Stanovy svj

Evžene, poskytuji i krátkodobé pronájmy a ujišťuji Vás, že tito hosté se chovají slušněji a ohleduplněji, než leckteří starousedlíci.

Zajímalo by mě, jaký je rozdíl mezi hostem, který přijede na týden a nájemníkem, který v domě bydlí delší dobu. Můžete mě poučit?

Magda

Předpokládám, že poskytujete placené krátkodobé pronájmy. Máte živnostenský list na ubytovací služby podle § 2326 NOZ a platíte příslušnou daň z příjmu podle § 9 ZDP a zdravodní a sociální pojištění? Pokud ne, jde o neoprávněné podnikání spojené se všemi z toho vyplývajícími důsledky.

Rozdíl mezi běžným nájmem a krátkodobým ubytováním je v naplnění § 1177 a § 1178 NOZ. Podle těchto ustanovení je povinnost informovat osobu odpovědnou za správu domu o změně v počtu osob bydlících v bytě alespoň po stanovenou dobu. Pro správce domu je tato informace významná pro účel změny výpočtu příslušných plateb, jejichž výše závisí na počtu osob užívajících byt. Informování o těchto osobách při opakujích se krátkodobých ubytováních může být problémem. Vlastník jednotky musí mít možnost seznámit se, kdo jsou ostatní vlastníci jednotek a kdo jsou nájemci v domě. To je odůvodněno jednak jeho právním postavením spoluvlastníka společné nemovité věci, jednak nutností umožnit mu řádnou péči o jeho vlastní majetek.

Pane Evžene,

samozřejmě že platím daň z příjmů dle § 9 ZDP. Tento § nemá nic společného s živnostenským listem a placením soc. a zdr. Tyto informace prosím čerpáte kde?

A co všechno je odůvodněno právním postavením spoluvlastníka? Neměla bych náhodou hlásit všem spoluvlastníkům, kdy u mě bude přespávat jaký milenec včetně RČ a místa trvalého bydliště?

Můj dotaz ale mířil trochu jiným směrem. Mě zaujala vaše úvaha o tom, že vlastník nesmí ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části. Vysvětlete prosím, jaký je v tomto kontextu rozdíl mezi krátkodobým pronájmem a dlouhodobým. V čem spočívá ta hrozba?

Děkuji. Magda

Omlouvám se za záměnu § 7 s § 9 ZDP. Tak tedy u ubytovacích služeb (tj. u vašich krátkodobých pronájmů bytů) podle 2326 NOZ je třeba danit podle § 7 ZDP (příjmy ze samostané činnosti) vč. sociálního a zdravotního pojištění, což je méně výhodné proti běžnému nájmu podle § 2235, kdy se příjem zdaní podle § 9 ZDP a neplatí se z něho zdrav. a sociální pojištění (ten ale nelze u krátkodobých nájmů uplatnit viz. odst.2 § 2235).

Potřeba živnostenského oprávnění vyplývá pro „ubytovací služby“ ze Živnostenského zákona.

K vašemu dotazu ohledně právního postavení spoluvlastníka. V DZ je k § 1178 uvedeno: " Vlastník jednotky musí mít možnost seznámit se, kdo jsou ostatní vlastníci jednotek a kdo jsou nájemci v domě. To je odůvodněno jednak jeho právním postavením spoluvlastníka společné nemovité věci, jednak nutností umožnit mu řádnou péči o jeho vlastní majetek."

Zda se ohlašovací povinnost bude vztahovat i na vašeho milence musíte vědět vy podle toho, jestli bude patřit do osob definovaných v § 1177.

Ke ztížení stejných práv jinému vlastníkovi může dojít např. tím, že ostatní vlastníci by v platbách, jejichž výše závisí na počtu osob užívajících byt. měly zahrnuty všechny osoby dle § 1177, kdežto vy byste osoby, kterým opakovaně pronajímáte byt, nenahlašovala a zahrnuty byste je v těchto platbách tedy neměla.

• Pan Evžen napsal: „Ke ztížení stejných práv jinému vlastníkovi může dojít např. tím, že ostatní vlastníci by v platbách, jejichž výše závisí na počtu osob užívajících byt. měly zahrnuty všechny osoby dle § 1177, kdežto vy byste osoby, kterým opakovaně pronajímáte byt, nenahlašovala.“

To je nepravdivé tvrzení, a to hned dvakrát.

