Situace při NEustavení SVJ(2000)

Tak z toho jsem trochu jelen... Prosím napovezte:
-Co znamená "osvědčit právní zájem"?
-Co je to "zakladatelske právní jednání"? Ustavující schůze?
-Kdo je to "opatrovník"?
-Při jaké "činnosti" se to má soud dozvědět?
-Podle čeho se soud rozhodne, zda někoho jmenuje podle návrhu nebo jmenuje opatrovníka?

Zkrátka tomu textu jsem vůbec neporozuměl...

Osvědčit právní zájem může podle mého názoru kterýkoli vlastník jednotky.

Zakladatelské právní jednání je právní jednání, se kterým je spojeno založení právnické osoby. „Než budou noví členové povoláni postupem určeným v zakladatelském právním jednání“ znamená „než budou členové SO (jednočlenný nebo kolektivní SO) zvoleni na shromáždění podle pravidel uvedených ve stanovách (ve Vašem případě vzorových)“

Aby SVJ fungovalo, potřebuje statutární orgán. SVJ je osobou odpovědnou za správu domu a zastupují ji členové statutárního ogránu. K otázce „Když budeme platit víc (kvůli odměně), proč bysme vůbec něco měli měnit?“. Družstvo nebo jiný kandidát (např. Vy) musí být do funkce člena statutárního orgánu podle občanského zákoníku zvolen shromážděním. Bez zvoleného staturního orgánu není dáno, kdo bude SVJ zastupovat navenek a při uplatňování práv a povinností vlastníků jednotek vůči SVJ. Bez zvolení by družstvo vykonávalo správu v rozporu se zákonem a zřejmě to takto ani dělat nechce a proto chce svolat shromáždění k volbě statutárního orgánu (otázkou je, zda chce být družstvo voleno do statutárního orgánu).

Nevím, zda chce družstvo kandidovat do statutárního orgánu, napsal jste že jste jediným kandidátem za předsedu, což by znamenalo, že družstvo předsedu vykonávat nechce.

Měli byste se na nějakém složení statutárního orgánu dohodnout, pokud chce kandidovat i družstvo, je možné výcečlenný staturní orgán. Teprve pokud byste se nemohli na nějakém schůdném řešení dohodnout, je možné krajní řešení, kdy kterýkoli vlastník jednotky může podat na soud návrh na jmenování předsedy/členů statutráního orgánu (v návrhu uvede konkrétní osobu/osoby).

Jestliže družstvu klesl podíl pod 50% v únoru, ale přes výzvu o „údajném založení svj a povinnosti ustavit svj“ zatím dále vybírá platby a spravuje vše jako to bylo, spravuje to již protizákoně?

Jak dlouho může stále vykonávat správu, když se nepovede svj ustavit, ani nedojde k odhlasovani že by družstvo mělo vykonávat funkci předsedy společenství nebo předsedu výboru?

Jak zde již bylo několikrát uvedeno. Správní pravomoci původního vlastníka,který byl určen zákonem v prohlášení vlastníka k budově, končí dnem zvolení statutárního orgánu společenství vlastníků.Jednou z prvních povinností SO, je na základě obdrženého IČO založit samostatný bankovní účet pro vzniklé SVJ,jehož číslo neprodleně oznámí všem vlastníkům jednotek a ti jsou pak povinni(povinnost zakotvit do stanov!) veškeré své platby, týkající se SVJ platit pouze na tento účet.Pak následuje již jen schválené stanovy spolu s notářským zápisem z ustavujícího shromáždění vložit do RS a je vymalováno.

Mnoooo, neměla by ta pravomoc skončit až dnem zápisu do rejstříku? A IČO je obdrženo až právě tím zápisem ne? Píšete nejdřív založit účet s IČem a pak zapsat do rejstříku, jako by bylo možné IČO získat nějak dříve? Po zápisu pak následuje znovusepsani veškerých služeb s protistranami, protože, jestliže smlouvy jsou mezi někým (teplarna, úklid, rozúčtovatelska firma) a družstvem, pak padají i tyto smlouvy, myslím si to správně?

Pabne Werewolfe, nemyslíte si to správně. U SVJ(2000) je zápis do rejstříku bezvýznamný, stejně jako přidělení IČ. Právnická osoba vznikla ze zákona.

Členové statutárního orgánu se ujmou funkce v den, který je uveden ve vylášení voleb, a není-li to stanoveno, pak v den, kdy byli zvoleni. Nejsou-li ovšem dosud zapsáni v rejstříku, pak ten, kdo není seznámen s jejich zvolením, není povinen s nimi jednat jako se zástupci SVJ. To platí pro banku i pro kohokoliv dalšího.

