Rozhodování podle ZoVB
ZoVB je paskvil, kterému málokdo skutečně rozumí. Není divu. Zejména způsob rozhodování o domě je v zákonu č. 72/1994 o vlastnictví bytů bohužel tak pomotán a nepřehledně uveden, že část čtenářů není schopna rozeznat kdo je oprávněn k čemu, kdo je v domě sluhou a kdo pánem, o čem rozhoduje právnická osoba a o čem sám vlastník domu. ZoVB popisuje chaoticky dohromady jak rozhodování vlastníků jednotek mezi sebou, tak i rozhodování sluhy vlastníků – SVJ. Bohužel v tom mají nejasno i některé soudy a také vláda, což dokázala textem vadných vzorových stanov.
Prosím nezapomeňte, že SVJ – právnická osoba je způsobilé rozhodovat pouze o velmi omezeném okruhu záležitostí, což je v zákonu popsáno slovy „správa, provoz a opravy společných částí domu“ (§ 9 odst.1 ZoVB). K tomu ještě přistupuje taxativní výčet oprávnění v § 9a ZoVB. To je vše. Do působnosti SVJ však nespadá ani změna cizího majetku, ani jeho technické zhodnocení. Záležitosti, k nimž SVJ nemá právní způsobilost, nemohou být předmětem rozhodování této právnické osoby.
Podávám tedy v tabulce přehled všech způsobů rozhodování popsaných v ZoVB. Pojďme se tedy podívat kdo rozhoduje, o čem a jakým postupem.
| 1. SVJ rozhoduje statutárním orgánem | Jde o rozhodování právnické osoby o správě cizího majetku. Může
se týkat pouze předmětu činnosti SVJ, což je správa, provoz a opravy
společných částí domu atd. (§ 9 odst. 1 ZoVB). Rozhodnutí zavazuje všechny členy SVJ. SVJ je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství (§ 9a odst. 3 ZoVB). * Příklady: rozhodování o správě, údržbě, opravách, provozu společných částí domu – kromě záležitostí, které jsou svěřeny nejvyššímu orgánu SVJ (§ 9 odst. 11 ZoVB), dále např. výběr dodavatelů, volba banky, rozhodování o termínovaných vladech, o způsobu financování SVJ, o úvěrech a půjčkách. |
| 2. SVJ rozhoduje nejvyšším orgánem | Jde o rozhodování právnické osoby o správě cizího majetku. Může
se týkat pouze předmětu činnosti SVJ, což je správa, provoz a opravy
společných částí domu atd. (§ 9 odst. 1 ZoVB). Rozhodnutí zavazuje jak všechny členy SVJ, tak i SVJ – právnickou osobu. SVJ je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství (§ 9a odst. 3 ZoVB). * Příklady: rozhodování o opravách (§ 9 odst. 1 ZoVB), volba členů statutárního orgánu (§ 9 odst. 12 ZoVB), stanovení práv a povinností členů společenství stanovami (§ 9 odst. 14 ZoVB), rozhodování o způsobu rozúčtování služeb (§ 11 odst. 4 ZoVB), o změně stanov (§ 11 odst. 4 ZoVB), o celkové výši záloh na správu (§ 15 odst. 2 ZoVB). |
| 3. Vlastník domu rozhoduje hlasováním na shromáždění | Jde o rozhodování vlastníků jednotek o jejich společném majetku.
