Rozhodují vlastníci, ne společenství

Pane Zdenku, Vaše tvrzení je zajímavé, ale silně zjednodušující. Doplním je takto:

• Pokud mají činit rozhodnutí vlastníci v domě, kde neexistuje SVJ, činí tak buď prostřednictvím shromáždění vlastníků, nebo je činí vzájemnou dohodou či smlouvou.
• Pokud mají činit rozhodnutí vlastníci v domě, kde existuje SVJ, činí tak buď prostřednictvím shromáždění SVJ, nebo je činí vzájemnou dohodou či smlouvou.
• Pokud má činit rozhodnutí právnická osoba SVJ, činí tak prostřednictvím výboru pouze ve věcech, které zákon nesvěřil shromáždění, a ve věcech, které nejsou svěřeny stanovami do pravomoci shromáždění, a ve věcech, které si pro sebe nevyhradilo shromáždění. V ostatních věcech rozhoduje shromáždění SVJ zákonem požadovanou většinou.

lake

Vazeny Lake, jak jsem psal jiz v minulem vlakne, nejspis nedorozumeni vznika z toho, ze tam, kde vy pouzivate termin „vlastnici“ a ja pouzivam termin „SVJ“, nejspis mluvime oba o tom samem, tedy o Shromazdeni vlastniku, coz je nejvyssi organ SVJ a zaroven prakticka cesta, jakou „vlastnici spolu rozhoduji“.

Tedy, kdekoliv predpokladam, ze SVJ o necem rozhoduje nebo neco dela, predpokladam, ze je to v souladu se Stanovami a zakony, tzn. o rekonstrukci nemuze rozhodnout vybor SVJ, ale pouze Shromazdeni.

Jinak receno, nikde netvrdim, ze o rekonstrukci, natoz o jejim financovani, ma pravo rozhodovat vybor SVJ, ale rozhodne toto pravo ma Shromazdeni SVJ. A pokud ne, tak jsou vzorove stanovy (a pravdepodobne valna vetsina stanov nasich SVJ) v rozporu se zakonem.

Veci o opakovanych lzich a podsouvani snad ani nebudu komentovat. Snad jen, ze kdyz jeden rekne „plati A“, druhy rekne „ale ja v zakone nasel zminku, ze ktere vyplyva, ze A neplati“ a prvni rekne „ale ja nikde nemluvil o A, nybrz B“, povazuji tohle za implicitni vyjadreni souhlasu, ze A tedy neplati. Mozna jsem v tom prilis optimisticky, ale zrovna u Vas bych ocekaval, ze byste mi skocil po krku, kdybych vytahl kus zakona a rikal „podle toho A neplati“ a vy byste si myslel, ze to chapu spatne.

Pane lake, přiznám se, že nerozumím. Vy zde stavíte proti sobě dva pojmy shromáždění vlastníků proti vlastníkům. Já jsem ale přesvědčen, že to není správný pohled. Shromáždění vlastníků jsou přeci vlastníci. Jak podle vás vzniklo nějaké zlé shromáždění vlastníků, které by chtělo něco vnucovat vlastníkům? Jsou to přeci stále jen a pouze vlastníci. Jirka

Pane Kruppe, zde nejde vůbec o „shromáždění vlastníků“, protože to přece není osobou, jak jistě víte. Shromáždění nečiní právní úkony. Shromáždění nemůže nic konat ani po nikom nic vymáhat.

Společenství vlastníků ovšem je právnická osoba, může činit právní úkony (svým výborem) a je oprávněno vymáhat (i soudně) plnění povinností uložených vlastníkům.

Takže skutečně je zde zásadní rozdíl: na jedné straně vlastník a na druhé straně „zlé“ SVJ, které mu něco přikazuje, zakazuje, ukládá mu platit zálohy, podává na něj žalobu.

