Stanovisko MMR k postavení družstev s podílem mezi 25% a 50%
Stanovisko MMR č. 1 ke správě domů SBD, ve kterých podíl družstva klesl pod jednu polovinu
Dotčené ustanovení:
- § 24 zákona č. 311/2013 Sb. o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů
- § 9 odst. 4 zrušeného zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů (ZoVB)
Účelem ustanovení § 24 zákona č. 311/2013 Sb. (zvláštní zákon) je s účinností od 1. 1. 2014, tj. ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (NOZ), zahrnujícího také právní úpravu bytového spoluvlastnictví (včetně úpravy založení a vzniku společenství vlastníků jednotek – SVJ), nahradit zrušené ustanovení § 9 odst. 4 o odloženém vzniku společenství zákona č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů (ZoVB), novou zvláštní právní úpravou. V případě, že spoluvlastnický podíl správce (bytového družstva), jehož působnost vznikla podle § 9 odst. 4 ZoVB, přesahuje ke dni nabytí účinnosti NOZ jednu polovinu, vstupuje tento správce dnem 1. 1. 2014 do režimu ustanovení § 24 odst. 1 zvláštního zákona. Až když se po tomto datu tento podíl sníží pod jednu polovinu, je správce povinen postupovat podle § 24 odst. 2 až 4 téhož zákona.
I když to původně bylo ministerstvem i vládou ČR navrženo, právní úprava výslovně neřeší případy, kdy se spoluvlastnický podíl bytového družstva sníží ještě přede dnem nabytí účinnosti NOZ na méně než jednu polovinu (a více než jednu čtvrtinu). Před přijetím výslovné zákonné úpravy právních poměrů těchto společenství je bude třeba řešit výkladem (včetně užití analogie s obdobnými ustanoveními právních předpisů).
Ministerstvo pro místní rozvoj se po projednání s družstevními svazy kloní k výkladu, podle kterého by v daných případech po 1. 1. 2014 při správě domu, převodech jednotek i při vzniku společenství správce, vlastníci jednotek i veřejná správa měli postupovat analogicky podle § 24 zvláštního zákona, ovšem s tím, že limitní pro založení a vznik společenství bude snížení podílu správce pod jednu čtvrtinu.
Konkrétně:
- do snížení spoluvlastnického podílu bytového družstva na méně než jednu čtvrtinu zůstává působnost správce zachována (odst. 4 zvláštního zákona)
- správce bude vykonávat správu podle § 1191 až § 1193 NOZ (nikoliv tedy již podle ZoVB), práva a povinnosti správce a vlastníků jednotek, týkající se správy domu a pozemku, se tedy budou řídit ustanoveními NOZ (odst. 1 zvláštního zákona),
- neužije se blokace převodů jednotek podle § 1198 NOZ (odst. 1 zvláštního zákona) ani solidární odpovědnosti podle § 1127 NOZ (odst. 5 zvláštního zákona) při splnění zákonných podmínek,
- společenství po 1. 1. 2014 nevznikne ex lege, ale bude zakládáno a vznikne po poklesu podílu bytového družstva, (odst. 2, 3 a 4 zvláštního zákona), včetně kvóra pro rozhodnutí o jeho založení a lhůty 90 a 30 dnů pro svolání společenství a podání návrhu na jeho zápis,
- nová zákonná úprava podle našeho názoru nebrání analogickému užití § 1199 NOZ, tedy možnému založení a vzniku společenství ještě před poklesem podílu správce pod jednu čtvrtinu, pokud s tím budou všichni vlastníci jednotek v domě souhlasit.
V tom posledním odstavci
„zákonná úprava podle našeho názoru nebrání analogickému užití § 1199 NOZ, tedy možnému založení a vzniku společenství ještě před poklesem podílu správce pod jednu čtvrtinu, pokud s tím budou všichni vlastníci jednotek v domě souhlasit“
pravděpodobně MMR uvedlo nesprávně § 1199 NOZ, správně měl být uveden § 2000 NOZ.
I když vlastně má jít o užití analogické, tak mohlo mít MMR asi přece jen na mysli § 1199 NOZ. To se ale asi hrubě nebude líbit lakemu, podle něhož v tomto případě postačuje ke schválení stanov společenství souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění vlastníků. Podmínku souhlasu všech lake jednoznačně odmítl http://www.portalsvj.cz/…-po-1–1–2014#….
