Připomínkování stanov
Můj případ už znáte. (Dříve vzniklé SVJ se nyní sejde ke schválení stanov, předložených BD Sokolov a k sestavení SO. SVJ(2000))
Stanovy: http://sbdrozvojsok.cz/attachment/8617335/
Jejich základem je práce pí. Kabelkové, ale jsou místním SBD upravené.
Na základě z informací zjištěných zde v moha tématech, chtěl bych je upravit/navrhnout změny, připomínky, ale raději zkonzultuji, ať se z nich stanou použitelné stanovy...
1) Čl.4 2) i) iv. a v. - oznámení o počtu osob, které budou mít v bytě domácnost a o počtu osob, jež bydlí v bytě navrhuji úplně vyškrtnout
2) Čl.4 5) - "...ani právo pořizovat si jejich fotokopie" - smazat tuto část věty
3) Čl.5 6) obě částky 15.000 navýšit na 30.000
4) Čl.5 7) částku 15.000 navýšit na 50.000 (přijde mi blbé kvůli menším věcem svolávat vždy shromáždění, když je obrovský problém lidi na to shromáždění vůbec dostat)
5) Čl.5 8) částku 50.000 zvýšit na 100.000 (podle mě není 50tis tolik, aby se kvůli tomu muselo dělat výběrové řízení, os. názor)
6) Čl.6 11) větu "V době od 22:00 do 6:00..." smazat. Kdy má být klid jasně určujě vyhláška města.
7) Čl.8 1) chybí písmenko "b)" (zde jsou nastaveny zálohy podle NOZ, byť bysme je mohli vést podle ZoVB, ale zase nevidím důvod se tomu nějak bránit)
8) Čl. 8 10) Zde nechápu jaké "dluhy" mohou být vymáhány. Zálohy jsou dluhy SVJ vůči vlastníkům, tedy SVJ není oprávněno vymáhat nezaplacenou zálohu. Jedině příspěvky, pokud se budou platit podle §1180 (1) NOZ - Čl.8 1), natož postaru. Spíš bych doplnil odst. 11) "Pokud bude vlastník s prodlením stanovených záloh tři měsíce, si vlastník domluví s SVJ splátkový kalendář. V opačném případě je statuární orgán oprávněn tohoto vlastníka odpojit od TUV do doby dorovnání záloh."
9) Čl.10 14) - "...a jedna kopie je zaslána smluvnímu správci domu." doplnit o ", pokud takový existuje"
Stažení, prostudování těchto bodů, vypisování názorů, to už chci asi moc, viďte :-D Pochopím, když se Vám do toho nebude chtít...
Vzhledem k řízení pí. Magrdy mě došlo, že pokud je znění v odvolání pravdivé a VS to schválí(a bude tak rozseknut spor Lake vs někteří ostatní), tedy:
Budou-li vlastníci jednotek v SVJ vzniklých do 31.12.2013 chtít své právní poměry upravit dle NOZ, musí si ujednat (tj. schávlit se souhlasem 100%), že ruší rozdělení na jednotky a přijímají nové Prohlášení vlastníka s jednotkami dle NOZ a k tomu své stanovy.
Pak v mnou navrhovaných stanovách nemůžu nikde použít dvě třetiny podle NOZ, ale musí tam být 3/4. Je to tak? A co zbytek? Jde mi o nastavení kvór. Nechci nastavovat kvóra zbytečně vyšší, pokud to není třeba, jde mi o legální nastavení nejnižší možné. Výňatek je zde:
1) změna stanov, dvěma třetinami všech vlastníků
2) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, dvěma třetinami všech vlastníků (zde snad dokonce souhlas všech?)
3) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, většinou všech vlastníků
4) schválení účetní závěrky včetně vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu a pozemku pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, většinou všech vlastníků
5) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování nákladů na služby na vlastníky jednotek, většinou přítomných vlastníků
6) schválení rozpočtu a plánu oprav, modernizací a rekonstrukcí společných částí, dvěma třetinami všech vlastníků
7) rozhodování dvěma třetinami všech vlastníků o
- a) členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení;
b) změně účelu užívání domu;
c) změně podlahové plochy jednotky;
d) změně podílu na společných částech;
e) změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníků jednotky;
f) opravě, modernizaci nebo rekonstrukci společné části, není-li toto rozhodnutí v pravomoci statutárního orgánu podle čl. 5 odst. 7;
g) o způsobu rozdělení ztráty a zisku mezi členy společenství;
8) udělování dvěma třetinami všech vlastníků předchozího souhlasu
- a) k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi a k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, nejsou-li tato rozhodnutí v pravomoci statutárního orgánu podle čl. 5 odst. 6;
b) k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru;
c) k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil;
9) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy, většinou všech vlastníků
10) rozhodování v dalších záležitostech určených těmito stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí, většinou přítomných vlastníků
Pane Werwolfe, předpokládám, že jste vlastníkem jednotky. Budete spokojený, když 2/3 všech vlastníků rozhodnou, že vaše jednotka bude mít od 1. prosince poloviční plochu a tím pádem taky menší podíl na společných částech domu? Ještě se zeptám, komu bude patřit dá druhá polovina jednotky, kterou vám vemou hlasováním 2/3 všech vlastníků? Myslete hlavou.
1/3 Nesmysl, SVJ(2000) nebylo založeno! Vzniklo ze zákona.
2/1 Neúplné. Proč zde není uvedeno i zajišťování služeb? Či snad vaše SVJ nebude zajišťovat vůbec žádné služby?
2/2 SVJ(2000) nemá ani nikdy nemělo zákaz podnikat. Takový zákonný zákaz se vztahuje na SVJ(2012).
2/3 Nesmyslné je označení „činnosti správy domu a pozemku z hlediska správních činností“. Vy tomu rozumíte?
2/3/b Nepatří sem služby! Samozřejmě ani výběr záloh na služby, ani rozúčtování služeb nespadá do správy domu. To je zcela jiná činnost, podle zákona č. 67/2013 Sb.
2/3/c Vedení účetnictví nepatří mezi činnosti správy domu. Toto je v rozporu s § 1414 NOZ. Jde o typickou činnost vlastní správy právnické osoby.
2/3/e Nepravda. Povinnosti mohou být uloženy zákonem a v případě SVJ i stanovami. Nikoliv však pouhým usnesením shromáždění. Usnesení může nanejvýš nějakou existující povinnost upřesnit, konkretizovat, doplnit podrobnosti. Usnesení však nemůže uložit povinnost zcela novou, která nevyplývá ze zákona či stanov.
2/4/e Pronajímání vlastního nemovitého majetku SVJ nepatří mezi činnosti správy domu! Starost o vlastní majetek SVJ je typická činnost vlastní správy právnické osoby. Toto nesmí být uvedeno v odstavci 4 – nebo je třeba v tomto odstavci změnit úvodní návětí.
3/3 Nesrozumitelná formulace. Jak zálohy na správu, tak samozřejmě i veškeré zálohy na služby je nutno někdy vypořádat. Zde to bylo snad míněno tak, že zálohy nebudou vypořádány pouze z důvodu změny v osobě vlastníka jednotky. K vypořádání však musí nakonec dojít. U záloh to bude ve lhůtě, stanovené v zákonu č. 67/2013 Sb.
4/4 Nedostatečné! Mělo by zde být upřesněno, že SVJ splní tuto povinnost teprve až obdrží od vlastníka jednotky smlouvu mezi převodcem a nabyvatelem s výčtem dluhů, u kterých si oba dohodli jejich přechod na nabyvatele. Teprve na základě takového dokumentu může SVJ vyčíslit výši zůstatku těch dluhů, které smluvně přejdou na nabyvatele.
4/1/g Vlastník nemá pouze právo „žádat sdělení adresy“. Má hlavně právo OBDRŽET od SVJ tuto adresu. Pouhé žádání o informace přece nikomu nezajistí, že druhá strana žádosti vyhoví.
4/2 Opět protizákonná chyba: členu společenství nemohou být ukládány nějaké nové povinnosti, neuvedené v zákonu či ve stanovách. Pouhé usnesení shromáždění by mohlo jedině upřesnit či doplnit podrobnosti k již existující povinnosti.
4/2/e Nesprávná formulace. Pravidla užívání společných částí jsou
v první řadě uvedena v prohlášení vlastníka budovy. Nejsou jenom ve
stanovách či v usnesení shromáždění.
Zmínka o domovním řádu je zmatečná. Domovní řád nemá žádnou
právní závaznost, není-li součástí stanov.
4/2/f Stejná chyba. Pravidla pro správu domu jsou uvedena zejména v prohlášení vlastníka budovy. Taková pravidla nemohou být měněna ani stanovami, ani usnesením shromáždění. Mohou být změněna pouze změnou prohlášení.
4/2/i Povinnost sdělit číslo bankovního účtu je nevymahatelná.
Žádná osoba nemá obecnou povinnost mít bankovní účet.
Odrážka iv. je zmatečná a nevymahatelná. Není známo, co znamená „mít
v bytě domácnost“. Proto takovou nesrozumitelnou povinnost nelze splnit.