Vaše tvrzení, že to jsou „stále jen a pouze vlastníci“ tedy není pravdivé.

lake

To snad ne… Shromazdeni vlastniku je (jak psano v citovanem vyjadreni soudu) NEJVYSSI organ SVJ. Takze opravdu nechapu, jak muzete dokola tvrdit, ze SVJ nerozhoduje, kdyz to, co rozhoduje, je nejvyssim organem SVJ :).

Viktor napsal: „Takze opravdu nechapu, jak muzete dokola tvrdit, ze SVJ nerozhoduje, kdyz to, co rozhoduje, je nejvyssim organem SVJ :).“

Takže zřejmě nestačilo, že jsem citoval rozsudek Ústavního soudu. Pak Vám zřejmě není pomoci. Zapište si prosím za uši: SVJ je osoba s omezenou právní způsobilostí (judikáty vynechávám, byly uvedeny jinde). Oprávnění SVJ rozhodovat vlastním jménem je omezeno na záležitosti výslovně vyjmenované v ZoVB, yejména ty, které splňují definici správy domu podle § 9 odst. 1 ZoVB. Vše ostatní je mimo rozhodovací pravomoc SVJ.

Abych byl zcela konkrétní: obsah celého § 11 odst. 5 ZoVB (změna stavby, technické zhodnocení, tedy přístavby, nástavby, modernizace a rekonstrukce) jsou mimo pravomoc SVJ a rozhodují o tom vlastníci jednotek mezi sebou. Totéž platí o smlouvě o výstavbě. Totéž platí například o dohodě podle § 15 odst. 1 ZoVB. Totéž platí o změně podlahových ploch, o zřízení věcného břemene (např. vedení telekomunikačního vedení v domě, na domě či nad pozemkem). A mohl bych pokračovat.

Jde o zásadní záležitosti, takže si k tomu přečtěte pečlivě znění zákona.

• O údržbě, opravách a provozu domu rozhoduje SVJ ze zákona, neboť toto je předmětem činnosti SVJ. Na tento účel je oprávněno vybírat příspěvky podle § 15 odst. 1 ZoVB a zálohy na ně podle § 15 odst. 2 ZoVB.
• O stavebních úpravách, rekonstrukcích a modernizacích (což je i zateplení stavby) nerozhoduje SVJ a není na tento účel oprávněno vybírat příspěvky a zálohy.

Dám sadu příkladů a laskavě si v nich najděte co platí pro vás.

• Provede-li se oprava domu, je SVJ oprávněno na tento účel stanovit a vybírat příspěvky podle § 15 odst. 1 ZoVB a zálohy na ně podle § 15 odst. 2 ZoVB. Pokud vlastník prodá svou jednotku v opraveném domě, tyto povinnosti přecházejí na nabyvatele jednotky. Ten bude vše hradit nadále.
• Provede-li se rekonstrukce domu (např. zateplení), není SVJ oprávněno na tento účel stanovit ani vybírat příspěvky ani zálohy. Pokud vlastník prodá svou jednotku v rekonstruovaném domě (a hradí náklady rekonstrukce ve splátkách), je povinen hradit dále i když už není vlastníkem jednotky. Tyto povinnosti nepřecházejí na nabyvatele jednotky. Ten nebude nic hradit, neboť splátky cizího dluhu se jej samozřejmě netýkají.
• Jestliže si SVJ vezme úvěr k předmětu své činnosti, vybírá k jeho úhradě příspěvky či zálohy od vlastníků jednotek. Tyto povinnosti přecházejí na nabyvatele jednotky. Ten je povinen vše hradit nadále.
• Jestliže si SVJ vezme úvěr mimo předmět své činnosti (např. k rekonstrukci), vybírá k jeho úhradě nejspíše splátky od těch, kdo si jako vlastníci jednotek tuto rekonstrukci u SVJ objednali (i od těch, kdo byli přehlasováni). Nejde o platby podle § 15 ZoVB, nýbrž o splátky dluhu podle § 12 ZoVB. Nabyvatel jednotky není povinen hradit splatné závazky bývalého vlastníka.

