Problém vyřešen: Úvěr splácí nový vlastník

Neodhadl jste mě úplně správně. Protože existují dva protichůdné názory na tuto problematiku a vy tady prezentujete jenom jeden, snažil jsem se najít argumentaci pro ten druhý, neb zde nemáte žádného oponenta, schopného argumentovat jinak než svými emocemi. Není ale přece možné, že exisují minimálně stovky SVJ, které to řeší tak jak píšu já a domnívám se, že to musí mít nějakým právním názorem podepřeno.

Koneckonců, vezměte si jednu věc: Uvedl jste ve vedlejším vlákně, že celých 16 (nebo kolik, nematuji si přesně) let trvalo, než bylo z judikatury jasno v tom, že dluhy, které nadělal člen SVJ neplacením dávno splatných záloh, nepřebírá nový vlastník. Ani soudci, tedy nikoli právníci-teoretici, nýbrž právníci-praktici, v tom neměli jasno takovou dobu. Proč by tenhle, ještě složitější problém, o němž píšu, měl být žumpa?

Klíčovou myšlenkou, na níž stojí váš právní názor je, že vlastníkům vzniklo z plnění SVJ bezdůvodné obohacení, protože SVJ platilo za ně, co měli platit sami. Jenomže já se opravdu nedomívám (ač mě to vůbec netěší) že by soud přistoupil na tento názor.

V situaci, kdy SVJ plní za všechny podle jejich podílů, by s velkou pravděpodobností soud judikoval, že nikomu bezdůvodné obohacení nevzniklo, neboť vlastníci podle svých podílů tvoří SVJ. Je to sice jiná osoba, osoba odlišná od vlastníků, ale vzhledem k její specifičnosti a zákonné svázanosti se spoluvlastníky by takové bezdůvodné obohacení neuznal, neboť nikdo se nemůže bezdůvodně obohatit na úkor sebe samého.

Jistě, můžete mít jiný názor, ale dokud nebude přiléhavý judikát, je to jenom názor proti názoru. Ústavní soud zatím judikoval v jiné situaci ohledně dávno splatného poplatku. Tady by ale byla situace jiná: SVJ ze svých příjmů v podobě záloh splácí budoucí náklady – splátky úvěru SVJ, která vlastníkům pak vyúčtovává.

Napsal jste: „… vlastníci podle svých podílů tvoří SVJ.“.
O úplných nesmyslech se opravdu bavit nehodlám. Nastudujte si napřed zákon o vlastnictví bytů alespoň do § 16. Mám k této záležitosti už jen dva odstavce:

• Jestliže SVJ plnilo ze zákonného důvodu na základě usnesení shromáždění (tedy oprava schválená shromážděním podle § 11 odst. 5 ZoVB), povinnými osobami jsou pouze ti, kdo byli v té době členy SVJ a pro které se práce provedla (§ 13 odst. 1 ZoVB, § 15 odst. 1 ZoVB). Pro pozdějšího nabyvatele jednotky SVJ žádnou práci neprovedlo; není oprávněno po něm nic vymáhat.
• Jestliže SVJ plnilo z jiného zákonného důvodu (např. oprava neschválená, avšak nutná pro odvrácení hrozící škody podle ObčZ § 419), vzniklo obohacení podle ObčZ § 454 pouze těm, za které SVJ plnilo, tedy tehdejším vlastníkům jednotek. Pro pozdějšího nabyvatele jednotky SVJ žádnou škodu neodvracelo, není oprávněno po něm nic vymáhat.

Opak jste neprokázal ani citací právního předpisu, ani judikátem, ani právní úvahou. Není o čem diskutovat.

lake

Opak jsem prokázal všelidovým hlasováním lůzy. Mám +7 a vy –2. :-)

Kdo jiný než spoluvlastníci tvoří SVJ? Jaké jiné je „rozložení sil“ v SVJ než podle spoluvlastnických podílů?

Může se někdo bezdůvodně obohatit na úkor sebe sama?

Proč tisíce nových vlastníků platí dluhy za původní vlastníky, když je to tak jasné a jednoznačné? Přece nebudou tisíce a možná i desetitisíce lidí splácet úvěry za jiného, když právní úprava je úplně jasně zcela opačná, jak tvrdíte vy.

Je např. v ASPI judikatura, klidně i třeba nižších soudů, která by se vztahovala přesně na tento případ? Bohužel přístup do ASPI nyní nemám a nemohu to proto ověřit.

