Stavební úpravy a rozůčtování

Pane Jarku,
správně píšete, že na případné změně prohlášení vlastníka se musí domluvit členové SVJ.

• K tomu, aby lodžie byly zapsány jako společné, je třeba souhlas všech.
• K tomu, aby lodžie byly zapsány jako příslušenství bytů ve vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, je třeba souhlas všech.

Pokud Vás zajímá jak to nakonec dopadne, počkejte si na to. Je ale úplně jedno jak budou lodžie nakonec zapsány v Prohlášení (pokud tam někdy vůbec budou zapsány). Na povinnost k úhradě stavebních prací to nemá sebemenší vliv. Stavebníkovi (SVJ) je přece jedno, komu patřily odstraněné balkony. Je mu šuma fuk komu patří nové lodžie. Je mu úplně jedno jak bude nová část domu zapsána v Prohlášení.

Stavebník provedl objednanou práci a chce pouze své peníze. A také je od vlastníků jednotek dostane, protože na ně má právní nárok. Viz § 724 a násl. ObčZ o příkazní smlouvě, zejména § 728.

Jakýsi trumpeta zde radil, aby tazatel nezaplatil podíl, který na něj připadá. Nesmyslná rada. To by tazatel skončil velmi rychle před soudem jako dlužník. Objednat si práci a neplatit – to se nedělá.

Celý problém si vytvořili uměle sami vlastníci jednotek. Zavařili si to sami tím, že si nestanovili pravidla, a teď by každá z obou skupin ráda nastolila způsob placení podle toho co se JIM hodí. Pravidla jsou ale dána zákonem: pokud se všichni se stavebníkem nedohodli jinak, dluh se vymáhá podle § 12 ZoVB. Až všichni zaplatí co jsou dlužni svému společenství za provedenou práci, mohou se pak vzájemně hádat a soudit do nekonečna …

lake

Z Vašeho vyjádření v posledním sloupci tedy vyplývá že předseda SVJ má pravdu v jeho vyjádření že: „komu se nelíbí způsob rozůčtování ať se odstěhuje“.

Výbor tedy nebyl nijak zavázán 100% hlasováním (73,95% CP) ČS o způsobu rozůčtování, jednat tak aby byl pouze tento způsob odsouhlasen?

Do dnešního dne výbor neinformoval VJ o:

• výsledku (ne)odsouhlasení úvěru a vydání stav. povolení
• ukončení stavby a její kolaudaci,
• způsobu rozůčtování úvěru.

V rozpisu záloh za služby je odděleně pouze jedna položka která neodlišuje úvěr a rez. fond?:

• DZ-fond oprav........­..xxxx,–Kč

VJ tedy z této platby nejsou schopni zjistit kolik vlastně zaplatí za poskytnutý úvěr.

Celé jednání výboru považuji za uvedení v omyl ty VJ kteří nesouhlasili s úvěrem pouze s tou podmínkou že lodžie budou rozůčtovány rovným podílem na BJ.

duvernik

Dle PVB do kterého jsem byl nahlédnout balkony přísluší k BJ, i ve smlouvě o převodu BJ (v kupní smlouvě) je uveden balkon jako součást (příslušenství) BJ.

V PVB uvedeno:
BJ se skládá z těchto místností a příslušenství o následující ploše:
pokoje...... k BJ
Balkon - 2,4m2 (balkon se nezapočítává do plochy bytu).
V situačním nákresu BJ bakon vyznačen jako součást BJ a je přístupný pouze z příslušné BJ. Nové lodžie by tedy měly logicky být ve výlučném vlastnictví VJ.
PVB dosud neaktualizováno, výměra lodžie je nyní cca 4,5m2.

Navíc se ještě zbudovaly 3ks lodžií u bytů které balkon v minulosti neměly (tedy 3x lodžie+3x balkonové dveře atd.).

Jde mi o to zda je možno se domoci rozůčtování dle závěru ze schůze a "PODMÍNĚNÉHO" písemného souhlasu se stavbou jen v případě že budou splátky za lodžie rozůčtovány stejným dílem na BJ?
Jinak při takovémto nerovném a diskriminačním rozůčtování by jsme se stavbou samozřejmě nesouhlasili.

Hrazení rekonstrukce výtahu a střechy podle spoluvlastnických podílů je mi jasné.

duvernik

Pane duverniku,
je bezvýznamné co praví vaše Prohlášení vlastníka o balkonech. Na balkony jste se přece neptal a nejsou předmětem této diskuse.

Napsal jste: "Nové lodžie by tedy měly logicky být ve výlučném vlastnictví VJ."
Je bezvýznamné co považujete za "logické". Přirozeně prosazujete výklad, který je výhodný pro Vás. S logikou to nijak nesouvisí.

V právních vztazích platí pouze to, zda byla vyjádřena vůle jednotlivých osob způsobem, který je srozumitelný a určitý. Sám jste napsal: "... hlasování formou „per-rollam“ kde dali následně všichni písemný souhlas se stavbou a s čerpáním úvěru. ".

Vy a všichni ostatní jste tedy dali nejen souhlas se stavbou, ale i s čerpáním úvěru. Lze to vyložit tak, že lodžie jsou novou společnou částí domu a Vy jste souhlasil s jejich společným financováním. Navíc ani před stavbou, ani později v průběhu placení jste se neohradil a nehájil svá práva. Takže jste konkludentně potvrdil svůj předchozí souhlas udělený písemně.

Neexistuje však dohoda o přispívání jinak nežli podle spoluvlastnických podílů. SVJ tedy postupuje v souladu s právem, jestliže náklady na lodžie odpočítává ze záloh v poměru spoluvlastnických podílů.

Můj závěr: amatérským, nesmyslným a neurčitým postupem jak vlastníků, tak výboru vznikla ve vašem domě nejasná situace. Dokonce ani nejste zajedno v tom jak se upraví Prohlášení vlastníka budovy. Pokud se někdo obrátí ve věci lodžií na soud, nejsem schopen předvídat jeho výsledek. Hoďte si korunou ...

lake

Pane laku děkuji za nepotěšující zprávu, napsal jsem „… hlasování formou „per-rollam“ kde dali následně všichni písemný souhlas se stavbou a s čerpáním úvěru avšak někteří pouze s podmínkou že zřízení lodžií bude hrazeno rovným podílem nákladů na tuto stavbu vztaženým na každý byt a odděleně účetně evidováno “.

Domnívali jsme se že akce bude rozúčtována dle projednání a schválení ČS. Jinak přepočet jsem požadoval komunikací e-mailem již v 11/2011, následně několikrát bezúspěšně reklamoval. Výbor nejprve neodpovídal, následně pouze ústně, zápis z projednání záležitosti v 11/2012 výbor odmítá podepsat.

Opravdu se pořád nemohu smířit s tím že přeplatím stavbu stejného rozsahu řádově o 200tis. Kč více (vč. úroků). Někteří VJ již zvažují pozdržení splátek za správu do doby než se vyjasní za co a kolik mají zaplatit protože žádný nový rozpis plateb jsme dosud neobdrželi. duvernik

Pane duverniku, píšete: „Domnívali jsme se že akce bude rozúčtována dle projednání a schválení ČS.“ Dobrá, pak prosím citujte celý text usnesení schváleného shromážděním a uveďte podle zápisu počty podílů pro a celkový počet podílů účastnících se shromáždění v okamžiku hlasování.