Pokud tyto zásadní rozdíly v právních vztazích někdo považuje za zanedbatelné a plete si oprávnění SVJ s oprávněním vlastníka domu, pak mu není pomoci.

lake

Lake napsal „Provede-li se rekonstrukce domu (např. zateplení), není SVJ oprávněno na tento účel stanovit ani vybírat příspěvky ani zálohy.“ – Takže, když se vlastníci dohodnou a odsouhlasí si že se zateplení provede, je pak SVJ oprávněno vybírat příspěvky?

Čím dál víc nabývám dojmu, že zateplit dům, tak, aby to nebylo v rozporu se zákony nejde!

Díky Jan

Pane Jane, odpovídám na Váš dotaz.

• SVJ není oprávněno vybírat od vlastníků jednotek příspěvky na nákup dvou vozidel Škoda Superb a provozování taxislužby, protože to nespadá pod správu domu.
• SVJ není oprávněno vybírat od vlastníků jednotek příspěvky na výstavbu nočního baru s pódiem pro striptýzový tanec, protože to nespadá pod správu domu.
• SVJ není oprávněno vybírat od vlastníků jednotek příspěvky na zateplení domu, protože to nespadá pod správu domu.

Ale mohu Vás uklidnit. Počkejte si na 1. leden 2014, kdy nabude účinnosti nový Občanský zákoník. Ten definuje pojem „správa domu“ zcela jiným způsobem. Tím se vyřeší Váš problém:

Zákon č. 89/2012 Sb. § 1189
(1) Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům do­mu.

lake

když má SVJ možnost uzavřít úvěr jehož je smluvní stranou, jak by tento úvěr hradilo, když ne z příspěvků na správu ?? když tedy tvdíte že na zateplení na které si SVJ právě bere ten úvěr nemá SVJ právo výběru. Ono tedy zateplení nespadá pod §11/5 ?

Jde vam velmi dobre opakovat se stale dokola. Tak to zkusime jeste jednou z druhe strany – vzorove stanovy, ktere plati v kazdem SVJ, pokud si neprijme vlastni.

Clanek IV – Stavební úpravy spočívající v modernizaci, rekonstrukci a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, zajišťuje společenství se souhlasem nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství.

Clanek VII, odst (3) pismeno f) výši příspěvků členů společenství na správu domu a pozemku, popřípadě o výši a způsobu placení dalších příspěvků na činnosti uvedené v čl. IV,

Vy tvrdite, ze „O stavebních úpravách, rekonstrukcích a modernizacích (což je i zateplení stavby) nerozhoduje SVJ“.

Bud jsou vzorove stanovy protipravni, nebo tu resime akorat zbytecne slovickareni. Shromazdeni je nejvyssim organem SVJ a pokud toto Shromazdeni prijme usneseni v souladu se svymi stanovami, podle Vas to zjevne neni „rozhodlo o tom SVJ“. A jak jinak tomu chcete rikat?

„Provede-li se rekonstrukce domu (např. zateplení), není SVJ oprávněno na tento účel stanovit ani vybírat příspěvky ani zálohy“

Opet zjevny rozpor se stanovami. Maji pravdu stanovy nebo Vy? Shromazdeni coby nejvyssi organ SVJ prijalo usneseni (cl. IV) a rozhodlo o vysi a zpusobu placeni prispevku na tutu cinnost (cl. VII).

„Stavební úpravy … zajišťuje společenství se souhlasem nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství.“

Rozhodnutí o rekonstrukci a rozhodnutí o osobě, která rekonstrukci zajistí, jsou dvě různá rozhodnutí.

„… popřípadě o výši a způsobu placení dalších příspěvků na činnosti uvedené v čl. IV“

Příspěvek není záloha. Vlastníci tedy zaplatí svůj příspěvek nejdříve v okamžiku, kdy je smlouva s dodavatelem uzavřena a platební podmínky domluveny. Je samozřejmé, že mohou mezi sebou uzavřít i jinou dohodu.