Služby do toho nepleťte. Pokud služby poskytuje družstvo, pak je věcí vlastníků jednotek, aby napřed vypověděli individuální smlouvy s družstvem. Je otázkou, zda SVJ vůbec je schopné ty služby zajistit lépe či levněji. Vy, pane Werewolfe, si nejste jist ani tím jak má fungovat SVJ – zvažte tedy sám, zda jako předseda víte jak má SVJ sjednávat smlouvy s dodavateli a jak poskytovat a rozúčtovat služby odběratelům. Nechci se Vás nějak dotknout, ale řekl bych, že družstvo to má natrénováno mnohem lépe.

Pokud jde o dodavatelské smlouvy mezi družstvem a dodavateli vody, tepelné energie a elektrické energie, do nich není vůbec nic ani vlastníkům jednotek, ani právnické osobě SVJ. Neexistuje důvod, aby taková soukromoprávní smlouva přestala platit jen proto, že kterési SVJ se najednou po letech probudilo a zvolilo statutární orgán.

lake

Já jako vlastník, nemám s družstvem žádnou smlouvu o poskytování služeb. A jestliže družstvo ukončí svoji správu, kterou započne SO (já), pak odběratelem služeb přece přestává být správce, který skončil, a odběratelem se stává společenství (resp. zprostředkovatelem služeb vlastníkům), takže jako zprostředkovatel by společenství mělo sepsat nové smlouvy o službách.

-SV, TUV, teplo - na sídlišti máme dodavatele, není nic jednoduššího, než za nimi zajít a dát to dohromady
-elektřina spol. prostor, co je těžkého zajít na ČEZ a domluvit se s nima
-úklid je prováděn jednou osobou z vlastníků, s tou bude sepsána nová řádná smlouva
-rozúčtování SV, TUV, tepla, buď to budu dělat osobně (s místní teplárnou, která zde spravuje rozvody apod., dám dohromady koeficienty, o kterých usiluji v jiném vlákně) anebo se jen upraví stávající smlouva s Istou (mám zapůjčenou veškerou domovní dokumentaci od stávajícího předsedy samosprávy a tam jsem tuto smlouvu nenalezl)
-revize, opravy, udělám si v tom přehled, intervaly apod. a opět nevidím důvod, proč bych se o to nemohl starat.

Jediné, co potřebuji někomu svěřit je účetnictví a na to už mám několik nabídek z oslovených místních firem.
Jestliže se mám na to vykašlat a fungovat jen jako figurka, co bude někde zapsaná, ale fakticky za mě všechno bude dělat cizí firma, pak jsem desítky hodin zde strávil úplně zbytečně...

Jestliže je za veškeré tyto věci zodpovědno společenství, proč by se mělo automaticky všechno svěřovat správci? Myslím, že s trochou snahy si většinu zajistíme sami. S výměnou žárovek na autě taky nejezdím do servisu, vyměním si je sám a pokud budu mít nové auto, naučím si je měnit i na tom novém.

Ubíráte se velmi správným směrem.Všechny smlouvy musíte platit z účtu SVJ,pokud shromáždění neurčí něco jiného.Na účet budete mít přístup jako předseda SVJ pouze Vy ,tudíž také musíte být podepsán pod všemi nově uzavřenými smlouvami s dodavateli energií.Revize a požární prevence si také dokážete zajistit sám a běžný provoz také.Pouze na vedení účetnictví a rozúčtování služeb, doporučuji ověřenou účetní firmu!

Pane Werewolfe, pletete si dodávky (vody, plynu, elektrické energie a tepelné energie) s poskytováním služeb příjemcům služeb podle zákona č. 67/2013 Sb.. Na této úrovni nemá diskuse smysl.

Přechod ze správy vykonávané družstvem na správu vykonávanou SVJ probíhá poněkud jinak, než se domníváte. Individuální smlouvy o poskyytování služeb samozřejmě existují a nezanikají automaticky. Smlouvy o dodávkách si vyřizuje se svými dodavateli družstvo a ty smlouvy mají své výpovědní lhůty. Pokud si nesprávně myslíte, že všechny smlouvy zanikají automaticky, pak máte problém. Ukončení správy vyžaduje součinnost SVJ a dosavadního správce, viz § 1440 a následující.

Podle § 159 NOZ odpovídá člen statutárního orgánu za škodu, kterou způsobil právnické osobě, nejednal-li s péčí řádného hospodáře.

lake

Ano vím, řádný hospodář je zde vlemi často omílán, jsem si toho vědom. Taky jsem zde proto, abych věděl, jak oný hospodář má řádně jednat. Domnívám se, že se nikdo nenarodil se znalostma potřebnými pro výkon této funkce. Každý se to nějak naučil, popř. doučil, co neznal. Já se tohoto "učení" chopil z toho důvodu, že všichni v domě se od toho striktně distancují a jsem přesvědčen, že si dokáži osvojit znalosti pro tuto funkci. S mými profesemi to má dost společných znaků.

Pokud si něco pletu, budu rád za poučení. Mám za to, že za řádné rozúčtování služeb, za zajištění služeb zodpovídá též společenství, krom dalších věcí, stanovených zákonem. Elektřinu a plyn si zajišťuje každý sám na sebe, ale zbytek funguje "dohromady".

