Rozúčtování ročního vyúčtování mezi prodávajícím a kupujícím
Dobrý den,
prosím o radu, jak postupovat s rozdělením ročního vyúčtování za vodné stočné a teplo mezi kupujícím a prodávajícím bytové jednotky. Na bytovém družstvu, které spravuje bytový dům mi bylo řečeno, že žádné rozúčtování nebude, prý mají hodně bytů a toto se nedělá. Prý půjde vyúčtování za kupujícím, který se má dohodnout s prodávajícím.. Není toto právně napadnutelné? Když bude nedoplatek, nutí mne převzít závazek za někoho jiného. Existuje právní úprava? Děkuji Zuzana
Přístup družstva je protiprávní. V bytě, kde došlo ke změně vlastníka, jsou konečnými spotřebiteli oba: jak původní, tak nový vlastník. Každý z nich tedy musí obdržet své řádné vyúčtování za období, kdy tento byt užíval. Pokud nový vlastník dostane vyúčtování za období celého roku, poradil bych mu reklamovat je ihned jako vadné. Povinnost uhradit případný doplatek mu vznikne teprve od okamžiku, kdy obdrží řádné vyúčtování pouze za dobu, kdy byl vlastníkem.
Vyúčtování nákladů na teplo k vytápění, teplo pro ohřev vody a nákladů na studenou vodu použitou k přípravě teplé vody
Postupy stanoví vyhláška 372/2001 Sb. Jsou-li známy odečty měřidel, postupuje se podle jednotlivých částí vyhlášky. Nejsou-li známy, nebo měřidla nejsou v domě nainstalována, pak podle § 6 odst. 5 vyhlášky.
Vyúčtování pitné vody (studené vody)
Pro studenou vodu neexistují obdobná podrobná a závazná pravidla, jako je tomu u teplé vody. Je nutno vyjít z pravidel schválených pro tento účel v SVJ.
Vyúčtování ostatních služeb
Opět podle pravidel platných v SVJ, s rozlišením časového hlediska (doby po kterou byt užíval původní a nový vlastník).
Rozúčtovatel nemá povinnost provádět odečty vodoměrů a indikátorů při změně vlastníků bytu. Stav měřidel si většinou kupující a prodávající stvrdí písemně, nebo je to uvedeno v kupní smlouvě. Z těchto hodnot je pak rozúčtovatel povinen vycházet.
S vyúčtováním uprostřed zúčtovacího období mohou být spojeny zvýšené náklady a je tedy spravedlivé, aby je uhradili ti, pro které se mimořádné vyúčtování připravuje.
lake
Dobrý den, řeším rovněž problém s rozúčtováním nákladů za uplynulý rok mezi nás (kupující) a prodávající. Se dvěma nebo třemi tisíci bych se asi neobtěžoval, nicméně bývalá majitelka měla podnájemníky studenty a doplatek je cca 10 tis. Ačkoli jsem si prošel vyhlášku 372/2001 (teplo a teplá voda) a vyhlášku 428/2001 (studená voda), nikde není explicitně stanovena povinnost správce rozúčtování provést. Obě normy jsou spíše technické nicméně je na snadě, že došlo ke změně uživatele a každý zvlášť vypořádá své závazky…shodně jako v případě plynu, energie, telefonu atd. ZoVB je v této věci naprosto vágní a jediné, čemu se věnuje je přechod práv a povinností spojených se SPOLEČNÝMI prostory. Nemáte někdo informaci o normě, která by taxativně vyžadovala provedení rozúčtování správcem. PS: Disponuji protokolem o předání bytové jednotky, která je doplňkem kupní smlouvy, se zaznamenanými stavy, mimo topení, kde jsou poměrové měřiče.
"... nikde není explicitně stanovena povinnost správce rozúčtování provést."
Povinnost rozúčtovat a vyúčtovat nemá správce, nýbrž vlastník domu nebo SVJ. Viz Vyhláška 372/2001 Sb. (pro teplo a teplou vodu). Rovněž Občanský zákoník a zákon č. 526/1990 Sb. o cenách.
