodavatel služeb se vůbec nezajímá, jakou cenu odběratelům za teplo vyfakturuje a odběratel to vůbec nemůže ovlivnit, protože ona může a de facto musí nacpat do nákladů všechno, co dokáže odůvodnit před vlastníky a nadřízenými orgány, a taky tu cenu potom z odběratelů vyrazí ihned a jakýmikoli prostředky. SVJ jakožto pluralita vlastníků jednotek tvoří svou vůli trochu jinak a v klidu tak může rozložit splácení nákladů na opravu do následujících let, protože kdyby bylo možno vyrazit z vlastníků cenu za opravu ihned v období její realizace, nebylo by potřeba si brát úvěr.

Abyste to pochopil, dám příklad – teplárna nutně musí provést opravu vedení za 3.600.000 Kč. Půjčí si od banky na 3%-ní úrok na tři roky, tj. zaplatí na úrocích pro zjednodušení 108.000 Kč ročně, platí měsíční splátky 109.000 Kč. V souladu s cenovým rozhodnutím ERÚ si dá první rok do nákladů a promítne do ceny tepla 3.600.000 Kč za opravu a 108.000 Kč za úroky, v následujících dvou letech si dá do nákladů a promítne do ceny tepla jenom úroky ve výši 108.000 Kč. Celkem promítne do ceny tepla 3.924.000 Kč. Vzhledem k tomu, že už si celou cenu opravy promítla do nákladů i do ceny tepla v prvním roce a tudíž má cenu opravy už doma, samozřejmě tam nemůže cpát duplicitně splátky jistiny tohoto úvěru .

Provede-li totéž SVJ, nedá si do nákladů 3.600.000 Kč za opravu, ale vznikne mu pohledávka za vlastníky ve stejné výši. Do nákladů tak, jak jsou v SVJ chápány, tedy k čerpání záloh/příspěvků na správu (a bez ohledu na to, zda se hradí z průběžných záloh nebo speciálních předpisů na splátky úvěru) pak jdou pouze měsíční splátky ve výši 109.000 Kč. Čerpat neexistující zálohy nelze. Za tři roky tak dojde k vyčerpání přesně stejných 36×109.000 = 3.924.000 Kč. K žádné duplicitě nedochází, jen je splácení nákladu na opravu a úroků rozloženo do tří let. Účetně vše také sedí, dochází k čerpání pouze disponibilních záloh a ke snižování závazku za bankou i pohledávky za vlastníky.

Shrnuto a podtrženo: je úplně fuk, je-li odběratelům teplárny nebo SVJ vyúčtováno (přes náklady právnické osoby) dle předchozího příkladu 3.600.000 Kč za opravu plus třikrát 108.000 Kč na úrocích, nebo 36 splátek po 109.000 Kč. Protože se v obou případech jedná o vyúčtování ceny opravy plus úroků, akorát u SVJ nejste nucen zbankrotit hned v prvním roce. Ze všech uvedených důvodů tedy argumentovat teplárnou u SVJ v oblasti nákladů je stejná blbost jako hledat šlapačky v Boeingu nebo lít benzín do jízdního kola. 

Dobře. Karel se rozhodne, že svůj zhodnocený majetek prodá. Taky to udělá. Po kom bude chtít Jindra další splátku? Po Karlovi nebo po novém vlastníkovi?

Paní PeDuPles,
Váš příspěvek je sice dlouhý, ale nejde o nic jiného než o neuvěřitelnou směsici nepravd, lží, manipulací a překrucování skutečnosti. Váš podfuk je zřejmý každému, kdo se jen trochu vyzná v zákonech a v účetnictví. Váš příspěvek je tak odstrašující, že si dám tu práci a budu na něj reagovat podrobně (bod po bodu) v jiné diskusi, kterou k tomuto účelu založím.

Zde v této diskusi – pouze jako třešničku na dortu – podrobím kritice jedno namátkou vybrané Vaše tvrzení. Takže zavírám oči a ukazuji prstem někam do Vašeho textu:

A teď jaká je skutečnost, bez lží a manipulací s textem:

1. Ve skutečnosti nejde o rozhodutí ÚS 10/2005, takové neexistuje. Toto označení je pouze kouřová clona, aby se to nedalo dohledat. Ve skutečnosti jde pravděpodobně o nález I. ÚS 646/04 ze dne 8. 3. 2005.
2. Ústavní soud v tomto nálezu nikde nevyslovil tu pitomost, že „SVJ je pluralita vlastníků“. Toto tvrzení paní PeDuPles je čirá nepravda. Každý se může přesvědčit: http://kraken.slv.cz/I.%C3%9AS646/04.
3. Dokonce i občasný čtenář tohoto portálu ví, že SVJ je právnická osoba zapsaná do rejstříku, která vede povinně účetnictví. SVJ samozřejmě není plný pytel vlastníků. Dluhy a pohledávky SVJ – právnické osoby nejsou totéž jako dluhy a pohledávky vlastníků jednotek. Práva a povinnosti SVJ nejsou totéž jako práva a povinnosti vlastníků jednotek.
4. Jestliže si úvěr vzalo SVJ, dlužníkem je SVJ. Dluh SVJ vznikl z právní skutečnosti – z podepsané soukromoprávní dvoustranné smlouvy o úvěru, uzavřené mezi SVJ (právnickou osobou) a bankou. Kdo tvrdí opak, je manipulátor a podvodník.

Inu, sázka na neznalost čtenářů Vám, paní PeDuPles, nevyšla. Přesně tak jako Vy argumentují švindlíři – podvodníci, kteří se snaží desorientovaným důchodcům prodávat nádobí od firmy Zep*er. K ostatním Vašim „argumentům“ se vyjádřím v nové diskusi (odkaz na ni sem vložím dodatečně).

lake

pane Lake, takže PeDuPles je tím švindlířem – podvodnící, která se snaží desorientovaným čtenářům vrážet klíny do hlav. Jenže…

…jenže já tomu taky nerozumím cit. „…podfuk je zřejmý každému, kdo se jen trochu vyzná v zákonech a v účetnictví…“ MNĚ NE. Můžete mi tedy podfuk paní PeDuPles objasnit sofistikovaně a to jak z konkrétních zákonů, tak z účetního hlediska a to tak aby to pochopil i právník?

Je blbé když jsou Vaše rady zjevně určeny jen BUDOUCÍM vlastníkům. Ale nikdy jste neuvedl kam až to má NABYVATEL hnát aby dosáhl na Vaší pravdu. Nastěhuji se do SVJ a jsa finančně vyčerpán se mám pustit do sporu se SVJ které se mi snaží předepsat splátky svého úvěru navíc podpořeného nějakým „šikovným“ usnesením…? Pokud ano potřebuji víc než jen odkaz na Vás – protože nepochybně nenajdu v okruhu 200 Km žádného experta s právním vzděláním, jaké máte Vy. Takže máte nějaké rozsudky – DOSTUPNÉ rozsudky – které by oprávnily rozumnou míru rizika se do takového sporu pouštět? Máte? nebo jsem podle Vás jen troll a blb?

