Příjmy SVJ z pronájmu po X-té
Tento příspěvek posílám všem, kteří nechtějí slyšet, že je možné nedanit příjem SVJ z NP podle par.18 a 20 ZDP (staženo z oficiálních stránek MF !):
Reakce MF ČR: SVJ je konstruováno jako osoba koordinující péči o majetek jednotlivých vlastníků a uzavírající smlouvy na základě jejich vůle, kterou právě jednotliví vlastníci realizují prostřednictvím orgánů SVJ. Pokud dojde např. k uzavření smlouvy na nájem společných částí domu nebo je-li např. uzavřena smlouva o možnosti využívat střechu domu k umístění vysílacích či reklamních zařízení a v důsledku toho je realizován příjem, pak rozhodně nejde o trvalý příjem SVJ. To je pouze prostředníkem, který umožní majetek využít a příjmů dosáhnout. Konečnými příjemci jsou však jednotliví vlastníci jednotek – tedy členové SVJ, a to právě ve výši odpovídající spoluvlastnickému podílu. Existují tedy dvě možná řešení:
- Obvyklým by se mělo stát, že tyto zdroje jsou převedeny do příslušného fondu oprav (nebo jsou prostředky přímo převedeny na účty jednotlivých členů). Oba postupy jsou daňově posuzovány naprosto shodně, neboť i na účtu fondu oprav se již jedná nikoliv o prostředky SVJ, ale právě o prostředky členů. SVJ musí pouze prokazatelným způsobem těmto jednotlivým členům sdělit výši jejich příjmu, která připadá na jejich osobu podle výše spoluvlastnického podílu. Zdanění příjmů tak řeší až skutečný vlastník, s jehož majetkem byly příjmy dosaženy.
- Prostředky nebo jejich část bude ponechána k dispozici SVJ na úhradu nákladů spojených s aktivitami SVJ a na úhradu jejich výdajů – nedojde tedy k rozúčtování všech prostředků na jednotlivé členy (provoz SVJ tak nebudou členové hradit ze svých zdaněných prostředků, které získali v důsledku nakládání s jejich majetkem).
Bylo by možné souhlasit s přijetím úpravy nepodávat daňové přiznání, pouze však v případě, budou-li v příslušném zdaňovacím období smluvní příjmy plně rozúčtovány jednotlivým členům. Náklady na činnost SVJ a další výdaje této právnické osoby již tedy budou hrazeny ze zdaněných prostředků členů.
Pokud nastane případ 2), pak již daňové přiznání musí být podáno, je to však ve prospěch SVJ, neboť do stejné úrovně příjmů srovnatelné s ostatními neziskovými poplatníky (dnes § 20 odst. 7 ZDP – tj. 300 tis. Kč) nebude reálně hrazena daň z příjmů ani z té části smluvních příjmů, které budou využity na výdaje související s provozně-administrativními činnostmi správy domu (např. vedení účetnictví, nikoliv však již péče o majetek členů). Linda
Lindo,
patrně pokročilá doba mi zabraňuje správně pochopit Vaše úvodní zvolání opatřené vykřičníkem: „Tento příspěvek posílám všem, kteří nechtějí slyšet, že je možné nedanit příjem SVJ z NP podle par.18 a 20 ZDP (staženo z oficiálních stránek MF !)“
A)Pokud se stejně jako odborná veřejnost domníváte, že příjem z vlastnictví zdaňuje vlastník, tj. člen SVJ a nikoliv samotné SVJ, které většinou nic nevlastní, tak je to v pořádku.
B)Pokud se domníváte, že lze příjem z cizího majetku zdanit u někoho jiného, tak samozřejmě nemáte pravdu.
Patrně se domníváte, že v bodě 2) se jedná o nějaký, snad dokonce závazný, komentář k platné právní úpravě.
Nejedná se o takový komentář. Jedná se o reakci na příspěvky z veřejné diskuse k vybraným tezím k reformě zdaňování příjmů. Tj. takové, co by bylo, pokud by se to dostalo do zákona.
Patrně jen omylem jste neuvedla závěrečný odstavec:
„Žádná další úleva nemůže být poskytována, neboť právě obdobné požadavky mnohdy uplatňují ta SVJ, která porušují zákon a nezdaňují příjmy dosažené nakládáním s majetkem jednotlivých členů. Jako důvod nezdanění příjmů jednotlivými členy SVJ je pak uváděna skutečnost, že členové přece žádných příjmů nedosáhli, neboť všechny skončily ve fondu oprav. V uvedené souvislosti je třeba si uvědomit, že majetek je ve vlastnictví jednotlivých členů (jak fyzických tak právnických osob) a tvorba fondu oprav je centralizací jejich zdaněných prostředků na péči o jejich majetek a případné výdaje z tohoto fondu ve většině případů souvisí s bydlením, kde daňový výdaj uplatnit nelze.“
Možná budete souhlasit s tím, že SVJ většinou pronajímají majetek členů SVJ a nikoliv majetek svůj. Pak si přečtěte ten Vámi vypuštěný odstavec, kde se mluví o porušování zákona při nezdaňování příjmů dosažených nakládáním s majetkem jednotlivých členů.
