Stanovy SVJ a zákon 72/94

Tak to mne tedy zaujalo. Měl jsem doposud za to, že existuje pouze spoluvlastnický podíl na společných částech domu, který je roven velikost bytu děleno součet velikostí všech bytů. O žádném podílu na spoluvlastníka na budově jsem neslyšel a pokud ano, tak mi oba pojmy splývaly. Kde k tomo něco najdu? A když už se ptám, tak: existuje nějaká vzorová věta na doplnění vzorových stanov

1. o umožnění zastupování na základě plné moci
2. o umožnění hlasování mimo schůzi (písemně na zvláštním protokolu)

Děkuji předem za odpovědi janeček

1. Existuje spoluvlastnícký podíl na budově. Je zapsán v katastru. Najdete jej přes web, hledejte budovu.
2. Vedle toho existuje spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu. Je zapsán v katastru. Najdete jej přes web, hledejte jednotku.

lake

Děkuji za vysvětlení. Uklidnil jsem se, že u všech mých bytů jsou podíly na budově a podíly na společných částech domu shodné. Popravdě si ani neumím představit, že by se mohly lišit. Vy ano?

Pane Janečku, nejen že si to umím představit, ale tato situace nastává nevyhnutelně v každém domě, ve kterém je alespoň jeden vlastník jednotky spoluvlastníkem jiné jednotky.

Příklad: vyhledejte si v katastru stavbu na adrese Praha-Hostivař č.p. 1471. Najděte namátkou jednoho ze spoluvlastníků budovy, například:
• Vorálek Aleš, vlastnický podíl: 2107/185900.
Pak si vyhledejte v této budově jednotku č. 55:
• vlastník Vorálek Aleš, podíl jednotky na společných částech domu: 42/5720.

Můžete si z pilnosti hledat ty další.

Lake napsal:

„situace nastává nevyhnutelně v každém domě, ve kterém je alespoň jeden vlastník jednotky spoluvlastníkem jiné jednotky“

Já k tomu doplním, že to platí i v případě, kdy není spoluvlastníkem jiné jednotky, ale vlastníkem jiné jednotky. Např. někdo vlastní v domě dva stejné byty. Pod jeho jménem najdete podíl, který je logicky součtem podílů jeho dvou jednotek (rozkliknutím čísel těchto jednotek zobrazíte jejich podíly – musíte znát čísla těchto jednotek).

V lakeho příkladu si můžete názorně prohlédnout ještě jeden případ spoluvlastnictví jednotky, podíl jednotky vlastněné napůl dvěma vlastníky a jejich podíly. Součet jejich podílů se rovná součtu jednotky. Jde o jména – Pleskot Aleš a Pleskotová Jana, a číslo jednotky 6.

Ještě na závěr doplním, že vlastnický podíl na budově by se uplatnil, pokud by došlo ke zrušení rozdělení domu na jednotky. Z domu by se tím stala budova v podílovém spoluvlastnictví podle Občanského zákoníku č. 40/1964. A spoluvlastnické podíly by byly právě ty označené „vlastnický podíl na budově“.

lake

Ještě jednou děkuji. Na Lakeho doporučení jsem vyhledal v domě další podíl pana Vorálka a to je spoluvlastnický podíl na garáži (asi halové). A podíl bytu na společných částech domu plus spoluvlastnický podíl na garáži na společných částech domu je podílem Vorálka na spol. částech domu. Asi je to děláno pokaždé trochu jinak, protože v mém bytě v Praze je garážové stání ve společných částech domu s právem určitého bytu využívat určitou plochu.

Takže matematicky je velikost záloh na opravu a údržbu domu určena podle velikosti podílu spoluvlastníka na budově. Proč potom píšete, pane Lake, že je to v rozporu se zákonem?

Pane janečku, vždyť Vy to všechno pletete.

Napsal jste: „… podíl bytu na společných částech domu plus spoluvlastnický podíl na garáži na společných částech domu je podílem Vorálka na spol. částech domu. “.

Nikoliv, není tomu tak. Co popisujete je vlastnický podíl pana Vorálka na budově. Vždyť to zde bylo opakovaně popisováno. Tento údaj se v SVJ nijak neuplatňuje.

Napsal jste: „Takže matematicky je velikost záloh na opravu a údržbu domu určena podle velikosti podílu spoluvlastníka na budově.“.

