Stávající SVJ se snad budou řídit ZoVB, píše koncipientka Brosková
92849. Dvoukolejnost při převodu bytových jednotek po 1. lednu 2014
Úpravě bytového spoluvlastnictví dle NOZ se na stránkách tohoto portálu věnovali již kolegové z advokátní kanceláře Šafra & partneři, kteří popsali základní rozdíly stávající a nové právní úpravy vlastnictví bytů, jakož i některé aspekty vzniku společenství vlastníků jednotek.[1] Toto téma tím však nevyčerpali zcela, a proto se níže věnuji otázce nabývání vlastnického práva k jednotkám ve světle přechodných ustanovení nového občanského zákoníku, která od 1. ledna 2014 zavádějí v tomto ohledu jistou „dvoukolejnost“.
Jakým režimem se po 1. lednu 2014 budou řídit práva a povinnosti vzniklé v souvislosti s vlastnictvím bytů (zda dosavadními ustanoveními zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „ZoVB“) nebo novým občanským zákoníkem), není na první přečtení NOZ vůbec zřejmé. Obecně je zatím přijímán názor, že by se na tyto vztahy měla aplikovat ustanovení NOZ s výjimkou, kterou explicitně stanoví § 3063 NOZ. Úplně nesdílím tento obecný názor, neboť k vyloučení užití ustanovení NOZ na již existující vztahy týkající se vlastnictví bytů vybízí již samotné ustanovení § 3028 odst. 2 a 3 NOZ (jež stanoví, že na právní poměry „týkající se věcných práv“ či „jiné právní poměry“ vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se použijí dosavadní právní předpisy), ponechám však tuto otázku zatím stranou a zaměřím se toliko na zmíněnou výjimku vyplývající z § 3063 NOZ.
Tato výjimka slovy zákonodárce zní: „Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.“
Přes zřejmou snahu o precizaci textu NOZ, nebyl zákonodárce v tomto ohledu ke čtenáři tohoto zákonného předpisu vůbec přívětivý. (Možná proto, že toto ustanovení bylo do NOZ vloženo pozměňovacím návrhem, a není tedy původní myšlenkou tvůrců nového civilního kodexu.[2]) Znění citovaného ustanovení totiž připouští alespoň dvojí možný výklad.
Zužující výklad
Předně lze toto ustanovení vykládat tak, že ZoVB se má uplatnit pouze na převody (dalších) jednotek v domě, jehož první jednotka byla převedena za staré právní úpravy. Tedy v podstatě na nedávno postavené budovy („developerské projekty“), jejíž vlastník již stihl tuto budovu rozdělit na jednotky dle ustanovení ZoVB a v souladu s tímto zákonem převést alespoň první jednotku na třetí osobu. Na převody ostatních jednotek, byť vymezených podle ZoVB, ale existujících již několik let, by se měla aplikovat ustanovení NOZ. K tomuto zužujícímu výkladu vede zejména skutečnost, že je předně žádoucí, aby se novou úpravou řídilo co nejvíce vztahů (jinými slovy, aby výjimky byly skutečně jen výjimkami), ale zároveň je na druhou stranu logické, aby převod jednotek v jednom domě byl dokončen dle stejného předpisu.
Tento výklad by pro praxi znamenal dvojí. Za prvé by účastník smlouvy o převodu jednotky musel zkoumat, zda jde o první převod další jednotky v domě, jehož první jednotka byla převedena ještě za staré právní úpravy. V takovém případě by musel aplikovat ustanovení ZoVB. Za druhé by to však vedlo k souběhu vymezení jednotek dle ZoVB a NOZ v téže budově, protože na jednotku byť vymezenou dle ZoVB, ale již několikrát převedenou, by se aplikovala ustanovení NOZ. S ohledem na různé vymezení obsahu pojmu jednotka dle ZoVB a NOZ je to zřejmě nežádoucí stav.