"Nemáte někdo informaci o normě, která by taxativně vyžadovala provedení rozúčtování správcem."
Viz předchozí odpověď.
Vyhláška 428/2001 se vůbec netýká rozúčtování studené vody mezi odběratelem a konečným spotřebitelem. Rozúčtování studené vody máte mít stanoveno dohodou nebo usnesením shromáždění.
"Disponuji protokolem o předání bytové jednotky, která je doplňkem kupní smlouvy, se zaznamenanými stavy, mimo topení, kde jsou poměrové měřiče."
Měřiče jsou zřejmě odpařovací? Digitální poměrové měřiče samozřejmě odečíst lze.
lake
Pane Topiči, přečtěte si laskavě o čem se zde diskutuje. Připomínám, že jde o rozdělení nákladů na vytápění při změně vlastníka během roku.
U odpařovacího indikátoru je nesmyslné odečítat jej uprostřed zúčtovacího období, neboť odečtenou hodnotu nelze použít k rozúčtování. Tyto indikátory mají totiž nezanedbatelný odpar kapaliny i mimo topné období, proto je nutno odečítat je všechny najednou, po uplynutí zúčtovacího období. Tato vlastnost odpařovacích indikátorů je známa a popsána dostatečně v literatuře.
lake
Dobrý den, mám podobný problém.V kupní smlouvě mám uvedeno,že dojde k odečtům měřidel,bývalý vlastník uhradí vše za dobu,kdy v bytě bydlel.Na družstvu mi po reklamaci vyúčtování sdělili,že mi ústně při podpisu práv a povinností družstevníka sdělili,že vyúčtování si máme vypořádat mezi sebou anebo budou potřebovat za a),b),c)…atd..Já jsem prý odmítla, abych ušetřila, jelikož vše je spoplatněno.Jsem si jistá,že bych to neodmítla, když jsem si usilovala o to,aby to bylo v kupní smlouvě zahrnuto.Nic takového mi sděleno nebylo,je mi jasné,že je to pro ně nejschůdnější a nejjednodušší cesta,aby nedoplatek dostali bez jakkýchkoliv komplikací zaplacený.Já chci trvat ale na tom,že mám právo na svoje vyúčtování,tak jako i bývalý vlastník.A aby nemohli takto dál manipulovat s lidmi bych byla ochotná jít to řešit i před soud,abych se dozvěděla,co je důležitější, jestli vyhláška MMR anebo svévole nějakých paní v účtárně. Paní účetní mi řekla,že v dohodě o převodu práv a povinností jsem podepsala,že jsou vzájemné pohledávky mezi námi vyrovnány.Nemohu přece považovat za pohledávku něco,co se bude účtovat až za 11 měsíců.Tuto pohledávku jsem chápala jako to, že je byt řádně od družstva odkoupen a neváznou na něm žádné jiné dluhy.Jsem téhož názoru,že jejich chování je absolutně protiprávní i z hlediska zdravého rozumu a ráda bych to i před soudem vyřešila.Co Vy na to pane Lake? Díky předem za reakci.
Nedovolil bych si tvrdit, že se jedná o protiprávní jednání, když neznám obsah smlouvy. V případě družstva se nejedná o prodej, ale o převod členských práv. Podle vyhlášky je správce povinen provést rozúčtování alespoň jednou ročně. Žádnou jinou povinnost nemá. Převodci mají možnost ve smlouvě vzájemné vyrovnání upravit jakkoliv. Při ceně bytu v žádech milionů a přeplatcích nebo nedoplatcích většinou ve stokorunách se jedná o vcelku zanedbatelnou záležitost. Pokud chtějí převodci provést ještě vzájemné vyrovnání služeb, mohou se dohodnout mezi sebou. Záleží pouze na správci zda je ochoten vyúčtování navíc provést. Pan Lake správně píše, že má možnost požadovat uhradit zvýšené náklady. Co když bude požadovat 5 tis. Kč?