Nikoliv. To je opět nesprávně. Přispívání vlastníka jednotky na náklady správy společných částí domu se děje podle údaje „podíl jednotky na společných částech domu“. Tento podíl je uveden v katastru u každé jednotky. Zákon o vlastnictví bytů přece stanoví: Spoluvlastnický podíl vlastníka jednotky na společných částech domu je definován jako poměr podlahové plochy jednotky a součtu podlahových ploch všech jednotek v domě.

lake

Tak přiznávám, že se v pojmech trochu ztrácím. Už nechci ale rozebírat případ pana Vorálka, v mých bytech je to ve všech případech jednodušší, neboť jsou oba podíly totožné. To že jsem tady začal pročítat komentáře byla vlastně příprava na včerejší shromáždění vlastníků, které bylo opět dramatické. Informovaná většina byla válcována řvoucí menšinou. Někteří členové totiž neuznávají příspěvky na zálohy na správu ve výši spoluvlastnických podílů zapsaných v katastru nemovitostí, tvrdí, že byly od počátku zapsány špatně. Vlastním v tomto domě byt 2roky a shromáždění prý kdysi v dávné minulosti schválilo placení záloh na opravy a údržbu jakýmsi paušálním způsobem – ty tolik a ty tolik. Zápisy se nedělaly, někteří si to nepamatují. Předsedovi pochopitelně vyšlo nejméně, ale, pokud vím, není v rozporu, že neplatí všichni stejně, když to (údajně) schválilo shromáždění. Teď se však některým vlastníkům (zhruba polovině) zdá tento způsob nesprávný a snaží se ho změnit na platby podle podílů v katastru. Problém je v tom, že se u předmětných bytů jedná o podkrovní jednotky, které mají jakési obezděné trámy u podlahy o šířce asi 50cm a vlastníci tvrdí, že se to do podlahové plochy nepočítá. Dokonce si nechali asi od staveního odboru úřadu vystavit doklad, že podlahová plocha je menší. Tak platí o 500 až 700 Kč měsíčně méně, než by měli platit podle podílů.

No a tak byla včera schůze shromáždění. Že se nemohou uplatňovat plné moci se snažila řvoucí menšina zpochybnit (ve stanovách to ale nemáme), ale protože jsem byl pověřen zápisem a hlasováním, tak to tam nedávám. Hlasování dopadlo fifty fifty, resp. se to láme na jednom členovi, který vlastní byt s manželkou, ale ne jako SJM, ale ideálními polovinami. A na schůzi byl pouze jeden:

• jak je to v tomto případě – plnou moc neměl a kdyby ji měl, tak by platila a nebo rozhodnutí NS je totální, tj. není možné zmocnění ani v těchto případech? A hlasuje pouze svým polovičním podílem, nebo za celou bytovou jednotku?
• a může se jeden z manželů, který vlastní byt nechat zastoupit druhým manželem/lkou?
• a pokud budeme mít ve stanovách možnost použít plné moci a některý z vlastníků ji podepíše více lidem (což se u nás už také v minulosti stalo), tak která platí?

Děkuji za odpovědi. janeček

Děkuji za odpověď. To co píšete je teorie, praxe je ale jiná. Třeba v tom, že není možné prokázat tu dohodu všech, jak píšete, a styk se správcem zajišťuje předseda a ten to historicky zařídil, jak jsem popsal. To je objektivní realita, kterou je snaha změnit. Pokud budu na schůzi vykřikovat to, co píšete o prokázání existence smlouvy atd, tak se nikam nedobereme. Prostě to zůstane, tak jak to je. Takže jinak než hlasováním na shromáždění to asi nepůjde.

Prohlášení vlastníka nikdo neviděl a já nemám tolik času jet na katastr ho studovat. A i když je tam asi napsáno, co píšete, tak není vůle se tomu podřizovat. Soudní tahanice je to poslední, do čeho bych se chtěl pustit, to by křehké soužití v domě rozvařilo úplně.

Z toho důvodu to hlasování beru jako neefektivnější způsob dobrat se změny, tak, prosím, nepište, že je to na nic. Myslím si, že jedině na základě rozhodnutí většiny členů je možné uplatnit požadavek na správce nemovitostí o vydání změněných evidenčních listů.

Takže by mi stačilo, než mne plísnit, že ztrácíme čas, abyste mi odpověděl, jaký je názor váš (příp. někoho jiného) na mnou uvedené otázky.

Mimochodem: předseda se zástupcem správce se obrátili na advokátku (JUDr.) a ta o nemožnosti používat plné moci na shromážděních nic neví. S tou ještě budu chtít jednat. To jen tak na dokreslení, jaká je praxe.

PS: asi jste zaregistroval, že jsem tu nový a nevím, jaká jsou zavedená praktika (tj. zda jsem neměl pro svůj problém např. zvolit nové vlákno). Takže se omlouvám. janeček

Pane janečku,
vaše zmatečné hlasování bylo naprosto zbytečné. Proč jste ztráceli čas? Přispívá se podle spoluvlastnických podílů, pokud dohoda všech nestanovila jinak. Viz § 15 odst. 1 ZoVB. Existenci dohody jsou povinni prokázat ti, kdo tvrdí, že se má platit nějak jinak než podle zákona. Co je dohoda snad všichni víte. Tak jaképak hlasování? O čem???

