Rekonstrukce není oprava
V diskusi "Přehlasovaní vlastníci v invalidním důchodě" jsem upozornil na triviální skutečnost, že zákonné zálohy na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB nemohou být ani předepsány, ani vymáhány k jinému účelu - např. na budoucí rekonstrukce, modernizace či jiné technické zhodnocení domu.
Neexistuje tedy zákonné oprávnění SVJ vymáhat dlouhodobě měsíční zálohy např. na zateplení fasády či na pořízení solárních panelů. Zákon k takovému postupu společenství neopravňuje a vlastníkovi jednotky takovou povinnost neukládá.
Kupodivu tato zcela zřejmá skutečnost způsobila údiv mezi neznalými diskutujícími. Proto se zde k věci vracím a podávám podrobnější právní rozbor.
......................................................................................................
SVJ je osoba s omezenou právní způsobilostí. Podle § 9 odst. 1 ZoVB platí:
"Společenství vlastníků jednotek je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen "správa domu"), popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo právnickým osobám."
Ony další zmíněné "činnosti v rozsahu tohoto zákona" jsou ty činnosti, které zákon výslovně vyjmenoval jako činnosti SVJ (namátkou § 9a, § 15).
Definice správy domu uvedená v § 9 odst. 1 ZoVB výslovně zmiňuje "opravy". Na ně se tedy plně vztahuje povinnost vlastníka nejen přispívat (§ 15 odst. 1), ale také hradit zálohy (§ 15 odst. 2), které mu nebudou vráceny (§ 15 odst. 4). Další možné činnosti týkající se stavby (technické zhodnocení domu podle § 11 odst. 5) v § 9 zmíněny nejsou. Z toho plyne, že na ně se povinnost hradit zálohy na správu nevztahuje.
Je to ostatně zcela logické: zálohy na správu pro budoucí období, (které se navíc nevypořádají s bývalým vlastníkem), byly do ZoVB zavedeny proto, aby se vytvořila dlouhodobá finanční zásoba na opravy domu v budoucích letech a desetiletích. Ten, kdo dům "vybydluje", je takto povinen podílet se na budoucích opravách, i když mezitím jednotku prodá.
Tuto logiku ovšem nelze uplatnit u plánovaného technického zhodnocení stavby (rekonstrukce, modernizace). Vlastník nemá důvod hradit zálohy na něco, co zde dnes není, on to neužívá, "nevybydluje" tedy dům. Proto mu takovou absurdní povinnost zákon neukládá.
......................................................................................................
Snad se někdo domnívá, že pod pojem "oprava" lze zahrnout i veškeré technické zhodnocení domu (rekonstrukce, modernizace, nástavby, přístavby)? Není tomu tak.
Pro náš případ je klíčová definice pojmu "oprava", který je použit v § 9 odst. 1 ZoVB. K tomu co je "oprava" se vyjádřil Nejvyšší správní soud ve své judikatuře opakovaně. Samotný pojem oprava není v ZoVB ani v žádném jiném (např. daňovém) zákoně definován. Nejvyšší správní soud dospěl k závěru, že za této situace je namístě vycházet z definice pojmu "oprava" podle účetních předpisů (k tomu viz např. rozsudek NSS ze dne 7. 5. 2008, čj. 9 Afs 141/2007–83).
Pojem "oprava" se pro účetní účely definuje takto: "Opravami se odstraňuje částečné fyzické opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy s použitím i jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení.".
Zásadní rozdíl mezi údržbou a opravou na straně jedné a technickým zhodnocením na straně druhé vysvětlil shodně např. rozsudek NSS ze dne 27. dubna 2012, č.j. 8 Afs 4/2012:
"O opravu se jedná pouze tehdy, pokud odstranění částečného fyzického opotřebení nebo poškození nevedlo k technickému zhodnocení. (...) Oproti technickému zhodnocení, které přináší významnější kvalitativní a kvantitativní změny stávajícího majetku, bývá oprava pouze reprodukcí dřívějších užitných hodnot nebo drobnějším zhodnocením."
NSS se v rozsudku 8 Afs 4/2012 zabýval i výjimkami z tohoto pravidla, ale upozornil, že je nutno je posoudit individuálně pro každý jednotlivý případ.
Zákon o daních z příjmů definuje v ustanovení § 33 technické zhodnocení jako výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku. Tytéž záležitosti jsou vyjmenovány v § 11 odst. 5 ZoVB; je zřejmé, že zákonodárce zde systematicky použil "daňovou" terminologii, takže závěry NSS plně dopadají i na pojmy užité v zákoně o vlastnictví bytů.
Z uvedeného vyplývá, že zachování domu a běžné opakující se činnosti (na které je SVJ oprávněno vybírat dlouhodobé zálohy) je něco zcela jiného než technické zhodnocení domu.
Jak už bylo zmíněno, pod technické zhodnocení se zařazují nástavby, přístavby, stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace. Pokud někomu není zcela zřejmý význam těchto pojmů, nebo je neumí odlišit od pojmů „oprava“ a „údržba“, zeptejte se některého daňaře. Finanční úřady to rozlišují velmi ostře.
......................................................................................................
A na závěr praktický příklad:
SVJ chce vybírat zálohy na budoucí zateplení domu, které plánujete uskutečnit řekněme do šesti let. Vlastník jednotky (který chce mezitím byt prodat) odmítne zálohy na zateplení hradit s tím, že se nejedná o zálohy na správu domu, nýbrž o rekonstrukci. Nabídne pouze, že uhradí příspěvek na tyto náklady jednorázově teprve v době, kdy to bude nutné. (Pochopitelně předpokládá, že v té době již vlastníkem nebude.)