Odrážka v. zavádí povinnost, která není ničím odůvodněna. Pro takový
(asi zbytečný) údaj by SVJ nemělo žádné využití, pokud se nepoužívá
k rozúčtování služeb. Vyžadování a shromažďování zbytečného
údaje bez jakéhokoliv důvodu je zjevně protiprávní.
4/2/k Vstup do bytu bez předchozí výzvy je absurdní nesmysl. To je možné prosazovat jedině ve věznici, ne však v bytovém domě.
4/2/l Protiprávní formulace. O modernizaci či rekonstrukci, úpravě, přestavbě nerozhoduje NIKDY společenství. Rozhodují vlastníci jednotek mezi sebou. Společenství je pouze jejich sluha bez rozhodovací pravomoci v těchto věcech. SVJ(2000) rozhoduje zejména o správě, provozu a opravách společných částí (§ 9 ZoVB).
4/2/n Protiprávní formulace. Společenství je pouhý sluha. nemůže udělovat za vlastníka souhlas se zásahem do společných částí. Sluha nerozhoduje o cizím majetku.
4/2/r Protiprávní požadavek. Vlastník není povinen oznamovat nepřítomnost v bytě. Do toho SVJ vůbec nic není. A člen statutárního orgánu samozřejmě není oprávněn vstupovat do cizího bytu jenproto, že vlastník není právě přítomen.
4/3 Nesmyslná zmínka o „zástupci smluvního správce domu“. Ani smluvní správce, ani jeho zástupce není s vlastníkem jednotky vžádném právním vztahu. Vlastníkovi může být úplně jedno, co mus sdělí jakýsi zástupce osoby, která mu nemá co rozkazovat.
4/4 Nesmyslné tvrzení: „Svá práva uplatňuje člen společenství vůči statutárnímu orgánu. Při konání zasedání shromáždění uplatňuje svá práva vůči shromáždění.“ Člen společenství uplatňuje svá práva zásadně vždy vůči právnické osobě. Statutární orgán není osobou. Ani shromáždění není osobou.
4/5 Protiprávní ustanovení o zákazu pořizovat fotokopie pochopitelně škrtnete. To je absurdní a protiprávní.
5/2 Tato část má protizákonný obsah. Správa domu je definována v ZoVB jinak. SVJ(2000) není ze zákona oprávněno rozhodovat o zlepšení společných částí. Toto rozhodování je vyhrazeno vlastníkům jednotek.
5/4 Protiprávní ustanovení. Bezmyšlenkovitě opsáno z NOZ, kde se ovšem jedná o jednotku(2012), která v sobě obsahuje i podíl na společných částech. V případě Vašeho domu jde o jiné jednotky(1994) – a do toho společenství vůbec nic není. Práva z vad jednotky(1994) si samozřejmě bude uplatňovat každý vlastník jednotky sám za sebe. I uplatnění vad na společných částech je podle judikatury věcí vlastníka domu, ne věcí jeho sluhy.
5/5 Chybná formulace. Statutární orgán nejedná za společenství. To platilo do 31.12.2013. Nyní podle NOZ jednají osoby jménem společenství. Další chyba: neexistují žádné činnosti správy, které by byly „vyhrazeny smluvnímu správci“. Odpovědné za správu domu je samo společenství a nemůže se své odpovědnosti zprostit ani tím, že některé činnosti svěří jiné osobě na základě smlouvy. Odpovědnost SVJ tím není dotčena.
5/7 Chybná formulace. Označení „modernizace a rekonstrukce“ je amatérsky vadné. Správně má být pojmenováno „technické zhodnocení“ (které v sobě zahrnuje rekonstrukce, modernizace, nástavby, přístavby a vestavby).
6/1 Zrušit. Toto je protiprávní. Co je v domě společné je už
definováno v prohlášení vlastníka budovy. To nemůže být změněno ve
stanovách. Někdo se hodně napil, nebo požil drogu v množství větším
než malém.
Zmínka o Domovním řádu je neurčitá. Domovní řád neplatí pro nikoho a
je nevymahatelný, není-li součástí stanov.
6/3 Protiprávní a nevymahatelná je věta „Člen společenství je povinen zdržet se chovu zvířat k domácímu chovu nevhodných, (velikost, hlučnost) případně nebezpečných druhů.“ Nikomu není nic do tohjo jaké zvíře vlastník chová či drží, pokud neobtěžuje své okolí. Označení „nebezpečný druh“ je nesmyslné a neurčité, tedy také nevymahatelný nesmysl.
6/7 Neexistuje osoba, která by se nazývala „stautární orgán společenství“. proto taková neexistující osoba nemůže ani udělit písemný souhlas. Souhlas je třeba získat od správce domu, kterým je právnická osoba SVJ.
6/9 Opět nemožná věc: nelze nic projednávat se statutárním orgánem. Lze projednat jedině s osobou.
7 Naprosto nesmyslné jsou zde zmínky o zálohách, když vlastníkovi
jednotky není nikde ve stanovách uloženo, aby platil jakékoliv zálohy.
Natož zálohy dlouhodobé.
Celá tato část je zmatečná a naprosto nedostačující. Chybí zejména
uložení povinnosti skládat krátkodobé zálohy a dlouhodobé zálohy.
U krátkodobých záloh chybí určení jak se stanoví jejich výše.
U dlouhodobých záloh chybí určení jak se stanoví jejich výše a doba
použití.
7/2/a Vyškrtnout „– dřive fond oprav-.“. Nikdy se nejednalo o fond oprav.
8/1a Odkaz na § 1180 NOZ je nepřípadný. Toto ustanovení se nevztahuje
na SVJ2000) podle ZoVB. Je ovšem možné tuto právní úpravu do stanov
převzít, ovšem nikoliv pouze odkazem. Muselo by být jasně uvedeno, že ve
věci členění plateb se v SVJ použije právní úprava § 1180 NOZ.
Upozorňuji na to, že s tímto je v rozporu část stanov 2/3/c, kde je
zmíněno vedení účetnictví (které spadá pod § 1180 odst. 2), ale je tam
podřazeno pod správu domu (což ovšem spadá pod § 1180 odst. 1).
Tato část je celá zmatečná, neboť nařízení vlády, které se snažilo
vymezit tyto dvě skupiny nákladů, je vadné. Pokud tedy chcete skutečně
rozúčtovat náklady dvojím způsobem (což nedoporučuji), musíte si ve
stanovách jednoznačně určit (vyjmenovat) které nákldy jsou náklady
vlastní správní činnosti.
8/1/b tato část ve stanovách chybí !?!?
8/2 Opět chybně uvedeny „modernizace a rekonstrukce“. Vlastník
jednotky není povinen skládat na tento účel žádnou dlouhodobou zálohu,
protože nejde o činnost správy domu vykonávanou společenstvím. Vlastník
je pouze povinen uhradit (jednorázově) příslušný náklad na technické
zhodnocení, jestliže o něm bylo řádně rozhodnuto. Ale tahání z kapes
dlouhodobých záloh na takový účel – to je okrádání vlastníků
jednotek, které nemá oporu v platném právu.
Jediný důvod k výběru dlouhodobých záloh jsou plánované opravy a
údržba, viz § 9 odst. 1 ZoVB. Žádný jiný zákonný důvod pro SVJ(2000)
neexistuje. O tom, zda svou platební povinnost splní vlastník jednorázově,
nebo postupně přes zálohy, rozhoduje každý vlastník jednotky sám za sebe.
SVJ mu v tom není oprávněno diktovat jak má hradit.
8/4 Dlouhodbá záloha nemůže být bez svolení vlastníka jednotky
vybírána na „technické zhodnocení“, jak už jsem upozornil. Pouze na
správu, to jest provoz, opravy a údržbu.
Tvrzení, že se záloha nevypořádá, je protiprávní nesmysl. Prosťáček,
který je autorem návrhu stanov, nepochopil, že převedení zůstatku
(přeplatku) zálohy na úhradu plateb v následujícím období je právě
vypořádáním zálohy! Samozřejmě že je povinností příjemce každé
zálohy ji vypořádat, jakmile se uskuteční činnost, ke které byla záloha
skládána, případně marně uplyne čas stanovený k použití zálohy.
U dlouhodobých záloh je tento čas delší než jeden rok, ale to plyne
přímo z definice dlouhodobé zálohy.
8/5 Absurdní nesmysl. Příspěvek ve smyslu ZoVB je částka v konečné
(již známé) výši, určená na konkrétní známý účel. V tom se
příspěvky na správu podle § 15 odst. 1 ZoVB liší od záloh na správu
podle § 15 odst. 2 ZoVB. Takže je nesmysl stanovit, že příspěvky se
hradí ve výši podle období předcházejícího kalendářního roku. Vždyť
důvod k platbě příspěvku již odpadl! Pokud byl příspěvek zaplacen již
v běžném roce, pak je absurdní vymáhat v následujícím roce tutéž
platbu podruhé. Co je zde popsáno, by se nemohlo nikdy uplatnit pro
příspěvky, nýbrž jedině pro krátkodobé zálohy.
