Prohlášení vlastníka

Pane Lake máte pravdu,Spoluvlas­tníků je včetně mne 17. Prostory v přízemí jsou společné prostory domu. Výbor domu je špatný pojem, ale na pozvánkách uvádí „výbor domovní správy“. Ve výboru jsou pouze členové družstva /5/.Dům spravuje stále velké SBD od r.1970. Na členské schůze zve i nás – majitelé bytů.Na příští schůzi se bude hlasovat o této přestavbě. Sčítají se hlasy družstevníků i majitelů, kteří s předloženým návrhem souhlasí. Proto bych chtěla vědět, kolik % zúčastněných musí souhlasit, aby mohli přestavbu uskutečnít.Omlouvám se za uvedení slova nájmu, což se týká družstevníků. Majitelé posílají na účet SBD měsíční poplatky.

O správě společných částí domu rozhodují vlastníci jednotek, přičemž každý z nich má hlas o váze svého spoluvlastnického podílu. Naproti tomu uvnitř družstva se zpravidla rozhoduje způsobem jeden byt = jeden stejný hlas bez ohledu na podlahovou plochu.

Hlasování provedené způsobem který popisujete je z hlediska ZoVB nulitní (neplatné od samého počátku). Ovšem nic nebrání družstvu svolávat řádné schůze shromáždění vlastníků jednotek a na nich vás pak řádně přehlasovat.

Neposkytujete žádné informace o současném využití prostor, ani o rozsahu plánovaných stavebních úprav, ani o tom, zda bude nutné ohlášení stavby či stavební řízení, ani zda má dojít ke změně účelu užívání stavby. Nevíme jak konkrétně má být změněno Prohlášení vlastníka budovy. Pro nedostatek informací tedy nemohu nic konkrétního říci. Obecně platí, že změna Prohlášení vlastníka je právní úkon, který může provést pouze vlastník, to jest VŠICHNI spoluvlastníci (§ 12 ZoVB).

Zdá se, že nemáte prakticky žádné informace o tom, co se chystá, a přitom se očekává, že o změnách budete rozhodovat …

lake

Pane Lake doplním několik údajů, které znám. O plánované přestavbě nás informovali oznámením na nástěnce. Náš dům má v přízemí z 1/3 volný prostor, který je nezasklený /nezazděný/ a odtud se vchází do domu. 2 vchody naproti sobě a mezi nimi volný prostor. Když chceme vstoupit do domu, musíme tudy projít. Z tohoto prostoru se také vchází do 2 menších obchodů.Nejdříve navrhovali, že se tento prostor nechá zasklít a tím se zvýší teplo v bytech na ním. Plánované náklady 0,5 milionů Kč. Proti tomu nic nenamítám. Nyní, ale oznámili na nástěnce nový záměr a to, že by se uvnitř tohoto prostoru zřídíly 4 menší obchůdky /př.sazka,trafika ap./ a prostor se uzavřel Ovšem plánované náklady v tomto případě se navýšily na 3800000,– kč. Fin.prostředky na účtě nemáme, takže by byl nutný úvěr a navýšení poplatků od družstevníků a majitelů, aby bylo z čeho jej splácet.Někdo může namítnout, že se nám to vrátí v nájmu od těch obchodníků, kteří si obchůdky pronajmou. Vzhledem k tomu, že nájem u těch 2 obchodů, které tam máme je dohromady 3500,–kč měsíčně. Za rok celkem 42000,–-.Pokud by se tam vybudovali 4 obchůdky, byly by menší než ty původní, takže by nemohly platit větší nájem. Takže návratnost vynaložených fin. prostředků by byla velmi pomalá a navíc by se tady pohybovalo mnohem více cizích lidí.Dále je tam napsáno, že při té příležitosti se musí změnit Prohlášení vlastníka.

Pro změnu Prohlášení je nutný souhlas všech spoluvlastníků. Na jakési, patrně členské schůzi družstva, si o tom sice můžete popovídat, ale ne hlasovat. Je vyloučeno o změně prohlášení hlasovat na schůzi. Pokud se tak stane a máte chuť, vůli a peníze, můžete se obrátit na soud, soud vyhrajete. Ještě je otázkou, zda SBD chce skutečně prohlášení změnit, nebo jenom hlasovat o přestavbě a přestavbu uskutečnit bez změny prohlášení.