Jinými slovy nikdo není povinen platit léta zálohy na budoucí rekonstrukce a vytvářet jakýsi „FO“, což je běžná praxe v mnoha (většině?) SVJ.

Pane Viktore,
ano, vzorové stanovy jsou v určitých částech protiprávní. A zde se o nich nebavíme. Správně jste napsal, že každé SVJ má stanovy vlastní a počet společenství je 58000. Pokud Vám jde o jedny stanovy jednoho SVJ, musíte si k tomu otevřít novou vlastní diskusi.

Mimochodem, soudím, že máte potíže s porozuměním psanému textu. Článek IV neříká naprosto nic o tom kdo rozhoduje o stavebních úpravách. Říká pouze kdo tyto úpravy zajišťuje – pokud mu to vlastníci nařídí. (To je ten sluha=SVJ, vzpomínáte si?)

Clanek VII, odst (3) pismeno f) je samozřejmě protizákonný a přihlouplý. Platí totiž § 15 odst. 1: vlastník jednotky je povinen přispívat na správu domu podle svého spoluvlastnického podílu. Tato povinnost tedy plyne ze zákona, nehlasuje se o ní. Nikdo se jej přece nebude ptát zda laskavě zaplatí ten příspěvek, nebo zda se milostpánovi nechce. (Radil jsem Vám přečíst si zákon, pamatujete?)

Bylo by zmatečné a nesmyslné ptát se shromáždění zda vlastníci uhradí výdaje na správu domu nebo ne. Představte si, že shoří střecha a SVJ nechá provést opravu za 540000 Kč a vezme si k tomu půjčku. Podle bláznivých vzorových stanov se pak zeptá vlastníků jednotek. Ti si odhlasují, že na tento účel dají příspěvek jenom 225000 Kč. Vnímáte pitomost nápadu s hlasováním o příspěvcích?

Vaše poslední námitka také ukazuje na nepochopení toho, že platí zákon. Ne jakýsi cár papíru zvaný „vzorové stanovy“.

lake

Jak jednoduche, rict „zde se o nich nebavime“. Ale vzorove stanovy nejsou „car papiru“, ale narizeni vlady, na ktere se ten zakon primo odkazuje. A mezi stanovami a zakonem neni zjevny rozpor, ktery by bezny smrtelnik mohl odhalit, ten tam vidite pouze ve svetle nejakeho judikatu.

A problem s porozumenim psaneho textu nemam. Clanek IV samozrejme rika, ze o tech upravach rozhodly 3/4 vlastniku. A jak? U Vas v SVJ podepisuji kazdy zvlast smlouvu se SVJ? Nebo smlouvu s mnoha smluvnimi stranami? Nebo rozhoduji formou usneseni Shromazdeni SVJ? A pokud je to ta posledni moznost, proc se porad tak vzpouzite formulaci „rozhodlo SVJ“, kdyz to usneseni vydal nejvyssi organ SVJ?

Clanek VII, odst (3) pismeno f) vubec neni prihlouply a protizakonny. „§ 15 odst. 1: vlastník jednotky je povinen přispívat na správu domu podle svého spoluvlastnického podílu“ – ano, ale tohle resi pouze pomer, v jakem se ty naklady na spravu maji rozdelovat. Stanovy oproti tomu davaji Shromazdeni moznost rozhodnout o tom, jak vysoky ten prispevek na spravu bude na jednotku podilu, a zejmena jak vysoky bude opet ten prispevek na dalsi cinnosti, ktere SVJ bude zajistovat, protoze mu to vlastnici formou usneseni Shromazdeni ulozili.

A hlasovani o prispevcich se Vam muze jevit jako pitomost. Mne by se jako pitomost zase jevilo si odhlasovat mensi prispevek, nez jaky je nutny na splaceni pujcky, kdyz vim, ze ty penize stejne musime zaplatit, ale v pripade nesplacene pujcky jeste se sankcemi navrch. Takze predpokladam, ze tenhle bod stanov vyuziji vlastnici presne k tomu, aby se prostrednictvim usneseni Shromazdeni dohodli na tom, jak financovat jakoukoliv rekonstrukci.

