Rozhodování SVJ není rozhodování vlastníků
SVJ-právnická osoba není plný pytel vlastníků. Vícekrát jsem upozorňoval, že pojem „shromáždění“ podle ZoVB má dva různé významy:
- shromáždění jako nejvyšší orgán právnické osoby, které je oprávněno rozhodovat pouze o úzkém okruhu záležitostí v kompetenci SVJ (správa, provoz a opravy domu podle § 9 odst. 1 ZoVB);
- shromáždění vlastníků jednotek, kteří rozhodují mezi sebou o všech ostatních záležitostech, které jsou mimo právní způsobilost SVJ (např. o technickém zhodnocení svého majetku podle § 11 odst. 5 ZoVB, o jiném způsobu přispívání na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB).
Některým diskutujícím se snad nelíbí koncepce „dvou shromáždění“. Při tom je zcela zjevné, že tomu musí tak být: vlastníci jednotek totiž vždy rozhodují mezi sebou, dokud v domě nevznikne SVJ jako právnická osoba. Se vznikem SVJ(2000) na tuto osobu přecházejí pouze oprávnění taxativně vyjmenovaná v § 9 a § 9a ZoVB. Vše ostatní si i nadále řeší vlastníci jednotek mimo pravomoc SVJ, tak jako dosud.
Tuto koncepci letos potvrdil Nejvyšší soud, když o dohodě podle § 15 odst. 1 ZoVB judikoval:
|
Jelikož zákon neupravuje formu takové dohody, lze si představit, že bude uzavřena (i jinak než písemně) všemi vlastníky na shromáždění vlastníků; nepůjde však o rozhodnutí tohoto orgánu společenství a pro posuzování její platnosti se neuplatní ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů. Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky sp.zn. 31 Cdo 4294/2011, ze dne 2.4.2014 |
Nic nového či překvapivého v tom není. Rozhodování SVJ je něco jiného než rozhodování vlastníků mezi sebou. Záležitosti, které jsou mimo okruh právní způsobilosti SVJ(2000), rozhodují vlastníci jednotek. I když snad půjde o rozhodování při shromáždění SVJ, svolaném výborem SVJ, a výsledek je obsažen v zápisu ze shromáždění SVJ – i přes to půjde o rozhodování vlastníků mimo SVJ. Skutečný obsah rozhodování soud upřednostnil před pouhým formálním hlediskem. Tak pravil Nejvyšší soud.
Znovu zopakuji pro osvěžení paměti: Záležitosti, které v žádném případě nespadají do působnosti SVJ-právnické osoby a nejsou tedy rozhodovány přes SVJ, jsou například tyto:
- rozhodování o způsobu přispívání na správu domu podle § 15 odst. 1 ZoVB,
- rozhodování o změně účelu užívání stavby a o změně stavby podle § 11 odst. 5 ZoVB,
- rozhodování o technickém zhodnocení stavby (modernizace, rekonstrukce, nástavby, přístavby, vestavby) podle § 11 odst. 5 ZoVB.
První bod je dnes již potvrzen více rozsudky, včetně judikátu velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu (31 Cdo 4294/2011), a také nálezem Ústavního soudu. Na judikatorní potvrzení bodů č. 2 a 3 někteří dosud čekají – ale ze znění ZoVB i z úmyslu zákonodárce neplyne přece nic jiného než to, co jsem zde napsal. SVJ(2000) je pouze sluha vlastníka domu. Není tomu naopak.
lake
Nadpis – provokuji, omlouvám se. Nicméně vidím to jako exemplární příklad kdy jednoduché kolektivní rozhodování (aplikováno snad i pračlověkem) je popsáno v zákoně způsobem, že to pochopí jen člověk přes IQ 100, ale až po výkladu odborníkem. Nelze se pak divit, že zákony přestanou mít funkci organizátora a usměrňovače mezilidských vztahů, ale stanou se překážkou v životě člověka. Zákonodárci a právníci, proč tak složitě?
Ano, po 1989 nám bylo slibováno, jak budou zákony jednoduché, jasné, pochopopitelné i pro … Ale, čím by se pak ti právníci živili, he?? Školy je chrlí, co umí, k lopatě asi nepůjdou, že? Čím zašmrchovanější zákon, tím pro ně lépe. Každý svého právníka… No, ale co s tím lide uděláš??
Nevím zda má smysl, stále dokola rozebírat sporné záležitosti vztahující se k zrušenému ZoVB. Podle výkladů odborné veřejnosti, jak tu bylo už mnohokrát uvedeno, se všechna SVJ řídí NOZ vč. části bytového spoluvlastnictví. Zbytečně matete mnohé návštěvníky portálu. Často nevědí, že Váš výklad o tom, že se stará SVJ nadále řídí zrušeným ZoVB, je v rozporu s výkladem odborné veřejnosti.