Právníku-teoretiku,
nikoliv, opak jste neprokázal. Pokud si chcete i nadále vymýšlet jako baron Prášil, je to Vaše volba. Samozřejmě, že existuje judikatura pro tento případ. Citoval jsem ji vícekrát. Namátkou:

Zde je výslovně uvedeno, která práva a závazky přecházejí na nabyvatele jednotky. A je zde výslovně uveden příklad závazku, který zcela jistě nepřechází: závazek k náhradě nákladů rekonstrukce domu. Přečtěte si to asi tak desetkrát, to by mohlo postačovat.

Je třeba podotknout, že úvodní povzdech senátu nad neexistencí judikatury a nejednotností literatury se vztahuje k době minulé: k prosinci roku 2010. Tehdy tomu skutečně bylo tak. Dnes ovšem jsme o tři roky dál a k dispozici jsou i další judikáty, které jsem už dříve zmínil a citoval:

• výrok Okresního soudu v Přerově sp. zn. 11 C 58/2010,
• rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 242/2009 ze dne 8. 12. 2010,
• nález Ústavního soudu I.ÚS 2926/10 ze dne 19. 1. 2011,
• rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 4131/2011 ze dne 13. 6. 2012
• rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 216/2011, ze dne 24.1.2013.

Možná jsou i další. Nemám čas je hledat, ostatně jsou v souladu s právní úpravou. Judikátů je tedy dost. Z jednoho z nich Vám ještě ocituji (a záměrně neuvádím ze kterého rozsudku citát je):

Tento citát jsem neoznačil, abych Vás přiměl přečíst si tyto judikáty. Bez jejich znalosti a bez znalosti ZoVB se nikam nedostanete. Místní neználci Vám ovšem budou za nesmysly tleskat a udělovat plusy. Tak to bývá …

lake

Problém je, že první zarámovaný rozsudek necituje názor samotného dovolacího soudu, jak by se snad mohlo zdát, ale pouze rekapitulaci názoru soudu prvního stupně. Dovolací soud tento názor nezopakoval a výslovně řešil zálohy, jejichž splatnost nastala za starého vlastníka. Bohužel.

Pane právníku teoretiku,
Je otázkou, zda se v onom sporu (22 Cdo 242/2009) vůbec jednalo o zálohy. Spíše se zdá, že šlo o příspěvky na správu, které byly správcem nepravdivě označeny jako zálohy na správu. Opět ten samý, dobře známý podvodný trik! Soud prvního stupně totiž judikoval jednoznačně:

To nevypadá jako popis zálohových plateb, že ne? Co říkáte?

Důležitější však je toto: je třeba číst zdůvodnění, které dovolací soud použil, a porozumět jeho obsahu. Mylný je Váš názor, že soud se vyjadřoval pouze a jedině k zálohám na správu a k ničemu jinému. Je tomu zcela jinak, což Vy jste nepochopil. Viz citát:

Z uvedeného je zřejmé, že dovolací soud zdůvodnil svůj závěr pomocí dedukce (od obecného ke zvláštnímu): připomněl právní zásadu, že obligační (závazkové) vztahy se týkají osob, nikoliv věcí (jednotek). Závazek k platbě záloh podle § 15 odst. 2 ZoVB patří mezi typické obligační vztahy, proto pro něj platí totéž. A protože závazek k úhradě příspěvku podle § 15 odst. 1 ZoVB je také nepochybně obligačním vztahem, platila by úvaha soudu beze změny i pro takový případ.

Je neuvěřitelné, že je možno kolem jedné záležitosti jednoduchého práva vyplodit takovou hromadu fujtajblových zmatků a nesmyslů. Důvodem je trojí neznalost: neznalost základů práva, neznalost konkrétních zákonů a a neznalost relevantní judikatury. Na závěr uvedu citát, z mého pohledu opravdu závěrečný:

lake

„…příklad závazku, který zcela jistě nepřechází: závazek k náhradě nákladů rekonstrukce domu…“

• a kam se chcete dostat? Co ten konkludentní souhlas který sám uvádíte zde?
• to se pak těžko spolehnout na cizí rozum když ani vlastní nestačí

rozsudek

• 11 C 58/2010 – je kde dohledatelný, prosím? Nebo jej sem vložte.

Neználek

Konkludentní souhlas je snad možno vztáhnout na již zaplacené splátky dluhu. Protože však takové splácení je během na dlouhou trať, může pro leckoho být zajímavé se takového splácení vzdát i třeba po dvou nebo třech letech placení. Pokud se bance platí ve splátkách, dluh původního vlastníka na nové splátky se nepromlčel a splátkami je stále vázán. Stačí, aby je SVJ začalo vymáhat.