Tento vlastník se chová velmi rozumně a v souladu se zákonem: byl by blázen, kdyby hradil nevratné zálohy na zhodnocení domu, které sám nikdy nevyužije: prodá nejspíše jednotku dříve, než bude zhodnocena chystaným zateplením.
SVJ není oprávněno na něm tyto zálohy vymáhat, neboť podle jejich určení nejde o zálohy na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB.
lake
Tak nevím, ale …
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2014, sp. zn. 31 Cdo 4294/2011
Předně Nejvyšší soud podotýká, že – jak plyne z ustanovení § 9 odst. 1, věty první, zákona o vlastnictví bytů – zahrnuje pojem „správa domu“, užitý v § 15 odst. 1 téhož zákona, taktéž opravy společných částí domu. Promítnuto do poměrů projednávané věci to znamená, že náklady na zateplení fasády představují náklady spojené se správou domu a pozemku, jež vlastníci jednotek nesou – neurčí-li jejich dohoda jinak – poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu ve smyslu § 8 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů.
Háček je v tom, že obložení domu polystyrénem (nyní zakázané) není a nikdy nebylo opravou.
Nejvyšší soud tak má pravdu, že správa domu zahrnuje opravy společných částí domu. Mám za to, že na takovýto závěr soudce Nejvyššího soudu v platem ~200.000 Kč měsíčně nepotřebujeme, když toto plyne přímo ze zákona.
32812,
máte pravdu, zateplení spadalo a spadá pod správu. Píšu to zde již od roku 2009.
http://www.portalsvj.cz/…-dle-ns-a-us
Hezký den!
Pavel
U nás zateplení nespadá pod správu, pro nás platí naše stanovy. Vaše pravdy jsou platné pouze pro vás, pro nás určitě ne. Vy se je sice snažíte každému vnutit, u nás s tím ale neprojdete. Nepatříte náhodou k polystyrénové loby?
Dobrý den, rád bych se dotázal na jednu věc. Koupil jsem v roce 2011 byt, u kterého se platí předepsané zálohy, které jsou dle účetní rozděleny jako „malý fond oprav“ a „velký fond“. Z druhého jmenovaného se splácí úvěr na rekonstrukci domu, včetně nové střechy a zateplení, což chápu jako technické zhodnocení. Veškeré úpravy proběhly ještě před koupí domu, včetně dokladu, dle kterého se splácí úvěr. Jelikož jsem netušil skutečnost, o které píšete, platím do obou „fondů“ po minulém majiteli, i když jsem byt koupil za tržní cenu. Mám tedy dle Vás nárok na vrácení zaplacené části, příp. nárok na nepřispívání části, která je určena na úvěr. A pokud ano, není zde nějaká promlčecí lhůta? Předem děkuji za odpověď.
Pane pedrosi, podvedli Vás. Jako obvykle.
Zaplatil jste plnou cenu za opravený byt a bez důvodu jste ještě navíc začal hradit cizí dluhy. Prodávající se chechtá, jak jste naletěl.
Neměl jste začít dobrovolně hradit na nesmyslné účely. Názvy „malý fond“ a „velký fond“ byly již podle názvu podezřelé.
Jestliže jste ovšem začal hradit bez protestů, dal jste bezvýhradný souhlas s celým tímto švindlem a podvodem. Nejsem schopen posoudit jak by rozhodl soud. Vždyť jste s nesmyslně označenými platbami od počátku souhlasil.
lake
Dobrý den, děkuji za reakci. Pokud ale SVJ predepise tyto platby a neuda, ze tolik a tolik je splatka na uhradu dluhu, mohu se napr. dmnivat, ze se jedna o predpis zaloh na uhradu klasicke spravy, oprav atd. Nebo se mylim?
Každé svj by mělo mít definované, na co vlastníci přispívají a jakým způsobem se výše platby stanovuje, předepisuje. Svj by mělo mít schválená pravidla. To se týká i té vaší splátky. Pak se nemůže stát, že je nějaká splátka utajena a skryta v jakémsi nic neříkajícím fondu. Pokud svj pravidla nemá, můžete se domnívat cokoliv, může to totiž být cokoliv. Jak si kdo vzpomene.
Pokud by SVJ konalo s péčí řádného hospodáře a mělo smluvně ošetřenu povinnost splácet dlužné částky jednotlivých vlastníků jednotek za zhodnocení jejich majetku,tak by nemuselo lhát ve svém měsíčním předpisu plateb,kde všechno úmyslně skrývá pod jednou platbou na dlouhodobé zálohy,nebo dokonce „fond oprav“.Muselo by tam pak přidat samostatnou účetní položku-splátka úvěru-a každý kupující by se okamžitě dozvěděl,že nějaký dluh prodávajícího existuje a mohl se podle toho zařídit. JaVa
Pane pedrosi, ze záloh (cizí zdroj) nemůže právnická osoba tvořit v účetnictví fond právnické osoby. To je účetně vyloučeno. Pokud jste dostal předpis plateb s označením „fond“, muselo být jasné, že nejde o žádné zálohy, a že Vy nemáte povinnost tyto částky hradit.
Nikdo Vás tedy neuvedl v omyl.