Uveďte tedy v čem ta PeDuPles neuvěřitelně nepravdí, lže, a manipuluje s námi ostatními.

Děkuji Dotaz

Vážený Dotaze,
řekněme že ve Vašem domě SVJ poskytuje nějakou službu nebo činnost (například vytápění, či správu domu), ale nevybírá k tomu od nikoh žádné zálohy. K překonání své finanční tísně si SVJ vezme úvěr od banky.

Po vyúčtování zjistíte, že náklady na vytápění nejsou vůbec zavedeny do účetnictví (jak napsala paní PeDuPles) a na vlastnících jednotek se namísto toho vymáhá úhrada splátek bankovního úvěru. Vám se to zdá normální? Vy snad ve vašem domě namísto skutečných nákladů na vytápění či na správu rozúčtujete splácení úvěru? No nazdar …

A pokračujme dále: V bytě č. 5 a č. 16 došlo ke změně vlastníka jednotky v průběhu roku. Měly by se tedy časově rozlišit náklady: co má SVJ uhradit bývalý vlastník a co nový vlastník. Paní PeDuPles jako předsedkyně výboru bude ovšem nabyvatelům jednotek tvrdit, že jsou povinni splácet ten úvěr – ale ve skutečnosti půjde o úhradu dluhu předchozího vlastníka (za vytápění či za správu domu) za dobu, kdy ještě vlastnil jednotku. Takže jde o trestný čin podvodu na nabyvatelích jednotek: záměrná záměna příspěvků na správu (§ 15 odst. 1 ZoVB) za zálohy na správu (§ 15 odst. 2 ZoVB), s cílem uvést nabyvatele jednotky v omyl.

Aby se na podvod nepřišlo, jsou jim dlužné příspěvky bývalých vlastníků (na vytápění či na správu) předepisovány, jako by šlo o zálohy na budoucí správu domu (a skrývá se to pod tajemný „fond oprav“). Podmínky pro tento podvod připravil trestný čin zkreslování údajů o stavu hospodaření a jmění (§ 254 TrZ), který nám paní PeDuPles podrobně popsala jak jej provádí: náklady na opravu domu vůbec do účetnictví nezavedla!

Příspěvky na správu vyplývající z nákladů by totiž výbor musel vymáhat na těch, pro které se činnost provedla (pro které se vytápělo, pro které se opravil dům). Zálohy na správu se vymáhají do budoucna, tedy po SOUČASNÝCH vlastnících. V tom je právě ten rozdíl – a v tom je důvod proč se tyto podvody provádějí. I to popsala paní PeDuPles otevřeně a přesně.

Ve Vašem domě se snad náklady (za vytápění či za správu) předepisují a vymáhají na osobách, které se staly vlastníky teprve v průběhu roku? A bývalým vlastníkům se žádná vyúčtování správy, tepla, vody a teplé vody nevystavují? Vše za ně rádi zaplatí noví vlastníci jednotek? Ano? Opravdu to tak u vás máte zařízeno? No nazdar …
-------------------------------------------------------------------------

Pane Dotaze a ostatní čtenáři:
Pokud se Vám tyto podvody a účetní švindly zdají být úplně v pořádku, pak pro Vás už žádné další vysvětlení nemám. Snad jenom radu: najděte si osobu, která bude Vaším opatrovníkem, protože se zjevně neorientujete v záležitostech běžného života. Není vám pomoci. Nejste schopni rozpoznat podvod a ubránit se podvodníkům.

lake

lake ty vaše lži už jsou normálně na žalobu o pomluvu. Peduples nikdy nenapsala že náklad na opravu v účetnictví není ale že je zaúčtován jako pohledávka za vlastníky nikoli náklad. To je princip rozvahovýho účtování a že tomu nerozumíte není důvod k opakovaným lžím.

Stejně tak náklady na teplo se neúčtují do nákladů, dokonce i ve výsledkovým účtování se účtují na 315 a kdybyste věděl něco o účetnictví tak to jsou účty ostatních pohledávek. Přečtěte si proboha aspoň knížku paní Neplechový a neplácejte kraviny.

Dokud nebudete mít aspoň základní páru o účetnictví tak se radši diskuzím o úvěrech a nákladech vyhněte, strašně se strapňujete před každým kdo ví o co jde a nespravedlivě urážíte lidi co jsou odborně tak daleko nad váma že tam ani nedohlídnete.

Vážený páčko,
jestliže paní PeDuPles účtuje o pohledávkách za konkrétními vlastníky jednotek, pak od toho okamžiku je jasné, které konkrétní osoby jsou dlužníky a kolik dluží. Je tedy třeba vymáhat úhradu pohledávek na těchto dlužnících ihned. Nebo nejpozději při vyúčtování správy za předchozí rok. Pročpak to paní PeDuPles nedělá? Pročpak na to kašle?

A vymáhat je nutno na dlužnících. Není zde prostor pro vymáhání na jiných osobách! Ještě máte k věci nějakou poznámku?

Vy máte problém pochopit, že nezáleží na tom, zda paní PeDuPles účtuje rozvahově či výsledkově. V obou případech je nutné dodržet časové a věcné rozlišení. Takže za opravu zaplatí ten, kdo si ji objednal a pro kterého ji SVJ provedlo. Tečka. Pokud tomu nerozumíte, přečtěte si zákon o účetnictví.

SVJ není oprávněno provádět švindl s vymáháním jakýchsi splátek úvěru. Samotné splácení úvěru přece není nákladem na správu. Náklad na správu vznikl jako důsledek smlouvy o opravě domu, kterou SVJ uzavřelo. Zhotovitel splnil předmět smlouvy, provedl opravu domu a SVJ obdrželo daňový doklad s konečnou částkou a termínem splatnosti. Tím vznikl SVJ závazek a teprve v tom okamžiku mohlo zaúčtovat pohledávku za vlastníky jednotek, kterou jste zmínil.

A teprve pak – s fakturou v ruce – mohlo SVJ běžet do banky a prosit, aby to banka pro společenství zafinancovala úvěrem, Vy popleto. Zjevně vůbec nerozumíte o co jde a obhajujete protiprávní postupy – přenášení dluhů a závazků na osoby, které s tím nemají nic společného.