Bylo by nanejvýš rozumné, takové Vaše výklady uvést vždy s poznámkou, že se liší nebo jsou v rozporu s tím, co je prezentováno odbornou veřejností.
Vážený pane Vítku,
velice si vážím Vašeho názoru, i když je překvapivý a zatím jste jej
ničím právně nepodložil. Ale jistě to upřesníte dodatečně, že?
Uvedete zde tedy alespoň jeden odkaz na alespoň
jeden právně podložený názor alespoň jednoho
příslušníka odborné veřejnosti. Čekám na Vaši reakci.
Já vycházím z Ústavy, z Listiny základních práv a svobod, ze znění zákona č. 89/2012 Sb., zejména z ustanovení § 3028, a z konstantní judikatury Ústavního soudu o nepravé retroaktivitě právního předpisu. Viz [1] [2]
Z čeho tedy vycházíte Vy?
lake
To je obehraná písnička. Odborná veřejnost ten názor skutečně zastává. To je neoddiskutovatelný fakt. Jestli je v souladu nebo v rozporu s právem, to může rozhodnout jen soud. Pro nás pro laiky je rozumné spolehnout se do té doby na výklad odborné veřejnosti.
Pane Vítku, nejste tedy schopen na přímý dotaz odkázat ani na JEDINÝ odborný názor JEDINÉHO příslušníka odborné veřejnosti. To mi stačí. Co jste napsal prve je tedy nepravda.
Mimochodem, nerozumíte pojmům, které se snažíte používat. Neexistuje nic takového jako „názor odborné veřejnosti“. Názor může mít jedině určitá konkrétní osoba. Tu osobu ale nejste schopen označit. Ani jednu, že?
Další pojem, kterému nerozumíte:
Odborný názor je takový názor, který dotyčná osoba je
schopna odborně obhájit. V oblasti práva je odborným názorem pouze názor
podložený citací z celostátně platného právního předpisu, nebo citací
z konstantní judikatury, nebo výkladem zákona pomocí adekvátních
výkladových metod.
Názory ničím nepodložené nelze označovat za odborné. Jde pouze o názory laické, které mají asi stejnou váhu jako názor staré Blažkové (která je odbornicí na úklid v kadeřnictví), či názor pantáty Bezoušky (který je odborníkem na vyskladňování zboží v samoobsluze a na vracení prázdných lahví).
Až si přestanete plést laické názory s odbornými názory, dejte vědět.
lake
Promiňte pane lake,
už jsem Vás pochopil, odborný, právní názor vztahující se k otázce, zda se část „bytové spoluvlastnictví“ NOZ vztahuje na všechna SVJ jste vyložil jasně jen Vy, jako jediná osoba v této republice.
No připouštím, z toho co jsem zachytil, tak ještě jedna koncipientka
Mgr. Brosková, která se též vyslovila, i když ne tak úplně
přesvědčivě a jednoznačně, jak vyplývá z jejích slov:
„Jakým režimem se po 1. lednu 2014 budou řídit práva a povinnosti
vzniklé v souvislosti s vlastnictvím bytů (zda dosavadními ustanoveními
zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (dále jen „ZoVB“) nebo
novým občanským zákoníkem), není na první přečtení NOZ vůbec
zřejmé. Obecně je zatím přijímán názor, že by se na tyto vztahy měla
aplikovat ustanovení NOZ s výjimkou, kterou explicitně stanoví §
3063 NOZ. Úplně nesdílím tento obecný názor, neboť k vyloučení
užití ustanovení NOZ na již existující vztahy týkající se vlastnictví
bytů vybízí již samotné ustanovení § 3028 odst. 2 a 3 NOZ (jež
stanoví, že na právní poměry „týkající se věcných práv“ či
„jiné právní poměry“ vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto
zákona, se použijí dosavadní právní předpisy), ponechám však tuto
otázku zatím stranou“.
A pak pan Ing. Radek Hampl Ph.D., který není právník a také se přiznal, že převzal Vaše argumenty. O dalším odborném právním názoru, ve smyslu Vašeho poučení co lze považovat za odborný názor, jsem zatím neslyšel. Pokud víte o nějakém dalším, přivítám, pokud se zde o něm zmíníte.
Třeba JUDr. Hrouzková má stejný názor jako Lake. http://www.linde-nakladatelstvi.cz/…13D24B19.pdf
Přece jenom by bylo vhodnější asi počkat, až bude první judikát. Zatím se rozhoduje podle platných stanov. To je naprosto jasné, předpokládám.