Víc Vám neporadím. Jak už jsem napsal – opravdu netuším jak by soud vyhodnotil Vaše dobrovolné platby. Nejspíše jako dobrovolné platby na účel, se kterým jste byl srozuměn.
lake
taky se tu běžně píše, tak v okamžiku, kdy jste zaplatil první platbu, vstoupil jste do vztahu a musíte to doplatit
muzete mi pro Vase tvrzeni uvest i odkaz na prislusny zakon? nejak se mi to nezda. zadnou smlouvu o uveru v ruce nemam.
Byl jsem (v jiné diskusi) požádán, abych doložil judikáty ohledně omezené právní způsobilosti SVJ. Odpovídám raději zde.
Mohu poskytnout namátkou příklady konstantní judikatury o tom, že SVJ je osoba s omezenou právní subjektivitou. Z tohoto důvodu není oprávněno překročit svou pravomoc danou jednoznačně v § 9 odst. 1 ZoVB. Z rozsudků je patrné, že SVJ je odkazováno do patřičných mezí, jakmile se pokouší jednat mimo rámec své zákonné právní způsobilosti. Vybral jsem judikáty, které se nějak dotýkají společných částí domu. V obou případech bylo SVJ u soudu neúspěšné.
Rozsudek Nejvyššího správního soudu 7 As 14/2006 ze dne
22. února 2007
Není pochyb o tom, že každé SVJ má ze zákona o vlastnictví bytů
omezenou právní subjektivitu a způsobilost k právním úkonům a hranice
této způsobilosti jsou dány v každém konkrétním případě pouze tím,
zda určitým právním úkonem vykonává SVJ správu domu či nikoliv.
(…)
Stěžovatel se mýlí, domnívá-li se, že § 9 odst. 1 zákona
o vlastnictví bytů je ve smyslu způsobilosti SVJ vykonávat práva a
zavazovat nutné interpretovat nejen jako hmotně právní způsobilost SVJ
v rámci zákonem vymezeného předmětu činnosti, ale též jako způsobilost
procesně právní pro zastupování účastníků ve stavebním řízení. Z §
9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů obsahujícího legální definici
správy domu nelze zákonné zmocnění k zastupování ve stavebním řízení
žádným způsobem dovodit.
http://kraken.slv.cz/7As14/2006
Rozsudek Nejvyššího soudu 32 Cdo 1389/2007 ze dne
29.05.2007
Žalobce je společenstvím vlastníků jednotek, jehož právní
subjektivitu a způsobilost k právním úkonům vymezuje § 9 zákona
o vlastnictví bytů tak, že společenství vlastníků jednotek (dále jen
společenství ) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a
zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami
společných částí domu (dále jen správa domu ), popřípadě vykonávat
činnosti v rozsahu tohoto zákona a činnosti související s provozováním
společných částí domu, které slouží i jiným fyzickým nebo
právnickým osobám. Společenství může nabývat věci, práva, jiné
majetkové hodnoty, byty nebo nebytové prostory pouze k účelům uvedeným ve
větě první.
Toto ustanovení tedy současně obsahuje legální definici správy domu,
která zahrnuje jak samotnou správu společných částí domu, tak i jejich
provoz a údržbu. V posuzované věci se však žalobce jako společenství
vlastníků jednotek domáhal odstranění vad předmětu kupních smluv, které
se žalovanou neuzavřel on, nýbrž jednotliví vlastníci jednotek. Takový
nárok žalobci nepříslušel a tento nedostatek nebylo možno zhojit ani
tvrzením, že jeho uplatněním vykonává správu domu ve smyslu § 9 odst.
1 zákona č. 72/1994 Sb.
http://kraken.slv.cz/32CDO1389/2007
lake
„…Byl jsem (v jiné diskusi) požádán, abych doložil judikáty…“
- s tím Vaším příkladem je těžko polemizovat, když neuvádíte se kterým vláknem se to má srovnávat. Pak je uvedení zde zcela k ničemu neboť zde není souvislost. Jde tedy o čistou manipulaci ve smyslu „jen aby se mluvilo“
- prostě uveďte v jaké diskusi a k čemu konkrétně zde uvádíte ty judikáty. Samo o sobě to nelze nijak posoudit (abych byl přesný – JÁ to neumím). Ale to Vy jistě víte.
Neználek
Neználku, judikáty jsou reakcí na příspěvek „Brilantní úvaha, pane lake (totiž ta, kde ukazujete, že ZoVB nedává SVJ oprávnění provádět rekonstrukce ani modernizace (společných částí) domu). Přesto, nebyl by na to judikát? Lépe by se potom argumentovalo.“ uveřejněný ve vláknu
http://www.portalsvj.cz/…nikace-s-svj#…
Do jaké míry jsou judikáty relevantní k příspěveku, který si je vyžádal, ať posoudí každý sám.
Zákonnou povinností každého vlastníka jednotky je přispívat na správu domu, včetně oprav a údržby, i na úhrady splátek úvěru k tomuto účelu. Oprávnění SVJ předepisovat a vymáhat příspěvky a zálohy na tento účel je výslovně zakotveno v zákoně (§ 9a odst. 3 ZoVB). Povinnost hradit přechází i na pozdější nabyvatele jednotky.
• Věc má ovšem pořádný háček, o kterém se nikde nemluví:
Neexistuje obdobný přechod povinností na nabyvatele jenotky při úhradě nákladů na technické zhodnocení společných částí domu (nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace překračující částku 40000 Kč). Technickým zhodnocením je i zateplení domu. K vysvětlení viz úvodní příspěvek této diskuse.