Hezký den!
Pavel
To je tedy perla: ministerský ouředník praví: " ... na účtu fondu oprav se již jedná nikoliv o prostředky SVJ, ale právě o prostředky členů.".
Ponechme pro tentokrát stranou použití nesmyslného pojmu "fond oprav".
Ze znění ZoVB § 15 odst. 4 je notoricky známo, že "... finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky (jsou) závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek." Jedná se tedy o standardní účetní postup: příjem částky a zároveň vznik závazku vůči plátci ve stejné výši.
Ministerský trouba ale tvrdí, že tyto prostředky vůbec nevešly do účetnictví SVJ, že tedy zálohy od vlastníků má SVJ pouze v úschově. Kde se tedy - u sta hromů - vzal onen zákonný závazek SVJ vůči vlastníkovi jednotky?
Kdybychom ouředníkům MF platili z peněz daňových poplatníků permanentní dovolenou u moře v Burgasu, vyšlo by to tento stát levněji, než když sedí v Praze ve svých kancelářích a plodí takovéto perly.
lake
Přikládám další komentář MF ( náměstkyně ministra financí ing.Yvona Legierské ):
Text § 20 odst. 7 vymezuje hranici, kterou musí poplatník splnit tak, aby ve vztahu k němu nebyl použit § 23 odst. 3 písm. a) bod 9. Splní-li tedy poplatník ve třech bezprostředně následujících zdaňovacích obdobích povinnost vyplývající z textu ustanovení § 20 odst. 7 – a "použije-li prostředky získané takto dosaženou úsporou daňové povinnosti ke krytí nákladů (výdajů) souvisejících s činnostmi, z nichž získané příjmy nejsou předmětem daně (tedy základ daně snížen o 300 tis. Kč a doložit je nezbytné 300 tis. násobeno platnou sazbou daně v příslušném zdaňovacím období, kdy poplatník základ daně snížil a využil tak daňové výhody – např. 28 %, pak tedy musí doložit uplatnění částky 84 tis. Kč).
Text § 23 odst. 3 písm. a) bod 9 stanoví – pokud prostředky, o které byl snížen základ daně, nebudou využity k „profinancování“ neziskových aktivit alespoň ve výši úspory daňové povinnosti, pak se v souladu se zněním tohoto ustanovení "zvýší výsledek hospodaření o prostředky, o které byl základ daně v daném případě snížen podle § 20 odst. 7. Základ daně pochopitelně nebyl snížen o 84 tis. Kč, ale jednoznačně o 300 tis. Kč.
V případě, že poplatník nebude postupovat uvedeným způsobem a základ daně v daném případě o 300 tis. Kč nezvýší, pak mu bude správcem daně doměřena daň a definitivně o konkrétní výši doměrku v daném případě bude rozhodnuto v případném soudním sporu.
Oba příspěvky jsou na oficiál. stránkách MF – stačí dát do vyhledávače „společenství vlastníků“.
- přísp. – Reakce na podněty veřejnosti
- přísp. Problematika aplikace ustanovení § 20 odst. 7.
Linda
Lindo,
máte talent na politiku.
Jak chcete z komentáře k § 20/7 ZDP dovodit, zda má svůj majetek zdaňovat člen SVJ, nebo zda ho má zdaňovat někdo cizí, třeba SVJ nebo Vy (jako nečlenka tohoto SVJ)? To je fakt hodné rozšafnosti českého politika neorientujícího se v problematice, který má ale možnost něco tvrdit.
Se stejnou logikou mohu uvést přesný citát z Babičky od Boženy Němcové a tvrdit, že to je ten nezvratný důkaz, že..... (prosím doplnit dle libosti).
Pobavila jste mne.
Hezký den!
Pavel
Odpověď na kritická slova jakéhosi Pavla, který se tady troufale pasuje na jediného odborníka.
SVJ není vůbec cizí subjekt vůči vlastníkům jednotek, jsou to přece sami vlastníci. SVJ je kočko-pes vnucený zákonem vlastníkům po koupi bytu. Na činnosti vedení SVJ je vlastník ze zákona povinnen přispívat finanční částkou. SVJ je povinno vést účetnictví – tedy další finanční zátěž vlastníků. Zákon tedy vnucuje jakýsi model, jak má fungovat činnost či spolupráce mezi jednotlivými vlastníky a přidává jim tím bezdůvodně finanční náklady. Proto zákon umožňuje vlastníkům, reps. SVJ, jakousi výhodu ve zdanění jejich příjmu, aby tyto činnosti určené zákonem mohli hradit, pokud mohou, přes daňovou úlevu.