Extenzivní výklad
Výše zmíněný výklad byl proto odmítnut Expertní skupinou Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti, která se ve svém výkladovém stanovisku k tomuto ustanovení přiklonila k jeho extenzivnímu výkladu. A to, že dosavadní právní předpisy se mají použít na převod jakékoliv jednotky vymezené dle ZoVB. Expertní skupina výslovně uvádí: „Na převod vlastnického práva k jednotkám vzniklých před účinností NOZ bude po účinnosti NOZ dopadat i nadále zákon o vlastnictví bytů jednak z hlediska předmětu převodu vlastnického práva (budou převáděny jednotky vymezené dosavadním zákonem o vlastnictví bytů), jednak z hlediska povinných náležitostí smlouvy stanovených zákonem o vlastnictví bytů (pokud jde o označení předmětu převodu a další náležitosti předepisované v § 6 zákona o vlastnictví bytů). K transformaci na (nové) jednotky vymezené NOZ by došlo teprve tehdy, pokud by vlastníci jednotek změnili prohlášení dle § 1169 NOZ.“
Jakkoli lze tomuto výkladu přisvědčit s ohledem na nežádoucí souběh jednotek vymezených dle ZoVB a NOZ v jedné budově, nelze si nevšimnout, že se tím pro futuro zavádí dvoukolejnost režimu převodů jednotek a ustanovení § 6 ZoVB se tím doslova „mumifikuje“. V celé České republice jsou totiž miliony bytů vymezeny podle ZoVB, jejichž vlastníky (resp. členy SVJ) nebude nic motivovat ke změně prohlášení vlastníka, a tak se může stát, že ještě i za desítky let se budou byty převádět dle již dávno zrušeného a možná značně zkostnatělého ustanovení § 6 ZoVB. Na druhou stranu se neustále staví i nové bytové domy, jež však budou již spadat do režimu NOZ, a tedy i převody jednotek v nich vymezených se budou řídit ustanoveními NOZ.
Závěr
Lze tedy shrnout, že nový civilní kodex s sebou přináší mj. dvojí úpravu převodu vlastnického práva k bytu. Byla-li jednotka (byt) vymezen dle dosavadní úpravy, bude se i její převod řídit tímto zákonem. Na druhou stranu jednotky, jež byly vymezeny dle NOZ, musí být převáděny v souladu s ustanoveními NOZ.
Na závěr lze snad jenom doplnit, že zákonodárce s touto dvojí úpravou zřejmě počítal, když nový katastrální zákon předjímá evidenci v katastru nemovitostí jak jednotek vymezených dle ZoVB, tak jednotek vymezených dle NOZ.
Mgr. Karolína Brosková, advokátní koncipientka
Mališ Nevrkla Legal, advokátní kancelář, s. r. o. Longin Business Center Na Rybníčku 1329/5 120 00 Praha 2 Tel.: +420 296 368 350 Fax: +420 296 368 351 e-mail: law.office@mn-legal.eu
[1] Vlastnictví bytů podle nového občanského zákoníku, Mgr. Martin Holub, Mgr. Lucie Miškovská, dostupné na www, k dispozici >>> zde. Vlastnictví bytů podle nového občanského zákoníku II., Mgr. Martin Holub, Mgr. Lucie Miškovská, dostupné na www, k dispozici >>> zde. [2] BĚHOUNEK, P.: Rekodifikace soukromého práva od 1. ledna 2014, In: Daně a právo v praxi. Wolters Kluwer ČR, a. s., č. 9/2013.
© EPRAVO.CZ – Sbírka zákonů , judikatura, právo | www.epravo.cz Autor: Mgr. Karolína Brosková ( Mališ Nevrkla Legal ) | pošli emailem | vytiskni článek | 5.11.2013
_____________________________________________________
Převzato z
http://www.epravo.cz/…4–92849.html
____________________________________________________
Dosud jsem uváděl pouze názory právníků, kteří uváděli, že stávající SVJ se budou řídit oddílem Bytové spoluvlastnictví NOZ. Dnes jsem narazil na první odlišný názor od právníka a tak ho také uvádím.
Autorka objevuje to, co zde píšu už dva roky: Jednotka(1994) je svým obsahem zcela jiný pojem než jednotka(2012). Jediný způsob, jak oba druhy jednotek vzájemně převést by byl:
- zrušit rozdělení domu na jednotky(1994) a společné části podle § 6 ZoVB (což je automaticky spojeno se zánikem SVJ – právnické osoby),
- nově rozdělit budovu pouze na jednotky(2012) prohlášením podle NOZ § 1164, tedy již bez oddělených společných částí.