Alespoň tak jsem Lakeho vyjádření pochopil já.

Plně s Vámi souhlasím, jenom bych upravil ten počet vlastníků. Napsal jste lakemu: „Přece nebudou tisíce a možná i desetitisíce lidí splácet úvěry za jiného, když právní úprava je úplně jasně zcela opačná, jak tvrdíte vy“. Existuje přes 50 000 SVJ a těch splácejících vlastníků jsou určitě statisíce. Neznám žádné SVJ, kde by se na splácení podíleli vlastníci, kteří jsou na př. již 5–10 let mimo SVJ,a úvěr je třeba na 20 až 30 let.

Kde jste proboha vzal ty statisíce, kteří splácejí úvěr za jiného. I desetitisíce je hodně nadsazené číslo. Desetitisíce splácejí úvěr, možná i statisíce (kdo to ví?), ale drtivá většina nikoliv za jiného, ale za sebe. A tom spor není.

Podle „lake“ všichni stávající splácí úvěr za ty, kteří odešli a po kterých by se to mělo vymáhat jako dluh. Musíte si (proboha) přečíst co napsal „lake“ potom „X“ a až následně já.

Samozřejmě čtu všechny příspěvky.

Podle mých zkušeností z několika SVJ většina vlastníků bytů jsou vlastníky od vzniku SVJ. Těch převodů zas tolik není, myslím procentuálně. Navíc úvěry zase tak běžné nejsou, jak by se snad mohlo zdát. Osobně neznám žádné SVJ, které si vzalo úvěr.

Proto mě zarazilo, jak jste ledabyle navýšil počet těch, kteří splácejí za jiné, na statisíce. Právník-teoretik odhadl jejich počet realisticky, na „tisíce a možná i desetitisíce“.

Bylo by jistě zajímavé vědět, kolik těch oklamaných „hejlů“ skutečně je, ale jejich počet na podstatu samotného sporu žádný vliv mít nebude.

Levape, co to tvrdíte? Nenapsal jsem nikdy a nikde, že „… všichni stávající splácí úvěr za ty, kteří odešli a po kterých by se to mělo vymáhat jako dluh.“.

Je jistě velký počet případů, kdy se prodávající s kupujícím nějak spolu dohodli a nabyvatel jednotky splácí dluh za předchozího vlastníka.

Jistě jsou i případy,kdy přímo v kupní smlouvě je převzetí dluhu (cese) nabyvatelem jednotky. Bývá s tím spojen i přechod pohledávek (záloh na správu) na nabyvatele.

Jsou snad i případy, kdy to ve smlouvě není a nabyvatel hradí za dlužníka na základě dohody s věřitelem (SVJ).

Já píšu jen o těch případech, kdy nedošlo k žádné dohodě, k žádnému převzetí dluhu, k žádnému přechodu závazku – a SVJ začalo i přesto vodit za nos nabyvatele jednotky a uvádět jej v omyl. Nevím, kolik takových postižených jednotlivců je, ale nejspíš nikoliv „všichni“,jak jste napsal Vy.

• Je-li kupující ostražitý a dbalý svých práv, nemůže se toto nikdy stát.
• Je-li statutární orgán SVJ schopný chovat se jako řádný hospodář, jistí si výběr pohledávek za vlastníky smluvně, protože dobře ví,že vlastník může kdykoliv jednotku zcizit a odstěhovat se do Duchcova nebo do Brazílie.
• Kdybyste řekli kterémukoliv bankéři, že SVJ si bere úvěr, okamžitě by odvětil: „Moment. A jak máte zabezpečenu návratnost? Jak máte zajištěno, že dlužníci budou splácet?“
• Chce to přestat brečet, nadávat lakovi či divit se. Starejte se o svěřený majetek a finance. Pokud to nedovedete, zaplaťte si za peníze SVJ odborníka.

Ostatně totéž přikazuje členům statutárních orgánů právnických osob nový Občanský zákoník.