• Jak se tedy hradí náklad na technické zhodnocení domu:
Technické zhodnocení (nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace společných částí domu překračující částku 40000 Kč) nespadají pod předmět činnosti SVJ, jak jej definuje ZoVB. Pustí-li se společenství do činnosti přesahující rámec jeho zákonné způsobilosti, povinnosti vlastníků jednotek se řídí režimem Občanského zákoníku (§ 3 odst. 1 ZoVB). SVJ tedy nemůže související náklady financovat ani vybíráním příspěvků podle § 15 odst. 1 ZoVB, ani na tento účel vybírat zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB. To znamená, že náklad (např. na zateplení domu, nebo na nově postavený výtah) je povinen v plné výši uhradit ten, kdo si od SVJ zateplení či stavbu výtahu objednal.
Jde o závazkový vztah podle Občanského zákoníku, nikoliv o vztah podle ZoVB. Smluvní povinnost podle ObčZ nepřechází na osoby, které v době zateplení (stavby výtahu) nebyly členem SVJ. Občanský zákoník takový "přechod dluhu" nezná. Na nabyvatele jednotky tedy nepřechází povinnost podílet se na splátkách úvěru na tento účel, ani mu nemůže být předepsána povinnost hradit k tomu příspěvek podle § 15 odst. 1 ZoVB.
Je to ostatně logické: nabyvatel jednotky si koupil jednotku v domě již zatepleném (či s vybudovaným výtahem), a to za plnou tržní cenu. Proč by měl cokoliv hradit navíc na účet SVJ?
lake
Lake napsal:
„Technické zhodnocení (nástavby, přístavby, rekonstrukce a
modernizace společných částí domu překračující částku 40000 Kč)
nespadají pod předmět činnosti SVJ, jak jej definuje ZoVB. Pustí-li se
společenství do činnosti přesahující rámec jeho zákonné způsobilosti,
povinnosti vlastníků jednotek se řídí režimem Občanského zákoníku (§
3 odst. 1 ZoVB)“.
S tím nesouhlasím. Nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace spadají pod předmět činnosti SVJ, jak ji definuje ZoVB.
Nahoře lake uvedl:
„Podle § 9 odst. 1 ZoVB jsou předmětem činnosti SVJ "věci spojené
se správou, provozem a opravami společných částí domu“.
To skutečně uvádí první část věty odst.1 § 9 ZoVB. Věta však
pokračuje: „popřípadě vykonávat činnosti v rozsahu tohoto
zákona …“
Tzn., že v předmětu činnosti SVJ, jak ji definuje ZoVB, jsou zahrnuty také některé další činnosti, které přesahují pojem správa domu nebo činnosti spojené se správou domu. Například jde o záležitosti týkající se změny stavby (nástavby, přístavby a další stavební rekonstrukce a modernizace); jde také o záležitosti týkající se změny účelu užívání stavby či podstatné změny společných částí domu (§ 11 odst. 5 ZoVB).
Pane Dušane, zabýváte se otázkou, která je podružná a pro okruh otázek v této diskusi je celkem bez významu.
Vůbec nejde o to, zda SVJ je způsobilé „vykonávat činnosti v rozsahu tohoto zákona“. Jde o to, že není oprávněno uložit vlastníkovi jednotky povinnost skládat na tyto činnosti zálohy podle § 15 ZoVB.
Pokud se domníváte opak, uveďte kde je v ZoVB takové oprávnění výslovně stanoveno.
lake
Pane lake,
K Vašemu tvrzení:
„Jde o to, že (SVJ) není oprávněno uložit vlastníkovi jednotky
povinnost skládat na tyto činnosti zálohy podle § 15 ZoVB. Pokud se
domníváte opak, uveďte kde je v ZoVB takové oprávnění výslovně
stanoveno.“
S tímto tvrzením jsem ve svém příspěvku nepolemizoval jediným slovem, opak se proto nedomnívám a nemád důvod „opak“ uvádět.
K Vašemu tvrzení:
„zabýváte se otázkou, která je podružná a pro okruh otázek v této
diskusi je celkem bez významu“
Nemyslím, že jde o podružnou otázku pro tuto diskusi celkem bez významu. Ve svém příspěvku jsem vysvětlil, proč neplatí Vámi uvedené " Technické zhodnocení (nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace společných částí domu překračující částku 40000 Kč) nespadají pod předmět činnosti SVJ, jak jej definuje ZoVB. Pustí-li se společenství do činnosti přesahující rámec jeho zákonné způsobilosti, povinnosti vlastníků jednotek se řídí režimem Občanského zákoníku (§ 3 odst. 1 ZoVB)".