Nevymáháním dlužných částek na dlužnících se poškozuje SVJ (právnická osoba), protože po dvou letech dojde k promlčení dluhu a doplatí na to ti, kdo za závazky SVJ ručí ze zákona. Poškozuje paní PeDuPles své SVJ schválně? Takový fujtajbl neobhájíte. To jste jako ti podvodníci z H-systému – vybrané zálohy tak dlouho používali na úhradu předešlých dluhů, až se to všechno provalilo: http://www.ceskapozice.cz/…-system-stat.

lake

Dobrý den lake, zajímalo by mě kdo ze SVJ musí schválit převod dluhu vůči SVJ z původního vlastníka na nového. V našem SVJ je tímto prodávajícím předseda SVJ. Jejich smlouvu s novým vlastníkem jsem samozřejmě neviděla, ale mám podezření, že u nás došlo k tomuto podvodu, vzhledem k tomu, že za dobu asi dva roky ve své funkci se bral úvěr na okna, fasádu a výtah. Žádné smlouvu o úvěru jsme jako vlastníci jednotek k podpisu nedostali. A teď předseda prodává byt a když chci vidět různé doklady a smlouvy SVJ za dobu její činnosti tak nereaguje na výzvy, lže a vymlouva se. Přitom stále je předsedkyní, podle rejstříku. Mohu podat podnět na finanční úřad? Děkuji.

Simco, podnět podat na FÚ můžete. FÚ zdvořile odpoví, že to není v jejich kompetenci, na různé podněty od různých individuí jsou připraveni. Můžete podat trestní oznámení a pak se pochubte, jak jste dopadla. Nedivím se předsedkyni, že nereaguje. Proč ztrácet čas s takovou osobou, která jen ví, že je všechno špatně.

Teda tak jsem se po dvou dnech vrátila z chaty, kde nemám přístup na internet, a nestačím zírat. Taky nevím, kde začít uvedené bludy pana lake vyvracet, tak to hodím sem, třeba to nebude smazáno.

Především, a už to nebudu opakovat, SVJ podle Zákona o účetnictví není povinno účtovat o pohledávkách za konkrétními vlastníky jednotek. To měl pan lake zase nějaký divoký sen. SVJ je specielně uvedeno mezi účetními jednotkami, které mohou účtovat ve zjednodušeném rozsahu (§9/3/a), tedy na úrovni účtových skupin (§13a). V účtové skupině 31 – Pohledávky tak SVJ zcela podle zákona může smíchat pohledávky za vlastníky s pohledávkami za vodárnou z titulu uhrazené zálohy na vodu. Samozřejmě to nedělám, ale legálně bych mohla. Tečka. Pokud tomu nerozumíte, přečtěte si zákon o účetnictví.

Zadruhé, Zákon o účetnictví nezná pojem časové a věcné rozlišení. Účetní jednotky účtují podvojnými zápisy o skutečnostech, které jsou předmětem účetnictví, do období, s nímž tyto skutečnosti časově a věcně souvisí, což znamená, že vznik dlouhodobého závazku vůči bance a vznik dlouhodobé pohledávky za vlastníky se zaúčtuje v roce, kdy k němu došlo, a že se splátky dlouhodobého závazku a ponížení dlouhodobé pohledávky účtují v těch letech, kdy ke splátkám a snížení dochází. S tím taky problém nemám.

Zatřetí, pan lake píše: … „SVJ obdrželo daňový doklad s konečnou částkou a termínem splatnosti. Tím vznikl SVJ závazek a teprve v tom okamžiku mohlo zaúčtovat pohledávku za vlastníky jednotek…“ S tím se dá souhlasit, zaúčtování je 315 nebo 378MD/321D. „A teprve pak – s fakturou v ruce – mohlo SVJ běžet do banky a prosit, aby to banka pro společenství zafinancovala úvěrem“ – taky fajn, zaúčtování 321MD/951D. Otázka zní: jakým podvojným zápisem se nám tato částka dostane zároveň na pětky do nákladů, kde ji chce mít pan lake, a jaký účet pak bude na druhé straně šibeničky?

Začtvrté, a už mě to fakt nebaví, nepoškozuju ani svoje SVJ ani svoje vlastníky. Naopak, ihned v okamžiku odsouhlasení opravy a způsobu jejího splácení ze záloh na správu došlo k úpravě Stanov v tom smyslu, že SVJ má úvěr, dle podmínek banky ho bude ještě 10 let splácet z běžných záloh na správu a proto si neuhrazené splátky tohoto úvěru při případném prodeji bytu vykompenzují stávající a nový vlastník mezi sebou. Není to ani proti zákonu, ani proti dobrým mravům, a Stanovy povinnosti ukládat můžou. Tak už se vážený pane lake s těmi svými nadávkami a osočeními z padesáti trestných činů jděte laskavě zahrabat.

O MÉM SVJ, MÉM ZPŮSOBU ÚČTOVÁNÍ I O ÚČETNICTVÍ OBECNĚ TOTIŽ VÍTE VELKÝ KULOVÝ.

Ještě by se to mohlo zaúčtovat takto: přijatá faktura: 511/321 a poté zúčtovat skutečné náklady s pohledávkou 315/649 (podobně jako u správy). Ale výsledek bude samozřejmě téměř stejný, pouze bude obrat u nákladového a výnosového účtu. Ale pokud by šlo i investiční výdaj (např. zateplení), pak by to na pětky nešlo…

Paní PeDuPles, zase mlžíte. Nenapsal jsem, že účtujete o pohledávkách za konkrétními vlastníky jednotek. Můžete to mít v pomocné evidenci. Ale víte sama velmi dobře že o to zde vůbec nejde: jde o to, co od jednotlivých vlastníků vymáháte či nevymáháte. A o to, zda nevymáháte na osobách, které žádný závazek vůči SVJ nemají, cožý jsou nabyvatelé jednotek. Tak o to tu jde.

Pokud nevíte, co znamená časové rozlišení – to je tedy překvapivé. To byste tedy vědět měla. Pak se nedivím tomu guláši, který v hospodaření SVJ máte. Pomohu Vám:

Pokud zaúčtujete náklad na opravu, víte přesně, kdo v té době byl vlastníkem jednotky a bude to tedy platit. Takže zároveň účtujete o pohledávce za konkrétními vlastníky a vymáháte na každém z nich příspěvek na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB. (A nepište prosím že to děláte nějak jinak.) Pokud SVJ nepožaduje úhradu předem ani „na dřevo“ a poskytne dlužníkům splátkový kalendář, jde o nadstandardní službu tedy o smluvní vztah s každým dlužníkem jednotlivě. A opět je to totéž: SVJ ví velmi dobře kdo kolik dluží, jak má splácet, a jaké jsou náklady na poskytnutí této speciální finanční služby.