Datum 1. ledna 2014 je blízko. Chce to začít si zvykat, sokolíci. Víte, že budete od 1. ledna ručit celým majetkem za pohledávky vůči SVJ, které se nepodaří dlužníkům vymoci přímo na společenství?

lake

Asi již vlivem stáří přestávám správně chápat jak je to vlastně v tomto vlákně myšleno. Uvažoval jsem tak, že SVJ splácí úvěr na př. 10.000,– Kč měsíčně, ročně tedy 120.000,– Kč. SVJ má na př. 100 jednotek, mezi které se splácení rozdělí, tedy 1.200,– Kč na jednotku. Pokud by na př. 10 nových vlastníků nemělo povinnost platit, tak se částka rozdělí mezi 90 a na 1 jednotku připadne přibližně 1.333,– Kč. Z toho jsem vyvodil závěr,že stávající vlastníci platí za ty, kteří odešli, tedy o 133,– Kč ročně více. Asi jsem mimo, jde tady o něco jiného, a zbytečně jsem se do této problematiky zamotal. A nebo by se měla opravdu ta částka 1.200,– vymáhat po těch, kteří jednotku prodali, třeba i přes exekuci a jsou nedosažitelní ? Prosím, buďte ke mně schovívaví.

Je to jinak než jste se domníval (proto také ten váš nadsazený odhad – statisíce).

Splátky musí SVJ vymáhat od bývalých 10 vlastníků (jak tvrdí někteří). Teprve když SVJ od některého bývalého vlastníka nic nevymůže (vypařil se nebo se z něho stal nemajetný nepracující bezdomovec), pak dluh uhradí všichni členové = ručitelé za závazky společenství, a to poměrně podle podílu. I to je jistě výhodné pro nové vlastníky.

Někteří však mají jiný názor (tj. že splátky úvěru jsou nákladem na správu domu a hradí je aktuální vlastníci bytů) a tom je ten spor.

Úvěr bude splácet nový majitel bytu. Koupil si totiž byt zatížený úvěrem. A jestli o něm nevěděl..? Jeho chyba.

Nikoli, byt úvěrem rozhodně zatížen není, není-li na něm zapsáno zástavní právo. Úvěrem je zatíženo SVJ, jehož členem se stal.

No jasně, přece když kupuji byt,tak mě zajímá výše měsíčních plateb. A splátka úvěru je vyspecifikovana zvlášť.

„…Neznám žádné SVJ, kde by se na splácení podíleli vlastníci, kteří jsou na př. již 5–10 let mimo SVJ…“

• nemůžete je nalézt z následujícího důvodu:
• podle Lake, jde o to že SVJ by mělo uzavřít s každým vlastníkem, který byl v okamžiku přijetí usnesení členem SVJ separátní smlouvu a následně vymáhat její okamžitou splatnost v důsledku prodeje jednotky. Problém Laka je, že nechce svéřepě chápat, že vlastníci přehlasovaní takový závazek nepodepíšou kdyby se Lake na hlavu postavil – a Lake přece tvrdí, že vymáhat lze jen na základě smlouvy.
  Já se domnívám, že takovou „smlouvou“ nemůže být pouze text usnesení. . A právě a pouze na základě tohoto usnesení by se mohlo SVJ něčeho domáhat. Protože nemůže, zkusí to hodit na nabyvatele. A zde lehce uspěje. Postačí mu je předepsat jak sám Lake tvrdí, i první splátka je konkludentním souhlasem s touto částkou. Já se domnívám že to tak snadné není, ale jsem jen Neználek.

Jde o to pochopit a obhájit zda usnesením vytvořený závazek,

• vázne na vlastníkovi nebo
• vázne na jednotce ve které bydlí

Neználek

Neználku, jsi prostě Borec, fakt.Tahle moc pěkně a hlavně velmi slušně, bych to nepodal ani já.A to je už co říci.Když tahlke zde pročítám ten „problém“ úhrady úvěrů u těch SVJ, tak se vůbec divím, že to tady někoho štve, když se chce řídit radami toho Lakeho. Vždyť jsou to pindoviny o kterých se nemusí nikdopřece dohadovat. Je to dost jasné nebo ne? Co si lidi udělají z těma prachama,je jen jejich věc a jejich problém. Kdy se všichni dohodnou, že tou budou zase špórovat dál. společně na Silvestra prochlastají, tak to prochlastají a od Nového roku začnou špórovat dál. Tak o co tu sakra jde? To sou samé dotazy na Laka o čem je řeč a co je pravda, to musí být opravdu ten tazatel Vojta! Jinak řečeno hlupák, když se tahle ponižuje. To ten Lake zase vyroste a řekne si, zase jeden vůl. No bodejť, když se zde lidi nedokážou ani dohodnout.Jeden přes druhého dělá chytrýho a přitom sám vý kulový s přehazovačkou. Jeden právnickej teoretik oponuje Lakemu, ten zase jemu, dělá z něj neuměla, což Lake někde vyčte a potom je zasde chytrej jak vopice a ono je to tu pořád dokola. Jak ten pešek.Jinak je zcela jasný, že každý,kdo ikdyž dříve hlasoval pro úvěr pro barák a po čase byt prodá a odstěhuje se do tramtárie,jak říká ten Lake třeba do Duchcova nebo do Brazílie, tak ty povinnosti v rámci toho baráku stejně musí platit.Jaké jsou podmínky v tom baráku nastaveny,takové prostě jsou.Ten novej majitel si nic nevymůže, protože stejně musí platit za metry do společné pinky a tak to jde prostě+ dál. Tak nevím, proč se zde pořád plkají chytré kecy?