Chyba popleteného autora stanov je v tom, že nedovede rozeznat příspěvky
od záloh a krátkodobé zálohyod dlouhodobých. To jsou naprosto
základní věci.
8/6 Nesmyslné použití pojmu „příspěvek“. Autor stanov si opět plete příspěvek podle § 15 odst. 1 ZoVB s pravidelným (měsíčním) hrazením záloh na příspěvek. Vlastník jednotky není povinen hradit žádné pravidelné příspěvky měsíčně, je však povinen k tomuto účelu skládat zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB.
8/7 Chyba: neurčité stanovy. Úkolem stanov je určit jednoznačně (výčtem) které služby SVJ poskytuje (a případně vlastníkům kterých jednotek je poskytuje). Takový jednoznačný výčet zde chybí. Nezvyklé (snad vadné) je, že není určeno jak se rozúčtuje teplo k ohřevu vody a teplo k vytápění. To je zásadní věc.
8/9 Zmatečné a nesmyslné ustanovení, které napsal někdo, kdo to nemá v hlavě v pořádku.
8/10 Zmínka o smluvním správci je bezpředmětná. Nikde ve stanovách není jednoznačně určeno, že by smluvní správce byl oprávněn zastupovat SVJ. Zmínka o statutárním orgánu je nesprávná. Veškerá právní jednání činí jménem právnické osoby členové statutárního orgánu; nikoliv samotný statutární orgán, který vůbec osobou není.
9/3 První věta je neúplná.
9/4 Nesmysl. orgán společenství není osoba. Nemůže být volen!!!
9/5 Tatáž chyba. Neexistuje „funkce voleného orgánu“. Existuje pouze funkce osoby, která je členem voleného orgánu.
9/10 Stejná chyba.
10/6 Chybně uvedeno hlasování o změně podílů a o změně poměru přispívání. K tomu je vždy nutná dohoda všech dotčených vlastníků jednotek. Teprve je-li dosaženo této dohody, může být prohlášení skutečně změněno.
10/14 Chyba. Statutární orgán není osoba, neodpovídá tedy za nic.
Mezi přílohami zápisu chybí písemné plné moci zastupujících osob. jinak
by výbor nebyl schopen prokázat, že jiná osoba hlasovala za vlastníka
oprávněně.
10/15 Protiprávní, změnit formulaci! Na soud se může obrátit nejen vlastník, přehlasovaný na shromáždění, nýbrž i vlastník, přehlasovaný při hlasování mimo zasedání.
11 Protizákonné. Není pravda, že ke schválení postačuje
nadpoloviční většina.
Chybí zde to hlavní: určení hlasovacích kvor pro jednotlivá rozhodování,
jak je stanoví zákon (buď § 11 odst. 3 a 5 ZoVB, nebo doporučuji
podrobnější členění podle § 1128 až § 1133 NOZ). Je třeba doplnit
konkrétní kvora pro jednotlivé případy, takto je to neurčité a
částečně rozporné se zákonem.
11/g/2 Protiprávní. O změně účelu užívání jednotky(1994) rozhoduje pouze vlastník jednotky. Autor stanov si plete jednotku(1994) podle ZoVB s jednotkou(2012) podle NOZ. Ustanovení § 3063 stanoví, že práva a povinnosti k jednotce(1994) se řídí i nadále dosavadní právní úpravou.
13 alternativa I Výbor není osoba, nemá právní osobnost, nikoho nezastupuje. Předseda nejedná „za výbor“.
13/6 alternativa I Neurčité a zmatečné. Funkce člena výboru nemůže zaniknout volbou nového člena výboru, protože se neví, kterému z více členů výboru by funkce měla takto zaniknout.
15 Nadbytečné. Ve stanovách SVJ(2000) nemusí být toto obsaženo.
---------------------------------------------------------------------------
lake
2/1 – Správu domu upravuje § 1189 NOZ. V důvodové zprávě autoři zákona uvádějí: „Jeví se jako vhodné vymezit, co správa domu a pozemku zahrnuje. Navrženo je obecné ustanovení, které zahrnuje generálním vymezením různorodé činnosti (jako jsou např. …zajišťování potřebných služeb…)“
2/3 Označení „činnosti správy domu a pozemku z hlediska správních činností“ je srozumitelné a odpovídá přesně znění § 8 NV č. 366/2013 http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-366#p8
2/3b Podle NV č. 366/2013 § 8 se činnostmi správy domu rozumí odst. b)„stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od členů společenství jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku a na úhradu nákladů na plnění spojená s užíváním jednotek (dále jen „služby“), jejich evidence, vyúčtování a vypořádání se členy společenství;“
2/3c Správu domu upravuje § 1189 NOZ. V důvodové zprávě autoři zákona uvádějí: „Jeví se jako vhodné vymezit, co správa domu a pozemku zahrnuje. Navrženo je obecné ustanovení, které zahrnuje generálním vymezením různorodé činnosti (jako jsou např. …činnosti ryze administrativní, v rámci toho i vedení účetnictví…)“ Také podle NV č. 366/2013 § 8 se činnostmi správy domu rozumí „c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek,“
3/3 Podle § 1186 Noz platí: „(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat.“
3/4 (označeno lakem omylem 4/4) Nic takového, o čem mluví lake z § 1189 odst. 2 nevyplývá „(2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.“
11 Ustanovení čl. 11 není protizákonné. Ke schválení postačuje nadpoloviční většina přítomných, jak je uvedeno v 10/6 a týká se všech rozhodnutí, které patří do působnosti shromáždění a jsou uvedena v čl. 11 s vyjímkou uvedenou v 10/6 (souhlas všech) a další vyjímkou uvedenou v 12/5 (většina všech). Znění § 1128 až 1133 upravující podílové spoluvlastnictví se nepoužije, protože rozhodování v těchto případech je zahrnuto a upraveno v částí „bytové spoluvlastnictví“ NOZ konkrétně v § 1206 a vztahuje se ke všem případům uvedeným v § 1208 (patřící do působnosti shromáždění).
Připomínky 2/2, 4/2l, 5/2, 5/4, 8/1a, 8/2, 8/4, 8/5, 8/6, 11/g/2, 15 vycházejí z názoru pana laka, že se na SVJ(2000) nevztahuje „bytové spoluvlastnictví“ NOZ.
Pane Werewolf, odborná veřejnost (autoři NOZ, státní správa, odborná komise KANCL, uznávaní publikující autoři výkladů NOZ a bytového spoluvlastnictví, advokátní kanceláře, správci nemovitostí) zastávají názor, že se „bytové spoluvlastnictví“ NOZ vztahuje i na SVJ(2000). V této věci Vám zástupce družstva předloží stanoviska odborné veřejnosti a vyzve Vás k předložení stanoviska nějaké právní autority, potvrzující Váš (lakeho) názor. Co předložíte Vy, abyste přesvědčil ostatní vlastníky o správnosti Vašich připomínek ke stanovám, či Vaší verze stanov?
Pane Evžene, zde se nediskutuje o právnícké osobě SVJ(2012). Takže je úplně bezvýznamné, co je snad obsaženo v důvodové zprávě k § 1189 NOZ.
- Naučte se rozeznávat SVJ(2000) od SVJ(2012).
- Naučte se rozeznávat ZoVB od NOZ.
- Naučte se rozeznávat správu cizího majetku od poskytování služeb podle zákona č. 67/2012 Sb.
Tvrzení, že služby podle zákona č. 67/2013 Sb. údajně spadají pod
správu cizího majetku podle zákona č. 89/2012 Sb. – to mohl napsat
jedině blb, který to pochopit neumí, nebo troll, který to pochopit nechce.
A je úplně jedno, že to ten hlupák uvedl do důvodové zprávy
k zákonu.
---------------------------------------------------------------------------
Ohledně správních činností jste opět úplně mimo, a to ze stejného
důvodu: zde se nediskutuje o právnícké osobě SVJ(2012).
Takže je úplně bezvýznamné, co je snad obsaženo v § 8 NV č. 366/2013.
Platí to, co je uvedeno v § 9 ZoVB.
---------------------------------------------------------------------------
Vedení účetnictví samozřejmě spadá pod vlastní správu právnické
osoby, nikoliv pod správu cizího majetku. O tom nemá cenu debatovat. Podle
§ 1414 NOZ platí, že správce vede spolehlivé záznamy o spravovaném
majetku a nesmí smísit svůj vlastní majetek s majetkem pod svou
správou. Ti blbečci, kteří připravovali důvodovou zprávu k NOZ,
neznali ani znění NOZ.
---------------------------------------------------------------------------
O hlasování také nevíte vůbec nic, ostatně § 1206 se nepoužije –
to si zase už po tolikáté pletete SVJ(2000) se SVJ(2012), že ano.
