problémy ve SvJ

• ano jsem jedním z těch tří vlastníků, peníze nám byly sraženy z přeplatku v celoročním vyúčtování. Zkrátka jsme tam měli položku jednorázové navýšení fondu oprav, písemně jsme dostali odpověď, že je to za to, že jsme svými dotazy a připomínkami stěžovali práci výboru-
• u kamerového systému jsme podali stížnost na UOOU, vše trvalo bezmála dva roky, dali nám za pravdu, kamerový systém měl být vypnut, ale nejsem si jistá, že tomu tak je. Kontrola není možná, nemáme přístup do společných prostor, kde je centrum kamerového systému.

• „položku jednorázové navýšení fondu oprav“…
  tato je jednoznačně neoprávněná. Vysvětlení je zcestné. Zjevné je, že ji nezaplatit nemůžete. Žádejte vrácení bezdůvodného obohacení (§107/1 ObčZ) nebo snižte zálohy tak aby nejen nevyšel přeplatek ale aby snížení vykrylo Vám bezdůvodně strženou částku (lze to brát jako jednorázové předplacení – §15/2 ZoVB).
• znamená „zapravdu“ pokutu pro SVJ?
  Předpokládal bych, že uložení pokuty se odvíjí od „porušení“ a její opakovanost od deinstalace kamer z míst jde nemají co dělat – je tedy nutné iniciovat kontrolu UOOU opakovaně. Pokutu uloženou SVJ (§45/1c,1g z101/2001) je pak nutné vymáhat jako škodu (analogie: čl.VIII/8 vzorových stanov)
• „…Kontrola není možná, nemáme přístup do společných prostor, kde je centrum …“
  žádejte Výbor o písemnou informaci o zpracování Vašich osobních údajů (§12 z101/2001). Pokud Vám nebude vyhověno, tak kontrolu provádí opět Úřad (§21/4 z101/2001)!
  Výbor ale stejně tak nemá oprávnění bránit jakémkoli Vlastníku znemožňovat užívat jakékoli společné prostory.

• pro bezdůvodné navýšení fondu oprav se soudíme už od roku 2009, bezmála rok to leželo na soudě u nás v Příbrami, potom nám sdělil soud, že se tímto problémem zabývá krajský soud v Praze a od té doby to leží na soudu v Praze, nic se neděje. Díky ale za radu, jestliže se nic nevyřeší, skutečně si snížím zálohy.
• s kamerovým systémem, to je tak. Výbor obcházel vlastníky a žádal svolení s instalací kamer v domě. V té době už jsem věděla, co je předseda zač a tak jsem rezolutně nesouhlasila. Tak tomu bylo i u dalších 5 vlastníků. Přesto se kamery instalovaly. Když se na nástěnce začaly objevovat fotky z kamerového systému /podotýkám je to kamerový systém se záznamem/, tak jsem poslala stížnost na UOOU, ten provedl šetření a společenství dostalo ve správním řízení pokutu – kamerový systém nebyl na UOOU ani registrován, kamerový systém měl být vypnut. Deinstalaci údajně nemůže UOOU nařídit, je to prý majetek společenství. Pokutu ve správním řízení jsme tedy zaplatili všichni ve společenství a zda jsou kamery vypnuty ?? Tím si vůbec nejsem jista. Znova se obrátím na UOOU, protože zde na portálu se předseda zajímal o to jak provoz kamerového systému vést v účetnictví. Navíc teď kamery rozšířil na výtah a plynovou kotelnu.
• s kotelnou je další problém. Opět není souhlas všech vlastníků. Zjišťovala jsem to, ale údajně stačí jen 75% hlasů. Po celé výšce našeho 7-mi patrového paneláku se táhne komín, je to hrůza. Město Příbram nemá architekta, takže zřejmě asi vzhled této příšery nevadí.Navíc na stavebním úřadě je na povolení účelem stavby – náhradní zdroj tepla a teplé užitkové vody. Náhradní to je jen do té doby než nás „pan předseda“ definitivně odpojí od teplárny. Co bude potom, na to se těším už teď. Možná, že když budu i nadále zlobit, tak budu mít zimu.