O podezděné trámy se nestarejte. To je zase nějaký další zmatečný a umělý problém. Opět jste ztráceli čas hloupostmi. V katastru je vloženo Prohlášení vlastníka budovy. Prohlášení je veřejnou listinou. Takže si přečtěte co je v něm uvedeno o podlahových plochách a to platí.

Pokřikování na shromáždění k cíli nevede. Pokud se někdo domnívá, že v Prohlášení je chyba, ať to tedy řeší. Ať se snaží o změnu Prohlášení. Viz Pokyny ČÚZK č. 24. Dokud to není změněno, stále platí to, co je uvedeno v katastru. Namísto abyste věci řešili podle zákona, vytváříte si absurdní a neřešitelné problémy – úplně zbytečně.

lake

P.S. Neptejte se na více různých věcí najednou a neměňte téma uprostřed diskuse.

Odvoláváte se na §15 odst 1 ZoVB. Máte na mysli pravděpodobně zákon 72/1994 Sb. Ten byl ale zrušen Novým občanským zákoníkem 89/2012Sb., kde v závěrečných ustanoveních §3080 se záhlavím „Zrušuje se:“ je v bodě 60 uveden právě zákon 72/1994Sb. Nebo se mýlím?

Mýlíte se. ZoVB bude zrušen, až NOZ nabyde účinnosti. Zatím se účinnost plánuje na 1.1.2014. Zda se tak stane, nelze při stavu naší politické scény tvrdit s jistotou.

Hezký den!

Pavel

A já se na závěr pokusím vyslovit definici pro „vlastnický podíl na budově“ pro dům rozdělený na jednotky.

„Vlastnický podíl na budově“ prakticky představuje „podíl jednotky na společných částech domu“ u osoby, která vlastní v domě jednu jednotku a nevlastní ani nespoluvlastní jinou jednotku v domě. V ostatních případech „vlastnický podíl na budově“ vyjadřuje součet „podílů jednotek na společných částech domu“ osoby, která tyto jednotky sama vlastní, a poměrných (alikvotních) části „podílů jednotek na společných částech domu“, které tato osoba spoluvlastní.

Pane Lake

smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví je potvrzena katastrálním úřadem. Podrobně je tam rozepsáno veškeré příslušenství společných částí budovy ovšem bez podlahové plochy. Dále se píše, že spoluvlastnický podíl na společných částech budovy je určen poměrem velikosti podlahové plochy jednotky k celkové ploše všech jednotek v domě. Toto znění mně však zásadně nevadí. U vlastníctví mé byt. jednotky znám: Podlahovou plochu, vytápěnou plochu a užitnou plochu. To stejné znám i za všechny bytové jednotky celkem. Ve svém příspěvku poznamenávám jak by mohlo (mělo) vypadat srozumitelnější znění našich stanov v §u 15 odst. 1 zákona 72/94. Vadí mně však rozporuplné rozúčtování odměny správce a odměn stautárnímu orgánu SVJ bez písemného souhlasu všech majitelů bytových jednotek tak, jak je stanoveno i v dosavadním znění našich stanov. Tento způsob rozúčtování si zřejmě stanovil sám správce. Domnívám se, že uplaťnuje tento způsob rozúčtování na základě smlouvy se správcem, potvrzenou výborem, kde je napsáno, že odměna správci je stanovena na bytovou jednotku. Neuznává, že toto může uplatnit pouze při fakturaci na SVJ, nikoliv však vůči vlastníkům bytových jednotek. O těchto nešvarech správců jste vedl již mnohačetnou diskuzi na portále SVJ. Mně však mnohem více vadí další nešvary v řízení SVJ.

1. Není přece možné, aby zálohy na opravy byly neúměrně zvýšeny proti skutečné potřebě a nebyl tento přeplatek vlastníkům bytových jednotek vrácen. Přeplatek je zřejmě zúčtován do tvz. „Fondu oprav???“ s úmyslem po několika letech použit na rekonstrukci či modernizaci domu aniž by toto bylo předem projednáno a schváleno členskou schůzí.
2. Dále jsem psal o mé reklamaci na neplatné rozúčtování odměn správci za rok 2011 a 2012 kdy mně správce pouze odpověděl, že rozúčtování bylo provedeno dle zákonných norem. Do dnešního dne správce a i náš výbor o těchto zákonných normách zarytě mlčí.
3. Podal jsem další reklamaci na to, že zálohy na opravy domu nebyly po skončení roku vyúčtovány a že žádám o jejich vyúčtování.
4. Upozorníl jsem správce, že nedodržuje smlouvu o vedení našeho SVJ jako samostatné účetní jednotky.
5. Že vlastníkům účetních jednotek je znemožňováno provést kontrolu všech účetních záznamů není pro Vás určitě novinkou. U nás se to tak děje.