Rozúčtování nákladů a většinový vlastník
Bohužel v našem domě je situace, kdy developer pořád vlastní cca 50% bytů (neprodaných) a chystá se shromáždění kde se bude schvalovat způsob rozúčtování nákladů. Podle zákona 72/1994 je v tomto případě na schválení potřeba 3/4 přítomných hlasů a jelikož se určitě nesejdeme všichni, reálně hrozí, že developer bude mít potřebných 75%. Máme indicie, že v takovém případě si odsouhlasí nulové (nebo směšně malé) platby za neprodané byty. Je to možné? Jde tomu zabránit jinak než to následně napadnout u soudu? Je šance s tímto napadením uspět?
Takže se stalo to, o čem jsem mluvil. Shromáždění proběhlo, zálohy a metodika se neodsouhlasili takže náš milý developer jak neplatil tak dál platit nic nebude. Bezmoc, frustrace a na účtu 0,– Kč. Navíc dělá obstrukce a doteď nemáme vyúčtování za minulý rok.
Co se týče tepla máte samozřejmě pravdu ale jinak to není to tak jednoduché jak píšete. Studená voda se používa i na zalévání zeleně v okolí domu. Výtahy se využívají k prohlídkám neprodaných bytů, řešení reklamací a pravidelnému větrání a temperování bytů, úklid domu a okolí se provádí pro celý dům bez ohledu na počet obsazených bytů, takže najít v tomhle tu „správnou“ spravedlnost moc dobře nejde, hlavně když se do toho zapletou i garážová stání a elektřina společných prostor. Navíc developer rozporuje i platbu správcovské firmě.
Ale myslím, že jsem se dopídil jak to teda má být. Zdá se, že klíč je v judikatuře Nejvyššího soudu z tohoto roku, který rozhodoval ve velmi podobném sporu a došel k závěru, že cituji: „platí, že pokud se všichni vlastníci jednotek nedohodnou jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu.“ Teda platí §15 ods. 1 BytZ a slovo „dohoda“ se vykládá jako souhlas všech spoluvlastníků. Většinové hlasování podle §11 v tomto případě nelze použít.
Pane Sayzo,
prosím o Vámi citovaný judikát Nejvyššího soudu. Děkuji.
§ 15 odstavec 1 BytZ totiž mluví o správě domu a nějaký koumák by mohl namítnout, že služby nepatří do správy, ač z BytZ lze dovodit pravý opak, totiž že služby patří do správy.
Okdaz na judikát najdete někde tady v diskusi. Jestli služby, jako například elektřina společných prostor, úklid a pod. patří nebo nepatří do správy si netroufám říct, v judikátu se používa jenom pojem „správa“. Po podrobném přečtení toho dokumentu jsem narazil na částky, které žalobce napadal a tam se jednalo o předpis 26 Kč/m2 měsíčně, což při bytu 70m2 je částka 1.820,– Kč. Dle mého soudu toto služby již zahrnuje.
sayza napsal: "... chystá se shromáždění kde se bude schvalovat způsob rozúčtování nákladů."
ZoVB hovoří o rozúčtování na dvou místech; vždy jde o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky (§9a/2, §11/4). Podle toho jsem odpovídal na Váš dotaz. Vámi uváděný judikát NS se ovšem rozúčtování služeb nijak netýká.
(1) Rozúčtování jednotlivých služeb proběhne:
- podle platného předpisu, např. vyhláška 372/2001 Sb. (§9a/2);
- není-li takového předpisu, pak podle toho, co původní vlastník stanovil v Prohlášení (§4/1g);
- platí-li všichni bez protestů, jde o dohodu uzavřenou konkludentně (jednáním), viz § 35/1 ObčZ;
- je-li přijato rozhodnutí společenství (§9a/2) tříčtvrtinovou většinou podle §11/4, pak podle tohoto usnesení;
- neplatí-li nic z předchozího, pak nezbývá než rozúčtovat obecně podle spoluvlastnických podílů.
(2) Ostatní zálohově přijaté částky na správu, údržbu a opravy se většinou nerozúčtují, neboť nedochází k vyúčtování: zálohy se prostě čerpají v poměru, v němž vlastníci přispívali (dohoda nebo §15/1). Přeplatky z těchto záloh se vlastníkům nevracejí (ani při ukončení členství v SVJ). K rozúčtování a vyúčtování zůstatku by došlo pouze při zániku domu nebo po zrušení rozdělení domu na jednotky.
V praxi může vzniknout spor o to, kam zařadit některou výdajovou položku. Příklad: patří úklid společných prostor zajišťovaný správcem mezi "služby" (1), nebo pod náklady na správu mimo služeb (2)? Je provoz výtahu službou dle (1), nebo není?
lake
Můžete zveřejnit spisovou značku toho judikátu? Děkuji.
Jinak existuje i judikát, který vykládá, že dohoda je „velká většina“. :-))
Abyste nemuseli řešit, který z judikátů má pravdu, doporučuji zajistit plné moci od potenciálně nepřítomných vlastníků. Potom 75% přítomných nedosáhne. :-))
Hezký den!
Pavel
Spisová značka 22 Cdo 2038/2008, plné znění je k dispozici zde: http://www.nsoud.cz/rozhod.php…
Samozřejmě je dohoda to nejlepší řešení, ta však nesmí být v rozporu se zákonem a tudíž soudně napadnutená. Navíc se mi nijak nezamlouvá, aby se většina spoluvlastníků mohla spojit proti mě a dát mi zaplatit náklady celého domu, k čemu by většinové rozhodování v tomto případě logicky mohlo dospět.
Rozúčtování tepla je dáno celostátně platným předpisem. Prázdné byty budou platit minimálně 60% nákladů na topení (z průměru domu na 1 m2).
Rozúčtování teplé vody je dáno celostátně platným předpisem. Pokud se v prázdných bytech neodebírala voda, budou platit základní složku nákladů za teplo k ohřevu vody (30%).
Rozúčtování studené vody máte mít ve stanovách; nemáte-li, dobře vám tak. Ostatně v prázdných bytech se voda neodebírala, takže platba bude nula Kč.
Provoz výtahu a úklid společných prostor: pokud developer prosadí platbu podle počtu osob v bytech, nebude platit za prázdné byty nic. Ale za nespravedlivé bych to neoznačil. Vy snad ano?
Raději se soustředte na to, aby na shromáždění přišlo dostatečné množství vlastníků, nežli na to, jak developera prohnat u soudu.
lake
Poslední komentáře