Jelikož se opíráte o údajně proběhlé hlasování per rollam, pak prosím také citujte celý text doslovně a uveďte laskavě kolik vlastníků a podílů dalo souhlas bez podmínek ohledně financování a kolik vlastníků a podílů dalo souhlas pouze za podmínky paušálního financování. Také prosím uveďte kdo má v držení tato písemná prohlášení vlastníků jednotek s jejich podpisy.

lake

Opírám se o hlasování čl. schůze kde se v jednom bodě hlasovalo cituji: „Na základě návrhu člena výboru SVJ XY bylo hlasováno o tom, že každý byt se bude finančně podílet stejnou částkou na realizaci lodžií. Pro:100% Proti:0% Zdržel:0% Přítomno 73,95 z celkového podílu všech jednotek v domě. Na základě výše uvedených skutečností obdržel výbor SVJ mandát k jednání s firmou“ atd. konec citace Dále bylo hlasováno o rozsahu, podobě atd. 6. Souhlasy a nesouhlasy majitelů bytů se stavebními pracemi Předseda informoval přítomné o stavu souhlasů a nesouhlasů majitelů bytů se stavebními pracemi. Z důvodu 100% souhlasů všech majitelů bytů s realizací lodžií bude výbor pokračovat v jednání s vlastníky. Dalšá hlasování..... 10.Usnesení a závěr schůze Usnesení k projednávaným bodům byla přijata v průběhu schůze-viz. výše.

V Per-rollam mají všichni uveden rozsah a dále cituji: V souvislosti s přijetím úvěru a realizací stavebních prací nebude zvyšován příspěvek do fondu oprav vztažený na výměru vlastněné a spoluvlastněné nemovitosti. Někteří na výslovné přání mají dále uvedeno: Zřízení lodžií bude hrazeno rovným podílem nákladů na tuto stavbu vztaženým na každý byt a odděleně účetně evidováno. VJ s podmínkou bylo cca 5 z celkového počtu 82 což činí cca 8,7% z celkového podílu.

Písemná prohlášení má v držení výbor. Originály mi byly ne moc ochotně předloženy na jednání výboru za účasti správce které jsem vyvolal. Výbor se divil že nekolik vlastníků tam má uvedenu tuto podmínku. Pořídil jsem hlasový záznam z jednání a sepsal zápis který výbor odmítnul podepsat a asi ani nezaevidovali(sami by ho asi ani nesestavili). duvernik

Děkuji za upřesnění. Takže „hlasování“ bylo absolutně neplatné. Nutná byla dohoda všech. Té nebylo dosaženo ani písemně při hlasování per rollam. Hrazení nákladů tedy je od počátku podle spoluvlastnických podílů.

lake

Lake, nesouhlasím s Vašim tvrzením že:

„Hrazení nákladů tedy je od počátku podle spoluvlastnických podílů.“

Jestliže bylo hlasování neplatné a dohody nebylo dosaženo ani hlasováním per rollam, (které mělo odsouhlasit nejen financování, ale i souhlas se stavbou), pak bylo zrušení balkonů ve vlastnictví vlastníků jednotek i eventuální vybudování nové společné části domu neoprávněné (pro nenaplnění podmínky 100% souhlasu). A to i v případě, kdybych přijal Vaši údajnou teorii, že byly vybudovány nové lodžie patřící do společných částí domu, i když logičtější by podle mě bylo, že šlo o náhradu balkonů lodžiemi s kontinuálním zachováním výlučného vlastnictví VJ.

S takovýmto odůvodněním může „důverník“ či jiný vlastník odmítnout financování náhrady balkonů lodžiemi a vyslovit ochotu podílet se na financování pouze při financování rovným dílem na byt.

Pane Kolemjdoucí,
nesouhlasit můžete, ale to je asi tak vše, co můžete. Je zcela zřejmé, že se změnou stavby (a výslovně se stavbou nových lodžií) vyjádřili písemný souhlas všichni vlastníci jednotek v domě. To neokecáte. Výbor má archivována všechna jejich písemná prohlášení, vlastnoručně podepsaná. I souhlas tazatele mezi nimi je.

Co byste s tím asi tak chtěl právně dělat? Netušíte. Nedávejte tazateli zbytečné naděje, jsou nulové.

lake

Ze jsou šance nulové? To bych se neodvážil tvrdit ani v případě, kdy bych 100% důvěřoval našim soudům. Z vlastní zkušenosti víte, že tomu tak není ani v naprosto jasných případech, natož tak v tomto případě, kdy se udála zcela jistě řada pochybení a zůstávají některé nevyjasněné otázky. Víme o případu hodně málo, abychom mohli tak jednoznačně soudit, jak jste to učinil vy. Přesto uvedu jen namátkou.

Sám víte, že postup při takovém hlasování per rollam musí být ve stanovách dost podrobně určen a podle něho postupováno, v opačném případě by mohlo být zpochybněno. Vy víte, že tomu tak bylo a vše řádně proběhlo?

Vám se zdá v pořádku to hlasování per rollam, při kterém má výbor písemné souhlasy s odlišným textem?

Vaše přesvědčení o tom, že jsou nové lodžie společnými částmi domu prokážete čím?

Ptáte se mě, co bych s tím chtěl právně dělat. Stačí nezaplatit přestavbu balonů na lodžie, jak jsem už uvedl. Právně to pak bude muset řešit výbor, třeba vymáhat platby soudně. Pochybuji, že by výbor do toho při tolika sporných otázkách šel a zda-li by neusoudil třeba po poradě s právníkem, že schůdnějším řešením by bylo pokusit se prosadit platby rovným dílem (v případě, že lodžie nebudou společnou částí domu by to bylo logické řešení pro všechny).

Pane Kolemjdoucí, mýlíte se, protože neznáte zákon o vlastnictví bytů. Cyba je již na samém počátku Vašich tvrzení.

O stavebních úpravách domu rozhodují vlastníci jednotek jednotlivě. Nejde o žádné „hlasování“. SVJ s tím nemá naprosto nic společného. Přečtěte si § 9 odst. 1 ZoVB a § 11 odst. 5 ZoVB.

Jakákoliv argumentace ohledně údajného „hlasování per rollam“ nemá tedy žádný právní podklad. Ve skutečnosti šlo o písemnou dohodu všech, kterou výbor z neznalosti označil za „hlasování“. Právní úkony je třeba vždy vykládat podle jejich skutečného obsahu, bez ohledu na slovní označení.

Dále se mýlíte v tvrzení, že mělo údajně jít o „přestavbu balkonů na lodžie“. Na vině je tentokrát Vaše neznalost stavebního zákona a neznalost odborné terminologie. K žádné přestavbě nikdy nedošlo. Balkon je něco naprosto odlišného od lodžie. V domě došlo napřed ke zbourání (odstranění) balkonů, které byly ve výlučném vlastnictví jednotlivců. Tím tato část domu nenávratně zanikla – se souhlasem všech, samozřejmě. Pak byly vystavěny lodžie (tedy zcela jiná, nová část stavby) a došlo tím k vytvoření nových společných částí domu – se souhlasem všech, samozřejmě.

lake

Lake, píšete:

„O stavebních úpravách domu rozhodují vlastníci jednotek jednotlivě. Nejde o žádné „hlasování“. SVJ s tím nemá naprosto nic společného. Přečtěte si § 9 odst. 1 ZoVB a § 11 odst. 5 ZoVB.“

§ 11 odst. 5 ZoVB jsem si přečetl, začíná větou
„K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.“
Jestliže se zde hovoří o přijetí usnesení, plyne z toho jednoznačně přijetí usnesení hlasováním na shromáždění vlastníků. Vaše tvrzení, že s tím SVJ nemá nic společného je mylné.