Pane Viktore,
ano, opravdu je jednoduché říci, že o stanovách se zde nebavíme. Snad Vám ušlo, že toto je má diskuse (určil jsem její obsah úvodním příspěvkem). Prosím respektujte to. Nic Vám nebrání otevřít si vlastní diskusi a tam bez omezení diskutujte o dveřních klikách, o izolaci sklepů nebo o vzorových stanovách. Ne však tady.

• Článek IV vzorových stanov neřeší nic, co by už nebylo uvedeno v zákoně, proto o něm už nediskutuji.
• Ohledně platby příspěvků je zjevné, že systematicky zaměňujete příspěvky a zálohy na tyto příspěvky. Radím vám (potřetí) abyste si přečetl zákon.

lake

„Snad Vám ušlo, že toto je MOJE diskuse a já jsem určil její obsah úvodním příspěvkem“.

Tak nad timhle se uz muzu jen usmat. Tak si to nestitkujte „legislativa“, kdyz se chcete bavit jen o ZOVB a ne o legislative, na kterou se odkazuje.

Uzijte si VASI diskusi, nemusite se bat, uz vam do ni nikdy nevstoupim :).

V kterém judikátu soud napsal, že SVJ je oprávněno vzít si úvěr na předmět mimo svou činnost?

Škoda, že jste neuvedl judikát (uvádíte, že jste judikát uvedl jinde, jenže není snadné ho najít). Platí tedy: SVJ není oprávněno činit nic mimo předmět své činnosti (§ 9 odst. 1 ZoVB) a přitom je oprávněno vzít si úvěr na předmět mimo svou činnost (Vámi citovaný judikát).

Pane Úvěr,
pokud by vám stačil rozsudek pouhého Vrchního soudu, zde je. Jde o ojedinělý judikát, jehož správnost nebyla zatím potvrzena žádným dalším rozsudkem.

"K přijetí usnesení shromáždění SVJ o způsobu financování celkového zateplení objektu formou půjčky (úvěru) od stavební spořitelny je nutný souhlas 3/4 většiny hlasů všech členů společenství podle § 11 odst. 5 věta druhá BytZ; důvodem je případný dopad do majetkové sféry všech členů SVJ, zejména ručením členů za závazky SVJ podle § 13 odst. 7 BytZ."
(rozsudek Vrchního soudu v Praze 7Cmo 160/2008 ze dne 23.1.2009)

lake

Já jsem to pochopil takto:

SVJ jako právnická osoba má omezenou způsobilost k právním úkonům, kterou nemůže prolomit ani nejvyšší orgán SVJ.

Na druhé straně vlastníci mohou rozhodovat kdykoliv a kdekoliv, tedy i během schůze SVJ (ledaže by to stanovy zakazovaly). Rozhodnutí vlastníků učiněné během schůze však není rozhodnutím nejvyššího orgánu SVJ, pokud takové rozhodnutí nespadá do kompetence SVJ.

„vlastníci mohou rozhodovat kdykoliv a kdekoliv, tedy i během schůze SVJ“

Jenže současně je SVJ oprávněno zabývat se pouze vymezeným okruhem věcí, tj. není oprávněno zabývat se věcmi nespadajícími pod činnost SVJ. Takže ano, není předepsáno, kdy, kde a jakou formou mohou rozhodovat vlastníci, ale SVJ na schůzi svého orgánu rozhoduje pouze o své činnosti.

Řešení je nasnadě: Vlastníci mohou rozhodovat po skončení schůze SVJ.

SVJ toho rozhoduje velmi málo, vše podstatné v jeho činnosti je totiž dáno předpisy a stavem společných částí domu.

Proč by nebylo ? §9 čl.8 zák 74/1994 Sb. říká, že nejvyšším orgánem společenství je shromáždění.