K nákladům na finanční službu „poskytnutí překlenovací půjčky dlužníkům“ patří veškeré náklady SVJ spojené s poskytnutím této služby: poplatky za vyřízení a vedení úvěru pro SVJ, náklady na vedení úvěrového účtu, a také úhrada úroků z úvěru bance. To vše naúčtujete jako poskytnutou službu – ovšemže pouze té skupině vlastníků, která dostala od SVJ finanční injekci a byl jim poskytnut splátkový kalendář. Náklad vždy přiřazujete konkrétnímu období a konkrétním osobám.

Při rozúčtování, vyúčtování a vypořádání pak jistě dbáte na toto věcné a časové rozlišení. Takže se Vám nemůže stát, abyste vymáhala příspěvek za opravu provedenou v roce 2011 na osobě, která se stala vlastníkem v roce 2013. A nemůže se Vám stát, že byste požadovala po nabyvateli jednotky, aby hradil splátky cizí osoby či náklady na službu, kterou SVJ poskytuje úplně jiné osobě. Tak to se se Vám při řádně vedeném účetnictví a evidenci pohledávek určitě nemůže stát, je tak? Že?

Je to přece tak jednoduché, pokud se rozhodnete nešvindlovat s časovým rozlišením. Jestliže vznik dlouhodobé pohledávky za vlastníky se zaúčtuje v roce, kdy k němu došlo, pak taky víte přesně o které vlastníky šlo, můžete v pomocné evidenci ke každému z nich vypočíst jeho podíl a pak to po nich ihned vymáháte. Takže nic z toho nepřipisujete nějakým švindlem pozdějšímu nabyvateli jednotky. To jste mne uklidnila. Podle Vašeho popisu jste před tím psala něco úplně jiného, dokonce jste dříve tvrdila, že splácení úvěru je nákladem na správu. Teď už je to tedy jinak, inu dobrá …

Ale nakonec jste mne přece jen nepotěšila. To tvrzení, že SVJ bude vzniklý dluh splácet ze záloh na správu – to je právě ten základní švindl. SVJ nemá žádný dluh, který by se týkal správy. SVJ má naopak pohledávku za vlastníky týkající se správy, a tu na nich má vymáhat! Nákladem na správu bylo to, co SVJ uhradilo zhotoviteli opravy. SVJ má předložit předpis úhrady příspěvku dlužníkům. Jste přece ve výboru – udělal to výbor ihned? To je právě to časové rozlišení. Už víte co to je?

Pokud SVJ dlužníkům poskytlo finanční půjčku, či odklad úhrady, pak nemá dluh týkající se správy, ale dluh týkající se poskytnuté finanční služby. Jde o dluh SVJ spojený s financováním půjček konkrétním vlastníkům. To se správou nesouvisí nijak. Toto je mimo rozsah právní způsobilosti SVJ. Společenství není banka. Vy nerozeznáte náklad na správu od půjčování peněz vlastníkům? A splácení úvěru bance není nikdy nákladem na správu, už to opakuji počtvrté.

Pokud si SVJ bralo úvěr, mělo jej mít předem zajištěný soukromoprávními smlouvami s dlužníky, nebo zástavou jejich jednotek podle § 9 odst. 2 ZoVB. Zákonodárce toto v ZoVB předvídal. Poslyšte, to je amatérismus, pokud takto nepostupujete.

U vás to je vše popletené: namísto aby SVJ vymáhalo příspěvky na těch, pro které SVJ provedlo opravu, to švindlem vykazujete jako zálohy na neexistující budoucí náklad správy domu. Tím porušujete zásadu časového rozlišení, když lžete, že splátky dávno existujícího dluhu SVJ jsou BUDOUCÍM nákladem na BUDOUCÍ správu domu. To je hned dvojí lež: nejde ani o budoucí náklady, ani o správu domu. A jste zase až po krk ve stejné právní a účetní žumpě, že ano. Nu, když někdo neví co je věcné a časové rozlišení …

A pokud jste si tento způsob klamání nabyvatelů jednotek dokonce dali do stanov, nemám k tomu už co dodat. Co je to za nesmysl, že „… si neuhrazené splátky tohoto úvěru při případném prodeji bytu vykompenzují stávající a nový vlastník mezi sebou.“? Co si mají mezi sebou vykompenzovat? Vždyť s bankovním úvěrem nemají vůbec nic společného ani prodávající, ani kupující. Kupující má buď hradit za provedenou opravu, nebo splácí SVJ půjčku, kterou mu poskytlo. Co s tím mají co dělat splátky úvěru bance? To je jakýsi fujtajbl. Co máte ve stanovách nemá právní účinek pro svou neurčitost a protiprávnost. Úvěr je věcí pouze mezi SVJ a bankou. SVJ dostalo prachy od banky a teď je jenom vrací zpět. To není náklad správy domu. Víte to dobře.

Paní PeDuPles, napsala jste: „… nepoškozuju ani svoje SVJ ani svoje vlastníky.“. To Vám věřím. Svoje vlastníky nepoškozujete. To jenom ty cizí. Na nabyvatele jednotek je nachystaný ten podraz s umělými zálohami (ve skutečnosti splátkami starého dluhu jiné osoby).

Já Vám, paní PeDuPles velice děkuji, že jste nás seznámila podrobně s tím, jak se šijí boudy na nic netušící kupce bytů. Bez Vaší pomoci by to nebylo tak zřejmé. Myslím, že můžeme tuto diskusi ukončit.
--------------------------------------------------------------------------

• A na závěr, milí nabyvatelé jednotek, konečné shrnutí pro vás:
Vezměte si z toho poučení. Toto je temná džungle – v účetnictví i ve správě domu. To je možné pouze proto, že na statutární orgán SVJ se nevztahuje zákonná povinnost konat s péčí řádného hospodáře (Obchodní zákoník). V každé obchodní korporaci by paní PeDuPles musela ten kolosální zmatek uhradit ze svého. V SVJ se nic neděje a členové výboru mají doživotně imunitu. A jak vidět, využívají toho.

Snad to poslouží jako odstrašující příklad těm, kdo se chystají kupovat byt: pozor, i na takovéto pasti a podrazy můžete natrefit.

Jak vidíte, nejnebezpečnější je, když se k tomuto podvodu spojí účetní, výbor i dosavadní vlastníci jednotek. Táhnou za jeden provaz proti nic netušícímu nabyvateli jednotky – a jak by ne: doufají přece, že až budou prodávat byt, vyvlečou se ze splácení svých závazků vůči SVJ pomocí tohoto dobře propracovaného podrazu.