Ostatně obdobná vaše tvrzení, že nástavby přístavby, rekonstrukce a modernizace společných částí domu nespadají pod předmět činnosti SVJ, byly podle mého názoru úspěšně zpochybněny v tomto příspěvku: http://www.portalsvj.cz/…-neni-oprava#…

Kromě toho dvě písemné dohody s odlišným obsahem odsouhlasené vlastníky nemůžete považovat za písemnou dohodu všech.

Pane Kolemjdoucí, Váš názor postavený na doslovném výkladu jediného slovesa je ojedinělý a je v rozporu se zněním zákona i s judikaturou.

Připomínám notoricky známý rozsudek Nejvyššího správního soudu 9 As 73/2010, který dal jednoznačnou odpověď na otázku zda rozhodování o změně stavby (podle § 11 odst. 5 ZoVB a § 13 ZoVB) má či nemá probíhat na shromáždění. Cituji z rozsudku:
"... postačuje pro oprávnění ke stavbě souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Pro tento souhlas není založena pravomoc společenství vlastníků či jejich shromáždění, proto se jedná o vyjádření vůle každého konkrétního vlastníka jednotky v domě; bez toho, že by tato vůle měla být vyjádřena hlasováním na shromáždění vlastníků."

Mylný je tedy Váš názor, že by snad o přístavbě či jiné stavební úpravě mělo rozhodovat SVJ (ať hlasováním na shromáždění, nebo per rollam). SVJ je pouhý slouha - správce domu. O změně stavby rozhodují vždy vlastníci jednotek mezi sebou. Tím považuji věc za objasněnou.

Z této skutečnosti (potvrzené výkladem soudu) pak plyne jednoznačná odpověď na základní otázku: jak se má stavební úprava uhradit. Ustanovení § 12 ZoVB to jednoznačně určuje takto:
"Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2)."

Vlastník domu objednal stavební dílo u dodavatele (tím bylo SVJ). Společenství je nyní oprávněno a povinno vymáhat dlužnou částku po objednateli - po všech spoluvlastnících domu, a to podle § 12 ZoVB. Tedy od každého z vlastníků jednotek lze po právu vymáhat pouze alikvotní částku, odpovídající jeho podílu na celkové ceně výstavby balkonů.

SVJ ani nemůže jednat jinak: bez souhlasu jednotlivého vlastníka jednotky nemá právo od něj požadovat více, než činí jeho spoluvlastnický podíl. Proto výbor SVJ v domě tazatele postupuje přesně tak, jak postupuje: v souladu s právem.

lake

Lake,
k vašemu tvrzení
" Váš názor postavený na doslovném výkladu jediného slovesa je ojedinělý a je v rozporu se zněním zákona i s judikaturou.",

• nevím, které sloveso máte na mysli, já psal o podstatných jménech přijetí usnesení uvedená v § 11 odst. 5 ZoVB (na který se opakovaně odvoláváte), která jasně vyvracejí váše tvrzení „že s tím SVJ nemá nic společného“
• neuvedl jste v čem je můj výklad opírající se o znění § 11 odst. 5 ZoVB v rozporu se zněním zákona. Naopak v rozporu se zněním zákona je Váš výklad ignorující znění § 11 odst. 5 ZoVB
• váš odkaz na rozsudek Nejvyššího správního soudu 9 As 73/2010 nemá se stavebními úpravami společných prostor nic společného, řeší stavební úpravu jednotky. Upozornil jsem vás na to v předchozím příspěvku, když jsem uvedl: „Ostatně obdobná vaše tvrzení, že nástavby přístavby, rekonstrukce a modernizace společných částí domu nespadají pod předmět činnosti SVJ, byly podle mého názoru úspěšně zpochybněny v tomto příspěvku:“ http://www.portalsvj.cz/…-neni-oprava#…

  Tam jste také argumentoval tímto rozsudkem a citací rozsudku, ale nyní jste na začátku citace vypustil první část věty, která potvrzuje, že soud neřešil společné prostory ale jednotku, cituji:"„Nejvyšší správní soud na tomto místě shrnuje, že jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy jednotky, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, jimiž se nemění ani vzhled domu, a nemají-li tyto práce za důsledek změnu užívání stavby či změnu stavby, postačuje …

  Lake, zdá se mi, že se s námi snažíte trochu manipulovat.

Možná, že to judikatura dosud ani neřešila, protože ojedinělý bude pravděpodobně váš názor, že by stavební úpravy společných prostor neměly být v pravomoci SVJ a tak nikdo u soudu s něčím podobným asi dosud ani neargumentoval.

Pane Kolemjdoucí, napsal jste: „… já psal o podstatných jménech přijetí usnesení uvedená v § 11 odst. 5 ZoVB“.

Ale, ale. O jakém „přijetí usnesení“ zde píšete? Bavíme se o § 11 odst. 5 věta druhá ZoVB, který zní doslova takto: „Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.“

Kde nacházíte, pane Kolemjdoucí, v této právní normě nějaké „přijetí usnesení“? Diskutujete také jako já k § 11 odst. 5 věta druhá ZoVB, nebo jste se ztratil v paragrafech? Podle zákona je třeba k modernizacím a rekonstrukcím souhlas vlastníků jednotek (který je možno získat mimo SVJ); ani výkladem zákona nelze dovodit něco jiného. Šlo by o omezení ústavou zaručeného práva nakládat s vlastním majetkem. Takové odnětí práva by muselo být výslovně uvedeno v zákoně (viz LZPS), což není. Ostatně § 11 odst. 5 se použije i v případě, že nevzniklo společenství a vlastníci rozhodují mezi sebou bez SVJ. Je tak?

Pro úplnost dodávám, že z výčtu činností vyjmenovaných v § 11 odst. 5 věta druhá pouze opravy společných částí jsou výslovně uvedeny v § 9 odst. 1 ZoVB, jako předmět činnosti SVJ; o opravách je tedy nutno hlasovat na shromáždění. Ze srovnání obsahu § 9 a § 11 a contrario plyne, že modernizace a rekonstrukce nespadají pod správu domu, neboť v § 9 nejsou vedle oprav uvedeny ve výčtu činností správy.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­............

Vaše tvrzení, že rozsudek NSS 9 As 73/2010 není k věci, považuji vzhledem ke znění zákona za mylné. Rozsudek se přece zabývá případem rozhodování podle § 13 odst. 3 ZoVB. Nejspíše je na vině opět Vaše neznalost ZoVB. Když dávám odkaz na judikát, předpokládám automaticky, že čtenář se seznámí jak s ním, tak se zněním zákona, k němuž se judikát vztahuje. O této speciální věci praví § 13 ZoVB pouze tuto jedinou větu: „Ustanovení § 11 odst. 5 věty druhé platí obdobně.“
To ovšem znamená, že i způsob rozhodování o změně stavby bude v obou případech také obdobný, ať už půjde o rozhodování podle § 13 nebo podle § 11.

Nejvyšší správní soud tedy tím, že vyložil způsob hlasování v daném případě (§ 13 odst. 3), vyslovil se tím zároveň i ke způsobu hlasování podle § 11 odst. 5 věty druhé. Co NSS judikoval pro jeden případ, platí obdobně i pro druhý případ. Tak pravil zákonodárce a ani výkladem zákona z něj nelze odvodit něco jiného.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­............