Taková změna by ovšem byla zásadním zásahem do vlastnických poměrů a
vyžadovala by dohodu všech vlastníků jednotek v domě, přičemž ze
spoluvlastníků jednotky by také museli souhlasit všichni. Zákonodárce
nemohl zavést vyvlastnění 1,2 milionu jednotek(1994), proto je ponechal, aby
se řídily dále podle ZoVB. Zákonodárce si nevěděl rady s 55 tisíci
SVJ(2000), proto je ponechal, aby se řídily dále podle ZoVB. Nebo spíše na
SVJ zapomněl, což je z hlediska práva totéž.
-----------------------------------------------------------------
Autorka má pravdu v tom, co zde také opakuji: že stanovy stávajících SVJ jsou smlouvou sui generis a na ni plně dopadá ustanovení NOZ § 3028 – vše mezi vlastníky a SVJ se bude i nadále řídit podle dosavadních stanov, které vycházejí ze zákona č. 72/1994 Sb.. Ostaně naprosto shodně je to vyřešeno v ZOK pro obchodní korporace:
| 90/2012 Sb. § 777 „(4) Má se za to, že obsahem společenských smluv obchodních korporací, které vznikly před účinností tohoto zákona, jsou i dosavadní ustanovení obchodního zákoníku, která upravovala práva a povinnosti společníků, pokud nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními tohoto zákona nebo se od nich společníci neodchýlili ve společenské smlouvě. (5) Obchodní korporace uvedené v odstavci 4 se mohou nejpozději do 2 let ode dne účinnosti tohoto zákona změnou svých společenských smluv podřídit tomuto zákonu jako celku. Údaj o tom zapíše obchodní korporace do obchodního rejstříku. Změna společenské smlouvy nabývá v tomto případě účinnosti až zveřejněním zápisu o podřízení se tomuto zákonu jako celku v obchodním rejstříku.“ |
Je tedy zřejmé, jaké řešení zvolil autor ZOK. A sluší se podotknout, že jde o řešení ústavně zcela konformní:
- U vyjmenovaných právnických osob přikazuje ZOK výslovně a jednoznačně přechod na korporace podle ZOK,
- U ostaních obchodních korporací ponechává jejich vnitřní poměry v režimu ZRUŠENÉHO Obchodního zákoníku. Při tom se toto zrušení ObchZ vyřešilo tím trikem, že se Obchodní zákoník i po zrušení dnem 1. ledna 2014 stává právní fikcí „součástí stanov“ těchto korporací. A je to!
Stojí za zmínku, že přechod těchto korporací do plného režimu ZOK je
pouze na korporacích samotných. Nikdo je nenutí, nikdo jim
nevyhrožuje, nikdo se je nesnaží předělat na to, čím podle práva nejsou
a nechtějí být. Není důvod domnívat se, že by stav současných
SVJ NOZ měl být v čemkoliv odlišný. NOZ se o nich přece nezmiňuje ani
slovem. Neexistuje tedy právní důvod, aby se začaly řídit ustanoveními
o bytovém spoluvlastnictví v NOZ.
-----------------------------------------------------------------
Ostatně ani NOZ samotný nestanoví bezpodmínečný přechod na novou právní úpravu – a to ani pro právnické osoby, o kterých se zmiňuje. I podle NOZ přece existují dva druhy právnických osob:
- U vyjmenovaných právnických osob přikazuje NOZ výslovně a jednoznačně přechod na p.o. podle NOZ.
- U ostaních právnických osob zůstává pro právní povahu a vnitřní právní poměry nadále v platnosti dosavadní právní režim. Přečtěte si to v přechodových ustanoveních NOZ: § 3050, § 3051, § 3052, § 3053.