---------------------------------------------------------------------------
Pane Evžene,
máte v tom zmatek, nerozeznáte SVJ(2000)od SVJ(2012), a bezmyšlenkovitě
opisujete naprosté nesmysly z vadného nařízení vlády. Přeskakujete ze
ZoVB na NOZ a netušíte jakým právním předpisem se řídí SVJ tazatele. To
mi říká, že nemá cenu bavit se s Vámi na této úrovni. Naprostá ztráta
času. Mějte se pěkně.
lake
Já bych s těmi zaručenými názory „odborné veřejnosti“ o zpětné právní retroaktivitě v případě SVJ, raději počkal až na Judikát NS.
Myslím, že je v domě tazatele věšinová shoda na tom, že je třeba schválit stanovy, zvolit statutární orgán a zapsat SVJ do rejstříku. Největší vlastník družstvo tlačí na přijetí stanov a zapsání SVJ do rejstříku. Domníváte se, že by s tím měli vlastníci čekat na judikát NS, když není jasné, kdy se ho dočkáme a nechat družstvo nadále v domě hospodařit?
O tom,že je v domě většinová shoda na volbu statutárního orgánu,tazatel nikde nepíše.Z jeho příspěvků jsem spíše nabyl dojmu,že je ve své snaze osamocen a ono SBD se snaží zamlčet vznik SVJ dle § 9 odst.3 zákona 72/1994(103/2000) Sb. a snaží se o založení SVJ dle zákona 89/2012 Sb..To také vyplývá z odpovědi SBD na tazatelovy otázky, ohledně vzniku SVJ.Nové stanovy schvalovat nemusí, jedny již přeci mají ze zákona. Nejvhodnější řešení je použití n.v 371/2004 Sb.,jen s minimální kosmetickou úpravou a vyčkat na příslušný Judikát.
Upřímě z toho jsem si sedl "na zadek". Za to Vám klidně pošlu nějaký příspěvěk :-). Vy jste mi dal tento seznam za pár hodin, já se již čtvrtým dnem tím prokousávám a snažím se to celé upravit. Už mě zbývá nějak odznova sestavit Čl.7 a upravit čl.8 ohledně peněz. Jak jste psal, ani mě není ještě na 100% jasné rozdíly mezi příspěvky a zálohami, ale na tom pracuji.
Nyní bych se zeptal k Vašemu "seznamu závad" na tyto věci:
4/2 Stanovy mohou ukládat povinnosti. Pokud je ve stanovách uvedeno, že statutární orgán (nebo teda asi lépe členové SO) může též povinnost uložit, proč by SO pak nemohl povinnosti ukládat, když to stanovy dovolí? To samé platí o shromáždění?
4/2/e Domovní řád, opět podobně. Pochopil jsem, že není právně závazný, ale pokud do stanov zavedeme povinnost se jím řídit, tak to platí ne? (Asi podobně jako když nějaký zákon odkazuje povinnost se řídít nějakým jiným předpisem)
4/2/f Doplnil jsem „prohlášení vlastníka“ Rozumím, že stanovy nemohou měnit toto prohlášení, ale jistě mohou některé věci doplnit
4/2/n KDO by měl ten souhlas teda poskytnout??
4/2/r Chápu, že nikomu není nic do toho, že někdo nechá byt ležet ladem, ale co když bude pryč a praskne u něj topení? Vyplaví sousedy pod ním a nebude se tam jak dostat kvůli opravě a celá „stoupačka“ se bude muset vypnout a nechat uzavřená?
5/2 Pokud společenství není oprávněno rozhodovat o zlepšení společných částí a je to vyhrazeno vlastníkům jednotek, dá se tedy říct, že toto rozhodování je záležitostí shromáždění? Vlastníci se přeci musí nějak domluvit. Nebo v tomto bodě jde jen o to slovíčko „zlepšení“ a je lepší ho škrtnout?
6/1 Domovní řád to samé co píši k bodu 4/2/e?
6/7 Doplnil jsem, že písemný souhlas můžou udělit „členové“ statutárního orgánu. Myslím si správně, že pokud se do stanov napíše, že takový souhlas může udělit třeba babka kořenářka naproti v krámku, tak pokud tyto stanovy budou odsouhlaseny, tak to tak prostě bude? Nebo je v nějaké zákoně specifikované KDO může takový souhlas udělovat?
8/9 Jak správně formulovat tuto myšlenku?
10/6 nerozumím, vždyť čtu, že je zapotřebí souhlasu všech vlastníků
„… chybí písemné plné moci zastupujících osob.“ Je uvedeno v 10/8
11 zde se neuvádí kvórum, ale pouze o čem může shromáždění vlastně jednat
11/4 vyškrtnut. Domnívám se, že pokud někdo koupí dva byty vedle sebe a rozhodne se je propojit např. vybouráním nenosné příčky, takováto věc není záležitostí shromáždění, ale toto ať si vlastník zařídí sám se stavebním úřadem nebo jak se v tomto přistupuje. Ale ostatním do toho asi nic není.
Budu moc vděčný za doplnění. Až to budu mít hotové, přepracované, vystavím to zde k posouzení...
Odpovídám na Vaše podněty.
• 4/2 Stanovy mohou ukládat povinnosti. Pokud je ve stanovách uvedeno, že statutární orgán (nebo teda asi lépe členové SO) může též povinnost uložit, proč by SO pak nemohl povinnosti ukládat, když to stanovy dovolí? To samé platí o shromáždění?
Odpověď: Nevím, co na tom nechápete. Statutární orgán nemůže ukládat povinnosti. Stautární orgán není ani bůh, ani zákonodárce.
• 4/2/e Domovní řád, opět podobně. Pochopil jsem, že není právně závazný, ale pokud do stanov zavedeme povinnost se jím řídit, tak to platí ne? (Asi podobně jako když nějaký zákon odkazuje povinnost se řídít nějakým jiným předpisem)
Odpověď: Zákon může uložit povinnost řídit se podzákonným právním předpisem. Ale jaksi jste nevzal do úvahy, že podzákonný předpis může pouze doplnit a upřesnit povinnost uloženou zákonem. Pokus uložit novou povinnost podzákonným předpisem by byl protiústavní. Stejné je to s Domovním řádem, který není součástí stanov: nesmí ukládat nové povinnosti. Může pouze doplnit a upřesnit ty povinnosti, které jsou obsaženy ve stanovách, nebo v některém zákonu. Čemu na tom nerozumíte?
• 4/2/f Doplnil jsem „prohlášení vlastníka“ Rozumím, že stanovy nemohou měnit toto prohlášení, ale jistě mohou některé věci doplnit
Odpověď: Stanovy nemohou obsahovat ani doplňovat nic, co zasahuje do samé podstaty vlastnictví. Stanovy mohou pouze určovat jak sluha – SVJ pečuje o cizí majetek.
• 4/2/n KDO by měl ten souhlas teda poskytnout??
Odpověď: Ten souhlas samozřejmě poskytne vlastník domu (spoluvlastníci, kteří rozhodují mezi sebou). Nikdo jiný nepřichází v úvahu. Určitě se nezjišťuje souhlas SVJ, které je pouze sluha vlastníka domu.
• 4/2/r Chápu, že nikomu není nic do toho, že někdo nechá byt ležet ladem, ale co když bude pryč a praskne u něj topení? Vyplaví sousedy pod ním a nebude se tam jak dostat kvůli opravě a celá „stoupačka“ se bude muset vypnout a nechat uzavřená?
Odpověď: Ani Vám, ani členům vývboru není vůbec nic do toho kdy vlastník bude nepřítomen v bytě. Špehování nepatří mezi povinnsti správy domu. Rozumné je požadovat kontakt na jinou dostupnou osobu, která má klíč, může byt otevřít a asistovat při provádění neodkladné opravy. Ovšem tvrdit, že touto osobou bude člen výboru – to je fantasmagorie bez právního podkladu. Pouze vlastník jednotky rozhodne zda a komu případně svěří náhradní klíč od bytu.
• 5/2 Pokud společenství není oprávněno rozhodovat o zlepšení společných částí a je to vyhrazeno vlastníkům jednotek, dá se tedy říct, že toto rozhodování je záležitostí shromáždění? Vlastníci se přeci musí nějak domluvit. Nebo v tomto bodě jde jen o to slovíčko „zlepšení“ a je lepší ho škrtnout?
Odpověď: Ano. ten, kdo rozhoduje o zlepšení (správněji o technickém zhodnocení majetku) jsou samozřejmě vlastníci jednotek. Shromáždění tvoří všichni vlastníci jednotek. Společenství je pouhý sluha, který pak pouze provede přání vlastníka domu.
• 6/1 Domovní řád to samé co píši k bodu 4/2/e?
Odpověď: První dvě věty jsou absurdním nesmyslem: SVJ jako sluha není oprávněno strkat nos do cizích záležitostí. Povídání o Domovním řádu je nesmysl, opakuji to už potřetí. Chcete-li Domovní řád, schvalte si jej jako součást (přílohu) stanov – jinak půjde jenom o nevymahatelný cár papíru.
• 6/7 Myslím si správně, že pokud se do stanov napíše, že takový souhlas může udělit třeba babka kořenářka naproti v krámku, tak pokud tyto stanovy budou odsouhlaseny, tak to tak prostě bude?