Pane Kolemjdoucí, napsal jste: „Možná, že to judikatura dosud ani neřešila, protože ojedinělý bude pravděpodobně váš názor, že by stavební úpravy společných prostor neměly být v pravomoci SVJ“
Inu, opět vidím Váš dohad jako nesprávný. Judikatura obdobnou věc již řešila vícekrát a jednoznačně. V souladu s tím, co jsem napsal já. Až budu mít někdy více času, dám Vám všechny tři odkazy. Uvedu nyní alespoň jeden z judikátů o nezpůsobilosti SVJ ve věcech rozhodování o stavbě podle ZoVB:

„Nejvyšší soud totiž považuje za zcela zjevné, že (…) způsobilost společenství vlastníků bytových jednotek mít práva povinnosti, jakož i způsobilost k právním úkonům je omezena na věci správy domu a další činnosti vymezené v ustanovení § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Do pravomoci shromáždění jakožto orgánu právnické osoby s takto omezenou způsobilostí přitom nemohou spadat úkony, k nimž společenství není způsobilé (a jimiž navíc bez výslovné zákonné úpravy zasahuje do již nabytých vlastnických práv vlastníků jednotek). Uvedený závěr považuje Nejvyšší soud za natolik jednoznačný, že neshledává důvodu k jeho potvrzení připustit v projednávané věci dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.“ Usnesení Nejvyššího soudu 29 Cdo 406/2010, ze dne 30.11.2011

Takže – parafrázováno: Ve věcech týkajících se změny společné věci jsou oprávněni pouze vlastníci jednotek. Nikoliv SVJ, které funguje jako pouhý slouha, údržbář a opravář domu. Přečtěte si to v § 9 odst. 1 ZoVB, na který Nejvyšší soud odkazuje. Soud zdůraznil, že by musela existovat výslovná právní úprava, což (jak už jsem se zmínil) není splněno.

Racionální zákonodárce v tomto ustanovení definoval pojem „správa domu“ a nezahrnul do něj technické zhodnocení stavby (nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace). Racionální zákonodárce věděl, proč tak činí. Právě proto nelze na technické zhodnocení domu vybírat zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB. Berte to jako fakt, nebo laskavě najděte nějaký argument proti znění zákona. Argument o „přijetí usnesení“ však – zdá se – použít nemůžete.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­............

Budete-li mít najatého správce Vašeho domu, nepatří k jeho samozřejmým právům zbourat vám garáž, ani přistavět bez Vašeho svolení k domu verandu, výtah, či pokácet pár stromů a vybagrovat na Vaší zahradě bazén. Správce je pouze od toho, aby vykonával správu: údržba, opravy, provoz domu. Od toho jej platíte. Není oprávněn – drzoun jeden – chovat se jako by mu celý dům patřil.

Vaše předešlé tvrzení že SVJ má takové oprávnění a hlasuje o tom na shromáždění je v rozporu se zákonem i s Ústavou, pane. O sluhovi tvrdíte, že je pánem cizího majetku. Že je to pro neznalé těžké rozpoznat je sice možné, ale na věci to nic nemění.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­............

• Teď mne napadá, že k věci se vyslovili i zákonodárci v parlamentu, viz Sněmovní tisk 843/2009 (Návrh poslanců Zdeňky Horníkové a Jana Bürgermeistera na vydání zákona, kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., ze dne 12. května 2009). Jsem si vědom, že to není právní argument, ale pro zajímavost cituji tu část, která se vyjadřuje právě k rozhodování podle § 11 odst. 5:

„Jako problematická se dále jeví i dvojkolejnost stávající právní úpravy, která v rámci ustanovení § 11 zákona o vlastnictví bytů upravuje nejenom rozhodování shromáždění společenství, ale obdobně i rozhodování vlastníků jednotek o věcech, které nenáleží do působnosti společenství. Taková úprava vyvolává řadu nejasností, přičemž v praxi se rozdíly mezi těmito způsoby rozhodování často stírají. Navrhovaný zákon počítá s přijímáním všech rozhodnutí podle ustanovení § 11 zákona o vlastnictví bytů prostřednictvím shromáždění společenství a rozšiřuje tak v tomto směru jeho působnost.“

Citát dokládá, že už v r. 2009 si zákonodárci uvědomili, že obsah § 11 odst. 5 ZoVB se týká (také) rozhodování mimo SVJ a chtěli toto nejasné ustanovení novelizovat (přenést rozhodování výslovně na SVJ). Nestalo se. Změna nakonec nebyla přijata, protože všichni čekali na „velkou novelu“, kterou mělo připravit ministerstvo. Takže § 11 odst. 5 má stále tentýž obsah, který paní Horníková a pan Bürgermeister popsali docela přiléhavě, nemyslíte?

lake

Lake,
jestli jsem Vás dobře pochopil, tak podle Vás se slova přijetí usnesení netýkají věty druhé § 11 odst. 5 ZoVB, protože v ní nejsou uvedena. Můj názor je takový, že věta druhá navazuje nebo doplňuje větu první § 11 odst. 5 ZoVB a slova přijetí usnesení uvedená v první větě platí i pro větu druhou. Když je můj názor nesprávný a ojedinělý, proč je tedy ve Vzorových stanovách v čl.VII odst.3 písmeno d uvedeno?
(3) Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o
d) změně účelu užívání stavby, změně stavby, jakož i o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu,

Podle Vás nepatří nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace do působnosti SVJ, protože nejsou definovány v § 9 odst. 1 ZoVB. Podle mého názoru v citovaný § nepojednává jen o správě, ale i cituji „popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu“, lze sem tedy zařadit i činnosti uvedené dále v ustanoveních zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, tzn, konkrétně tedy i modernizaci, rekonstrukci a stavební úpravy uvedené v § 11 odst. 5 větě druhé.

K rozsudku NSS 9 As 73/2010 – náš rozdílný názor, zda je tento rozsudek „k věci“ vyplývá z našeho odlišného výkladu § 11 odst. 5 věty druhé, proto ho nebudu dále komentovat.

Další judikát jste uvedl slovy: „…o nezpůsobilosti SVJ ve věcech rozhodování o stavbě podle ZoVB“. Rozhodováním o stavbě se tento judikát nezabýval, zabýval se tím zda SVJ může či nemůže svým rozhodnutím změnit prohlášení vlastníka budovy v části vymezení budovy na bytové jednotky a společné části domu. S tím, co jste citoval z roszudku:
„…způsobilost společenství vlastníků bytových jednotek mít práva povinnosti, jakož i způsobilost k právním úkonům je omezena na věci správy domu a další činnosti vymezené v ustanovení § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Do pravomoci shromáždění jakožto orgánu právnické osoby s takto omezenou způsobilostí přitom nemohou spadat úkony, k nimž společenství není způsobilé (a jimiž navíc bez výslovné zákonné úpravy zasahuje do již nabytých vlastnických práv vlastníků jednotek“,
souhlasím, nelze z toho vyvodit nic, co by bylo v rozporu s tím, co jsem uváděl. Lišíme se totiž, jak jsem už výše vysvětlil, ve výkladu, zda lze do činností podle § 9 odst. 1 zahrnout nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace, to nám ani tento judikát neosvětlí.

Pane Kolemjdoucí, je vidět, že většina čtenářů má hluboké neznalosti v oboru práva, včetně ústavního. To zejména platí pro ty neználky, kteří mému předchozímu příspěvku udělili minusy bez znalosti věci.

Podle čl. 11 Listiny základních práv a svobod „Každý má právo vlastnit majetek. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu.“. Podle čl. 3 Listiny základních práv a svobod „Každý může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá.“. Z uvedeného plyne, že omezení vlastníka věci nakládat se svou věcí by muselo být výslovně uvedeno v zákoně.

Vy tvrdíte, že právo rozhodovat o technickém zhodnocení domu (nástavby, přístavby, rekonstrukce, modernizace nad 40000 Kč) je vlastníkovi odňato a o jeho majetku rozhoduje právnická osoba SVJ svým jménem. V žádném celostátně platném právním předpisu to však uvedeno není (s jedinou výjimkou: vyloučení vlastníků jednotek z účasti ve stavebním řízení podle Stavebního zákona, je-li SVJ stavebníkem).