Paní Trojáková,

soudíte se zbytečně. Postačilo prokazatelně oznámit SVJ, že neuznáváte protizákonně stanovenou „pokutu“ a provést vzájemné započtení pohledávek. Prakticky jste měla právo následně zaplatit na zálohách o to méně. Tím pro Vás mohlo být vše ihned vyřízeno.

Pokutu udělenou ÚOOÚ platí pochopitelně společenství, ale vůči členům výboru můžete za sebe uplatnit náhradu škody ve výši alikvotní částky připadající na vaši jednotku. Promlčecí lhůta je dvouletá, neboť víte, kdo škodu způsobil i jaká je její výše.

S kotelnou nemáte pravdu, ať jste to zjišťovala kdekoliv.

• Je vyloučeno, aby v domě vznikla bez 100% souhlasu nová věc (společné technické zařízení domu) ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek. (Viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp.zn. 22 Cdo 1470/2002, ze dne 30.6.2003.)
• Navíc se zřejmě měnil účel užívání stavby (ze společného sklepa se stala kotelna), což vyžaduje bez diskuse souhlas všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZoVB).
• A dále stavebník (SVJ) byl povinen při podání žádosti o stavební povolení doložit Stavebnímu úřadu „právo založené smlouvou provést stavbu“, což je opět ten 100% souhlas.

lake

zjevně dle popisu je vše co píšete jako „…vyloučeno…“ již u pí.„Dana Trojáková“ realitou. Takže ještě (pokud možno) způsob jak dosáhnout stavu de lege ferenda – pokud způsoby uvedené pí.„Danou Trojákovou“ nejsou již uvedeny…

Dobrý den a děkuji za čas, který věnujete mým problémům. Ony informace o procentech nutných k povolení stavby kotelny mi sdělili na stavebním úřadě. Oni tam mají podpisovou listinu a podle nich k vydání stavebního povolení na stavbu kotelny stačí zmiňovaných 75% vlastníků.Nebylo tam ani vyjádření odboru životního prostředí.

S penězi to už asi jinak nevyřeším, jen doufám, že se dočkám soudního jednání a konečně i rozhodnutí.

Jen by mne ještě zajímalo, co říkáte tomu, že nejsme spravováni žádnou realitkou ani účetní firmou. Veškeré účetnictví má pod palcem předseda, nemáme ani revizní komisi, tu jsme navrhovali, ale předseda o ní nedal ani hlasovat, prý není třeba. Veškeré firmy vybírá předseda a výbor mu vše odkýve.

děkuji a hezký den Trojáková

Co od soudního rozhodnutí očekáváte? Zrušení kotelny, zrušení stavebního povolení nebo něco jiného? Nebylo tam vyjádření od odboru životního prostředí. Myslím, že lze dát k soudu také stavební úřad, že vydal povolení bez uvedeného vyjádření.

Vyjádření k názoru:

„Vložil málek (bez ověření), 23. Květen 2011 – 13:50“

Vážený pane Málek,

dotazujete se, mimo jiné, na to, zda „Dana Trojáková“ hodlá:

a) „zrušit stavební povolení“

nebo

b) „dát k soudu také stavební úřad“

Odpověď ZoVB:

Obojí je možné realizovat jedním žalobním návrhem.

A to žalobou směřovanou ke „správnímu soudnictví“. Vážená paní Dana Trojáková bude žalovat „místně příslušný stavební úřad“ (evewntuálně nadřízený orgán – pokud rozhodl), a výsledkem bude „zrušení stavebního povolení“.

Dle názoru NSS ČR bude její žaloba oprávněná.

Citace: NSS 9 As 73/2010 – 138

Z citovaných zákonných ustanovení (zák. č.72/1994 Sb.)
vyplývá, že shromáždění vlastníků jako nejvyšší orgán
společenství je oprávněno k rozhodování jen o těch
věcech, k nimž je oprávněno společenství vlastníků.