Pane Kolemjdoucí,
prosím buďte korektní ve Vašich závěrech: podmínku souhlasu všech se
stanovami jsem přece neodmítl já !!! Tuto podmínku, uvedenou v § 1999 a §
1200 NOZ, výslovně vyloučil speciální zákon, o kterém se zde
bavíme:
| 311/2013 Sb. § 24 (3) Ke schválení stanov společenství se vyžaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů vlastníků jednotek přítomných na shromáždění vlastníků jednotek; ustanovení § 1200 odst. 1 věty druhé občanského zákoníku se nepoužije. |
Citované ustanovení § 24 odst. 3 je součástí hlavy VI zákona č. 311/2013 Sb., která je nadepsána „ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O VZNIKU SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ“. Ustanovení § 24 má tedy vždy přednost před obecnou právní úpravou NOZ. Toto ustanovení se týká všech domů, ve kterých vznik SVJ byl na základě ZoVB uměle zablokován do poklesu podílu „původního“ družstva pod jednu čtvrtinu.
Systematickým výkladem jsme tedy došli k závěru, že ustanovení § 24 odst. 3 není omezeno pouze na případy, kdy dojde k poklesu podílu družstva na méně než 1/2 či na méně než 1/4. Nic takového není v tomto ustanovení obsaženo. Domnívám se tedy, že zde uvedené kvorum se použije na VŠECHNY domy s odloženým vznikem SVJ.
Vlastníci jednotek v těchto domech nemusejí trpně čekat celé roky na snížení podílu družstva pod jednu čtvrtinu. Mohou svolat shromáždění a schválit stanovy nadpoloviční většinou přítomných. A nejlepší je, že družstvo jim v tom nemůže zabránit.
Právní názor MMR je vadný, ale to mne vůbec nepřekvapuje …
lake
Pane lake,
hodnotit korektnost mých závěrů je irevalentní, protože jsem zatím žádné závěry nevyslovil. Upozornil jsem pouze na stanovisko MMR a Váš odlišný výklad z dřívější diskuse.
Ale můžu uvést svůj názor ke stanovisku MMR. Je jasné, že současná právní úprava výslovně neřeší případy, kdy se spoluvlastnický podíl bytového družstva snížil ještě přede dnem nabytí účinnosti NOZ na méně než jednu polovinu, tj. neřeší ji ani § 24 zákona č.311/2013 Sb., či-li nelze tvrdit jak jste uvedl, že ustanovení § 24 se týká všech domů, ve kterých vznik SVJ byl na základě ZoVB uměle zablokován do poklesu podílu „původního“ družstva pod jednu čtvrtinu.
Nezbývá než řešit tyto případy nějakým analogickým výkladem. Jestliže MMR projednávalo výklad s družstevními svazy, nepřekvapuje mě, že výklad zohledňuje zájmy družstev.
Stejně tak by byl podle mě možný výklad, podle něhož by se v uvedených případech postupovalo analogicky podle § 24 zákona č.311/2013 Sb. tak, že by byl správce povinen postupovat obdobně jak je uvedeno v § 24 odst. 2 až 4 téhož zákona tj. musel po 1.1.2014 do 90 dnů (do konce března 2014) svolat shromáždění k založení SVJ a poté do 30 dnů podat návrh na zápis do veřejného rejstříku. V tomto případě by se uplatnilo kvórum nadpoloviční většiny přítomných podle odst.3 § 24.
Ovšem pokud nevznikne správci povinnost založit SVJ hned po 1.1.2014 jak předpokládá výklad podle MMR, pak k založení SVJ může dojít dobrovolně a v tom případě je možný výklad MMR, že by se mělo postupovat podle NOZ tj.kvórum souhlasu všech pro přijetí stanov. Bez souhlasu družstva k tomu nedojde (což je pravděpodobné ve většině případů), pak se tedy bude čekat až do poklesu podílu družstva pod 1/4, teprve pak vznikne povinnost založit spelečenství nyní už podle odst. 3 § 24 zákona č.311/2013 kvórem nadpoloviční většiny přítomných na shromáždění.
Poslední komentáře