Potom neplatí např. i Vámi uvedené o úvěru na zateplení:
"V případě schválení úvěru na jiný účel, který nesouvisí se zákonným předmětem činnosti SVJ, se vlastník jednotky může domáhat soudního zákazu podle § 11 odst. 3 ZoVB… Rozhodnutí SVJ o takovém úvěru je ostatně absolutně neplatné. Podle § 39 Občanského zákoníku (40/1964 Sb.) platí: Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům… Například polystyrenové zateplení s očekávanou finanční návratností překračující 30 roků by soudem mělo být vyhodnoceno jako technické zhodnocení majetku s nákladem překračujícím 40000 Kč, což nespadá do předmětu činnosti SVJ.“
Pane Dušane,
podstatou Vašich námitek je nesouhlas s mým tvrzením: „Technické
zhodnocení (nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace společných
částí domu překračující částku 40000 Kč) nespadají pod předmět
činnosti SVJ, jak jej definuje ZoVB.“
Toto ale není pouze můj názor. Totéž vyjádřil Nejvyšší správní soud v rozsudku 9 As 73/2010 ze dne 24. března 2011, cituji doslovně:
| „Nejvyšší správní soud na tomto místě shrnuje, že jde-li
o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy jednotky, jimiž se
nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických
podílů na společných částech domu, jimiž se nemění ani vzhled domu, a
nemají-li tyto práce za důsledek změnu užívání stavby či změnu stavby,
postačuje pro oprávnění ke stavbě souhlas tříčtvrtinové většiny
všech vlastníků jednotek. Pro tento souhlas není založena pravomoc společenství vlastníků či jejich shromáždění, proto se jedná o vyjádření vůle každého konkrétního vlastníka jednotky v domě; bez toho, že by tato vůle měla být vyjádřena hlasováním na shromáždění vlastníků. Krajský soud vystavěl své rozhodnutí na opačném právním názoru, tzn. nesprávně posoudil právní otázku, která je pro posouzení věci zásadní [§ 103 odst. 1 písm. a) s. ř. s.], proto Nejvyšší správní soud podle § 110 odst. 1 s. ř. s. rozsudek krajského soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.“ Zdroj: http://kraken.slv.cz/9As73/2010 |
Pane Dušane, učiním závěr:
ZoVB neobsahuje v žádné své části výslovné oprávnění SVJ rozhodovat
o technickém zhodnocení cizího majetku. Neobsahuje ani zákonné
oprávnění SVJ takové úpravy provádět. Totéž platí ve veřejnoprávní
sféře: ani ve stavebním řízení není SVJ automaticky v pozici
stavebníka. SVJ se může stát stavebníkem stejně jako kdokoliv jiný, ale
toto právo musí být založeno smlouvou mezi vlastníkem domu a
SVJ (k tomu viz Stavební zákon).
Půjde tedy o soukromoprávní smlouvu v režimu Občanského zákoníku, nikoliv o (neexistující) zákonné oprávnění SVJ na základě ZoVB. Tato smlouva by měla upravovat i úhradu stavebních prací, neboť ustanovení § 15 ZoVB o příspěvcích a zálohách na správu nelze použít. Je to naprosto shodná situace jako při smlouvě o výstavbě (§ 17 ZoVB), jejímž účastníkem SVJ není a ustanovení ZoVB o zálohách a příspěvcích na správu se proto nepoužijí. Což zde tvrdím od počátku.
ZOVB je bohužel paskvil. SVJ je ze zákona pouze oprávněno provádět správu, opravy a údržbu (a pár dalších činností, výslovně vyjmenovaných v zákoně). Nemá automatické zákonné oprávnění provádět modernizace ani rekonstrukce cizího majetku. Toto mé tvrzení se Vám vyvrátit nepodařilo. Mějte se pěkně.
lake
Pane lake, Vy si snad ze mě děláte legraci, když píšete:
„podstatou Vašich námitek je nesouhlas s mým tvrzením: "Technické
zhodnocení (nástavby, přístavby, rekonstrukce a modernizace společných
částí domu překračující částku 40000 Kč) nespadají pod předmět
činnosti SVJ, jak jej definuje ZoVB.“
„Toto ale není pouze můj názor. Totéž vyjádřil Nejvyšší
správní soud v rozsudku 9 As 73/2010 ze dne 24. března 2011.“
Tak se tedy podívejme na ten Vámi citovaný výrok NSS:
„Nejvyšší správní soud na tomto místě shrnuje, že jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy jednotky …"
Vy jste si nevšiml, že NSS zde hovoří o jednotce (§
13 odst.3) a ne o modernizaci, rekonstrukci a stavební úpravách
společných částí domu (§ 11 odst.5)?
NSS v tomto rozsudku 9 As 73/2010 totiž řešil spor o stavební úpravu
jednotky, toto upravuje §13 odst.3, ve kterém se skutečně
požaduje souhlas všech nebo 3/4 většiny vlastníků jednotek, nevyžaduje se
usnesení, proto zde NSS logicky uvádí: " … postačuje
pro oprávnění ke stavbě souhlas tříčtvrtinové většiny všech
vlastníků jednotek. Pro tento souhlas není založena pravomoc společenství
vlastníků či jejich shromáždění, proto se jedná o vyjádření vůle
každého konkrétního vlastníka jednotky v domě; bez toho, že by tato
vůle měla být vyjádřena hlasováním na shromáždění
vlastníků."
Úplně jinak je to při modernizaci, rekonstrukci a stavební úpravách
společných částí domu, toto upravuje § 11 odst.5, ve
kterém se hovoří o přijetí usnesení, logicky tedy pro
tento souhlas je založena pravomoc společenství vlastníků či jejich
shromáždění.
Z tohoto důvodu je samozřejmě pak celý ten Vámi učiněný závěr zavádějící a matoucí.
„…oprav a údržby, i na úhrady splátek úvěru k tomuto účelu…“
- kde konkrétně je uvedeno, že SVJ je oprávněno si brát úvěr „na SVJ“ – jehož ručiteli jsou automaticky všichni členové SVJ a namísto toho aby pouze manageovalo úvěr pro ty vlastníky kteří příspěvek neuhradili po souhlasném usnesení ASAP, prosím?
Neználek
Pane NeznáIku, dáváte zajímavou otázku.
Žádný celostátně platný právní předpis nezakazuje SVJ, aby si vzalo úvěr. Takže platí, že úvěr si vzít může. Ovšem ze zákona č. 72/1994 Sb. plynou dvě omezení:
- pokud je financování úvěrem výslovně zakázáno stanovami SVJ,
- pokud jde o úvěr na činnost překračující zákonnou způsobilost SVJ.
