Přehlasovaný vlastník a soud
Kdy se vlastník může obrátit na soud:
Zákon o vlastnictví bytů rozlišuje v §11/3 dva různé případy.
(1) Usnesení nebylo přijato:
V tom případě se na soud může obrátit kterýkoliv z vlastníků s požadavkem, aby chybějící projev vůle společenství byl nahrazen výrokem soudu: "Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud."
(2) Usnesení bylo řádně přijato shromážděním, ale vlastník nesouhlasí:
"Jde-li o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl. Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne."
Kdo je "přehlasovaný vlastník" ve smyslu ZoVB:
Přehlasovaným vlastníkem podle § 11 odst. 3 věty třetí ZoVB může jistě být i vlastník, který nebyl na shromáždění přítomen; takovou podmínku totiž žádný právní předpis nestanoví. (K aktivní legitimaci vlastníka nepřítomného na shromáždění viz např. rozsudek Nejvyššího soudu 28 Cdo 3246/2007). Žalobu může vlastník jednotky podat i v případech:
- jestliže se shromáždění sešlo, ale o záležitosti vůbec nehlasovalo,
- nebo se sešlo, ale nebylo usnášeníschopné (k tomu viz Dvořák 2007),
- nebo se v přiměřené době nesešlo, ačkoli vlastník o svolání požádal [1],
- nebo nebyl vlastníkem v době, kdy bylo napadené usnesení přijato.
Kdy půjde o "důležitou záležitost":
Úspěšná možnost obrátit se na soud v případě řádně přijatého usnesení je omezena na případy, kdy jde o důležitou záležitost. Co si pod tím lze představit?
Nejvyšší soud v citovaném usnesení to vyjádřil větou "... aby vlastník jednotky nebyl ve výkonu svého vlastnického práva k jednotce omezován více, než je potřebné pro ochranu vlastnického práva ostatních vlastníků jednotek." [1].
V jiném případě Nejvyšší soud dovodil, že "... důležitou záležitostí [ve smyslu §11/4 a §11/5 ZoVB] se rozumí taková skutečnost, která přímo zasahuje buď do samotného právního postavení vlastníků jednotek nebo do podstaty předmětu jejich vlastnictví z hlediska účelu jeho využití." [2].
Pokud tedy bylo v SVJ přijato usnesení o běžné záležitosti, která neznevýhodňuje vlastníka, ani mu nezabraňuje nakládat s jeho majetkem, pak je pravděpodobné, že soud by jeho žalobu zamítl s odkazem na platnost řádně přijatého usnesení shromáždění.
Odkdy se počítá běh šestiměsíční lhůty:
Nejvyšší soud vyslovil právní názor o pojmu "šestiměsíční lhůta". Dospěl k závěru, že počátek této lhůty nelze určit paušálně, avšak vždy s přihlédnutím k okolnostem a průběhu konkrétního případu. Není povinností statutárního orgánu svolat shromáždění ihned, jakmile dostane žádost o projednání. Většinou se (ve větších společenstvích) shromáždění koná jednou ročně; z toho lze dovodit, že běh šestiměsíční lhůty započne buď konáním shromáždění, nebo marným uplynutím lhůty, do které shromáždění mělo být v daném roce svoláno [1].
Navíc se domnívám, že právo vlastníka obrátit se na soud v "důležité záležitosti", zasahující do jeho práv chráněnýchch ústavou, nemůže být časově omezeno šestiměsíční lhůtou dle ZoVB.
lake
Mám dotaz k situaci, která neodpovídá žádnému z popsaných případů. Na shromáždění vlastníků byl schválen návrh, že budou ze společné zálohy uhrazeny náklady na opravu balkonů, které jsou podle prohlášení i dodatečného písemného vyjádření právníka ve vlastnictví jednotek, které jediné k nim mají přístup. Jsem jediný vlastník, který se vzepřel a hned při hlasování upozornil, že k takovému rozhodnutí není shromáždění oprávněné. Předseda uklidnil přítomné, že je to v pořádku, protože to schválila nadpoloviční většina (63%) přítomných hlasů (byty s balkony mají spolu 66% všech hlasů).
Usnesení je sice neplatné, ale většina věří (nebo předstírá, že věří), že je vše v pořádku. Takže předsedovi stačí nic nedělat. Úhradu vlastníků bytů s balkony vůči společné záloze, bude možno dosáhnout asi jenom soudní cestou.
