Přerozdělení dvou bytových jednotek
Jsem vlastníkem sousedících bytových jednotek v domě s SVJ. Jedná se o dva byty 2+1, u kterých plánujeme spojení, resp. přerozdělení na jednotku 3+1 a 1+1. K tomu bude nutné probourání se z jednoho pokoje (bytu A) do druhého (bytu B), ale jen příčkou – nikoliv v nosné stěně! Můj dotaz je, zda musím mít stavební povolení, nebo to stačí ohlásit, když jde opravdu jen o vybourání otvoru na jedny dveře v příčce z cihel. A hlavně, jestli mi tohle přerozdělení musí schvalovat 100% členu SVJ, nebo méně (75% nebo 51%)? Popřípadě, zda je to jen formalita, kterou musím pořešit spíše papírově s úřadem… Pokud by to bylo lehčí, mohu klidně nejprve sloučit v jeden 4+2 a ten pak rozdělit. Ale určitě to ve výsledku chcí mít formálně, aby se ten menší byt dal později prodat…
Děkuji.
Jako obvykle: nepíšete kdo je podle Prohlášení vlastníka majitelem stavebních konstrukcí (nenosných příček) uvnitř bytu. Proto nelze na neúplný dotaz odpovědět.
Podle popisu jde o změnu vnitřního uspořádání domu a zároveň velikosti spoluvlastnických podílů. Podle toho soudím, že k tak zásadnímu zásahu je nutný souhlas všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZoVB). ZoVB je v této části formulovaný nejednoznačně, takže by mohlo přicházet v úvahu i kvorum 75%.
Pokud by šlo o jednotky(2012), nebo jste si snad změnili stanovy a přijali právní úpravu podle bytového spoluvlastnictví v NOZ, pak rozhoduje shromáždění tím kvórem, které máte uvedeno ve stanovách (§ 1208 NOZ písm. f). Vaše stanovy my ovšem neznáme.
A mimochodem – určitě nejde pouze o formalitu, o „o vybourání otvoru na jedny dveře“.
Jde o mnohem více. Potřebujete i schválení Stavebního úřadu. Podle ozhodnutí SÚ jde o dvě bytové jednotky. Každá z nich splňuje požadavky požární i hygienické, např. z hlediska hlukové izolace a oslunění. Změna musí proto být schválena stavebním úřadem. Není vyloučeno, že úřad nařídí dodatečnou protihlukovou izolaci nové dělící stěny. A není jisté, zda po stavební úpravě půjde stále o dva byty. Pokud jeden z nich nevyhoví požadavkům na oslunění, bude z moci úřední „překolaudován“ na nebytový prostor (atelier).
lake
Dobrý den, velmi děkuji za odpověď a omlouvám se za neúplné informace v původním dotazu. Podle Prohlášení vlastníka jsou příčky, vnitřní rozvody atd., součástní jednotek, tedy v mém vlastnictví – nejsou společnou částí domu.
K změně vlastnických podílů: k té ale došlo už tím, že jsem koupil druhý být, čili je zde opravdu takový rozdíl? A v domě jsou různě velké jednotky, tedy stejně všichni nemají stejný podíl (ano, já bych měl zcela atypický, ale to je tak zásadní?)
Že to celé není jen o vybourání jedněch a zazdění jiných dveří, je mi pochopitelně jasné. Dotaz byl myšlen tak, zda jsou nějaké jasně dané podmínky (úřadem, stavebním odborem atd.), které když splním, tak mi „automaticky“ vše posvětí.
A nebo zda to v nějakém bodě závisí ryze na lidech, souhlasu/nesouhlasu bez udání důvodu. Tedy, je-li jeden ze třiceti lidí kverulant, který bude ze zásady proti, nic s ním nepohne a já mám smůlu.
To první beru za formálnosti, které člověk po boji s úřady může zvládnout, to druhé je docela marný.
Podmínky pro povolení od Stavebního úřadu jsem Vám popsal. Bude-li se zasahovat do nosné konstrukce, pak budou požadovat kromě vyjádření hasičů a hygieniků i posudek statika + provedení stavby odbornou firmou.
K oprávnění provést změnu se postupuje podle paskvilu ZoVB, nebo podle paskvilu NOZ. Ani expertní skupina KANCL při Ministerstvu spravedlnosti nebyla schopna jednoznačně sdělit, zda se v případě jednotek(1994) má uzavírat smlouva o výstavbě podle ZoVB, nebo podle NOZ. Jednou napsali své stanovisko tak, podruhé zase přesně naopak: http://obcanskyzakonik.justice.cz/…-stanoviska/. Občané, vyberte si.
Podle ZoVB zcela určitě měníte vnitřní uspořádání domu a mění se i Prohlášení vlastníka (dvě dosavadní jednotky zanikají, dvě nové jednotky vznikají). To se řeší smlouvou o výstavbě (§ 17 odst. 3 ZoVB). Tedy je nutný souhlas 100% vlastníků.
Podle NOZ postačuje dohoda dotčených vlastníků jednotek (což jste Vy + Vy), schválená shromážděním. Paskvil NOZ je neurčitý v tom, zda se na bytové spoluvlastnictví vztahují obecná ustanovení o spoluvlastnictví. V tom případě by bylo nutné dosáhnout na shromáždění souhlasu dvou třetin všech vlastníků jednotek podle podílů (§ 1129 odst. 1 NOZ).
lake
Poslední komentáře