Není důvod domnívat se, že by tomu mělo u SVJ(2000) být jakkoliv
jinak. Chybějící přechodové ustanovení v NOZ znamená pouze to, že
stávající SVJ zůstanou i do budoucna právnickými osobami upravenými
zákonem č. 72/1994 Sb.. S NOZ nemají právně nic společného. Ten se jich
netýká, kromě obecných ustanovení v první části a dalších obecných
úprav, kterými se NOZ odchyluje od ObčZ. Jinými slovy: záležitosti, které
upravoval zákon č. 40/1964 Občanský zákoník, budou od 1.ledna
2014 upraveny zákonem š. 89/2012 Sb. Co bylo upravebo zákonem č. 72/1994
Sb. s jím bude řídit i nadále.
-----------------------------------------------------------------
Pokud to chce někdo pro SVJ(2000) zařídit jinak, muselo by dojít k novelizaci NOZ. Bez výslovné právní úpravy v celostátně platném právním předpisu jsou fantazie staré Blažkové a všech těch renomovaných právníků naprostým nesmyslem. Už jsem napsal: nynější zatemnění právnických mozků vejde do dějin českého práva jako období s názvem „Hloupý a ještě hloupější“. Budiž nám toto selhání právních elit poučením: jak lehké je pro tyto pány zapomenout na Ústavu, na základy práva a na své právní vzdělání, jak lehké je pro ně začít ve stádu přitakávat protiústavním nesmyslům. Oni se podílejí na Velké Právní Loupeži, jsou účastníky těch desítek seminářů po celé republice, na kterých se vymývají mozky členům výborů za 3000 Kč na osobu. To jsou kšefty, pane …
Jediný, kdo si zachoval zdravý rozum a právní myšlení, jsou asi někteří advokátní koncipienti. Inu – takový advokátní koncipient myslí svobodně a nikomu neleze do právní řiti. Vzpomeňme na pohádku o králi, který si myslel, že má kouzelné šaty. Nevinné dítě se nepřetvařovalo a pravdivě zvolalo: „Král je nahý!“. Slyšíte to, pane profesore Eliáši?
lake
„Jediný způsob, jak oba druhy jednotek vzájemně převést by byl: zrušit rozdělení domu na jednotky(1994) a společné části podle § 6 ZoVB (což je automaticky spojeno se zánikem SVJ – právnické osoby), nově rozdělit budovu pouze na jednotky(2012) prohlášením podle NOZ § 1164, tedy již bez oddělených společných částí.“
Nestačilo by nahradit prohlášení vlastníka sepsaného podle ZoVB § 6 prohlášením vlastníka sepsaného podle NOZ § 1164?
Joura ml.
Bytové spoluvlastnictví
V současné době je bytové spoluvlastnictví upraveno v samostatném zákoně o vlastnictví bytů (zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony).
Nově je tato problematika začleněna přímo do NOZ. Právní úprava v NOZ se nebude dotýkat jednotek, které již vznikly podle zákona o vlastnictví bytů, pro ně bude platit dosavadní právní režim.
Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictvím nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty. Dům dle NOZ nebude (až na některé výjimky) samostatnou věcí, nýbrž součástí nemovité věci (pozemku nebo práva stavby).
Jednotka podle zákona o vlastnictví bytů zahrnuje: (pouze) byt jako vymezenou část domu
Jednotka dle NOZ zahrnuje:
Byt jako prostorově oddělenou část domu +
Podíl na společných částech nemovité věci
Společnými částmi jsou ty části nemovité věci, které mají sloužit vlastníkům jednotek společně (např. pozemek, na němž byl dům zřízen, hlavní konstrukce, ale i vedlejší stavba).
Převodem jednotky dojde nejen k převodu bytu, ale zároveň i k převodu podílu na společných částech nemovité věci. Podle NOZ nebude možné převést pouze podíl na společných částech nemovité věci. Společenství vlastníků jednotek
Společenství vlastníků je právnickou osobou. Členství v něm je odvozeno od vlastnictví jednotky a zakládá se schválením stanov, které až na výjimky vyžadují formu veřejné listiny.
Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce.
NOZ (§ 1199) umožňuje založení společenství vlastníků za účelem správy domu a pozemku i tehdy, je-li v domě méně než pět jednotek, musí s tím ale souhlasit všichni vlastníci jednotek.
Společenství vlastníků jednotek nově vzniká až dnem zápisu do veřejného rejstříku.