Vzorové stanovy, kterými argumentujete, nejsou celostátně platným právním předpisem pro konkrétní SVJ. Obsahují chyby a jsou rozporné se zákonem (právě ustanovení o rozhodování v záležitostech, které jsou jednoznačně mimo předmět činnosti SVJ, dále ve věci funkčního období výboru), což je obecně známo a bylo zde vícekrát komentováno. Zkrátka SVJ si nemůže hlasováním „nadělit“ více práv než má samo podle zákona. Takže Váš názor jste ničím nedoložil.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­...

Skutečně mám dojem, že obsah § 11 odst. 5 si vykládáte v rozporu s jeho obsahem. Vidím to tak, že věta první a věta druhá se týkají zcela odlišných záležitostí a nemají spolu navzájem žádnou vazbu. Jde o dvě samostatné právní normy; každá existuje nezávisle na té druhé. Jiný výklad nelze z textu zákona nijak odvodit.

Soudím, že neplatí ani Vaše tvrzení, že § 11 odst. 5 věta první vyžaduje souhlas všech získaný na shromáždění SVJ. Naopak platí, že celý § 11 odst. 5 se v plném rozsahu použije i pro případ, kdy SVJ v domě nevzniklo a shromáždění SVJ se tedy formálně ani konat nemůže. I přesto vlastníci mezi sebou rozhodují o rekonstrukcích, modernizacích a opravách domu. Je to výslovně uvedeno v § 11 odst. 8 ZoVB.

I když o větě první odst. 5 zde nemusíme diskutovat, přece poznamenám: V ní se předvídá dosažený SOUHLAS VŠECH. Pokud tvrdíte, že takový souhlas je neplatný, jestliže nebyl dosažen na shromáždění, pak Váš názor by Ústavní soud odmítl jako „přepjatý formalismus v rozporu s duchem zákona“. Jde přece o to, zda se všichni shodli. Nejde vůbec o to, zda se tak stalo na (formálně správně svolaném) shromáždění. Je to právně zcela totéž jako smlouva o výstavbě podle § 17 ZoVB. Ani u ní nikdo nikdy nepožadoval a nepožaduje, aby byla uzavřena na shromáždění.

Že mám pravdu dokládá i text Pokynů č. 24 Českého katastrálního úřadu ohledně zápisu změn do katastru: http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx…. V článku 4 odst. 1 písm. (a)+(b) Pokynů se uvádí, jak doložit dosažení rozhodnutí o změně domu podle § 11 odst. 5 ZoVB (první věta). Žádost sice podává SVJ (má tuto povinnost podle § 11 odst. 7 ZoVB), ale dokládá k tomu smlouvu o výstavbě, nikoliv zápis ze shromáždění. Nedomníváte se snad, že všechny zápisy v katastru do dnešního dne jsou vadné?
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­...

Na konec jsem si nechal Vaše tvrzení o ustanovení § 9 odst. 1. Napsal jste: „Podle mého názoru citovaný § nepojednává jen o správě, ale i cituji „popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu““

Nu, to je přece triviální a dávno známá věc. Co obsahuje § 9 odst. 1 všichni přece víme: Zákonodárce rozlišuje v § 9 odst. 1 ZoVB tři navzájem odlišné skupiny činností. Správa domu je jenom jednou z nich a je uvedena na prvním místě:

• Ohledně „správy domu“ je SVJ osobou, která „je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se“, což znamená zákonné oprávnění činit svým jménem za vlastníka právní úkony týkající se domu.
• Ohledně (ostatních) „činností v rozsahu tohoto zákona“ má SVJ ze zákona právo pouze „vykonávat činnosti“, tedy vlastníkovi sloužit; nikoliv činit právní úkony za vlastníka. Tato skupina činností nespadá pod správu domu.
• Ohledně „činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám“ má SVJ ze zákona opět právo pouze „vykonávat činnosti“, nikoliv činit právní úkony za vlastníka. Tato skupina činností nespadá pod správu domu.

Skutečnost, že technické zhodnocení domu nepatří pod pojem „správa domu“ je jasné přímo ze znění zákona, který obsahuje výčet činností správy. Opravy spadají pod správu, technické zhodnocení nikoliv. Toto má své zásadní právní důsledky:

• Odsouhlasením rekonstrukce podle § 11 odst. 5 vlastníci ještě neudělují svému SVJ žádné automatické oprávnění. Mohou např. rozhodnout, že rekonstrukci výtahu sami svěří společnosti Rychlostav, s.r.o.
• Na technické zhodnocení (rekonstrukce, modernizace atd.) není SVJ oprávněno vybírat od vlastníků jednotek dlouhodobé zálohy na správu domu.

Pokud si přečtete § 9 odst. 1 pozorně a vyznačíte si v něm pastelkami tato tři rozdílná oprávnění, přijdete také na to, jak to zákonodárce myslel. A pokud na to nepřijdete, nevadí. Nejvyšší soud judikoval, že je-li zákon nejasný nebo umožňuje různé výklady, je nutno vždy vyložit jej tak, … aby vlastník jednotky byl zavázán spíše méně než více.

To je v souladu principem, že povinnosti a omezení je možno ukládat pouze zákonem. Není možno odnímat vlastníkovi práva bez jednoznačné zákonné úpravy, nevzbuzující pochybnosti. Není-li snad zákon jasný a jednoznačný, nelze to přičítat k tíži občanovi, nýbrž státu, který zplodil takový paskvil. A už jsme zase u Listiny základních práv a svobod, což popudí místní minusovače …

lake

Lake,
konstatujete, že většina čtenářů nemá dobré znalosti v oboru práva vč. ústavního, ale snad ministerští odborníci tvůrci vzorových stanov tyto znalosti mají, přestože mohli udělat nějaké chyby, ale snad ne ve věci ústavního zákona.
Podle Vás tvrdím, že právo rozhodovat o technickém zhodnocení domu (nástavby, přístavby, rekonstrukce, modernizace nad 40000 Kč) je vlastníkovi odňato a o jeho majetku rozhoduje právnická osoba SVJ svým jménem a že podle mě je souhlas všech se změnou stavby neplatný, jestliže nebyl dosažen na shromáždění.

Já to takto netvrdím. Vlastník může rozhodovat o svém majetku na shromáždění vlastníků (tím mu není právo rozhodovat odňato).
Netvrdím, že je souhlas všech se změnou stavby neplatný, jestliže nebyl dosažen na shromáždění. Já tvrdím, že tento souhlas je platný v případě, že by ho bylo dosaženo na hlasování shromáždění vlastníků (podobně jako hlasování tříčtvrtinovou většinou všech vlastníků). Tím ale nevylučují i možnost dosažení tohoto souhlasu mimo shromáždění. I když jsem uváděl ze vzorových stanov článek o výlučné působnosti shromáždění při tomto rozhodování, byli v r.2006 vzorové stanovy doplněny o čl.VII odst.14, z něhož vyplývá, že souhlas všech členů lze v těchto věcech vyjádřit též jinak než na schůzi shromáždění. Bylo to z důvodu, že je v praxi obtížné získat přítomnost všech členů společenství na schůzi shromáždění.