Zdá se mi logické, že když na jedné straně zákon přikazuje – téměř trestá, na straně druhé nabízí alespoň minimální úspory.
Linda
Lindo, když pochybujete o názoru Pavla, budu citovat z MF a MMR:
Sdělení k účtování a daňové povinnosti společenství vlastníků jednotek,právnické osoby podle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů) Čj. 281/55 462/2002 Referent: Ing. Neplechová, CSc., tel. 5704 4346
… Finanční prostředky poskytnuté vlastníky jednotek jsou pro SVJ cizími zdroji na úhradu správy domu a cen služeb spojených s užíváním bytů, popř. nebytových prostorů (dále jen „služby“). Jde o přijaté zálohy. …
…Příjmy z nájemného
Nájemné za společné prostory (např. za reklamu na fasádě domu, společný
prostor pronajatý k podnikání, příjem z činnosti související
s provozováním společných částí domu, které slouží i jiným
fyzickým nebo právnickým osobám, z prodeje majetku, který byl součástí
společného zařízení (např. mandlu, pračky spod.), je vždy příjmem
vlastníků jednotek.
Tyto příjmy SVJ rozúčtuje podle objektivního kritéria (velikost spoluvlastnických podílů). Pro vlastníka jednotky je tento příjem příjmem z pronájmu ve smyslu § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. Pokud shromáždění vlastníků přijme řešení, že tento příjem bude ponechán ve společenství např. jako finanční zdroj na opravy, pak na základě oznámení o výši příslušné částky příjmu vlastník jednotky zahrne tuto částku do svého daňového přiznání a ve společenství se celková částka přeúčtuje např. na účet dlouhodobé zálohy na opravy (podle schváleného statutu tohoto zdroje). U členů společenství – fyzických osob se uvedené příjmy zdaňují v závislosti na jejich charakteru jako příjmy z pronájmu nebo ostatní příjmy (§ 9 a § 10 zákona o daních z příjmů)…
Celé sdělení zde: http://business.center.cz/…vani_svj.asp
To je rovněž perla, stejně nesmyslná jako ta první. Ministerský ouředník (paní Neplechová) tvrdil(a) v roce 2002: "Nájemné za společné prostory (...), je vždy příjmem vlastníků jednotek."
Není tomu tak.
Pronajímatelem nemusí být vlastník věci, neboť takový požadavek nevyplývá z žádného právního předpisu. Naopak v teorii i soudní praxi je přijímán názor, že "pronajímatelem může být i osoba odlišná od vlastníka, má-li právo tímto způsobem předmětem nájmu disponovat z jiného důvodu" (rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 32 Odo 359/2005).
Je tedy možno představit si případ, kdy vlastník domu a SVJ uzavřou (na základě zmocnění obsaženého v § 9a odst. 1c ZoVB) smlouvu o pronájmu společné části domu a SVJ pak svým jménem uzavře smlouvu podnájemní s třetí osobou. Právo SVJ disponovat s předmětem nájmu může být dáno i jinak - smlouvou o bezúplatném přenechání části domu do užívání, například. Pak bude příjem z pronájmu příjmem SVJ (právnické osoby), který u SVJ podléhá zdanění, popř. osvobození od daně.
Je pravdou, že zde na portálu jsme takový případ dosud neřešili. Vzhledem k tomu, že ZoVB neobsahuje žádné podrobnosti ohledně aplikace ustanovení § 9a, bylo by žádoucí upravit vztah vlastníků a SVJ písemnou smlouvou; v ní by bylo postaveno na jisto komu patří příjem z pronájmu. To se ovšem většinou neděje - příkazní smlouvy bývají pouze konkludentní. V těchto případech (nebylo-li výslovně sjednáno jinak), částka za pronájem je pro SVJ cizím zdrojem a je odváděna vlastníkům jednotek, kteří ji zdaňují jednotlivě.
lake
Pokud názor pracovníka MF je uveřejněn na ofic.stránkách ministerstva, nikdo z ministerstva tento názor nedementuje, může být (možná i musí být) považován za stanovisko dané instituce.
Linda
Lindo, vzorově předpokládejme, že přijmu Váš názor. Pak můžete mít právdu s tím stanoviskem. ALE!!!!
Ale nejedná se o právní výklad. Ten může vyřknout pouze soud, a tak stanovisky MF nejsem právně vázán a nemusím se jimi řídit. A že by ing. Legierská byla exelentní odborník, to bych tedy netvrdil.
Votočka
Poslední komentáře