Není to tak jasné, jak předpokládáte. Nepostupuje se podle všech částí dosavadních stanov. Části stanov, které odporují donucujícím ustanovením NOZ, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti. Podle výkladu odborné veřejnosti nesmí části dosavadních stanov odporovat donucujícím ustanovením NOZ vč.„bytového spoluvlastnictví“ (protože tvrdí, že stará SVJ se řídí dle NOZ vč. „bytového spoluvlastnictví“). Taková ustanovení jsou tedy neplatná, a automaticky platí donucující ustanovení NOZ vč. „bytového spoluvlastnictví“.
Podle laka mohou odporovat donucujícím ustanovením části „bytového spoluvlastnictví“ protože tato část se na stara SVJ nevztahuje.
Takže i když čekáte, stejně se nevyhnete rozhodnutí, kterými částmi dosavadních stanov se můžete řídit a kterými ne.
V této souvislosti je třeba připomenout, že podle přechodného ustanovení § 122 Zákona o veřejných rejstřících bylo povinností každého SVJ přizpůsobit zapsaný stav stavu požadovanému tímto zákonem do 30.6.2014. Nelze přitom vyloučit, že za nesplnění výzvy může být udělena SVJ sankce a to až do výše 100 tisíc Kč, a že člen statutárního orgánu právnické osoby, která danou povinnost nesplní, se dopustí porušení péče řádného hospodáře se všemi z toho vyplývajícími důsledky.
A to jsou které části. Nepapouškujte, napište, co to tedy je. Zatím to tady nikdo nebyl schopen objasnit. Mne to fakt zajímá.
Jedná se především o tyto části:
- V názvu vedle označení domu „společenství vlastníků“ (dosud stačilo „společenství“)
- Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování (práva a povinnosti byly v současné úpravě, ale způsob jejich uplatňování ne)
- Určení prvních členů statutárního orgánu
- Určení počtu volených orgánů, délky jejich funkčního období, ale i způsobu jejich jednání a usnášení (dosud nebylo povinné)
- Pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí (dosud nebylo povinné)
- Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství
- Pravidla pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše, placené jednotlivými vlastníky jednotek (pokud je současné stanovy neupravují)
Pan Vítek opět píše nesmysly. Oháněl se prve jakýmsi názorem „odborné veřejnosti“, ale nedovede jej ani citovat, ani označit zdroj, ani jmenovat nějakého nositele takového odborného názoru.
Tvrdil zde také tento nesmysl: „Taková ustanovení [dosavadních
stanov] jsou tedy neplatná, a automaticky platí donucující ustanovení NOZ
vč. „bytového spoluvlastnictví“.“
To je samozřejmě nepravda: žádný celostátně platný právní předpis
nestanoví, že by se dosavadní SVJ(2000)snad měla začít řídít podle
části NOZ o bytovém spoluvlastnictví. Pan Vítek šíří poplašné
zprávy, které zaslechla stará Blažková v kadeřnictví.
Byl konkrétně požádán, aby označil ty části stanov, které pozbyly platnosti s účinností NOZ. Žádný takový seznam neposkytl. Žádný z jeho osmi bodů neobsahuje to, na co byl tázán: odkaz na některou část stanov SVJ(2000), která by pozbyla platnosti s účinností NOZ.
Namísto toho se pan Vítek snažil odpovídat na něco úplně jiného – co bude v budoucnu potřebné do stanov doplnit. Nejen že odpověděl na co se jej nikdo neptal – a navíc odpověděl nesprávně. Z osmi bodů se trefil pouze jednou.
Správná odpověď je ta, že ve stanovách je třeba opravit jednání jménem právnické osoby na jednání za právnickou osobu. To plyne z nové definice statutárního orgánu v NOZ a platí to automaticky od 1.1.2014. Jinak celé stávající stanovy SVJ(2000) platí i nadále. K žádnému „automatickému zneplatnění“ některé další jejich části tedy nedošlo. K tvrzení pana Vítka uvedu jeho osm bodů raději na pravou míru.
- Název SVJ(2000) se nemění, chybí k tomu jakýkoliv právní důvod. Název SVJ(2000) nepozbyl platnosti a je nadále takový, jak je uveden ve stanovách.
- Není-li ve stanovách uveden způsob uplatňování práv členů, neznamená to vůbec nic: stanovy jsou i nadále platné. Je samozřejmě možno (nikoliv nutno) stanovy doplnit.
- Stanovy SVJ(2000) samozřejmě nemusejí obsahovat určení prvních členů statutárního orgánu a není je třeba doplňovat. Takový potrhlý názor nemá oporu v žádném právním předpisu.
- Určení počtu členů volených orgánů a délku funkčního období vyžaduje zákon o veřejných rejstřících. Je třeba stanovy dolnit, ale neexistuje žádná jejich část, která by byla neplatná od 1.1.2014.