Píšete: „…celý § 11 odst. 5 se v plném rozsahu použije i pro případ, kdy SVJ v domě nevzniklo a shromáždění SVJ se tedy formálně ani konat nemůže. I přesto vlastníci mezi sebou rozhodují o rekonstrukcích, modernizacích a opravách domu. Je to výslovně uvedeno v § 11 odst. 8 ZoVB.“ Tam je uvedeno: „V domě, ve kterém nevzniklo společenství, platí pro rozhodování vlastníků jednotek přiměřeně ustanovení odstavců 1 až 6“
Přiměřeně, tedy ne doslova. V některých těch zbylých 5 odstavcích se také píše o shromáždění a není to na závadu.

Ohledně „správy domu" je SVJ osobou, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se – §9 odst.1. Dále je SVJ podle § 9a oprávněno činit právní úkony, především uzavírat smlouvy ve věcech předmětu své činnosti podle tohoto zákona. Tyto činnosti jsou zde vyjmenovány, ale se slovem „zejména“. To by nevylučovalo kromě správy domu zařazení i dalších činností ve věcech předmětu činnosti podle ZoVB a tedy těch ostatních činností uvedených v § 9 odst. 1 ZoVB a pojednávaných v tom sporném § 11 odst. 5 ZoVB.

Pane Kolemjdoucí,
na samotném počátku naší velmi dlouhé diskuse byl Váš příspěvek (30. Prosinec 2012 – 12:49), kterým jste se snažil zpochybnit mou radu tazateli: http://www.portalsvj.cz/…-rozuctovani#….

Tvrdil jste (i v následujících příspěvcích) cosi o nutném hlasování v SVJ a o hlasování per rollam a že je údajně možno existující písemnou dohodu zpochybnit. Není to pravda. Nyní tedy Vaše stanovisko měníte a docházíte k témuž názoru jako já – že rozhodování vlastníků o lodžiích, získané jako písemný souhlas všech mimo shromáždění, bylo právně zcela v pořádku. Takže jsme nyní v úplném souladu.
.............­.............­.............­.............­.............­.............­.............­.......

Vaší víře v moudrost a právní rozhled ministerských ouředníků se musím jen tiše smát. Cožpak nám neukázali při kontrole podpisových archů, že nejsou schopni ani spočítat chybovost na dvou vzorcích z celku? Kdyby zákon o volbě presidenta předepisoval kontrolu deseti vzorků, vyšla by jim jejich sčítáním u všech kandidátů chybovost přes 100% a považovali by to za správné …

lake

Lake,
napsal jste, že jsem tvrdil cosi o nutném hlasování v SVJ a o hlasování per rollam a že nyní tedy moje stanovisko měním a docházím k témuž názoru jako Vy – že rozhodování vlastníků o lodžiích, získané jako písemný souhlas všech mimo shromáždění, bylo právně zcela v pořádku. Takže jsme nyní v úplném souladu.

Není pravda, že jsem tvrdil cosi o nutném hlasování v SVJ. Netvrdil jsem, že je nutné. Když jste ho v případě tazatele označil za neplatné, souhlasil jsem. Do teoretického sporu nad rámec dotazu „důvěrníka“ jsme se dostali, když jste při zdůvodňování vyloučil možnost rozhodovat o změně stavby na shromáždění a připustil jste pouze variantu mimo shromáždění.

Dále jste uvedl, že nyní měním své stanovisko o možném zpochybnění písemné dohody a docházím k témuž názoru jako Vy – že rozhodování vlastníků o lodžiích, získané jako písemný souhlas všech mimo shromáždění, bylo právně zcela v pořádku. Takže jsme nyní v úplném souladu.

Tak to není také pravda. Písemnou dohodu jsem nezpochybňoval z důvodu, že bych ji apriori odmítal mimo shromáždění, ale z důvodu odlišného textu u části vlastníků – cituji, jak jsem uvedl ve svém příspěvku:
„Kromě toho dvě písemné dohody s odlišným obsahem odsouhlasené vlastníky nemůžete považovat za písemnou dohodu všech.“
Na tomto stanovisku nic neměním a v případě popsaném „důvěrníkem“ samozřejmě nedocházím k témuž názoru jako Vy – že rozhodování vlastníků o lodžiích, získané jako písemný souhlas všech mimo shromáždění, bylo právně zcela v pořádku.

Pane Kolemjdoucí, není třeba věc dále zamlžovat. Napsal jste na samém počátku naší diskuse jasný a jednoznačný názor:

• _{„Jestliže bylo hlasování neplatné a dohody nebylo dosaženo ani hlasováním per rollam, (které mělo odsouhlasit nejen financování, ale i souhlas se stavbou), pak bylo zrušení balkonů ve vlastnictví vlastníků jednotek i eventuální vybudování nové společné části domu neoprávněné (pro nenaplnění podmínky 100% souhlasu)“}

K tomu jste tazateli dokonce bohatýrsky radil, aby nic neplatil a počkal si na soud!

Upozornil jsem vás ihned na Váš omyl. O věci mohlo být rozhodováno pouze mezi vlastníky navzájem. A tento 100% souhlas dosažen byl. Rozhodnutí o zrušení balkonů a o stavbě nové věci (lodžií) zasahovalo do obsahu Prohlášení vlastníka a týkalo se tedy samé podstaty vlastnictví. SVJ k rozhodování nemělo žádného oprávnění, neboť záležitost nespadala pod správu domu podle § 9 odst. 1 ZoVB.

Na závěr cituji z usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 30.11.2011, sp. zn. 29 Cdo 406/2010.

„Jak Nejvyšší soud již opakovaně vysvětlil, rozhodnutí odvolacího soudu nečiní zásadně právně významným otázka, jejíž řešení je zcela zjevné a jež nečiní v soudní praxi výkladové těžkosti (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. ledna 2001, sp. zn. 22 Cdo 1603/99 a ze dne 30. května 2006, sp. zn. 29 Odo 462/2005, ze dne 24. května 2007, sp. zn. 29 Cdo 48/2007 či ze dne 9. prosince 2009, 29 Cdo 5295/2008). Tak je tomu přitom i v projednávané věci.
Nejvyšší soud totiž považuje za zcela zjevné, že shromáždění společenství vlastníků bytových jednotek nemůže svým rozhodnutím změnit prohlášení vlastníka budovy v části vymezení budovy na bytové jednotky a společné části (§ 4 odst. 2 písm. b/ a c/ zákona o vlastnictví bytů), a že takové oprávnění nelze dovozovat ani z ustanovení § 11 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů. (…)
Do pravomoci shromáždění jakožto orgánu právnické osoby s takto omezenou způsobilostí přitom nemohou spadat úkony, k nimž společenství není způsobilé (a jimiž navíc bez výslovné zákonné úpravy zasahuje do již nabytých vlastnických práv vlastníků jednotek).
Uvedený závěr považuje Nejvyšší soud za natolik jednoznačný, že neshledává důvodu k jeho potvrzení připustit v projednávané věci dovolání podle § 237 odst. 1 písm. c/ o. s. ř.“

lake

Lake,
pro tazatele je nyní nepodstatné a zbytečné znovu se zabývat dále tím, zda mohlo být přijato rozhodnutí o stavbě hlasováním na shromáždění; na to máme skutečně jiný názor. Přece jsme se ale oba shodli, že hlasování na shromáždění nebylo platné, u Vás z důvodu nepravomoci shromáždění, u mě z důvodu neodsouhlasení usnesení kvůli nenaplnění souhlasu všech vlastníků (nestačí souhlas všech přítomných).

Pro tazatele je podstatné a zásadní, zda bylo poté písemné dohody tj. souhlasu všech dosaženo; podle Vás byla dohoda zcela právně v pořádku, podle mě pro odlišný obsah jednotlivých dohod vlastníků lze dohodu zpochybnit.