Uplatní se při rozhodování o záležitostech, které nespadají do
předmětu činnosti SVJ. Rozhodování vlastníků o záležitostech nespadajících do předmětu činnosti SVJ samozřejmě není rozhodováním SVJ – právnické osoby. Z rozhodování vlastníků mezi sebou nevznikají pro SVJ žádná práva ani povinnosti; SVJ není oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění, neboť nejde o povinnost uloženou orgánem SVJ. * Příklady: technické zhodnocení majetku, rekonstrukce, modernizace včetně zateplení, některé stavební úpravy (§ 11 odst. 5 ZoVB), atd. |
| 4. Vlastník domu rozhoduje právním úkonem | Jde o rozhodování vlastníků jednotek o jejich společném majetku
v souladu s § 11 Listiny základních práv a svobod. Jde zpravidla
o písemný právní úkon (smlouva, dohoda, prohlášení, notářský
zápis). To všechno jsou záležitosti, které nespadají do předmětu
činnosti SVJ a ke kterým je způsobilý pouze vlastník majetku, nikoliv jeho
sluha. Toto rozhodování vlastníka majetku samozřejmě není rozhodováním SVJ – právnické osoby. SVJ není oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění, neboť nejde o povinnost uloženou orgánem SVJ. * Příklady: změna stavby, změna způsobu užívání stavby (§ 11 odst. 5 ZoVB), pořízení nové společné věci, výstavba nových jednotek (§ 17 ZoVB), udělení práva stavebníkovi provést stavbu (§ 110 Stavebního zákona), změna rozdělení domu na jednotky a společné části (§ 4 odst. 1 ZoVB), zrušení rozdělení domu na jednotky (§ 5 odst. 6 ZoVB), změna vzhledu domu (§ 13 odst. 3 ZoVB). |
Proč jsou tyto čtyři odlišné způsoby rozhodování v ZOVB spleteny nesrozumitelně dohromady není schopen nikdo říci – je to výsledek popletených snah našich zákonodárců a dvanácti novelizací zákona v průběhu devatenácti let.
Zákonodárci zejména popletli používání pojmů „shromáždění“ a „usnesení“. Tyto pojmy zákonodárce použil ve dvou velmi odlišných významech:
- Shromáždění jako skupina vlastníků, kteří mezi sebou rozhodují (přijímají usnesení) o svém majetku a tím tvoří vůli vlastníka domu. Tak byly oba pojmy používány v ZoVB od původního znění zákona č. 72/1994 do novely č. 103/2000 Sb..
- Shromáždění jako nejvyšší orgán právnické osoby – sluhy vlastníků. To přijímá usnesení, kterým se tvoří vůle SVJ – právnické osoby. Tento zcela odlišný význam se v ZoVB objevil zároveň s novelou č. 103/2000 Sb., která zavedla SVJ jako právnickou osobu.
Je tedy nutno umět rozlišit, kdy jde o usnášení spoluvlastníků domu a kdy jde o usnášení nejvyššího orgánu právnické osoby. Takové rozlišení je přitom velice jednoduché a nečiní žádné výkladové obtíže: O usnesení nejvyššího orgánu SVJ (podle řádku 1 či 2 tabulky) jde pouze tehdy, jestliže záležitost spadá do omezené právní způsobilosti SVJ podle § 9a a § 9 ZoVB. Jde-li o jinou záležitost, nejde o rozhodování sluhy-SVJ, nýbrž jde o přímé rozhodování pána domu podle řádku 3 nebo 4.
lake
Podle Laka nespadají do předmětu činnosti SVJ technické zhodnocení majetku, rekonstrukce, modernizace včetně zateplení, některé stavební úpravy (§ 11 odst. 5 ZoVB) a proto se o nich neusnáší na shromáždění SVJ, ale na shromáždění jako skupině vlastníků.
Ale § 9 odst. 7 uvádí, že „Orgány společenství jsou a) shromáždění vlastníků jednotek (dále jen „shromáždění“)“
a pak tedy když je dále v § 11 odst. 1 uvedeno
„Společenství musí alespoň jednou ročně konat shromáždění“
a v tomtéž § 11 odst. 5 uvedeno
„K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravya a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů tím nejsou dotčena“
musí platit (jak vyplývá z definice shromáždění dle § 9/7a), že se jedná nepochybně o usnesení ze shromáždění SVJ jako právnické osoby a proto záležitosti uvedené v §11 odst. 5 spadají do předmětu činnosti SVJ.
Pane Kolemjdoucí,
• Za prvé – čtěte co bylo napsáno.