- Pravidla pro správu společných částí domu jsou již povinně součástí prohlášení, viz § 4 ZoVB písm. h. Totéž platí pro užívání společných částí. Bylo by ostatně nesmyslem dávat toto do stanov – nemělo by to žádné právní účinky.
- Pravidla pro tvorbu rozpočtu by ve stanovách měla být od samého vzniku každého SVJ(2000) z důvodu právní jistoty. Ovšem nejsou-li taková pravidla, vůbec nic se neděje: stanovy platí i nadále.
- Pravidla pro příspěvky na správu jsou uvedena v ZoVB a platí i nadále. Upřesnění ve stanovách je samozřejmě možné, ale nikoliv povinné. Stanovy jsou nadále platné i bez takových pravidel.
lake
Pane lake,
zase se pokoušíte popírat existenci většinového názoru odborné veřejnosti citovaného zde na portále i s jeho autory už několikrát. Když chcete zase ty zdroje, uvedu nejprve Váš zdroj.
V příspěvku http://www.portalsvj.cz/…di-ing-hampl jste se odvolal na dokument s názvem SVJ a nový Občanský zákoník 2014, v jehož textu je shrnut pohled ředitele společnosti Regia na právní stav pro SVJ(2000), z něhož s potěšením citujete.
Jistě jste v textu p. Hampla zaznamenal, že v něm píše kromě Vámi citovaného menšinového názoru také o „většinovém právním názoru“ (dokonce ho p.Hapmla označuje za státní), podle kterého se stávající SVJ založená a vzniklá podle ZoVB budou řídit podle NOZ, protože se tyto SVJ považují za právnické osoby, jejichž právní povaha je upravena NOZ.
Menšinový názor jako Vy prezentovala také Mgr. Karolína Brosková , http://www.portalsvj.cz/…tka-broskova,
Ta se o většinovém názoru vyslovila takto:
„Obecně je zatím přijímán názor, že by se
na tyto vztahy měla aplikovat ustanovení NOZ s výjimkou, kterou explicitně
stanoví § 3063 NOZ. Úplně nesdílím tento obecný
názor …“
Pokud Vás zajímají samotní autoři většinového odborného názoru, najdete je vyjmenované např. zde: http://www.portalsvj.cz/…tisek-korbel#…
Co se týče části stanov, které pozbyly platnosti s účinností NOZ, tak ty samozřejmě nejde obecně vyjmenovat z prostého důvodu. Konkrétní stanovy se přece liší případ od případu, jsou různě podrobné a s různými schvalovacími kvótami. Proto jsem odpověděl, co budou muset do stanov doplnit prakticky všechna SVJ.
Napsal jste, že určení počtu členů volených orgánů a délku funkčního období vyžaduje zákon o veřejných rejstřících. To jistě, to nikdo nepopírá, ale jaksi Vám ušlo, že to vyžaduje i NOZ v § 1200 odst.2 písm. d.
To, co jsem uvedl, není pouze můj názor. V souladu s tím je např. článek http://www.patria.cz/…nezenky.html advokátky JUDr. Mirovské petry, která publikovala na patria.cz celý seriál o SVJ.
Pane Vítku, vaříte z vody. Uvádíte pouze že kdosi napsal, že snad kdosi jiný má údajně nějaký názor. Nebuďte směšný a neplýtvejte naším časem.
Už jsem Vám pomalu a ohleduplně vysvětlil, že mne nezajímá laický názor staré Blažkové, pantáty Bezoušky, tří malých prasátek, Vašeho psa, či kohokoliv jiného.
Když jdete na vyšetření do nemocnice, také se neptáte uklízečky či vrátného co Vám je a jaké prášky byste měl brát. Počkáte si až na Vás dojde řada a vyslechnete si odborný názor lékaře.
Až budete schopen citovat odborný názor některého českého právníka ohledně SVJ(2000) a NOZ, pak se ozvěte. Zatím jste toho nebyl schopen…
lake
P.S. pokud jde o článek Petry Mirovské, popisuje pouze právní stav SVJ(2012), vznikajících podle NOZ od 1.1.2014. Pouze na ně se přece vztahuje § 1200 NOZ. Cožpak ani to nevíte? Čtěte NOZ. O stávajících SVJ(2000) Petra Mirovská žádný odborný názor neuvedla.
„Pravidla pro správu společných částí domu jsou již povinně součástí prohlášení, viz § 4 ZoVB písm. h“
a platí, dokud se správy domu neujme společenství vlastníků. Už se zde řešilo.
Pane Vítku,
děkuji, takto souhrně to tady zatím chybělo. Máte to nastudované, nemůžete, prosím, doplnit čísla §§? Děkuji.
Poslední komentáře