Už také na závěr diskuze jen ještě uvedu, jak vidím v této chvíly situaci tazatele. Na shromáždění se dohodli, že výbor zařídí se všemi vlastníky písemnou dohodu o rekonstrukci střechy a výtahu a zrušení starých balkonů v majetku vlastníků a výstavbu nových lodžií vč. jejich financování. Kvůli odlišnému obsahu jednotlivých dohod s vlastníky se podle mého názoru jednoznačnou dohodu uzavřít nepodařilo. Výbor chyboval, když za této situace stavbu a její úvěrování realizoval. Místo toho, aby výbor svou chybu napravil a pokusil se ujednat s vlastníky jednoznačnou dohodu dodatečně, arogantně radí předsedkyně dotčeným vlastníkům, aby své BJ prodali a odstěhovali se, pokud jim tento způsob financování vadí. Trvám také na svém doporučení tazateli neplatit, respektive, pozastavit platby a posílat třeba platby někam do úschovy, dokud se spor nevyřeší. V opačném případě tazatel sníží svou šanci na minimum. Věřitel (pravděpodobně banka a ne stavebník, tomu bylo už asi zaplaceno po realizaci platby), by v případě, že by jí SVJ neuhradilo dohodnutou výši splátek úvěru, dluh vymáhal po SVJ, které s ním svým jménem uzavřelo úvěrovou smlouvu. SVJ bude vymáhat uhrazení závazků po vlastnících a může se obrátit na soud. V tom případě, bude muset SVJ prokázat existenci jednoznačné dohody všech vlastníků, opravňující ji splátky (dluhy) po vlastnících vymáhat a také prokázat, že předložilo vlastníkům srozumitelný rozpis záloh, příspěvků a splátek úvěru, což jak uvedl tazatel SVJ dosud neučinilo, což je samo o sobě dostatečným důvodem pro pozastavení plateb. O jednoznačné dohodě se dá těžko hovořit, když má být u některých vlastníků nenaplněna nebo zneplatněna pro celou dohodu zásadní část o financování, tedy dostatečný důvod pro zneplatnění celé dohody. Je zřejmé, že tím byly dotčení vlastníci uvedeni v omyl, a dohodu by bez zneplatněné části vůbec neodsouhlasili. Pochybuji, že by mělo SVJ za takové situace šanci se žalobou proti neplatícím vlastníkům uspět, a že by se do toho pustilo.

V případě, že by se vlastníci nedohodli na nějaké dohodě a došlo až na §13 odst.7
„(7) Vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu.“
a výše dluhu by odpovídala výši neuhrazených splátek dotčených vlastníků, pak by ji asi museli uhradit nejen ti, kteří odmítli platit, ale i platící vlastníci tzn. ti, pro které byl způsob placení podílem výhodnější. V takovém případě by ale museli všichni počítat i s možným vyúčtováním příslušenství dluhu a tak by prodělali všichni; dostatečný důvod proto, aby vlastníci nenechali dojít spor neuzavřením dohody tak daleko.

Děkuji za váš názor.

Je nějaká rozhodná doba pro uplatnění našeho požadavku na přepočet? Od doby kdy došlo k přepočtu (9/2012) již uplynulo několik měsíců.

Mimo komunikace mailem z 11/2011, 10/2012(žádost o nové rozůčtování)a nepodepsaného zápisu z jednání výboru v této záležitosti nemáme žádný jiný písemný podklad.

Doporučujete podat ještě písemnou žádost o nové rozůčtování a určení plateb na oddělené účtování případně převést platby do úschovy?

Podotýkám že výbor začal v této záležitosti již konečně jednat.

duvernik

Pane duverniku,
celá záležitost je z důvodu netransparentního postupu natolik komplikovaná, že na dalším postupu by bylo nejlepší se poradit s právníkem. Myslím si, že i ten by potřeboval pro objektivní posouzení, na rozdíl od p. lakeho, daleko podrobnější informace, než jste tady zatím uvedl. Neznáme zatím přesně ani ten nejpodstatnější dokument, který podepsali všichni vlastníci, tj. úplné znění toho Vašeho písemného souhlasu (nevíme ani, jak byl dokument v textu označen – jakým názvem, a zda obsahoval jen souhlas – podpis každého vlastníka, nebo šlo o dohodu uzavřenou mezi vlastníkem a SVJ a podepsanou též zástupcem SVJ.

Od lakeho nečekejte žádnou radu ve smyslu Vaší snahy domoci se změny postoje výboru. On má od začátku jasno, podle něho jsou Vaše šance nulové.

Pane duverniku,
obracíte se na pana Kolemjdoucího, ale od něj právně podloženou radu nečekejte. Od počátku hodnotí právní stav nesprávně. Odpovím Vám raději já.

Napsal jste: "Je nějaká rozhodná doba pro uplatnění našeho požadavku na přepočet?"
K uplatnění neoprávněného požadavku na "přepočet" neběží žádná promlčecí doba, protože žádný Váš smluvní ani zákonný nárok na "přepočet" nevznikl. Všichni jste si od SVJ objednali změnu stavby, společenství ji provedlo vlastním nákladem a nyní od objednatele požaduje splácet částku podle spoluvlastnických podílů. To je v souladu se zákonem. Buďte rádi, že nežádá splacení jednorázově.

Napsal jste: "Doporučujete podat ještě písemnou žádost o nové rozůčtování a určení plateb na oddělené účtování?"
Písemnou žádost samozřejmě podat můžete. Účtovat je nutno odděleně, protože právní titul k úhradě záloh na správu je odlišný od právního titulu k úhradě splátek za provedenou stavební činnost. Bylo třeba ihned podat reklamaci předpisu záloh. Vzniká Vám pouze nárok na rozepsání obou částek do dvou položek. Na nové (odlišné) rozúčtování částek Vám ovšem nárok nevznikl a SVJ takovou žádost v souladu se zákonem zamítne, neboť k ní neexistuje právní důvod. SVJ není holubník. (I když podle toho co popisujete, vaše SVJ spíše holubník je ...)

Napsal jste: "Podotýkám že výbor začal v této záležitosti již konečně jednat."
Stále se snažíte bouchat na nesprávné dveře. SVJ pouze je povinno předat Vám opravený rozpis plateb, v němž bude zvlášť uvedena splátka za stavební činnost. SVJ však nemá právní povinnost organizovat podepisování nějaké dohody mezi vlastníky jednotek navzájem. SVJ ostatně ani nebude účastníkem takové dohody.

Existenci dohody prokážete listinou s textem dohody a podpisy. Pokud by všichni již hradili příspěvky v takové výši, mohl byste prokázat vznik dohody i bez listiny - konkludentně (jednáním jednotlivých osob). Ale pravý opak je pravdou: podle domnělé dohody nikdo nic nehradí.

Problém tohoto případu je v tom, že jak SVJ, tak vlastníci se od počátku chovali zcela v rozporu s právem a nepochopili, že celá akce se skládala ze dvou částí:
(a) opravy a údržba domu podle ZoVB,
(b) změna stavby podle Občanského zákoníku a Stavebního zákona.
Úhrada nákladů na změny stavby nemá nic společného se zákonnými zálohami či příspěvky na správu domu. Jde o splátky peněžitého dluhu podle Občanského zákoníku. To platí bez ohledu na to, zda stavebníkem bylo SVJ nebo kterákoliv jiná osoba.

lake

Pane kolemjdoucí, Vaše amatérské rady jsou nebezpečné. Napřed jste tazateli tvrdil, aby nic nehradil. Teď to měníte tak, že má „posílat třeba platby někam do úschovy“. Tak si konečně vyberte co radíte.