Odpověď: Taková formulace je už lepší než původní. Kdo právně jedná za právnickou osobu a jakým způsobem jedná – to bude povinně uvedeno v rejstříku. Je-li to tak schváleno ve stanovách, pak SVJ jako správce cizího majetku může zastupovat vlastníky a udělovat soukromoprávní oprávnění k umístění nápisů či výstrčí na budově. Půjde ale pouze o záležitost soukromoprávní, která nenahrazuje veřejnoprávní povolení (stavebního úřadu, útvaru hlavního architekta obce, památkářů …).
• 8/9 Jak správně formulovat tuto myšlenku?
Odpověď: Já v tom bohužel žádnou myšlenku nenalézám. Je to blábol, který je třeba škrtnout. Pokud zákon ukládá povinnost hradit poplatek z prodlenmí či úrok z prodlení, není žádný důvod toto nadbytečně zopakovat ve stanovách. A ještě tak popleteně …
• 10/6 nerozumím …
Odpověď: Čemu na tom nerozumíte? SVJ je sluha. Sluha nerozhoduje ani o změně prohlášení, ani o změně poměrů výše příspěvku na správu domu (což je opět součástí prohlášení vlastníka budovy). Takové rozhodování je v pravomoci vlastníka. To nemá ve stanovách sluhy prostě co dělat.
• … písemné plné moci zastupujících osob … Je uvedeno v 10/8
Odpověď: Nikoliv, nic takového tam není uvedeno. Ustanovení 10/8 se netýká náležitostí zápisu. V 10/14 a není ani slovo o plných mocích.
• 11 zde se neuvádí kvórum, ale pouze o čem může shromáždění vlastně jednat
Odpověď: No a to je právě ta chyba. Někde se přece ve stanovách MUSÍ uvést kvorum pro jednotlivé druhy hlasování. Když už měníte stanovy po vzoru NOZ, a přebíráte kompletně formulace z NOZ, pak si uvědomte, že je nutné dodržet i kvora uvedená v obecné části o spoluvlastnictví (§ 1128 až § 1133 NOZ). Stanovy mohou určit kvorum jedině vyšší, nikoliv nižší. To je sice závazné pro SVJ(2012) podle NOZ, ale pokud nehodláte dodržet ani kvora podle ZoVB, ani podle NOZ, jakou právní úpravou se tedy stanovy vlastě řídí?
lake
P.S. Pokud považujete mé rady za užitečné, věnujte částku podle Vaší úvahy psímu útulku ve Vašem okolí.
http://ulozto.cz/xs9ATMkU/vzory-stanov-sv-2014-www-1-doc
Jednotlivé body jsem tedy prošel a přepracoval celé stanovy. Změněné formulace jsou označeny tučně, pokud jsem něco smazal, bylo to mezi podtrženými slovy.
Co se domovního řádu týče, ještě můžu doladit. Největší práci jsem si dal se články 7 a 8, které se týkají peněz. Snažil jsem se tuto část přizpůsobit NOZ, kde mi to připadá přehlednější.
Asi to nebude dokonalé, ale doufám, že aspon přečtu, že to je lepší než původní a už nějak použitelné, snad se nedozvím, že jsem to ještě zhoršil. Dělal jsem na tom několik dní, intenzivně :-) Snad se seznam chyb zmenší ze 4 stran na pár bodů...
Pokud chci tyto stanovy dát na prostudování lidem před schůzí a má to být min. 15 dní před., musim je rozdat nejpozději v úterý. (30. máme schůzi, byť tam stejně ale nebude ještě notář, takže se pak stejně zřejmě budeme muset sejít s notářem zase)
p.s. Psí útulek zde máme, v brzké době se tam vydám :-)
http://ulozto.cz/xwcmD8bD/vzory-stanov-sv-2014-www-1-doc
Poupravil jsem formulace ohledně dlouhodobých záloh.
Ke konzultaci to zde dávám proto, že chci z vadných předložených stanov vytvořit použitelné. Jestli se někomu v nich něco nelíbí, očekávám námitky a návrhy na úpravy, ne osočování mé osoby z podvodných jednání, to si laskavě někteří uvědomte. Pokud budu mít v plánu páchat trestné činy, asi to s vámi sdílet nebudu, to si též uvědomte, děkuji! (p. Anonymousi)
"Dlouhodobou zálohu na opravy a technické zhodnocení" jsem opravil na "Dlouhodobou zálohou na správu a údržbu domu". Přečetl jsem si odkazy p. Lake, které mi pár věcí osvětlili.
Jak jsem pochopil, nikdo nemůže být tedy nucen na vybírání prostředků na zateplení formou DZ, ale zase ta možnost není zakázána pro ty, co o to mají zájem, takže jsem jen opravil formulaci ohledně toho. Čili povinnost skládat takové zálohy tam již nejsou, ale umožněny jsou.
ps. neřeším jen DZ, ale kompletní dokument vzhledem k uvedenému "seznamu závad" od p. Lake
Tak například námatkově: Čl. 2 bod 2 d) uplatnění práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, včetně možnosti požadovat v odůvodněných případech předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části domu. Společenství jako správce domu si ve stanovách vyhrazuje právo vstupu do bytu, když vlastník stavebně upravuje svůj byt. Kdo ty kontroly bude provádět? Vaše Společenství má tolik odborníků, kteří jsou schopni posoudit konání vlastníka bytu? Kterýkoliv vlastník může přece při podezření podat podnět na Stavební úřad a ten bude konat, ten udělá kontrolu. Proč si děláte do vlastního hnízda, jestli jste mě vůbec pochopil. Copak společenství je snad nějaký kontrolní orgán vlastníků?
http://ulozto.cz/xaohDahn/stanovy-svj-sportovni-540-loket-doc
Ještě pár detailů. Co se mě týče, toto se chystám prezentovat, pokud zde nebudou zásadní připomínky...
Ano, máme u nás odborníky (vykonávající dozorčí funkce na stavbách), ale to není podstatné. Jestliže je podezření, že vlastník provádí něco co by neměl, měla by být možnost se na to podívat. Však taky jen POUZE podívat. Nemá samozřejmě právo mu do toho kecat (resp. kecat může, ale vlastníkovi to může být putna), ale o tom se tam ani nepíše.
Články 7 a 8 jsem překopal úplně od původník stanov.
Zajímalo by mě, proč dostávám samé mínusy za to, že se táži na zhodnocení, ale příspěvek skoro žádný... Spoustu lidí se tváří chytře a nenechá si poradit a podle toho to tak vypadá. Já se snažím konzultovat, co to jde a za to mám mínusy?
Podle vašich stanov má člen společenství povinnost posílat na účet společenství zálohy na technické zhodnocení domu. Člen takový příspěvek posílá např. 10 let a pak se odstěhuje. A vy mu ty peníze zabavíte. Připadá vám to fér? Mě ne. Člen společenství nemá povinnost spořit si na účtu společenství, má právo skládat si peníze na technické zhodncení např. do svého slamníku a až se bude dům technicky zhodnocovat, pak je ze slamníku vymete a pošle je na účet společenství. Dlouhodobou zálohu i zálohu ne technické zhodnocení navrhujete převádět do dalšího roku. Proč to nazýváte zálohou? Pojmenujte to nenávratně zaplacené peníze vlastníka a každému to bude hned jasné. Proč to schovávate pod nějaké zálohy, které chcete převádět do dalšího roku?. Chápet vůbec význam slova záloha? Váš plán je úděsný, pěkně promyšlene obírat vlastníky o peníze. Doufám, že vlastníci nejsou hlupáci o omlátí vám to o hlavu. Přeji vám to.
Takový názor je mi celkem k ničemu, když nedoporucite, jak to upravit… Pokud je schváleno že se napr. za 5 let bude zateplovat, dohodne se, že se na to bude spořit formou dlouhodobých záloh (kde je uvedeno, že každý tuto zálohu musí platit?), tak po po prvním roce placení podle vás „co“?? Má se vrátit?? Snad se ve spoření pokračuje až do doby než ubehne těch pět let a pak se to vypořádá na plánovanou investici. A tak je to tam taky napsané, jestli jste to nečetl. Jak jinak to chcete udělat, když nasporene prostředky nebude každý rok v těch pěti letech převádět dál??
A ano, mě zase nepřijde fér, aby lidi žili v domě, počkají, kdy bude zhuntovan, a pak všichni zdrhnou, aby nemuseli přispívat na rozsáhlé opravy a investice. Jestliže v domě bydlím, používám ho, jezdím výtahem, který se tak opotřebováva, cítím, že bych měl spořit na jeho rekonstrukci, když už jeho životnost končí.
Jak u vás toto řešíte? Váš dům bude za pět let potřebovat výtah komplet vyměnit, rozhodnete se nesporit v zalohach, ale tak, že za těch pět let všichni vysoli potřebný cash na stůl, uplyne pět let a každej řekne „ja nemám“?