„kopírováno z Justice.cz … Právní úprava v NOZ se nebude dotýkat jednotek, které již vznikly podle zákona o vlastnictví bytů, pro ně bude platit dosavadní právní režim.“
Odkud přesně bylo kopírováno?
Joura ml.
http://obcanskyzakonik.justice.cz/…ho-zakoniku/
Že se „Právní úprava v NOZ nebude dotýkat jednotek, které již vznikly podle zákona o vlastnictví bytů, pro ně bude platit dosavadní právní režim.“ vyplývá z toho, že jednotka podle zákona o vlastnictví bytů zahrnuje pouze byt jako vymezenou část domu, naopak jednotka dle NOZ zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu + podíl na společných částech nemovité věci. Proto budou i v rejstříku nemovitostí vedeny jednotky zvlášť jak pro jednotky vzniklé podle ZoVB, tak jednotky vzniklé podle NOZ.
Na rozdíl od jednotek se mají podle Výkladového stanoviska Expertní skupiny Komise pro aplikaci nové civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti dosavadní i nově vzniklé SVJ řídit podle NOZ viz. http://obcanskyzakonik.justice.cz/…novy-SVJ.pdf . Ve stanovisku se uvádí: „Podle ustanovení § 3041 odst. 2 NOZ stanovy společenství vlastníků jednotek, které budou odporovat donucujícím ustanovením NOZ, pozbydou závaznosti dnem nabytí účinnosti NOZ. Společenství vlastníků jednotek proto přizpůsobí své stanovy dle § 3041 odst. 2 NOZ do tří let ode dne nabytí účinnosti NOZ a doručí je příslušnému krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek.“
můžete někdo vysvětlit kdo je to vlastně „zákonodárce“?
…asi to nebude ani předkladatel, ani poslanci co o uvedeném hlasovali. Tak kdo nebo co je to to? Je to nějaké „kolektivní vědomí“ jež se materializuje a projevuje ve schválených shitech? …sorry v zákonnech které ke srozumitelnosti dovedou jedině soudci?
Co nebo kdo je to tedy je „zákonodárce“? V článku na e-Pravo se uvádí „…zákonodárce s touto dvojí úpravou zřejmě počítal, když…“. Mělo by být přeci nějak dohledatelné, který konkrétní showman ten, který paragraf do zákona vložil a toho je pak třeba se ptát na smysl a netřeba pak spekulovat a hádat se co konkrétní kus textu ze zákona znamená…
Wikipedie praví:
Zákonodárná moc (latinsky potestas legislativa) je oprávnění vydávat zákony. V moderní teorii státu je vedle moci výkonné a soudní jednou z nezávislých větví státní moci, svěřená zákonodárnému sboru (parlamentu).
Zákonodárce je orgánem vykonávajícím zákonodárnou moc. V České republice je to Parlament, skládající se ze dvou komor – Poslanecké sněmovny a Senátu. V jiném možném významu jde o člověka, který je součástí tohoto subjektu, tedy např. poslance nebo senátora.
Z hlediska možných oblastí právní úpravy není zákonodárce ničím omezen, může tedy normovat kteroukoli oblast společenských vztahů, aniž by k tomu potřeboval zvláštní zmocnění.[zdroj?] Ale samotné oprávnění upravovat prostřednictvím zákonů různé oblasti společenských vztahů zvláštní zmocnění potřebuje, to je obsaženo v ústavě. Díky tomu pak může dojít k tomu, že zákon nebo některé jeho ustanovení odporuje ústavnímu řádu a v takovém případě tento zákon nebo jeho část může zrušit Ústavní soud.
Předmět činnosti zákonodárce může být navíc v souvislosti s využitým historické metody interpretace práva podroben kritické analýze. Tehdy se z důvodu přesnější alikace práva zkoumá, jaký byl úmysl zákonodárce při přijímání daného zákona a vychází se zejména z důvodové zprávy ke schválenému zákonu, případně též ze záznamu průběhu rozpravy v parlamentu.
A třešničkou na dortu je prezident.
Hezký den!
Pavel
Odkaz na výše uvedený článek tu byl už včera viz http://www.portalsvj.cz/…-holejsovsky#…
Poslední komentáře