Poradil byste mi pane lake, jak bude správce vymáhat případné nedoplatky od bývalého nájemníka, potažmo vlastníka, který se odstěhoval neznámo kam? Správné je, když si vše vyřídí ti, kteří byt převádějí Jirka
Pane Kruppe: Neznáte obsah smlouvy??
Jaké smlouvy?
... V případě družstva se nejedná o prodej ...
Tazatelka jasně napsala, že jde o převod mezi kupujícím a prodávajícím. Družstvo ve věci figuruje pouze jako správce. Ostatně kdyby šlo o družstevní byt, družstvo jako vlastník by mělo tytéž povinnosti.
... Správce je povinen rozúčtovat jednou ročně ...
Jistěže. Rozúčtování a vyúčtování se zpravidla dělá pro všechny konečné spotřebitele jednou ročně. U tepla a vody to totiž ani jinak nejde. Pokud se v bytě vystřídali během roku dva nebo tři vlastníci, pak správce zpracuje dvě nebo tři vyúčtování. Žádnou jinou povinnost nemá, jak správně píšete.
... Když bude požadovat 5 tis. Kč ...
To nemyslíte vážně. Vy znáte správce, který má oprávněné náklady 5000 Kč na vyúčtování jednoho bytu?
... Jak bude vymáhat nedoplatky od bývalého vlastníka?
Pro nového vlastníka bezvýznamné. To ať si řeší SVJ standardním způsobem.
lake
Správce nezná obsah smlouvy o prodeji bytu. Jak ví, jestli se obě strany nedohodly rozumně, to jest, že vyúčtování služeb přechází na nového vlastníka? Pokud byla skutečně řeč o SVJ, pak tím, kdo úkoluje správce,je SVJ. Přiznám se, že ani u nás nesouhlasíme s rozdělením vyúčtování na dva subjekty právě proto, že přeplatky není obvykle komu poukázat a nedoplatky není komu předepsat. Zatím jsme vždy obě strany přesvědčili. Navíc zodpovědný správce stanovuje zálohy tak, aby nedoplatky byly jen výjimečně. Co je podle vás standardní způsob pátrání po bývalém vlastníkovi? Z něj SVJ většinou už nevyrazí ani korunu.
Pokud by se jednalo o družstvo, pak je to ještě jednodušší. Převádí se členský podíl a s ním práva a povinnosti vůči družstvu. Podle mého tedy i podíl na vyúčtování služeb.
Jirka
Pane Kruppe,
divím se, jaké nesmysly se zde objevují. Přeplatky a nedoplatky služeb se vždy týkají konkrétní osoby - uživatele bytu. Nemají samozřejmě nic společného s převáděným bytem. Nebo můžete dát nějaký judikát či zákonný předpis, který by Váš názor podpořil?
Ani u družstev se nic nepřevádí. Při výměně musí prostě odcházející družstevník vyrovnat své závazky vůči družstvu, jinak se převod neuskuteční.
lake
Družstvo má pouze jedinou možnost a to vzít převod členských práv na vědomí. Družstvo do převodu nemá co mluvit. Z toho důvodu vždy nový člen žádá od družstva prohlášení, zda na členském podílu nevázne nějaký dluh.
Co se týče převodu bytu ve vlastnictví, pouze konstatuji, že jsem nenalezl dostatečně silný právní argument, který by nás nutil provádět vyúčtování při převodu bytu. Reší se tu nepodstatná maličkost. Původní a nový vlastník vždy, na základě našeho doporučení a předložení statistiky přeplatků, pochopili, že se jedná při prodeji bytu o takovou drobnost, že se mezi sebou dohodli.
Představte si, že k prodeji bytu dojde v březnu. Vyúčtování se provádí za rok a vyrovnání ještě později. Bývalý vlastník nezanechal novou adresu. Jak byste to řešil? Jirka
Dobrý den, máte opravdu zvláštvní postřeh…Vy jste milionář? My jsme také koupili byt za milion, ale od spořitelny, máme obrovské splátky, já jsem na mateřské a řeknu Vám, že když jsem viděla nedoplatek 3000, tak jsem šla do mdlob. Někomu bohužel žije od mateřské k mateřské a od výplaty k výplatě, tudíž s nedoplatkem, který je podle mého propočtu po bývalém majiteli, mám opravdu problém… Samozřejmě, že budu trvat na rozúčtování, stavy měřidel jsme odevzdali podepsané oběma stranami, dle selského rozumu má družstvo povinnost rozúčtovat.