Pod druhý případ by spadal např. úvěr SVJ na vybudování nové chaty pro předsedu SVJ, nebo na technické zhodnocení domu výrazně překračující rozsah nutné údržby a oprav, nebo na vybudování nové věci v domě (kamerového systému, nového výtahu, tepelných čerpadel).
V případě schválení úvěru na jiný účel, který nesouvisí se zákonným předmětem činnosti SVJ, se vlastník jednotky může domáhat soudního zákazu podle § 11 odst. 3 ZoVB. Je totiž zákonným ručitelem za veškeré závazky společenství. Úvěr na účel mimo právní způsobilost SVJ je tedy útokem na samu podstatu jeho vlastnictví.
Rozhodnutí SVJ o takovém úvěru je ostatně absolutně neplatné. Podle § 39 Občanského zákoníku (40/1964 Sb.) platí: „Neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.“.
V praxi by soud řešil jako předběžnou otázku zda jde o zákonný účel správy domu, to jest zda úvěr má být použit na zachování domu, na správu, údržbu a opravy jeho společných částí (§ 9 odst. 1 ZoVB). Například polystyrenové zateplení s očekávanou finanční návratností překračující 30 roků by soudem mělo být vyhodnoceno jako technické zhodnocení majetku s nákladem překračujícím 40000 Kč, což nespadá do předmětu činnosti SVJ.
Nejvyšší soud připustil výjimky z tohoto pravidla, jak jsem už zmínil v úvodním příspěvku. Judikáty k tomu ale nejsou k dispozici, zřejmě se dosud neřešilo.
lake
„…V případě schválení úvěru na jiný účel, který nesouvisí se zákonným předmětem činnosti SVJ, se vlastník jednotky může domáhat soudního zákazu…“
- Děkuji. Platí ale, že „může“ (chce li), nebo že musí (nesouhlasil li)?
- co tedy Vámi uvedená „absolutní neplatnost“ znamená?
- že není nutné vznášet „odpor“
prostě proto, že je překážkou SKUTEČNĚ „absolutní“
? - nebo, že postačí „odpor“ vyjádřený nesouhlasem pro usnesení
v zápisu ze Shromáždění, kde bude uvedeno, že s uvedeným vlastník
nesouhlasil
a jediný další „odpor“ bude vyjádřen neakceptováním třeba zvýšené zálohy dle §15/2
? - nebo, že je nutný aktivní „odpor soudní“
a pojem „absolutní“ je ve skutečnosti jen „relativní“
?
a šlo by ji eufemisticky označit za pokus o „finanční vraždu“ spoluvlastníka
(Vaším slovníkem cit. „…je tedy útokem na samu podstatu jeho vlastnictví…“)
- že není nutné vznášet „odpor“
Neználek
Pane lake,
nejsa právník, nemíním s vámi polemizovat. Nicméně, pokud máte pravdu,
tak mě to dost vyděsilo. Podle mého toto zákonodárci určitě v úmyslu
neměli. V družstevním i soukromém domě není rekonstrukce problém. Proč
je to tedy u SVJ jinak? Pokud není SVJ oprávněno ze zákona provádět
rekonstrukce a vybírat na jejich provedení zálohy, jeví se mi to jako
prů…
Pak ale není oprávněno provádět ani řadu oprav. Většinu oprav je totiž
nutno pojmout jako rekonstrukci. U výtahů jsou zcela nové předpisy EU,
řada věcí prošla takovým vývojem, že prostou opravu není možno
realizovat (společné antény), v řadě dalších došlo k takovému vývoji
materiálů a technologií, že opět je větší oprava spíše rekonstrukcí.
Vy zatím píšete, co není možné. Domnívám se, že výsledek by měl být
pozitivní. Napište tedy, jak to řešit. Jen prosím nepište, že, když
nevím, jsem blb nebo něco podobného, jak je u vás zvykem. Na to jsem dost
alergický. Nevím, proto se ptám. Pište prosím ale rady použitelné. Nejsem
si jist, že občanskoprávní smlouva jen některých vlastníků s SVJ nebo
někým jiným o rekostrukci a o tom, že jen oni budou rekonstrukci
financovat, bude to pravé.
Jirka
Také mě to docela vyděsilo, ale ono spousta rekonstrukcí by se podle vypsaných definic v ůvodním příspěvku dalo nazvat opravou.
„Oproti technickému zhodnocení, které přináší významnější kvalitativní a kvantitativní změny stávajícího majetku, bývá oprava pouze reprodukcí dřívějších užitných hodnot nebo drobnějším zhodnocením.“
U uvedených příkladů – zateplení a nový výtah, v domě kde doposud nebyl chápu, že se jednoznačně jedná o technické zhodnocení. Ale např. výměna starých rozvodů vody za nové se podle mě dá chápat i jako oprava (o možnosti použití nových materiálů u oprav se v úvodním příspěvku také psalo) – v tomto případě jde o reprodukci dřívějších užitných hodnot tj. spolehlivá dodávka vody.
Doufám, že se nemýlím, protože jinak mi to přijde zcela absurdní. Jako vlasníkovi jednotky mi přijde výhodnější postupně naspořit pomocí záloh, než jednorázově zaplatit větší finanční obnos.
Pane Kruppe, napsal jste: V družstevním i soukromém domě není rekonstrukce problém. Proč je to tedy u SVJ jinak?.
Je to jinak ze zcela jasného důvodu:
• Družstvo je vlastníkem svého domu a proto o něm rozhoduje.
• Soukromá osoba je vlastníkem svého domu a proto o něm rozhoduje.