Ps. Nevidím důvod, aby mi někdo mlátil něco o hlavu, ja nejsem statutárním orgánem. Byly nám předloženy stanovy v odkazu v původním dotazu, jestli máte pocit, že ty jsou těmi správnými… Mým cílem je sestavit použitelné a vhodné stanovy. Takže místo rejpani prosím o názor co a jak zlepšit!
Pane Werewolfe, pletete si opravy majetku s technickým zhodnocením majetku. Pak ovšem nerozumíte co se Vám píše.
Výměna výtahu je opravou. Výměna výtahu je způsobena tím, že vlastníci dům „vybydlují“, výtah průběžně stárne a opotřebovává se. Je tedy spravedlivé, aby se všichni podíleli zálohovými platbami na budoucím nákladu opravy výtahu, a to po celou dobu jeho životnosti.
Technické zhodnocení je něco zcela jiného. Nic nestárne, nic se neopotřebovává. Z budoucího zateplení budou mít užitek pouze ti, kdo budou v domě bydlet později, až se zateplí. Na takový účel nemůže vlastník být nucen posílat nějaké zálohy: vždyť není jisto, zda se vůbec bude zateplovat a není jisto, zda v době zateplení bude ještě vlastníkem jednotky. Proč by měl platit dnes zálohy na něco, čeho se možná nedožije?
Napsal jste: "Pokud je schváleno že se napr. za 5 let bude zateplovat, dohodne se, že se na to bude spořit formou dlouhodobých záloh (kde je uvedeno, že každý tuto zálohu musí platit?), …
Správně jste se uprostřed věty zeptal: „Kde je uvedeno, že každý tuto zálohu musí platit?“
Odpověď je jednoduchá: Ono to totiž není uvedeno nikde. Taková zákonná povinnost vlastníka jednotky neexistuje. Vlastník má pouze povinnost podílet se na těchto nákladech, až nastanou. Tuto povinnost může splnit například tím, že požadovanou částku složí těsně před realizací, nebo po realizaci před splatností konečné částky. Není povinen k tomuto účelu skládat dlouhodobé zálohy k rukám SVJ(2000). Může si spořit v bance, nebo strkat peníze pod matraci, nebo si vezme půjčku – to je pouze jeho věc.
Je zajímavé, že v běžném životě většinou umíme rozpoznat, když nás někdo chce obrat o peníze. V SVJ se kupodivu vlastníci chovají jako ovce ve stádu, hnaném na porážku.
Právnická osoba SVJ(2000) je podle § 9 ZoVB oprávněna pouze provádět
správu, provoz a opravy cizího majetku. Nepatří však do předmětu
činnosti SVJ(2000) provádět zlepšení či zhodnocení cizího majetku. Proto
SVJ(2000) není ze zákona oprávněno rozhodovat o dlouhodobých zálohách na
takový účel, ani předepisovat, ani vybírat takové zálohy. Popsáno je to
např. zde:
http://www.portalsvj.cz/…-neni-oprava
http://www.portalsvj.cz/…ek-na-spravu
lake
Pane Werewolfe, co vám přijde nefér je mi úplně jedno, mě zas připadá nefér to, co jste si do stanov vymyslel. Nebo pokud to snad vymyslel někdo jiný, tak vy mu to baštíte a chcete, aby to akceptovli všichni ostatní a dokonce, aby to schválili. Na téma dlouhodobých záloha a fiancování zateplování domu je tady spousta příspěvků, stačí si je najít a přečíst. Rozvíjíte tady konspirativní teorie plné doměněk. Jak jinak to chci udělat, když se naspořené prostředky nebudou každý rok převádět dál?? No vždyť jsem vám to napsal, členové si je budou ukládat do matrace individuálně, Až nastane den „d“ zateplování domu, tak je ze slamníku vymetou a vloží je na účet společenství. A kdo je mít ve slamníku nebude, bude splácet svůj dluh. Co je na tom nepochopitelného? Napiště, podle kterého zákona mají vlastníci povinnost ukládat své tzv. přebytečné peníze na účet společenství, aby tam byly až něco bude?
…chcete tedy říct, že „dlouhodobá záloha na opravy a technické zhodnocení“ je tedy nesmysl, který nemá existovat a vybírání takové zálohy je nepřípustné. Tak jsem Vás pochopil, a pokud v tomto má být Vaše rada, beru tedy na vědomí. (zde je vláken na toto téma hojně a dost jsem si jich přečetl)
Zkuste od sebe odlišit dva různé pojmy. Jeden je „Dlouhodobá záloha na opravy a údržbu“, druhý pak „technické zhodnocení domu“. Peníze na opravy a údržbu je SVJ oprávněno po majitelích bytů (po řádném schválení) požadovat formou měsíčních záloh. Peníze na technické zhodnocení nikoliv. A zateplení domu je technické zhodnocení domu. Nebo se snad domníváte, že zateplení domu je oprava? Nebo snad údržba?
Podle odborné veřejnosti se řídí stará SVJ „bytovým spoluvlastnictvím“ v NOZ. Podle § 1189 NOZ správa domu a pozemku zahrnuje také zlepšení společných částí a činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu. Tzn,. že technické zhodnocení patří do správy domu a lze na něj samozřejmě vybírat zálohy nebo příspěvky, přotože patří do předmětu činnosti SVJ.
Dokonce i před platností NOZ podle Vzorových stanov (371/2014) platilo podle čl. VII (3)b „Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o d)změně účelu užívání stavby, změně stavby, jakož i o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu,“ Kvórum upravuje čl. VII (14) Vzorových stanov.
V případě p. Werewolfa SVJ už vzniko ze zákona a řídí se podle Vzorových stanov a tedy citovaného ustanovení do té doby, než budou schváleny stanovy podle „bytového spoluvlastnictví“ NOZ, jak jsem popsal v úvodním odstavci.
Píšete zde pitomosti, Vojtěchu. Citujte alespoň jedno jediné právně podložené stanovisko některého příslušníka „odborné veřejnosti“. Jinak je Vaše tvrzení jen blábol.
Pletete si SVJ(2000) a SVJ(2012), takže se prosím nepouštějte do diskuse
o těchto věcech. Působí to směšně.
------------------------------------------------------------------------
Napsal jste: „Dokonce i před platností NOZ podle Vzorových stanov (371/2014) platilo podle čl. VII (3)b „Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o d)změně účelu užívání stavby, změně stavby, jakož i o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu,““
Tato část stanov neobsahuje co tvrdíte – totiž že by rozhodování
o technickém zhodnocení bylo v pravomoci SVJ – právnické osoby. Vámi
citovaná část stanov se zmiňuje pouze o shromáždění, které ovšem
existuje i bez vzniku právnické osoby a tvoří je všichni vlastníci
jednotek. Je Váš problém, že nerozumíte jednoduchému textu v českém
jazyce. Příště, až budete chtít argumentovat, přečtěte si napřed text,
který chcete použít.
------------------------------------------------------------------------
Nesmyslem je i toto Vaše tvrzení: „V případě p. Werewolfa SVJ už vzniko ze zákona a řídí se podle Vzorových stanov a tedy citovaného ustanovení do té doby, než budou schváleny stanovy podle „bytového spoluvlastnictví“ NOZ“.
Není pravda, že by snad musely být schváleny stanovy podle bytového spoluvlastnictví NOZ. Naopak. SVJ(2000) je právnická osoba, která má právní osobnost (subjektivitu) definovánu v zákonu č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Nemůže se tedy jen tak najednou stát právnickou osobou SVJ(2012), jejíž právní osobnost definuje NOZ poněkud odlišně. Zjevně neznáte ani klíčová ustanovení NOZ o právní osobnosti:
| 89/2012 Sb. § 16 Právní osobnosti ani svéprávnosti se nikdo nemůže vzdát ani zčásti; učiní-li tak, nepřihlíží se k tomu. |
| 89/2012 Sb. § 118 Právnická osoba má právní osobnost od svého vzniku do svého zániku. |
Z uvedeného plyne, že SVJ(2000) se nemůže vzdát své právní osobnosti, která je definována v ZoVB a nezahrnuje oprávnění rozhodovat o technickém zhodnocení domu. Vaše tvrzení je stejně nesmyslné, jako byste tvrdil, že pan Vojtěch se může z vlastní vůle stát oslem a narostou mu dlouhé oslí uši.
lake
Pane lake napsal jste:
„Tato část stanov neobsahuje co tvrdíte – totiž že by rozhodování o technickém zhodnocení bylo v pravomoci SVJ – právnické osoby. Vámi citovaná část stanov se zmiňuje pouze o shromáždění, které ovšem existuje i bez vzniku právnické osoby a tvoří je všichni vlastníci jednotek.“
My se ale bavíme o stanovách SVJ právnické osoby. ZoVB
výslovně uvádí v § 9 vztahující se na právnickou osobu SVJ v čl.7(a)
a čl.8
„(7) Orgány společenství jsou
a)shromáždění vlastníků jednotek
(8)Shromáždění je nejvyšším orgánem společenství…“
NOZ v § 1205 výslovně uvádí
„Orgány společenství vlastníků
(1) Nejvyšší orgán společenství vlastníků je
shromáždění.“
Oba zákony v následujících ustanoveních určují, kdo svolává shromáždění a o čem tento nejvyšší orgán SVJ rozhoduje. Jedno z těchto ustanovení o rozhodování shromáždění v případě modernizace, rekonstrukce a stavební úpravy jsem citoval ze vzorových stanov (je převzato ze ZoVB § 11/5). Domnívat se, že v případě uvedeného ustanovení se nejedná o rozhodování nejvyššího orgánu právnické osoby SVJ je hloupost.