Dobrý večer, koukám, že se zde rozepsala rozsáhlá diskuse. Jen abych reagovala na Váš dotaz – nevím, proč bych měla přebírat závazek, či pohledávku někoho jiného. Odběratelem byl prodávající, bylo to v jeho správě, a já nechci přebírat jeho odpovědnost za placení.. Prodávající je navíc neplatič, z tohoto důvodu dal byt do prodeje, tudíž bude 100% nedoplatek a řekla bych, že tu nepůjde o stokoruny. SVJ po mne nemůže přeci chtít postoupení pohledávky.. Prodávající a kupující jsou dva subjekty vůči SVJ a nemohou chtít naše vzájemné zastoupení…
Obávám se, že případné nedoplatky prodávajícího měly být řešeny při platbě ceny za byt formou nějakého „zádržného“.
Názory a důvody proč pohledávky a závazky zůstávají na jednotce a ne na bývalém majiteli jsou uvedeny v literatuře, např. Dvořák str. 222, Fiala str.166 etc.
Hezký den!
Pavel
Pavel napsal: "Názory a důvody proč pohledávky a závazky zůstávají na jednotce a ne na bývalém majiteli jsou uvedeny v literatuře ..."
Pane Pavle, možná máte na mysli § 20 odst. 3 ZoVB: Práva a závazky dosavadního vlastníka budovy, popřípadě vlastníků jednotek v domě, týkající se společných částí domu a pozemku, zejména zástavní práva a věcná břemena, přecházejí na nové vlastníky jednotek nabytím vlastnictví k těmto jednotkám.
Platby za teplo, teplou vodu, vodné a stočné pro byt (tvoří největší částku z ročního vyúčtování služeb) se zcela jistě netýkají "společných částí domu a pozemku", to by byl opravdu hoooodně extensivní výklad.
Pohledávka vzniklá konsumací těchto služeb spojených s užíváním bytu je vždy pohledávkou za bývalým vlastníkem, který byl jako člen SVJ povinen platit za jím spotřebované služby, vyčíslené na základě rozúčtování podle celostátně platného předpisu nebo podle § 9a odst. 3 ZoVB. Soudím, že tento dluh nelze nijak spojovat s bytovou jednotkou (nebo dokonce se společnými částmi domu), pokud nebylo zavčasu (tedy před prodejem jednotky) zřízeno zástavní právo např. podle § 13 odst. 2 ZoVB, viz § 20 odst. 3.
lake
Pane lake,
mám na mysli to, co jsem uvedl:
- případné nedoplatky měly být ošetřeny formou „zádržného“. Je to lepší, než se soudit.
- uvedená literatura uvádí důvody, proč pohledávky a závazky zůstávají na jednotce a ne na prodávajícím.
O § 20/3 ZoVB jsem se nezmínil, protože se na dotazovanou situaci nehodí a extenzivní výklad bych si nedovolil.
Hezký den!
Pavel
Je zajímavé si přečíst, co říká odborná literatura.
Je podstatné, co říká zákon. A ten jste neuvedl.
Pane Anomymous,
- je vhodné se nějak podepsat
- je vhodné použít nějaký nadpis do pole Předmět, jinak je nadpis nesmyslný
- uvedl jsem literatutu, kde jsou rozvedeny důvody včetně odvolávky na zákony, nemám kapacitu to přepisovat
Hezký den!
Pavel
Pane Pavle,
problém této diskuse i Vašich příspěvků je, že jsou směšovány platby za služby spojené s užíváním jednotky, které jsou osobní povahy a které konsumuje výhradně vlastník jednotky, s platbami na správu domu, které souvisí se spoluvlastnickým podílem a spolu s ním jsou převáděny měly by být řešeny v rámci převodu jednotky.
Kryštof
Poslední komentáře