Ganges,

mám jiný názor.

Členům SBD nic v domě nepatří. Příslušné jednotky a podíl na společných částech domu vlastní SBD. Jak s nimi má být naloženo (pokud se získá souhlas i dalších 16 vlastníků) se rozhodne na členské schůzi SBD. Pokud bude souhlasit většina podle stanov, souhlasí celé SBD. Tím se vyjasní stanovisko jednoho majitele ze 17.

Stanovisko ostatních 16 majitelů ke změně Prohlášení již záleží pouze na nich. Pokud alespoň jeden ze 16 nebude souhlasit, nemůže platně dojít ke změně Prohlášení.

Před rozhodnutím bych chtěl vidět nějaký návrh z pohledu ekonomie a stavařiny.

Hezký den!

Pavel

„Pokud alespoň jeden ze 16 nebude souhlasit, nemůže platně dojít ke změně Prohlášení.“

Nebyl by na tohle judikát? ZoVB § 11/4 říká něco jiného.

Pane Člene SVJ,
to si poněkud pletete. Ustanovení § 11 odst. 4 ZoVB neříká nic o tom, že by SVJ bylo způsobilé měnit obsah Prohlášení vlastníka budovy hlasováním na shromáždění. Toto ustanovení pouze říká:
"K přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení (...) je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.".
Toto ustanovení tedy neobsahuje výslovné zmocnění k tomu, aby se shromáždění svým usnesením od obsahu Prohlášení nějak odchýlilo. Bohužel ZoVB je legislativní paskvil a je i v této části formulovaný nejednoznačně a nesrozumitelně.

Navíc přijetí usnesení podle ustáleného právního výkladu není právním úkonem. Není tedy jasné, jak by mohlo shromáždění SVJ měnit obsah Prohlášení, které vzniklo jako jednostranný právní úkon vlastníka budovy a pouze stejným způsobem může být změněno.

Judikát který jste hledal je zde:
"Nejvyšší soud totiž považuje za zcela zjevné, že shromáždění společenství vlastníků bytových jednotek nemůže svým rozhodnutím změnit prohlášení vlastníka budovy v části vymezení budovy na bytové jednotky a společné části (§ 4 odst. 2 písm. b/ a c/ zákona o vlastnictví bytů), a že takové oprávnění nelze dovozovat ani z ustanovení § 11 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů.
Je tomu tak již proto, že způsobilost společenství vlastníků bytových jednotek mít práva povinnosti, jakož i způsobilost k právním úkonům je omezena na věci správy domu a další činnosti vymezené v ustanovení § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů. Do pravomoci shromáždění jakožto orgánu právnické osoby s takto omezenou způsobilostí přitom nemohou spadat úkony, k nimž společenství není způsobilé (a jimiž navíc bez výslovné zákonné úpravy zasahuje do již nabytých vlastnických práv vlastníků jednotek)."
Usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Cdo 406/2010, ze dne 30. 11. 2011

lake

Paní Hercíková,

• seznamte se s Prohlášením (buď u výboru, nebo bývá na katastru).
• ověřte ve výpise OR (Obchodní rejstřík), jak to s vaším výborem je. Kdoví zda právně existuje nebo mu skončil mandát.
• zajímejte se zda se shromáždění zúčastní jen členové (viz katastr internet) a zplnomocnění (viz plné moce)
• nastudujte vaše stanovy

Dle vzorových

• shromáždění náleží rozhodování o

1. změnách v Prohlášení vlastníka budovy podle § 4 ZoVB,
2. schválení nebo změně stanov,
3. změně účelu užívání stavby, změně stavby, …
4. pravidlech pro užívání společných částí domu,
5. dalších záležitostech společenství, pokud tak stanoví zákon o vlastnictví bytů, anebo si je shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

(7) Shromáždění se svolává písemnou pozvánkou, která se doručí všem členům společenství,

(8) Pozvánka musí být doručena a nejméně 15 dní předem. V pozvánce se uvede zejména … . Dále, kde se mohou členové seznámit s podklady k nejdůležitějším bodům jednání, pokud nejsou k pozvánce připojeny.