Zřejmě si vůbec neuvědomujete co píšete. Neplatit či složit částku do úschovy – to jsou právně dvě zcela odlišné věci. Složením částky (nikoliv „třeba někam“, ale do soudní úschovy podle § 568 Občanského zákoníku) je dluh uhrazen. Vy jste ale (třikrát) doporučoval neplatit nic, čímž by se z tazatele stal dlužník po lhůtě splatnosti!
.............­.............­.............­.............­.............­.............­............

Ohledně platnosti či neplatnosti písemné dohody se opět mýlíte. Nerozlišujete, že šlo o více jednotlivých záležitostí. Na jedné listině byly totiž dva různé právní úkony, navzájem nesouvisející:

• (1) Prohlášení, kterým každý vlastník jednotky udělil oprávnění jiné osobě (budoucímu stavebníkovi) podat žádost o stavební povolení, odstranit určitou část domu (balkony) a provést přístavbu domu (lodžie). Šlo o shodný projev vůle všech VJ a všechny podepsané listiny byly doručeny SVJ – právnické osobě (což společenství může prokázat).
• (2) Návrh na uzavření dohody podle § 43a Občanského zákoníku. aby se vlastníci podíleli na stavební úpravě jinak nežli podle spoluvlastnických podílů. Tento návrh nejen nebyl přijat, ale dokonce ani nebyl doručen osobám, kterým byl určen. Návrh zanikl podle § 43b ObčZ.

Současný stav je takový (píšu potřetí): SVJ je povinno postupovat podle § 15 odst. 1 ZoVB a rozúčtuje tedy náklady podle spoluvlastnických podílů. K ničemu jinému oprávněno není.

lake

Lake,
napsal jste: „Napřed jste tazateli tvrdil, aby nic nehradil. Teď to měníte tak, že má posílat třeba platby někam do úschovy. Tak si konečně vyberte co radíte“

Složením částky do soudní úschovy (děkuji za upřesnění mého výrazu „někam do úschovy“) jsem jen doplnil svoji radu, aby vlastník neplatil sporné platby SVJ, protože tím posílí svou pozici v případě soudního řízení. Zasílání sporných plateb do soudní úschovy místo placení na účet SVJ má stejný význam ve smyslu placení ve prospěch SVJ. V obou případech vlastník nebude do doby vyřešení sporu SVJ platit.

Takže ano, bylo by lepší nejen pozastavit sporné platby na účet SVJ, ale tyto platby následně skládat do soudní úschovy.

Uvedl jste, že jsem doporučoval neplatit nic, čímž by se z tazatele stal dlužník po lhůtě splatnosti.
I v tomto případě by musel věřitel (SVJ) prokázat, že šlo o oprávněný dluh. V předchozím příspěvku jsem uvedl důvody, kterými by neplatící vlastníci zpochybnili oprávněnost dluhu.

Co se týče té dohody, píšete, že šlo o více jednotlivých záležitostí. Ty jednotlivé záležitosti spolu ale navzájem souvisejí, z pohledu namítajících vlastníků jedna podmiňovala jejich souhlas s druhou. V tomto kontextu byly tito vlastníci uvedeni v omyl, což je oprávňuje zpochybnit celou dohodu.

Nesouhlasím s p.Lakem v odst.2 že šlo v písemném souhlasu se stavbou a jejím financováním o návrh, nýbrž o podmínku s vyjádřením souhlasu. Jinak měl výbor jednat dle hlasování ČS o způsobu rozúčtování jak byl uveden v zápisu. Kničemu jinému ČS nebyl pověřen.

V současné době probíhá jednání o způsobu financování dle podmínky v souhlasu dodatečným písemným odsouhlasením způsobu financování dle hlasování ČS s nímž vlastně všichni přítomní souhlasili jen nebyl uveden v písemném souhlasu.

duvernik

Děkuji za odpověď.
Pokud tedy ani jedno hlasování nebylo platné a nedošlo k dohodě mohl výbor uzavřít smlouvu o čerpání úvěru a požádat o st. povolení?
Lze se nějakým způsobem bránit proti tomuto způsobu rozůčtování když s ním několik VJ nesouhlasí případně takovouto platbu odmítnout?

Předsedkyně navrhovala aby ti co nejsou spokojeni se způsobem rozůčtování BJ prodali a odstěhovali se pokud jim tento způsob financování vadí.
Přitom v našem městě u jiného správce proběhla ta stejná stav. úprava a tam je rozúčtování prováděno a u budov s velkým rozdílem SVP i doporučováno dle námi navrhovaného způsobu.
duvernik

Na návrh předsedkyně „aby ti co nejsou spokojeni se způsobem rozůčtování BJ prodali a odstěhovali se pokud jim tento způsob financování vadí“ bych jí odpověděl, že pokud nemá 100% souhlas se zrušením balkonu a stavbou lodžie a jejich financováním, nemusí nesouhlasící vlastník stavbu financovat a že tedy může předsedkyně zaplatit za něho, když takovou situaci způsobila, nebo se obrátit na soud.

Pane duverniku, ptáte se: "... mohl výbor uzavřít smlouvu o čerpání úvěru?"
To si zjistěte ve vašich stanovách. My nevíme jaké podmínky stanovy ukládají v souvislosti s rozhodováním o úvěru. Nevím, čeho se snažíte dodatečně docílit: úvěr byl už podepsán, poskytnut, byl čerpán a SVJ je zavázáno ke splátkám ze smlouvy o úvěru.

Ptáte se: "mohl výbor (...) požádat o st. povolení?"
To je přece v tomto okamžiku už zcela bezvýznamné. Stavba je ukončena, lodžie byly vybudovány, kolaudace stavby proběhla. I kdybyste oprávněně namítal, že při vydání stavebního povolení byl porušen zákon, soud vám sice možná dá za pravdu, zároveň však odmítne nařídit odstranění dokončené stavby, a to s ohledem na právní jistotu všech zúčastněných osob.

Kdo nedbá o svá práva, ten o ně přichází.

lake

Jestliže by měly být balkony podle Prohlášení vlastníka ve výlučném vlastnictví VJ, měl by si každý vlastník vybudování lodžie hradit sám (jako si např. hradí úpravy uvnitř jednotky). Tvrzení správce a výboru, že platby nyní probíhají dle ZOVB §15 odst.1 atd., protože nebylo zabezpečeno 100% schválení takovéhoto rozůčtování, je nesmyslem, protože uvedený §15 odst.1 se vztahuje pouze na správu společných částí domu, tedy rekonstrukci střechy a výtahu.

Pokud neexistoval 100% souhlas s výstavbou lodžií ve vlastnictví vlastníků a jejich financováním, neměla být výstavba lodžií vůbec provedena. Každý vlastník by si měl samozřejmě zaplatit svoji lodžii (platit podle podílu nepřipadá v úvahu pokud nesouhlasí všichni vlastníci). Jestliže mají někteří VJ v souhlasu uvedeno: „Zřízení lodžií bude hrazeno rovným podílem nákladů na tuto stavbu vztaženým na každý byt a odděleně účetně evidováno.“, tak výbor ani správce nemá 100% souhlas s platbami podle podílů a žádný důvod vyžadovat platbu lodžií podle podílů. Jediné řešení je nyní vyžadovat po vlastnících platbu podle skutečných nákladů na lodžii.

Nyní by ale mohl nastal problém, když jste postavili některým vlastníkům lodžii nebo přestavěli jejich balkon bez jejich souhlasu a oni by odmítli platit. V takovém případě byste mohli zkusit argumentovat havarijním stavem balkonů (to by mělo být správně doloženo odborným posudkem) a nutností z bezpečnostních důvodů uzavřením přístupu na balkony v případě, že by se neprovedla jejich rekonstrukce.