Zjišťujte si před koupí vše, prostudujte stanovy, nechte si dopodrobna rozklíčovat předpis záloh. Buďte ve střehu. Trvejte na písemné smlouvě o přechodu závazků, nebo na tom, že žádné závazky na Vás nepřecházejí. Ale jak vidíte, ani toto Vás nezachrání před nastraženou pastí. Některá SVJ jsou právní a účetní džungle.

lake

Pane lake, zase mlžíte. A čím dál tím víc mám dojem, že to s Vámi nemá cenu. Našel jste si na internetu článek o účtování podnikatelů a bez sebemenšího pochopení toho, co se v něm doopravdy říká, s ním tady zase argumentujete u SVJ. To už fakt přesahuje všechny meze.

Připomínáte mi amatérského pubertálního astronoma, který si v Bravíčku přečte článek o existenci galaxií, pak ve své nadutosti a přesvědčení o své nezřízené genialitě vleze na fórum předních astronomů a začne se s nimi hádat, že přece není rozdíl mezi spirální a nepravidelnou galaxií, protože jsou to obě galaxie a on to přece ví nejlépe, protože si to přečetl v Bravíčku.

Nebo barvoslepého jedince, který si svou neschopnost rozeznávat barvy odmítá přiznat, kdysi si někde přečetl že broskev je modrá a teď na tom bude trvat bez ohledu na to, že je jediný, a ještě bude sprostě nadávat každému, kdo si dovolí tvrdit, že broskev může být zelená, žlutá, oranžová nebo červená. A když pak někdo přinese důkaz od nejvyšší autority, že broskev opravdu modrá není, tak ho zastřelí (zde smaže).

Jestli chcete vědět něco o účtování SVJ, které je tak specifické, že ani zodpovědná normální účetní s padesátiletou praxí se do něj jen tak nepustí, přečtěte si (jak už Vám tu někdo radil) například knihu paní Neplechové. Já osobně jsem při své návštěvě Finančního ředitelství právě za účelem zjištění správného postupu účtování úvěrů u SVJ získala odkaz na časopis DHK č. 2/2011 a písemné doporučení dodržovat postupy uvedené na straně 29. To také činím.

Dále byste si měl udělat jasno v tom, co tvrdíte. Ještě před chvílí byl náklad na opravu SVJ a úvěr SVJ a splátky úvěru SVJ a vlastníci s tím neměli nic společného, protože SVJ podle Vás není plný pytel vlastníků a ne a ne a není. Pak otočíte na obrtlíku a najednou je tu pohledávka a chcete ji z vlastníků vyrážet a v pomateném výkladu časového rozlišení asi okamžitě a ihned namísto k datu její (postupné) splatnosti. Máte v tom neskutečný chaos.

Pasoval jste se do role děda Vševěda a možná jste si i přečetl zákony. V zákonech toho ale o skutečném účetnictví moc není. Takže ve svých argumentech používáte odkazy na nesouvisející nesmysly a věty, které jste někde od účetních zaslechl a které jste si nějak vyložil, viditelně bez jakéhokoli ponětí, co doopravdy znamenají. V roli samozvaného Všeználka pak označujete za blbce, trolly, podvodníky a zločince všechny, kteří odmítají lít benzín do jízdního kola.

Existuje jediná možnost, jak můžete dokázat, že se v názoru na Vaše odborné účetní (ne)znalosti mýlím. Popište účetně, tedy s konkrétními účty Má dáti/Dal, jak se účtuje náklad na opravu, přijetí úvěru, přijetí prostředků od vlastníků na splátku úvěru a skutečná splátka úvěru. O tom všem je nutno účtovat. Pokud to nedokážete, tak jste jenom demagog, který naprázdno plácá a plácá, a pak chce rychle ukončovat diskuzi jenom proto, že neumí odpovědět na jasně položené otázky (například jak jednu částku dostat do nákladů a na pohledávky, že).

A když už u toho budete, specifikujte přesně, jakým způsobem poškozuji vlastníka (nabyvatele), který dostane slevu z kupní ceny přesně ve výši svého podílu na zbývajících splátkách úvěru. Tedy řekněme v okamžiku koupě bytu dostane 120.000 Kč (nezaplatí plnou kupní cenu, ta je o tuto částku ponížena) a v následujících 10 letech zaplatí na splátkách úvěru po 1.000 Kč měsíčně. Jejda, on dostane přesně to co vydá, chudáček malej poškozenej, to je past a podraz jak vyšitej, žejo.

• A na závěr, milí nabyvatelé jednotek, konečné shrnutí pro vás: 

Ano, zajímejte se o vše, co děje v domě, když něm kupujete byt. Nebuďte blbečci, co se ptají jenom realitky a kontrolují obkladačky v koupelně. Vynakládáte miliony, dejte pár stovek za účetní ať se koukne na účetnictví SVJ, kdo nemá co skrývat, ukáže vám ho. Promluvte s předsedou i budoucími sousedy, ptejte se na schválený plán oprav. Přečtěte si ZoVB, NObčZ a Stanovy. 

NEPOSLOUCHEJTE ALE ANONYMNÍ SALÓNNÍ TEORETIKY, KTEŘÍ NIKDY NEBYLI VE VÝBORU, O SKUTEČNÉM PRAKTICKÉM FUNGOVÁNÍ SVJ NEMAJÍ ANI PÁRU, V ŽIVOTĚ NEPOCHOPILI JEDINOU ÚČETNÍ SOUVZTAŽNOST, ALE POUČUJÍ VŠECHNY O VŠEM. ZEJMÉNA JESTLIŽE DOTYČNÝ SMAŽE VŠECHNY DŮKAZY O SVÉ NEPRAVDĚ. ON VÁM PAN LAKE NÁKLADY NA TY PROJETÉ SOUDNÍ SPORY NEUHRADÍ. 

Návod jak nemlžit a nepodvádět v SVJ 32 od Lakeho je jasný a přehledný.Co ja na něm špatně paní PeDuPles? Mě se líbí co by místopředsedkyně SVJ a líbí se mi i jako prostýmu vlastníkovi bytu v SVJ.Jasný jako facka a i jednoduchý.Evík

Paní Evik,
nemá to žádný smysl. Paní PeDuPles Vám chce prodat ten hrnec Zep*er, tak píše a píše a píše. Problém je v tom, že v jejich SVJ je ona předsedkyní a zároveň i účetní. Sama sebe nekontroluje. Z toho pak povstávají ty neuvěřitelné zmatky, kotrmelce, které vymyslela, realizovala a nyní se je snaží obhajovat.

• pletení si příspěvků na správu domu se se zálohami na správu domu,
• pletení si pohledávek SVJ za vlastníky s pohledávkami banky za SVJ,
• tvrzení že dluhy SVJ jsou dluhy vlastníků jednotek,
• zapírání časové a věcné souvislosti,
• neznalost základních účetních zásad, nebo jejich vědomé porušování,
• nevymáhání pohledávek na dlužnících,
• spoléhání na pár řádků ve stanovách, na které může prodávající kašlat zvysoka, a pro nabyvatele jsou neplatné pro rozpor se zákonem,
• zneužívání záloh určených na budoucí správu ke splácení starého úvěru SVJ, což vůbec není náklad na správu domu.