Oprávnění společenství pak vyplývá zejm. z §9 odst. 1,
věty prvé, zákona o vlastnictví bytů, kdy společenství
přísluší vykonávat práva a zavazovat se pouze
ve věcech spojených se správou, provozem a opravami
společných částí domu, popřípadě vykonávat činnosti v
rozsahu tohoto zákona a činnosti související s
provozováním společných částí domu, které slouží i jiným
fyzickým nebo právnickým osobám.

Z uvedeného je zřejmé, že pravomoc společenství je
omezena na „společné části domu“, přičemž ust.§9 odst.2,
§11 odst.4 a 5 dávají společenství dále pravomoc
rozhodovat o vnitřních záležitostech společenství a o
záležitostech týkajících se domu jako celku.
Tomuto pojetí odpovídá i ust. § 11 odst. 5, věty druhé,
zákona o vlastnictví bytů upravující kvalifikovanou
většinu členů společenství potřebnou pro v tomto
ustanovení blíže definované modernizace, rekonstrukce,
stavební úpravy a opravy společných částí domu.

Oproti tomu úpravy jednotky upravuje jiné ustanovení-
§13 odst.3 zákona o vlastnictví bytů. Právě toto
ustanovení ve své prvé větě stanoví, že vlastník jednotky
nesmí provádět takové úpravy jednotky, jimiž by
ohrožoval výkon vlastnického práva vlastníků ostatních
jednotek.

Z uvedené odlišnosti úpravy a z vymezení pravomoci
společenství vlastníků se tak podává, že souhlas se
stavebními úpravami jednotky není v pravomoci
společenství vlastníků, proto nemůže být ani v pravomoci
shromáždění vlastníků jako orgánu společenství.

…

Pro úplnost Nejvyšší správní soud dodává, že bez ohledu
na shora uvedená ustanovení soukromoprávního předpisu
(zákona o vlastnictví bytů) nejsou ani vlastníci
jednotek, kteří se stavebními úpravami (jimiž se nemění
vzhled domu ani vnitřní uspořádání domu a zároveň
velikost spoluvlastnického podílu na společných částech
domu) nesouhlasili, vyloučeni z uplatnění námitek
stavebně-technického charakteru, když právě takové
námitky mohou uplatňovat v rámci příslušného stavebního
řízení, jehož jsou účastníky (stejně jako všichni ostatní
vlastníci jednotek v domě).
Vlastníci jednotek, kteří mají za to, že stavební úpravou
je ohrožen výkon jejich vlastnického práva, pak mohou své
vlastnické právo chránit též podáním žaloby k obecným
soudům v občanském soudním řízení, ať už žalobou o
nařízení prodeje jednotky (§ 14 zákona o vlastnictví
bytů), či jinou vlastnickou žalobou (§ 123 a násl.
občanského záko níku).

Nejvyšší správní soud na tomto místě shrnuje, že jde-li o
modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy
jednotky, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu
a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných
částech domu, jimiž se nemění ani vzhled domu, a
nemají-li tyto práce za důsledek změnu užívání stavby či
změnu stavby, postačuje pro oprávnění ke stavbě souhlas
tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek.
Pro tento souhlas není založena pravomoc společenství
vlastníků či jejich shromáždění, proto se jedná o
vyjádření vůle každého konkrétního vlastníka jednotky
v domě; bez toho, že by tato vůle měla být vyjádřena
hlasováním na shromáždění vlastníků.

ZoVB

Zovb se vyjadřuje k vlastnímu názoru:

„vložil ZoVB – a nejvyšší (bez ověření), 23. Květen 2011 – 22:23“

Poté, co se ZovB, předjímajíce rozhodnutí Nejvyššího správního soudu ČR ( 9 As 73/2010 – 138 ), jeví veškerá diskuse ohledně tzv. „zateplení paneláků“, kotelen, výtahů, modernizací, jako bezpředmětná. by mohlo být „toto hloupé vlákno“ – věcně ukončeno.

ZoVB

Ve společenství je to tak,ať soud vyhrajete nebo prohrajete, stejně to zaplatíte všichni. Co bude až se odpojíte od topení? Patrně budete mít lacinější topení a TUV. Těšte se, ušetříte peníze z vlastní kapsy. U nás to tak funguje.