• SVJ není vlastníkem domu; je to pouhý slouha vlastníka, zákonný správce. Nic víc. Zákon o vlastnictví bytů umožnil společenství vykonávat pouze správu, opravy, údržbu společných částí domu, pronájem společných částí, pojištění domu, poskytování služeb.
Ohledně posuzování speciálních případů viz rozsudek Nejvyššího správního soudu 8 Afs 4/2012. Zmínil jsem jej v úvodním příspěvku.
A na závěr: Nemohu za to, že ZoVB je paskvil. Jen upozorňuji na to co je v něm obsaženo.
lake
Lake to napsal špatně. Podle něj ( nebo podle toho kdo dal tuto hloupost do nějakého zákona ) necháme dům spadnout, panely které jsou před koncem životnosti necháme svému osudu atd. Je to prostě špatně a proto většina SVj si dává domy do pořádku a zhodnotí si ho.
Pane Anonymus, naučte se číst a rozumět psanému textu. Pletete si opravu domu s rekonstrukcí a modernizací. Váš příspěvek je blábol. Je zcela jedno co dělá „většina SVJ“. Dělejte si ve Vašem domě co chcete, nikoho to nezajímá a nikdo Vám v tom nebrání.
- Pouze jsem upozornil, že většina ve Vašem SVJ není oprávněna činit nátlak na jednotlivého vlastníka, aby na takový účel skládal zálohy.
- A stejně tak platí, že pokud jste si dům obalili polystyrenem, zaplatíte to prostě vy kdo jste o tom rozhodli, včetně splácení dvacetiletého úvěru. Nic nebude platit nabyvatel jednotky, který si byt pořídí později a zateplení už uhradil v ceně bytu.
Pokud stále nerozumíte o čem se zde píše, pak je veškerá snaha marná.
lake
Pane Lake omlouvám se, že tomu asi také nerozumím, ale kdo tedy zaplatí zbytek úvěru, když to podle Vás nový nabyvatel jednotky platit nemusí a původní prostě byt prodal a nějaký zbytek úvěru mu může být ukradený. Díky za Vaši odpověď.
Pane „jeden z neználků“, jestliže si na sebe vezmete úvěr, pak si také nejspíše zajistíte pomocí smluv, aby Vám jej dlužníci spláceli. Prodejem bytu se na smluvním závazku nic nemění. Ten, kdo prodal byt má nejspíše dostatek peněz, aby uhradil svou alikvotní část dluhu.
Napsal jste „… když to podle Vás nový nabyvatel jednotky platit nemusí“. Ale to jsem nenapsal já, pane. To napsali autoři zákona o vlastnictví bytů a parlament to takto schválil. Viz § 9 odst. 1 a § 15 odst. 1 ZoVB. Stěžujte si tedy zákonodárcům.
lake
Asi jste pane Lake špatně četl a nebo špatně porozuměl psanému textu. Otázka zněla „kdo tedy zaplatí zbytek úvěru ?“ Původní vlastník ? Už jste o takovémto případu slyšel ? Jak vypadá taková vzorová smlouva.
PS: u nás v Neználkově většinou pokračuje ve splácení nový vlastník a na nějaké zákonodárce se můžeme v..... Mimochodem víte jaké je průměrné IQ ve sněmovně : 240, vybrali tři náhodné poslance kteří měli každý IQ 80 a pak součtem zjistili průměr.
Pane, děkuji Vám za pěkný vtip. Prováděcí zákon k volbě presidenta z r. 2012 je stejný paskvil jako ZoVB z roku 1994.
Kdo zaplatí zbytek úvěru je přece jasné: ten, kdo je povinen jej zaplatit buď na základě smlouvy, nebo na základě zákonem dané povinnosti. To už jsem Vám ale napsal. O co šlo, jaký byl důvod úvěru a jaká smlouva k tomu byla sepsána jste nenapsal, takže to samozřejmě nemohu vědět. Nejsem jasnovidec.
Jaká je praxe u vás je pro věc bezvýznamné. Nepsal jsem o tom jak se řeší věci v jednom konkrétním SVJ. Psal jsem o tom, co je obsaženo v zákoně a co z toho tedy plyne pro všechny SVJ v tomto státě.
-----------------------------------------------------------------
Řekněme, že nabyvateli jednotky panu Novákovi předáte rozpis příspěvků na správu domu s řádkem "splátka úvěru 1000 Kč měsíčně". Řekněme, že zbývá ještě 120 splátek, to máme 120000 Kč. To není maličkost. Pan Novák si prohlédne rozpis a odpoví Vám takto:
"Jsem povinen podle § 15 odst. 1 ZoVB přispívat pouze na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pouze takové náklady je SVJ oprávněno ode mne vymáhat. Za byt jsem řádně zaplatil, v kupní smlouvě nemám psáno nic o nějakém přechodu dluhu. Takže mi laskavě prokažte, že částka kterou požadujete je úhradou na zákonný účel. Ale pokud mi to neprokážete, pane předsedo, pak ode mne neuvidíte ani korunu."