A tak dál. V účetnictví ovšem švindlovat příliš nejde. Pokud to někdo začne, nabalují se na to další a další švindly, „úpravy“, zamlčování, vykazování účetních případů jinak než by měly být vykázány. Pak už je to jen nekonečný řetězec navazujících švindlů, ze kterého není úniku.

A jak to bude dál v těch stovkách SVJ, kde si popletení členové výborů vezmou příklad z paní PeDuPles a jejího zkaženého účetního salátu? Tam se začne vyhrožovat nabyvatelům, kteří na tuto bláznivou fantasmagorii nepřistoupí, a bude se jim hrozit soudy. A už jsme tam, kde by to nikdy nemělo skončit. Paní PeDuPles by se měla zdržet obhajování protizákonných postupů, míním já. Někdy je lepší držet pusu.
--------------------------------------------------------------------------

Právníci banky – to je kapitola sama pro sebe. Do smluv dávají bez mrknutí oka neexistující „fondy oprav“, nevědí co je záloha na správu a jak je možno ji jedině použít, nerozeznávají rozdíl mezi úvěrem který splácí SVJ a náklady na správu, které hradí vlastníci. Pokud se těmito zmatkaři někdo nechal zblbnout a podepsal nesmyslnou smlouvu, odpovědnosti jej to nezbavuje. Znám SVJ, kde mají zcela jiné smlouvy, protože se v bance nechovali jako ustrašení prosebníčci, ale jako dospělí klienti.
--------------------------------------------------------------------------

lake

Paní PeDuPles, když už jste vyzvala pana Lake aby odpověděl jak se účtuje " s konkrétními účty Má dáti/Dal" o opravě a splácení úvěru – pokusím se Vám vysvětlit jak by to mělo probíhat v SVJ rozvahově (neznám vždy čísla účtů, důležitý je obsah):

1. faktura za opravu : MD Pohledávka za vlastníky – analytika dle vlastníků podle podílu na společných částech domu (315.1)/ D dodavatel (321)
2. příspěvek od vlastníků kteří se rozhodli uhradit opravu jednorázově bez úvěru: MD Banka (221) / D Snížení pohledávky za vlastníky – analytika dle vlastníků podle podílu na společných částech domu (315.1)
3. přijetí úvěru od banky: MD Banka (221) / D Úvěr – jistina
4. předpis úroků a poplatků z úvěru – lze učtovat měsičně dle splátkového kalendáře nebo jednorázově: MD Pohledávka za vlastníky – analytika dle vlastníků podle podílu na společných částech domu (315.2) / D Úvěr – úroky/poplatky
5. příspěvek od vlastníků na splácení úvěru – jistina: MD Banka (221) / D Snížení pohledávky za vlastníky – analytika dle vlastníků podle podílu na společných částech domu (315.1)
6. příspěvek od vlastníků na splácení úvěru – úrok/poplatky: MD Banka (221) / D předpis úroků z úvěru a poplatků (např. 315.2)

Pokud důsledně účtujete po vlastnících / osobách a nikoli podle jednotek tak nemůže nastat situace že by SVJ vymáhalo příspěvek na splátku úvěru po novém vlastníkovi. Souhlasím s panem Lake že takový postup je nezákonný – vyjímkou je pokud se tak nabyvatel jednotky dohodne s původním vlastníkem na přechodu dluhu a SVJ jako věřitel souhlasi – teprve pak může SVJ převést pohledávku na nabyvatele.

Popíšu běžný postup v běžném SVJ, které neexperimentuje s účetnictvím, a jehož výbor si neplete pojmy. Popíšu to v běžné řeči, aby rozuměli i ti, kdo se neorientují v účetních postupech.

1. Vlastníci odhlasují rozsáhlou opravu, avšak nemají na ni všichni peníze.
2. SVJ jim nabídne překlenovací půjčku – to je služba, kterou využijí pouze někteří. Ostatně do přijetí půjčky nemůže SVJ nutit všechny (někteří nechtějí hradit zvýšené náklady spojené s úvěrem).
3. SVJ uzavírá individuální smlouvy o půjčce se splátkovým kalendářem. Součástí smlouvy je ujednání, že celý zůstatek dluhu je splatný, jakmile dlužník přestane být vlastníkem jednotky, nebo neuhradí některou splátku.
4. Kdo chce hradit v hotovosti, složí nyní částku na účet SVJ jako krátkodobou zálohu.
5. SVJ objednává opravu domu u zhotovitele.
6. Oprava je dokončena, předána a faktura vystavena. SVJ rozúčtuje náklad na opravu a předává vlastníkům předpis příspěvku na správu domu (§ 15 odst. 1 ZoVB). Závazek vlastníků se tím stává splatným.
7. Kdo uhradil zálohu, obdrží konečné vyúčtování a přeplatky/nedo­platky jsou s ním vypořádány.
8. Kdo chtěl splácet, zahajuje splácení příspěvku na správu domu podle splátkového kalendáře. Uhradí SVJ celkem kromě jistiny samozřejmě i veškeré náklady na sjednání úvěru, vedení úvěrového účtu, měsíční poplatky bance a úroky.
9. Pokud některý dlužník přestane splácet, SVJ okamžitě vymáhá.
10. Jestliže dlužník prodá jednotku, SVJ okamžitě vymáhá – samozřejmě na dlužníkovi.
11. Jestliže si dlužník při prodeji jednotky sjedná s kupujícím přechod dluhu na nabyvatele jednotky, oznámí to věřiteli (SVJ), společenství vyjádří souhlas se změnou v osobě dlužníka a dále splácí již nový vlastník jednotky. Bývalý vlastník je tím vyvázán ze všech povinností spojených se splácením. Tato smlouva musí být podle zákona písemná.

Ve schematu není pro zjednodušení probrán vztah mezi SVJ a bankou, neboť sem ani nepatří. Přijetí ani vracení úvěru není nákladem či výnosem na správu domu. SVJ si z banky čerpá peníze pro udržení své finanční bilance – cashflow. Vlastníků jednotek se toto nijak netýká (kromě toho, že ručí za závazky společenství ze zákona).

V popisu nenajdete ani slovo o zálohách na správu domu (§ 15 odst. 2 ZoVB), protože celá akce nemá s těmito zálohami vůbec nic společného.