(10) Shromáždění je schopné usnášení, jsou-li …

(12) Jde-li o důležitou záležitost, …

(13) Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o

1. schválení nebo změně stanov,
2. změně prohlášení vlastníka podle § 4 ZOVB

(17) Z jednání se pořizuje zápis. Musí obsahovat .. Přílohu zápisu tvoří zejména …

(18) Zápis podepisuje … .

Pane Martine děkuji za radu, ale jak to bude v našem případě když:

• SVJ v obchodním rejstříku zapsané určitě není
• výbor žádný neexistuje
• shromáždění vlastníků nikdo nesvolává
• bytové družstvo svolává schůzi, na kterou zve všechny co v domě bydlí /členy družstva i vlastníky bytů/ Otázka: můžeme my vlastníci vůbec o něčem hlasovat když SVJ není zapsané v OR?

Uvádíte, že je potřeba třičtvrtinové většiny hlasů přítomných členů společenství k přijetí usnesení o změně prohlášení vlastníka podle § 4 ZOVB. Vzhledem k tomu, že SBD je také vlastník, který vlastní asi 80% domu a nás zbývajících 16 vlastníků vlastní asi 20% domu. Otázka: Jak to bude při hlasování? Může SBD, když má v poměru k ostatním vlastníkům, tak velký hlas /80%/ nás 16 vlastníků přehlasovat i když bychom byli všichni proti? Děkuji.

Paní Hercíková,

píšete:

Jak to bude při hlasování? Může SBD, když má v poměru k ostatním vlastníkům, tak velký hlas /80%/ nás 16 vlastníků přehlasovat i když bychom byli všichni proti?

Ano, SBD Vás může při hlasování na shromáždění vždy přehlasovat,ale pouze pokud by SBD jako správce a většinový vlastník svolalo shromáždění vlastníků a jen ti by hlasovali (nehlasovali by nájemníci SBD, za ně všechny by hlasoval zástupce SBD jako většinový vlastník). Hlasy by se počítaly podle podílů. Takový postup je podle zákona, i když ve Vašem případě by takové shromáždění bylo jen formální, protože by se odhlasovalo vždy to, co by odsouhlasil zástupce družstva s 80%, i kdyby všichni ostatní vlastníci byli proti. Už to popsal lake i Pavel.

Tak jak to probíhá u Vás (vím, že se tak se postupuje i jinde), tj. společná schůze nájemníků a vlastníků domu a počítání hlasů – každý jeden hlas, je v rozporu se zákonem. Ale vím, že tak družstvo postupuje proto, aby dalo možnost všem nájemníkům i vlastníkům ve Vašem domě společně rozhodovat a nemuselo by se jednat o všem 2× (1× nájemníci SBD, aby zjistili většinový názor pro zástupce SBD a ten by to pak prosadil na shromáždění vlastníků svým 80% hlasem).
Samozřejmě, pokud probíhá jen společná schůze nájemníků a vlastníků, může to bez problémů fungovat, dokud to někdo z vlastníků nenapadne pro výše popsaný rozpor se zákonem.
Ale to nejdůležitější pro Vás už popsal lake i Pavel, ve Vašem případě změny prohlášení by s největší pravděpodobností byl nutný souhlas všech vlastníků, tzn., že stačí, aby byl jeden vlastník proti a uvedenou změnu prohlášení nelze uskutečnit. Některá změna prohlášení vyžaduje 3/4 souhlas, ale ve Vašem případě změna prohlášení vyžaduje 100 % souhlas. Lake Vám to podrobně vysvětlil. S tímto agrumentujte v prvé řadě (třeba to zašlete písemně SBD a vyčkejte odpovědi). Pokud tímto SBD nepřesvědčíte, můžete ještě zpochybnit rozhodování o věci společnou schůzí nájemníků a vlastníků, které je v rozporu se zákonem a můžete upozornit na soudní řešení.

Ještě k tomu nezapsanému SVJ a neexistujícímu výboru. Ve Vašem případě půjde nejspíše o SVJ bez právní subjektivity (to se nezapisuje do obch. rejstříku). Výbor se nevolí, shromáždění vlastníků svolává a vede SBD, jako původní vlastník.
Pokud se chcete seznámit s fungováním SVJ bez právní subjektivity, zadejte tento termín do vyhledávače.