Pane Vojtěchu, takže právně podložené stanovisko některého příslušníka „odborné veřejnosti“ citovat nedovedete. Prve jste tedy napsal nepravdu (http://www.portalsvj.cz/…ovani-stanov#…).
Bohužel, nepochopil jste právní postavení SVJ(2000). Skutečnost, že shromáždění je orgánem právnické osoby neprokazuje vůbec nic. Proč to musím opakovat podruhé?
Shromáždění vlastníků jednotek existuje v každém domě rozděleném na jednotky. Existuje samozřejmě i v domech, kde nevzniklo SVJ jako právnická osoba. Na shromáždění rozhodují vlastníci jednotek o svém společném majetku.
Vznikla-li v domě právnická osoba SVJ, stává se shromáždění (druhotně, jaksi navíc) také nejvyšším orgánem této právnické osoby. Ale to neznamená, že by právnická osoba tím získala právo rozhodovat za vlastníky jednotek o všech věcech!!!
| V tom je Váš základní logický omyl. Pokud jste otcem rodiny a zároveň členem vedení kaktusářského spolku, domníváte se, že na tento spolek přešlo právo rozhodovat kam pojede Vaše rodina na dovolenou, zda synovi pořídíte mobil, či zda si koupíte auto? |
O některých záležitostech prostě SVJ – právnická osoba nerozhoduje, protože jde o osobu s omezenou právní způsobilostí. Proč si k tomu konečně nepřečtete § 9 ZoVB a § 9a? Tam najdete definici právní způsobilosti (právní osobnosti) SVJ(2000). Výčet oprávnění tam uvedený je taxativní (to znamená, že nemůže být nijak svévolně rozšiřován o nějaká další oprávnění).
Že technické zhodnocení cizího majetku nepatří do pravomoci SVJ je tedy naprostá trivialita. Technické zhodnocení není vyjmenováno ve výčtu činností, ke kterým je ze zákona způsobilá právnická osoba, viz § 9 ZoVB a § 9a ZoVB. Takže není o čem se bavit. Vždyť SVJ je pouhý správce cizího majetku a sluha vlastníka majetku! Sluha v této věci nerozhoduje za pána, to by byl drzý sluha.
Napřed si přečtěte ten § 9 ZoVB, buďte tak laskav. To je základ.
lake
Pane lake,
o odborné veřejnosti jsem napsal jedinou větu, cituji: „Podle odborné veřejnosti se řídí stará SVJ „bytovým spoluvlastnictvím“. I kdyby odborná veřejnost toto své tvrzení nijak neodůvodnila, nic to nemění na pravdivosti věty, kterou jsem napsal “Podle odborné veřejnosti se řídí stará SVJ „bytovým spoluvlastnictvím“. Nepřekrucejte laskavě to, co jsem napsal. O „právně podloženém stanovisku“ jsem já nepsal.
O názorech odborné veřejnosti v této záležitosti se tu psalo už
mnohokrát. Určitý přehled najdete např. v tomto příspěvku:
http://www.portalsvj.cz/…tisek-korbel#…
Pane Vojtěchu,
byl jste to Vy, kdo zde napsal o údajných názorech „odborné veřejnosti“. Takové názory musí být právně podloženy. Právě v tom se názor příslušníka odborné veřejnosti odlišuje od pouhého názoru laika, který jen něco plácne bez zdůvodnění.
Takže já po Vás chci jenom to, abyste prokázal co jste zde tvrdil: dejte nám prosím odkaz na alespoň jeden právně podložený názor alespoň jednoho příslušníka odborné veřejnosti. Nebo napište, že jste se zmýlil, a že takový názor označit neumíte.
Argumentem není jakýsi výčet několika jmen a příjmení, napsaný panem Kolemjdoucím. Telefonní seznam přece není argument. Schováváte se za neexistující odborné názory, a přitom je neumíte ani ocitovat. Když jste vyzván, abyste byl konkrétní, najednou Vám to nejde. Věděl jsem, že to tak dopadne. Děkuji.
lake
P.S.: Opravuji odkaz, uvedený panem Pavlem: http://www.portalsvj.cz/…kolitelu-noz
Lake: „Argumentem není jakýsi výčet několika jmen a příjmení, napsaný panem Kolemjdoucím. Telefonní seznam přece není argument.“
Lake opět nemluví pravdu. Nejde jen o výčet několika jmen a příjmení, pan Kolemjdoucí u každého uvedl i odkaz na jejich názory.
Pane Lukáši, odkazy pana Kolemjdoucího jsou odkazy na LAICKÉ názory. To jste nepopřel. U příslušníka odborné veřejnosti očekávám něco zcela jiného: ODBORNÝ NÁZOR, tedy takový, který je řádně právně odůvodněn.
Takové názory však v telefonním seznamu pana Kolemjdoucího zahrnuty nejsou.
Pokud se domníváte, že jste v onom telefonním seznamu takový odborný názor nalezl (alespoň jeden), označte jej. Prokáži Vám obratem, že se jedná pouze o LAICKÝ NÁZOR, který je právně vadný, rozporný s Ústavou a není ani řádně zdůvodněn. Nejde tedy v žádném případě o odborný názor.
Nositele takového názoru nelze označovat za „příslušníka odborné veřejnosti“. Jde o laika, který jen něco laicky plácl bez znalosti zákona a právních souvislostí.
Moc se těším na Vaši reakci.
lake
Pane Lake,
žijte si spokojeně dál ve svém bludu, že nikdo z uvedených není „příslušníkem odborné veřejnosti“, a že jedině Vy jste uvedl „odborný právně zdůvodněný názor“.
Takže to shrnu, pane Lukáši: Nejste schopen označit ani jedno odborné stanovisko ani jednoho příslušníka odborné veřejnosti, které by obstálo v právní analýze.
Čekal jsem, že dopadnete právě takto a že to vzdáte. Pan Vojtěch dopadl před pár hodinami úplně stejně: už se raději neozval. Tak jako Vy nedovede odpovědět na jednoduchou a jasně formulovanou výzvu. Vy namísto jasné odpovědi či mlčení přicházíte nyní s útokem ad hominem.
Není Vám to trapné, pane Lukáši?
lake
Vojtěchu,
nebo zde je několik názorů:
http://www.portalsvj.cz/…/edit/100143
Bohužel pidi novela NOZ neobsahuje jednoduchou větu, která by výslovně určila, že i stará SVJ se řídí bytovým spoluvlastnictvím.
Odhaduji, že za 2–3 roky to patrně judikuje soud.
Hezký den!
Pavel
Opravuji Pavlův odkaz na jeho příspěvek s názory odborné veřejnosti http://www.portalsvj.cz/…kolitelu-noz#…
A co ta jiná definice jednotky, ta by se podle vás nebrala do úvahy? Nebo by se o ní raději taktně mlčelo? Kristepane, to je bordel kam „šlápnete“.
Papere,
jiná definice jednotky je ošetřena v § 3063 NOZ. Staré jednotky tak prakticky zůstanou na věky věkův podle definice v ZoVB. KN s tím počítá.
Pokud byl úmysl změnit definici jednotky, tak moc variant nebylo.
Mimo stávající varianty šlo pouze zákonem nařídit, že staré jednotky se budou považovat za nové jednotky nebo nařídit vlastníkům jednotek, že do někdy musí odsouhlasit změnu jednotek. Oba pokusy již kdysi zamítla legislativní rada vlády.
V různých definicích jednotek takový problém nevidím.
Problém je v tom, že část bytové spoluvlastnictví byla do již prakticky hotového NOZ narvána na poslední chvíli, bez projednání s odbornou veřejností a bez přechodných ustanovení, až na § 3063.
Že je to bordel, s tím souhlasím.
Že se stane chyba, to chápu. Nechápu, že není vůle chybu napravit.
Hezký den!
Pavel
Pavle, co to chcete nařizovat vlastníkovi jednotky, uvědomujete si to vůbec. Vlastník jednotky nemůže mít žádnou povinnost udělenou zákonem, aby se vzdal jednotky výlučně ve svém vlastnictví, na kterou má vlastnický list. To co se děje kolem bytového spoluvlastnictví, to není vůbec žádná náhoda. To je ovšem jiná písnička.
Patere,
já nikomu nechci nic nařizovat. Oba návrhy předložilo MMR. A jak jsem psal: „Oba pokusy již kdysi zamítla legislativní rada vlády.“
Hezký den!
Pavel
Když slyším zmatkaře, jak vážně argumentují neexistujícími odbornými názory „odborné veřejnosti“, nevím, zda se mám smát, nebo plakat. Asi obojí: smát se nad věčnou lidskou hloupostí, a plakat nad stavem vnímání a výkladu práva v České republice.