Dále pro zjednodušení neprobírám otázku utvrzení pohledávky (smluvnáí pokuta při nesplácení), ani otázku zajištění, je-li požadováno.

lake

Pane Lake,

jednoduše skvělé a skvěle jednoduché , bohužel jsem to objevil až když mám vypracovaný pracně a složitě jakýsi svůj postup, který je podobný, i s vysvětlením pro vlastníky, nicméně některé prvky inspirují a doplňuji. Rád bych Vám ho soukromě předložil k letmému nahlednutí, zda je v pořádku, pokud by jste měl zájem? Netuším ale, jakým způsobem Vás případně kontaktovat.

Pan Fede nahoře moc hezky uvedl teoretický způsob, jak by se mohl v SVJ rozvahově účtovat úvěr. Pan lake zase hezky popsal, jak možná kondominium v Kanadě získá a vlastníkům vyúčtuje úvěr. Tímto oběma děkuji.

A teď trochu praxe: Vlastníci koupili dům od města ve zchátralém stavu, celá desetiletí platili nájemné, které mizelo neznámo kam a teď v okamžiku vzniku SVJ začínají od nuly. Uvědomují si dezolátní stav domu a chtějí s ním něco udělat. První pokus je většinou ten, že se pokusí na opravu našetřit. Tento pokus opět většinou ztroskotá na tom, že většinu záloh jsou nuceni spotřebovat na havarijní opravy a zůstatek záloh nenarůstá takovým tempem, jak se v důsledku inflace zvyšuje cena plánované opravy.

Jakmile vlastníci usoudí, že oprava je nutná okamžitě, stojí před problémem, kde celou cenu najednou vzít. První nápad „složíme se podle podílu“ ztroskotá většinou na tom, že vlastníci nemají peníze. Druhý nápad „každý sežene peníze jak chce, třeba si vezme na svůj podíl úvěr“ pak opět většinou neprojde proto, že vlastníci již nějaké úvěry mají a banky jim nepůjčí. Navíc RPSN u individuálních úvěru je 15 – 25% p.a. a pro vlastníky by výška splátky byla likvidační, nebo banky neposkytují dostatečně dlouhou dobu splácení, aby splátka klesla na snesitelnou úroveň.

V této chvíli pak přichází nápad „tak si vezmeme úvěr jako SVJ a budeme všichni podle podílu přispívat na splátky, banky zajištění nechtějí“ (zde jsme u té přednosti obsahu před formou). I vydá se statutární orgán do banky a dozví se, že úvěr není problém, peníze mohou být okamžitě ihned, ale je potřeba podepsat standardní úvěrovou smlouvu a přistoupit na podmínky banky zpracované jejich právníky. O obsahu smlouvy se nediskutuje, chcete/líbí – podepište, nechcete/nelíbí – nedostanete peníze.

Podmínky banky pro poskytnutí úvěru jsou následující:

• úvěr bude splácen z běžných měsíčních záloh na správu
• splátka úvěru nepřekročí 75–80% měsíčního předpisu záloh na správu
• zálohy na správu budou hrazeny v poměru dle spoluvlastnic­kého podílu
• SVJ doloží dodržení prvních tří podmínek každý rok písemnými doklady
• předčasné splátky nejsou možné nebo pod enormní pokutou jsou, ale nezakládají důvod ke změně uvedených podmínek

V případě, že některý z vlastníků projeví vůli zaplatit svůj podíl na opravě, banka nadefinuje podmínky takto: SVJ doloží ještě před čerpáním úvěru, že daný vlastník svůj podíl na účet SVJ složil, takovýto vlastník poté obdrží slevu na zálohách na správu v procentuelní výši, jaká by připadla na jeho podíl na splátce (je-li např. splátka úvěru 80% ze záloh na správu, tento vlastník obdrží slevu 80% ze své zálohy) a toto pak není považováno za porušení bodu tři podmínek. Po čerpání úvěru už ale dodatečné splátky ani změna podmínek nejsou přípustné.

Všem vlastníkům se podmínky banky líbí, RPSN je kolem 6% a zálohy na správu buď postačují, nebo se odsouhlasí lehké navýšení tak, aby se podmínkám banky vyhovělo. Je-li ale v SVJ alespoň jedna osoba se znalostmi matematiky a alespoň drobnou schopností předvídat, začuje problém při prodeji bytu. I usnesou se vlastníci a v tomto smyslu změní Stanovy, že aby bylo možno vyhovět podmínkám banky, vypořádají si stávající a nový vlastník zbývající splátky úvěru k datu prodeje mezi sebou.

Z hlediska účetnictví pak SVJ nemá na výběr, nechce-li okamžité sesplatnění úvěru nebo desetitisícové pokuty za porušení podmínek úvěru. Vybírá zálohy na správu, hradí z nich úvěr a každoročně to prokazuje bance. Při změně vlastníka původní vlastník uhradí nesplacené splátky novému vlastníkovi a ten je pak prostřednictvím svých záloh splácí. Banka je spokojená, protože dostane každý měsíc svou splátku, vlastníci jsou spokojení, protože bydlí v opraveném a opravu splácí v přijatelných měsíčních splátkách.

Původní vlastník je spokojený, protože prodal byt za cenu opraveného a jen ji mírně ponížil o nesplacené splátky úvěru, přičemž se už po prodeji nemusí o nic starat a odchází s čistým štítem i svědomím, nový vlastník je spokojený, protože (podle úhlu jeho pohledu) buď koupil byt neskutečně levně a zálohy na správu by jinde platil tak jako tak, nebo koupil byt za reálnou cenu a dostal přesně na splátky, které zaplatí za předchozího vlastníka.

Případné vymáhání je pak také jednoduché, vymáhají se splatné zálohy na správu (opět mohu z praxe potvrdit, že to bez problémů funguje a soudy prvého ani druhého stupně s tím problém nemají). Žádný z vlastníků nemůže popřít ani ZoVB, ani Stanovy.

Takže shrnutí – dům je opravený, vlastníci spokojení, nikdo nepřišel o jedinou korunu, účetnictví je v pořádku z pohledu časového i věcného rozlišení, když jak závazek za bankou, tak pohledávka za vlastníky je zaúčtována v době jejich vzniku a úhrada pohledávky vlastníky je samozřejmě účtována v obdobích, kdy k oněm úhradám dochází. Je to stejné jako s fakturou – závazek za dodavatelem se zaúčtuje v okamžiku přijetí faktury, úhrada faktury se samozřejmě účtuje ve chvíli, kdy jsou peníze dodavateli zaslány.

Jestliže ale má pan lake dojem, že časové a věcné rozlišení splátek dlouhodobé pohledávky a splátek dlouhodobého závazku je totožné se vznikem dané dlouhodobé pohledávky a vznikem daného dlouhodobého závazku jenom proto, že si na stránkách jedné účetní firmy přečetl pojem, který se mu sice líbí ale vůbec mu nerozumí, pak je tahle diskuze o ničem. Potvrzuje totiž moje slova o tom, že si pan lake sice poctivě nastudoval teorii, zčásti z pochybných zdrojů a zčásti si ji chybně vyložil, ale o skutečné praxi nemá ani vzdálené tušení.