Pokud to neděláte, zbytečně zde zdržujete. Rozdíl mezi dvěma odlišnými
pojmy „shromáždění“ v různých verzích ZoVB jsem podrobně popsal
v poslední části úvodního příspěvku. Je tam podrobně popsáno, kdy
shromáždění vlastníků rozhoduje jako orgán právnické osoby, kdy
nikoliv, a jak tyto dvě situace od sebe rozeznáte. Za dvojznačnost a
zmatečnost pojmů použitých v ZoVB nesou odpovědnost zákonodárci.
• Za druhé – nastudujte ZoVB.
Omezená právní způsobilost SVJ je výslovně a jednoznačně definována v
§ 9 a § 9a ZoVB. Společenství vlastníků jednotek nemůže překročit
hranice této právní způsobilosti (pokud víte, o čem je řeč). SVJ není
oprávněno rozhodovat (usnášet se) svým orgánem o záležitostech,
k nimž nemá zákonnou způsobilost. Pokud toto popíráte, jste v rozporu s kogentním
ustanovením zákona.
• Za třetí: nezanedbávejte povinnou četbu.
O omezené právní způsobilosti SVJ si cvrlikají už i vrabci na střeše.
Můžete čerpat z judikatury k věci. K tomu jsem citoval výňatky ze sedmi
judikátů v této diskusi: http://www.portalsvj.cz/…tnika-stavby.
Až si to přečtete, porozumíte, že o některých věcech opravdu není SVJ
oprávněno rozhodovat.
Jediný, kdo zbývá, aby rozhodoval o věcech, které zákon nesvěřil do pravomoci SVJ, jsou vlastníci jednotek. Až také dojdete k tomuto jedinému právně obhajitelnému závěru, dejte vědět.
lake
ad3) „…SVJ není oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění…“
- kdo plnění podle ad3 vymáhá ?
- nebo Vlastníci mohou / musí SVJ (nebo kohokoliv) explicitně k uvedenému pověřit ?
- nebo se plnění z přijatého usnesení musí vlastník domáhat sám?
Chybí mi řádek kdy rozhoduje pouze omezená skupina vlastníků mezi sebou (omezenou skupinou rozumím nikoliv Shromáždění ale dohodu) např. spojení dvou bytů v jeden když vlastníkem obou bytů je jeden vlastník (v rámci SVJ)
Kdo vymáhá plnění podle řádku 3
Vymáhá ten, kdo je k tomu oprávněn – vlastník jednotky na základě
svého spoluvlastnického vztahu ke společným částem domu. Může udělit
plnou moc komukoliv. Může schválenou úpravu objednat a zafinancovat sám a
pak vymáhat úhradu účelně vynaložených nákladů. Shodně se přece
postupuje ve všech záležitostech v těch domech, kde nevzniklo SVJ jako
právnická osoba (tam, kde není 5 jednotek a 3 různí vlastníci, nebo kde
podíl původního družstva neklesl pod 1/4). Nikomu v těchto domech SVJ
nechybí.
Rozhodování omezené skupiny vlastníků
Příklad se spojením dvou bytů v jeden je změnou vnitřního uspořádání
domu. Viz § 11 odst. 5 ZoVB, souhlas 100%. Zanikají dvě jednotky a vzniká
nová jednotka (§ 17 ZoVB, smlouva o výstavbě = souhlas 100%).
lake
„např. výběr dodavatelů, volba banky, rozhodování o termínovaných vkladech, o způsobu financování SVJ, o úvěrech a půjčkách“
Od jisté částky a dle typu investice by mělo výběr dodavatelů provádět shromáždění. Ne aby zasklení tabule skla na dveřích stálo 2500 Kč místo několika stokorun. Opravu dveří ve stejné částce není třeba schvalovat shromážděním které by se muselo svolávat. Kvůli řešení i drahých havárií není možné svolávat shromáždění.
Úvěry a půjčky jen na rozhodnutí výboru ?!
Poslední komentáře