Když to tu čtu, tak jsem napsal ptákovinu v závěru tak blbě,že to vyznívá opakem. Tedy je zcela jasné v předposlední větě,že ten původní majitel bytu samozřejmě nic platit nadále nebude a vše přechází na nového majitele,který se řídí nastavenou a odsouhlasenou výší plateb za bytovou plochu.A o tom je řeč! Tak aby si ten Lake nemyslel, že bych mu tady dával za pravdu. To bych byl pěknej vůl! Ruka by mě musela upadnout.A takovej blb zase nejsem, to bych o tom něco musel vědět, ne!

Samozřejmě, že máte pravdu. Dám názorný příklad. Půjdu a koupim si byt ve vlastnictví. Je krásný, v revitalizovanem domě. A já si ho budu pěkně užívat, třeba 30 let. A budu splácet úvěr jenom 10 let. Proč by měl platit původní vlastník? Lakovy právní dedukce jsou mírně řečeno ujeté. Proč se nevyjadri třeba praktik Pavel, nebo někdo s rozhledem, třeba Votočka. Zdravím koumaka-vseznalka.-

Původní vlastník by měl platit proto, že jsem mu v kupní ceně zaplatil za revitalozovaný byt. Proč bych měl platit za provedenou revitalizaci z části ještě jednou splácením úvěru po dobu deseti let?

Něco jiného by bylo, kdyby původní vlastník v kupní ceně zohlednil skutečnost, že budu ještě 10 let splácet úvěr za revitalizaci a proto přiměřeně snížil kupní cenu. V takovém případě se s původním vlastníkem smlouvou dohodnu na převzetí závazku splácet zbytek úvěru.

Obecně jsou ceny stanoveny dohodou. A to prodavajici vs. kupující. Nechapu, co je k nepochopení.

Pane chápající, vy jste spíš nechápající.

Představte si, že kupujete dům přestavěný z ruiny. Dohodnete s prodávajícím cenu 2 mil. Kč a plácnete si na to. Nyní vám prodávající řekne, že náklady na rekonstrukci ještě nesplatil, zbývá splatit 1 milion Kč. Budete splácet za něj, aniž byste dostal odpovídající slevu z dohodnuté ceny? Když na to přistoupíte, tak vás ten dům přijde na 3 mil. Kč.

Celá debata je o tom, že se splátky úvěru na rekonstrukci podstrkují novému vlastníkovi s tím, že jde o náklady na správu domu.

Nemáte pravdu. Součástí každé slušné kupní smlouvy je konstatování skutecnosti , ze nemovitost není zatížena zástavou, úvěrem, břemenem… atd. Jestli jste se nechal podvést, tak to opravdu není vina v zákonech, ale Vaše.

To jste zcela mimo, pane nechápající. Popsal jsem podrobně kdy a jak dochází k podvodu: nikoliv mezi prodávajícím a kupujícím, nýbrž teprve po koupi: jde o podvod ze strany SVJ při oznámení výše záloh na správu novému vlastníkovi.

Jestliže někdo byl podveden, existuje podvodník, který se dopustil trestného činu podvodu. Stíháni pro podvod mohou být jak členové výboru, tak SVJ-právnická osoba.

Píšu to zde dokola a varuji před podvodníky ve výborech. Je ovšem zřejmé, že někteří nabyvatelé jednotek se nechávají tahat za nos rádi a jsou na svou naprostou finanční negramotnost dokonce hrdi. Těm nepomůže nikdo a nic. Ať klidně zaplatí cenu bytu a nádavkem k tomu ještě cizí dluh …

lake

Zkuste prosím právní argumentaci, proč by to mělo být tak jak říkáte. Emocemi – že „to tak cítíte“ – se u soudu argumentovat zatím nedá. :-)