Protože účetnictví není bezduché citování pouček ze ZoÚ a suchých definic, případně laické a samozřejmě chybné pokusy o jejich výklad; je o pochopení principů, souvztažností a smyslu jednotlivých výstupů. Jak mi potvrdí každá/ý účetní, toho se přečtením zákona o účetnictví a jedné internetové stránky účetní firmy opravdu docílit nedá. Stejně tak se o skutečné problematice reálného fungování SVJ nedočtete v ZoVB ani přidružených právních předpisech, to je jako hledat v ObčZ návod k fungování rodiny.

Čili nechat si radit se o problematice bankovního úvěru na SVJ a jeho účtování od člověka, který úvěrovou smlouvu nikdy neviděl nebo si možná kdysi půjčil na pračku a účetnictví neviděl vůbec, je jako nechat si radit při opravě letadla od člověka, který kdysi úspěšně rozebral a složil budík. Jde to, ale ty pády jsou pak kruté a hubu si nabije jen ten chudák, který si od nadutě přesvědčivého teoretika nechal poradit v dobré víře v to, že dotyčný ví, o čem mluví.

P.S. podle návodu pana lake si dneska půjčíte pouze od lichváře, banka s Vámi diskutovat nebude. Ale můžete to zkusit s argumentem, že pan lake říkal…

Jak jednoduché! Konečně pořádný návod na rozsáhlejší činnost v SVJ. Tím pádem nemají ostatní nesouhlasící proč remcat, tady mají příklad, že to jde podle zákona a celý akt není nijak složitý. Díky Lake.

Lake, to, co píšete – to se vztahuje k opravě výhradně společných částí domu? Nebo lze tento postup použít i pro opravu nespolečných částí? Děkuju, M

Paní PeDuPles,
je to stále totéž: zaměňujete náklady na službu za náklady na správu. To nemá nic společného se specifikou účtování v SVJ. To neokecáte.

Zaměńujete příspěvek na správu (který vaše SVJ vůbec nevymáhá) za zálohu na správu. To je vzájemné zaměňování odlišných pojmů a nemá to vůbec nic společného se specifikou účtování v SVJ. To je i o porušování ZoVB, ve kterém jsou příspěvky definovány jinak než zálohy. Hned byste přišla na to, že úhradu příspěvků nemůžete vymáhat na jiné osobě než na dlužníkovi.

Poskytujete finanční službu a neúčtujete o ní jako o finanční službě. Vy dokonce ani netušíte, že SVJ poskytlo finanční službu. To je neuvěřitelné… Už jsem napsal, že takové „účetnictví“ a z toho vyplývající činnost SVJ je jedna veliká žumpa, kde vše schováte. Kdybyste o půjčce účtovala jako o půjčce, bylo by Vám jasné, že její splácení není věcí nabyvatele jednotky, nýbrž dlužníka.

Kromě chybějícího časového a věcného rozlišení (o kterém asi nevíte) nedodržujete v účetnictví obecnou zásadu přednosti obsahu před formou (požadavkem této zásady je vykazování účetních operací dle jejich skutečné podstaty (obsahu).

Takže pokud SVJ poskytlo konkrétním vlastníkům půjčku k úhradě jejich závazku vůči SVJ, má o půjčce účtovat jako o půjčce (o službě) těm konkrétním osobám. Ale to Vy neděláte. Ve Vašem popleteném pojetí tato finanční služba vůbec není účtována jako služba. To byste totiž nemohla prohlašovat, že jde o zálohu, dokonce na správu.

Jeden velký popletov… Prosím, nepište už nic o specifice účtování v SVJ. Jistěže jde o specifickou oblast, ale dělat z účtování SVJ takovýto guláš – to není o specifice, to je systematické a dlouhodobé porušování zásad rozumného hospodaření v SVJ a porušování základních účetních zásad.

lake

Pane Lake. A když zemře vlastník bez dědice? Co potom, kdo to zaplatí? Děkuji.

pokud vlastník zemře bez dědiců (a má majtek) propadá majtek státu, takže to zaplatí v rámci přebírání dědictví OPZSVM – úřad státu pro zastupování ve věcech majetkových (příslušný okresní sekretariát)

Pane anonnim, co nechápete? Co podle Vás má zaplatit stát? Vždyť v sešvindlovaném SVJ paní PeDuPles se pohledávky nevymáhají, služby se sice poskytují, ale nikdo je nehradí, půjčují se peníze bez jakékoliv smlouvy a ještě se o tom z účetnictví vůbec nedovíte.

Proč by měl stát cokoliv platit společenství, které vůbec nedokáže prokázat, že zde jsou nějaké nepromlčené pohledávky za zemřelou osobou?

Já taky, pane anonnime, nechápu jak je možno takto zprasit hospodaření a účtování v SVJ. A to jsem už viděl hodně …

lake

Pane chápající,
to by v normálně fungujícím SVJ nebyl problém. Svou pohledávku by SVJ uplatnilo v dědickém řízení.

Ale v SVJ paní PeDuPles to problém je. SVJ má problém prokázat, že vůbec nějaká pohledávka za zesnulým dlužníkem existuje. Výbor připravil tunelování SVJ dokonale. Nikdy dlužníci neobdrželi předpis k úhradě jejich příspěvku na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB. Nevznikla jim tedy vůbec povinnost jej uhradit. Pokud už uplynuly dva roky, je dluh promlčen a nelze jej úspěšně vymoci ani na dlužnících samotných, ani v dědickém řízení na dědicích. Půjčka, kterou SVJ poskytlo dlužníkům (a zadlužilo se kvůli tomu dlouhodobě u banky) také není smluvně podchycena.

Výbor to zařídil: Smlouvy s dlužníky – neexistují. Zajištění pohledávky – žádné. Písemné uznání dluhu, dohoda o splátkovém kalendáři – neexistují. Upomínání dlužníků, pokusy o vymožení dlužných částek – nic. Tunelování SVJ je dokonáno. Dokonalý zločin, milý Watsone.

lake

že existuje jakýsi drobný nepatrný rozdíl mezi zálohou na dlouhodobé opravy a splátkou dluhu. Pokud ho nevidíte škoda každé debaty. Nevím jestli si diskutující dokážou vůbec představit situaci, kdy si část vlastníků bere úvěr a část platí na dřevo. A od těch co to zaplatili budete formou „záloh“ splácet úvěr jiných?

Dobře s tím taky souhlasím, ale pokud prodávající neseznámí s tím, že tam nějaký úvěr je, tak je to podvod. Ne?