Jaký je tedy rozdíl mezi dodávkou a službou? Když jsme zde konzultovali navrhované Stanovy, sám jste se divil, že mezi činnostmi společenství nebylo uvedeno zajišťování služeb.

2/1 Neúplné. Proč zde není uvedeno i zajišťování služeb? Či snad vaše SVJ nebude zajišťovat vůbec žádné služby?

Co tedy bylo míněno oněma službama?

Myslím, že mě zdejší web již mnoho naučil a netvrdím, že jsem pánbů, který už zná všechno, jistě se najdou oblasti, které se doučit ještě mohu.

Napsal jste: „Mám za to, že za řádné rozúčtování služeb, za zajištění služeb zodpovídá též společenství, krom dalších věcí, stanovených zákonem.“

V tom se ovšem velice mýlíte. Není to stanoveno zákonem. Neexistuje zákon, který by SVJ ukládal, že má zajišťovat nějaké služby. Vždyť jsem vás na to upozorňoval při analýze vašich stanov! Dokud SVJ nemá ve stanovách jednoznačně a určitě uveden výčet všech služeb, které zajišťuje pro vlastníky jednotek v domě, pak žádné služby pro nikoho nezajišťuje, ani nemá právo vybírat k tomu účelu zálohy.

Jen pouhá existence právnické osoby SVJ nedělá ještě z této osoby všemocného Golema, který si v domě dělá co chce podle své úvahy a vnucuje vlastníkům služby, které jim bez problémů a na základě smluv poskytuje někdo jiný.

Ve vašem domě se vlastníci dosud bez SVJ obešli. Pokud budou chtít, aby jim SVJ začalo poskytovat nějaké služby, musí si to ve stanovách SVJ odhlasovat. A musí v nich uvést které konkrétní služby to budou.

lake

Rozumím.
Do stanov, které jsem pak též uvedl jsem nakonec dodal:

4) Společenství vlastníků je oprávněno sjednávat smlouvy...

c) k zajištění dodávek služeb spojených s užíváním jednotek (nejde-li o služby, jejichž dodávky si členové společenství zajišťují od dodavatele přímo)

Dále jsem v článku zabývajícím se vybíráním záloh a příspěvku uvedl výčet služeb s způsob jejich rozúčtování. Stanovy jsou stále zatím ve fázi návrhnu)

To jsem měl asi na začátku dodat, omlouvám se.

„Co tedy bylo míněno oněma službama?“

Srv. zákon č. 67/2013 Sb.

Omlouvám se.To s tím účtem jsem tam vložil dodatečně a změnilo to postup.Máte pravdu první je zápis do RS a pak účet.Ovšem pravomoci SBD končí v okamžiku schválení volby statutárního orgánu,neboť zápis z ustavující schůze stvrzuje již SO svým podpisem,kterým přebírá odpovědnost za SVJ.To,že ještě není zápis doručen na RS nic na věci nemění.Viz. Judikáty NS:22 Cdo 2038/2008 a 22 Cdo 734/2008 z

Zakladatelske jednání u nás neprobehlo a ani neprobehne, protože svj již vzniklo ze zákona r. 2010. Tedy soud zvolí opatrovníka, podle textu zákona. Ještě tedy prosím, co je zač onen „opatrovník“??

A další věc, jestliže družstvo dál nechce vykonávat tuto funkci a ani nebude moct, protože nebude zvoleno, kdy má za povinnost svou funkci ukončit? Zatím stále funkci provádí, stále vybírá platby a spravuje dům. Kdy má nastat ten okamžik, kdy řekne „teď už mi nic neposílejte a dělejte si co chcete“?

V pořádku, že SVJ už vzniklo. Ale neproběkla úspěšně volba statutárního orgánu. Tzn., že může podat některý vlastník návrh k soudu na jmenování předsedy/členů SO, protože nebyli noví členové povoláni postupem určeným v zakladatelském právním jednání tj. zvolením podle stanov (to patří do zakladatelského právního jednání).

Opatrovníkem bych se nezabýval, uvědomte si, že se to vztahuje na nejrůznější právnické osoby, kde může přicházet v úvahu opatrovník. U SVJ si myslím, že stačí ten návrh na členy statutárního orgánu. Pouze v případě, že by nikdo ani nepodal návrh soudu na jmenování členů SO by snad mohl připadat v úvahu opatrovník.

Nevím, kdyby přesně mělo družstvo ukončit správu (to je už asi otázka pro právníka). Ale když to udělá, přitlačí vlastníky k nějakému schůdnému rozhodnutí, aby nenastal chaos, když by nikdo nevykonával správu.

Opatrovníkem bude ve vašem případě právnická osoba určená soudem,která bude vykonávat za nemalou úplatu správce vašeho SVJ.A družstvo přijde o své pravomoci správce dnem zápisu vašeho SVJ do RS.Samozřejmě tomu musí předcházet schválení stanov a zvolení statutárního orgánu.