Právo se netvoří tím, že jeden profesor plácne zjevný nesmysl, sto vlezdořiťků to po něm opakuje, a 10000 hlupáků tyto nepodložené nesmysly označí za „názory odborné veřejnosti“.
Zdalipak není jednodušší podívat se, co o věci praví zákon? Porovnání přechodu na novou právní úpravu v roce 1994 (ZoVB) a v roce 2014 (NOZ) naleznete zde: http://www.portalsvj.cz/…i-zovb-a-noz.
lake
p. Lake, myslím, že v tomto ohledu jsem Vás již pochopil (byť i se mnou Vám to dalo práci). Zkusím Váš názor popsat trochu jednodušeji - neprávnicky:
1) V domě žijí majitelé bytů a ti se mohou sejít a dohromady se dohodnout na tom, že budou zateplovat a jak si to zafinancují.
2) Pověří cizí nezávislou "Firmu" aby jim toto zateplení zprostředkovala.
3) "Firma" si na to zajistí stavební společnost, která to provede a vystaví "Firmě" fakturu.
4) "Firma" nemá peníze, tak si financování zajistí u banky.
5) "Firma" vystavuje "účet" pro majitele bytů a po dohodě s nimi uzavře s každým zvlášť smlouvu o splácení tohoto "účtu".
6) majitelé bytů tak platěj svůj dluh "Firmě" a ta zase svůj dluh bance.
Jestli jsem to pochopil správně, tak takhle je to snadno pochopitelné. Jen ve skutečnostni nahradíme slovo "Firma" slovem "SVJ". Lidem se totiž pletou dvě věci a to
1) když se dohodnou majitelé bytů na "společném srazu ve sklepě"
2) když rozhodne shromáždění jakožto nejvyšší orgán právnické osoby, naší "Firmy"
Byť jsou obě možnosti fyzicky ti samí lidé, jsou to dva úhly pohledu, dva úhly jejich vystupování, dvě role za které vystupují.
Mám pravdu p. Lake?
Pane Werewolf,
po vzniku Vašeho SVJ se na Vás vztahují až do schválení nových stanov Vzorové stanovy (371/2014).
Článek VII-Shromáždění odst.(3)d):
„(3)Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o
d)změně účelu užívání stavby, změně stavby, jakož i o modernizaci,
rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných
částí domu,“
Pokud se na shromáždění v souladu s tímto ustanovením rozhoduje
o modernizaci, tak jde podle Vás o případ, který jste popsal v bodě 1)
„když se dohodnou majitelé bytů na společném srazu ve
sklepě“,
anebo případ podle bodu 2) „když rozhodne shromáždění jakožto
nejvyšší orgán právnické osoby, naší "Firmy“?
Pane Romane, tato část stanov je zjevně nadbytečná. Záležitosti zde vyjmenované jsou ve výlučné pravomoci shromáždění vlastníků jednotek. Nespadají pod právní způsobilost právnické osoby SVJ podle § 9 ZoVB.
Nejvyšší soud již před časem judikoval, že tyto stavební záležitosti jsou zcela mimo právní způsobilost SVJ – právnické osoby. Zkrátka – společenství nemůže nahradit vlastníky jednotek ve stavebním řízení, a nemůže je samozřejmě nahradit ani v rozhodování o jejich vlastním majetku.
Tato část se do stanov dostala svévolně, když ministerští úředníci toto do vazorových stanov doplnili i přes to, že zákon svěřil právnické osobě SVJ pouze „správu, provoz a opravy“ společných částí (viz § 9 ZoVB). Měl jsem kdysi možnost číst zdůvodnění tohoto postupu úředníků: Nepochopili rozdíl mezi rozhodováním právnické osoby a rozhodováním vlastníků jednotek, a tak tuto část do vzorových stanov SVJ přidali – prý aby to v nich pak nechybělo.
Takže jde skutečně o rozhodování jak je popsal pan Werewolf: „když se dohodnou majitelé bytů na společném srazu ve sklepě“.
lake
A to, že lake furt omílá již 1000× omleté. Můžete mi lake vysvětlit, v čem se Vaše úvahy liší od Vojtěcha? Proč on je mimoň a vy in? Když říkáte to samé? SVJ je sluha. Rozhodování je v pravomoci shromáždění. Kde vidíte rozpor? Kde se Vojtěch mýlí? O podstatě právní osobnosti se nikdo nebaví. Tak proč tolik povyku a dehonestování Vojtěcha?
Pane PO, základní rozdíl je v oprávnění stanovit a vybírat zálohy či příspěvky. Už se to zde probíralo x-krát. Ale to byste si napřed musel přečíst § 9 ZoVB a § 9a ZoVB. To už jsem zde radil jinému diskutujícímu a pro Vás to platí shodně.
- Na činnost v rámci právní způsobilosti SVJ (na správu, provoz a opravy domu) je možno stanovit povinné dlouhodobé zálohy podle § 15 odst. 2 ZoVB. SVJ(2000) je oprávněno tyto zálohy vymáhat svým jménem. Třebas i soudní žalobou. Viz § 9a ZoVB. Důvodem je, že každý vlastník dům postupně „vybydluje“ a jednou se to bude muset opravit.
- Na činnost mimo činnost správy domu – např. na technické zhodnocení – není možno vlastníkovi stanovit povinné dlouhodobé zálohy. SVJ(2000) není oprávněno takové zálohy ani předepsat, ani vymáhat.
To je podstatný rozdíl.
Je nemravné vymyslet si dlouhodobé zálohy např. na budoucí zateplení za 10 let, protože nevíme, zda k zateplení vůbec dojde. Někteří vlastníci možná prodají své jednotky (nebo zemřou), dříve, než se zateplení uskuteční. Je protizákonné a nemravné chtít od nich, aby povinně přispěli na něco neurčitého, časově vzdáleného, z čeho nebudou mít nikdy žádný užitek.
Neexistuje žádný zákon, který by vlastníkovi jednotky ukládal hradit dlouhodobé zálohy na takový účel.
lake
Že je zateplení zhodnocení jsem se již dočetl, o tom se nijak nepřu.
Co výtah? Náš je ještě historickej a bylo nám před časem doporučeno (družstevním správcem výtahů) ho vyměnit. Zatím ale funguje. Komplet výměna by byla opravou nebo zhodnocenim?
(než jsem příspěvek odeslal, p. Lake výše uvedl, že je to oprava, děkuji)
Ať se lépe zorientuji, jmenuje mi pár příkladů položek, které mohou spadat pod "dlouhodobou zálohu na opravy a údržbu".
Ps. Pro ty, co píšou ať hledám, že už tady bylo vše uvedeno, možná bylo, ale těch témat je tu mraky a mraky, něco pro svj2000,něco pro svj2012, některá vlákna jsou relevantní více, některá méně a když to člověk všechno pročíta, zabírá to hodiny a hodiny a je z toho člověk kolikrát ještě víc zmatenej...
Na účtu dlouhodobých záloh by se spořilo dobrovolně. A tak by v ročním přehledu byla tato částka vyčíslena buď jako plus, nebo mínus. Chápu, když někdo nemá dědice, nemá komu svěřit svůj majetek, tak se mu do spoření nechce. Tak vybydluje. Takový byt by byl v případě prodeje zatížen dluhem. No a správce, při jeho povinnosti vystavit potvrzení pro nového majitele, by tento fakt zohlednil. Vše se dá dohodnout.
Člen orgánu PO uvedl: " Takový byt by byl v případě prodeje zatížen dluhem."
Toto tvrzení je blbost. Byt je věc a podle našich zákonů nemůže věc mít majetek, nemůže tedy být žádným dluhem zatížen.
Otázka: „proč by SO pak nemohl povinnosti ukládat, když to stanovy dovolí“
Lake: „Statutární orgán nemůže ukládat povinnosti. Stautární orgán není ani bůh, ani zákonodárce“
Pub: „Lake zjevně i bez požití opiátů odpovídá jak právník protistrany stylem: zeptejte se mne na co chcete, na co chci já Vám odpovím“. Děkujeme Mistře, ale nikdo se neptal na teologickou podstatu statutárního orgánu, ale proč mu nemůže být stanovami propújčena ta božská pravomoc „povinnosti ukládat“. Předchozí vysvětlení otázky již opravdu nechápe jen blb, který to pochopit neumí nebo troll který to pochopit nechce.
Otázka: „Domovní řád, opět podobně“
Lake: „Pokus uložit novou povinnost podzákonným předpisem by byl protiústavní“
Pub: „Stačí stanovami neodkazovat na jiný předpis (vyhlášku :)) ale vtělit jej do stanov (sub-zákona)“. Lake to je v SVJ(2000) jen technikální slovíčkaření. Moc dobře víte, že stanovy zde modeluje tupá-většina a nikoliv jako v SVJ(2012) 100% (tedy pokud tam nebyli dost blbí, aby si kvórum snížili)
Poslední komentáře