Za prvé: Služby nemají nic společného s § 1177 NOZ. Jak známo, na služby dopadá lex specialis, zákon č. 67/2012 Sb. o službách spojených s užíváním bytů. Osoby rozhodné pro rozúčtování služeb jsou v tomto zákoně definovány odlišně od osob zmíněných v § 1177 NOZ, „které budou mít v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce“. To jsou tedy dva různé okruhy osob (přičemž se dodnes neví jak definovat osobu, která má v bytě domácnost).

Za druhé: Pouhým nenahlášením osob pro rozúčtování služeb určitě nemůže dojít ke „ztížení stejných práv jinému vlastníkovi“. Hrazní služeb nespadá vůbec do vlastnických ani do spoluvlastnických vztahů. Služby spadají – jak už je z názvu zřejmé – do smluvních plnění poskytovaných za úplatu; jde tedy o čistě obligační (závazkový) vztah mezi poskytovatelem služby a příjemcem služby. Spory o rozúčtování služeb nezasahují do samé podstaty vlastnictví!
----------------------------------------------------------------------

Nad rámec této diskuse podotýkám, že počet osob rozhodných pro rozúčtování služeb se neurčuje podle toho, co nahlásí jednotlivý přijemce služby. To je pouze dílčí informace, se kterou rozúčtovatel pracuje podle svého uvážení a s přihlédnutím k dalším okolnostem. Takže nenahlášení počtu osob (nebo nahlášení nesprávného počtu osob) nemá žádný vliv na poskytování služby, a nemusí mít vliv ani na rozúčtování služby. Je ovšem třeba si přečíst zákon č. 67/2013 Sb, aby to bylo pochopeno.

lake

P.S. Zdejší diskuse se odchýlila od úvodního dotazu. Tazatel se ptal pouze na oprávnění vlastníka jednotky užívat byt ke krátkodobým pronájmům turistům. Pokud snad bude poskytovat ubytovací služby, bude to pouze věc mezi ním a Finančním úřadem, případně živnostenským úřadem. Žádnému SVJ v domě do toho nic není.

Evžene, neprovozuji ubytovnu, ale pronajímám svůj byt. Jak jste přišel na to, že k tomu musím mít živnostenské oprávnění? Z kterého přesně § vyplývá, že pokud pronajímám byt krátkodobě, musím mít živnostenské oprávnění. A délka krátkodobého pobytu je co? Týden, měsíc, 3 měsíce?

§ 2326 se týká ubytoven a hotelů.

§ 2235 se týká nájmu bytů a nájmu domů.

K nájmu bytu žádný živnostenský list nepotřebuji.

Magda

§ 2326 upravuje ubytování v hotelích, noclehárnách, ubytovnách a jiných podobných zařízeních. Byt poskytující ubytovací služby (krátkodobé pronájmy) považuji za ubytovnu nebo jiné podobné zařízení.

U § 2235 týkajícího nájmu bytů ignorujete odst. 2 „(2) Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.“ Z toho usuzuji, že Pododdíl „2 – Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu“ pro krátkodobé nájmy bytu použít nelze a tedy zbývá úprava dle § 2326 upravující ubytovací služby.

Za krátkodobý pronájem bytů považuji opakující se pronájem v řádu dnů až týdnů. Po ohlášení a získání oprávnění na ubytovací služby lze provozovat jak krátkodobé tak dlouhodobé ubytování s poskytováním ubytovacích služeb.

Které ustanovení NOZ podle vás upravuje krátkodobé pronájmy bytů, když podle odst.2 § 2235 sem krátkodobé pronájmy nepatří?

V čem spočívá to Vámi zmiňované ztížení výkonu práv jinému vlastníkovi jednotky ubytováním osob v bytě? Poskytla jsem vícekráte ve svém bytě ubytování osobě blízké, nerada bych čelila obdobnému nařčení.

Měl bych dotaz: Lze stejnou argumentaci použít pro poskytování ubytovacích služeb (turistický apartmán) v nebytové jednotce, která je v bytovém domě kolaudovaná a vedená v KN jako ateliér? Podle staveb. zákona by mělo být jen k účelu ke kterému byla zkolaudována, podle uvedeného rozsudku NS lze dovodit, že na části stavby určené jako celek k bydlení můžeme nahlížet jako kdyby byla k bydlení určená celá, pokud to nevyžaduje další stavební úpravy, takže to vypadá, že ubytování se dá poskytovat třeba v garáži která je součástí domu když tam strčím pohovku a dvě křesla pro hosty a je to nenapadnutelné? Od čeho by pak byla regulace účelu užívání daná stavebním zákonem? Děkuji za odpověď.