Takže: co mu na to odpovíte? Jaké lejstro mu ukážete, abyste doložil oprávněnost vymáhání tohoto příspěvku? Případně, pokud nebude platit a SVJ se obrátí na soud: jak prokáže soudu oprávněnost svého nároku? Jaký listinný důkaz předložíte, aby z něj bylo patrno, že právě pan Novák je tou osobou, která by měla společenství něco hradit???
lake
Neodporujete si? Na jedné straně píšete, že ten kdo chce prodat byt by byl hloupý, kdyby platil na rekonstrukci. Na druhé ten kdo byt koupil nebude platit, neboť to zaplatil v ceně bytu. Komu a proč? Docela chytrá finta. Jirka
Pro připomenutí :
Lake 1 : SVJ chce vybírat zálohy na budoucí zateplení domu, které plánujete uskutečnit řekněme do šesti let. Vlastník jednotky (který chce mezitím byt prodat) odmítne zálohy na zateplení hradit s tím, že se nejedná o zálohy na správu domu, nýbrž o rekonstrukci. Nabídne pouze, že uhradí příspěvek na tyto náklady jednorázově teprve v době, kdy to bude nutné. (Pochopitelně předpokládá, že v té době již vlastníkem nebude.) Tento vlastník se chová velmi rozumně a v souladu se zákonem: byl by blázen, kdyby hradil nevratné zálohy na zhodnocení domu, které sám nikdy nevyužije: prodá nejspíše jednotku dříve, než bude zhodnocena chystaným zateplením. SVJ není oprávněno na něm tyto zálohy vymáhat, neboť podle jejich určení nejde o zálohy na správu domu podle § 15 odst. 2 ZoVB.
Lake 2 : A stejně tak platí, že pokud jste si dům obalili polystyrenem, zaplatíte to prostě vy kdo jste o tom rozhodli, včetně splácení dvacetiletého úvěru. Nic nebude platit nabyvatel jednotky, který si byt pořídí později a zateplení už uhradil v ceně bytu.
Kdo zaplatí tu zbývající část úvěru, když o tom nabyvatel vůbec nerozhodoval ?
Pane JK,
až napíšete právní důvod úvěru (na jaký účel byly určeny a vynaloženy prostředky získané úvěrem), pak se pokusím Vám odpovědět. Mohu říci jen obecně:
Pokud nešlo o účel správy, oprav a údržby domu, pak SVJ jistě má s jednotlivými osobami sepsanou smlouvu podle Občanského zákoníku, ze které vyplývá že se zavázali uhradit svůj podíl na úvěru. Podle této smlouvy pak můžete vymáhat i soudně.
Pokud SVJ v tomto případě nemá v ruce žádné smlouvy, pak má VELKÝ problém. Společenství musí prokazovat existenci ústně uzavřených smluv o splácení, nebo může vymáhat z důvodu bezdůvodného obohacení vlastníků jednotek. To se ovšem týká pouze těch, kdo byli vlastníky jednotky v době, kdy SVJ zvelebilo dům. Osoby, které nabyly jednotku do vlastnictví později, zaplatily za svou jednotku kupní cenu a k bezdůvodnému obohacení u nich tedy nedošlo. Proto tyto osoby nejsou povinny se vyrovnat se SVJ, ani hradit splátky úvěru, který se jich nijak netýká.
lake
Jestliže jde o zateplení, pak jde o technické zhodnocení domu. Nejedná se tedy o záležitost spadající pod „věci spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu“ podle § 9 odst. 1 ZoVB. Z toho plyne, že na tento účel nelze vybírat povinné zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB, ani povinné příspěvky podle § 15 odst. 1 ZoVB. Financování je třeba zařídit jinak.
Nejspíše SVJ uzavře soukromoprávní smlouvy s vlastníky jednotek o způsobu hrazení. To je přece logické. Pokud např. půjčíte milion dvaceti lidem, jistě to neuděláte bez písemných smluv s každým z nich. Proč by SVJ mělo postupovat jiným způsobem?
Poslední záchranný pás pro SVJ je dán zákonem – je to povinné ručení vlastníků jednotek za závazky SVJ podle § 13 odst. 7 ZoVB. Dojde-li na povinné ručení, bude částky vymáhat přímo věřitel (banka).
lake
Pane lake, vy si snad děláte srandu. Všichni přeci víme, že vlastník, který nechce rekonstrukci platit, žádnou soukromoprávní smlouvu nepodepíše. Napište použitelnou radu. Jirka
Pane Kruppe, problém je v tom, že se snažíte protlačit věc přes SVJ, přestože ZoVB jasně říká, že se pohybujete mimo jeho právní způsobilost (tedy jste „v ofsajdu“, jak by řekl fotbalový fanoušek). SVJ zkrátka nemá ta zákonná oprávnění, která byste chtěl uplatnit.
Občanský zákoník nabízí řešení od r. 1811 (tehdy rakouský ABGB, Obecný zákoník občanský).
- Jde-li o náklad nutný, ten kdo jej vynaložil může poměrnou částku vymáhat na spoluvlastnících věci.
- Jde-li o náklad nikoliv nutný, avšak schválený potřebnou většinou, je každý spoluvlastník věci povinen na něj přispět, nebo se obrátit na soud.
- Jde-li o náklad nikoliv nutný a neschválený potřebnou většinou, vznikne bezdůvodné obohacení spoluvlastníka věci, avšak teprve při ukončení spoluvlastnického vztahu.
To jsou vzájemné vztahy mezi spoluvlastníky věci navzájem. Pokud trváte na tom, že sponzorem celé akce a příjemcem úvěru má být SVJ, které v domě nic nevlastní, buď uzavře soukromoprávní smlouvy, nebo prostě nemá jako nevlastník domu žádnou právní páku (kromě vymáhání bezdůvodného obohacení od těch, kdo odmítli přispět a podepsat smlouvu).
Stížnost na tento právní stav prosím podejte u našich poslanců, kteří schvalovali ZoVB a jeho novely, a u presidentů, kteří je podepsali.
lake
Poslední komentáře