Vím, že bych mohl za sebe požádat o soudní rozhodnutí, aby mi byla částka připadající na můj podíl vyplacena. Potřeboval bych poradit, zda je možno donutit společenství, aby zajistilo úhradu nákladů na opravy od „vlastníků lodžií“, aby nedošlo k postižení všech ostatních. Nevím totiž, co můžu já, jeden z vlastníků, požadovat po soudu, abych dosáhl nápravy pro všechny postižené.
Pan „lake“ již dříve několikrát nabízel „vyrovnání pohledávek“, ale pro větší skupinu se mi to nezdá zrovna jednoduché.
FrantaF
Pane Franto, rozhodnutí shromáždění je nicotné (nulitní), to jest neplatné od samého počátku. Nelze na shromáždění SVJ rozhodovat o opravě majetku který není společný. Rovněž je vyloučeno aby zálohy vybrané na správu domu a pozemku byly bez souhlasu všech použity pro jiný účel (jednalo by se o dar bez právního důvodu).
Takže si sežeňte všechny písemné podklady, zápis ze shromáždění, hlasovací listiny, kopii příslušných částí Prohlášení vlastníka budovy a odeberte se za vyšetřovatelem nebo na nejbližší policejní služebnu. Ohlaste trestný čin zpronevěry ve stadiu přípravy. Jako „údajné pachatele“ označte členy výboru SVJ. Není vyloučeno, že vyšetřovatel bude líný a věc odloží s tím, abyste si to mezi sebou vyřídili občanskoprávní cestou. Mezitím si nejspíše pozve členy výboru k „podání vysvětlení“ a to je možná od jejich nesmyslného počínání odradí.
Pokud nakonec dojde k uhrazení prací na balkonech, jediným problémem bude pro Vás abyste co nejpřesněji zjistil o jakou částku se jedná. Pak z ní vyčíslíte Váš spoluvlastnický podíl a SVJ oznámíte písemně, že z Vašich uhrazených záloh byla tato částka použita neoprávněně na jiný účel, který nesouvisí se společnými částmi domu. Proto provádíte započtení této Vaší pohledávky proti platbám Vašich záloh.
Nerozumím o jaké „větší skupině“ píšete. Je to samozřejmě vzájemné započtení mezi SVJ a Vámi. pokud jste měl na mysli ostatní vlastníky bytů bez balkonů, jej pouze jejich věcí, zda se zachovají jako ovce a budou platit za cizí balkony.
lake
Pane „lake“ děkuji za odpověď. Větší skupinou jsem skutečně myslel všechny vlastníky bez balkonů. Většinu podkladů mám, zajistil jsem si je pro případné soudní podání, zbytek nebude problém. Mám i kopie faktur včetně položkového rozpočtu. Mohu přesně určit výši podílu, připadajícího na můj byt i na všechny byty. Pouvažuji a určitě to nenechám bez pokusu věci napravit.
FrantaF
Vážený pane lake,
velice si vážím Vašich názorů a rad, přesto musím s Vaší definicí přehlasovaného vlastníka nesouhlasit – a omlouvám se za off-topic vedle :-)
Z gramatického hlediska, které by snad naši zákonodárci měli respektovat, předpona pře- znamená překonání nějakého odporu nebo překážky (přeprat, přebít, přelézt, přeskočit, …).
Osobně si myslím, že abych mohla někoho přeprat, musím se napřed prát. Abych mohla překonat něčí rekord, musí ho on napřed vytvořit. Analogicky abych mohla někoho přehlasovat, musí on napřed hlasovat.
Pokud se někdo prát odmítne, tak jsem sice vyhrála bez boje, ale nepřeprala jsem ho. Pokud se vlastník zdrží hlasování, ať už při účasti na schůzi nebo tím, že se nedostaví, tak se vzdává práva na ovlivnění rozhodnutí a nemůže tvrdit, že byl přehlasován.
Soud by měl být vždy poslední instance, pokud se věc nevyřeší po dobrém. Při soudu s dlužníkem musíte vy jako žalobce prokázat, že jste ho o dlužnou částku opakovaně upomínal. Stejně tak by měl přehlasovaný vlastník prokázat, že byl proti, že ho většina přehlasovala.
Pokud totiž vlastník převezme pozvánku na shromáždění, ve které je uvedeno, o čem se bude hlasovat, a hlasování se zdrží, dává tím najevo, že je mu putna, jak hlasování dopadne, že bude respektovat rozhodnutí většiny a svého práva ovlivnit rozhodnutí se vzdává. Nemůže tedy dle mého názoru být přehlasován, když chybí ta podmínka překonání odporu.
Pokud použiju analogii třeba volby prezidenta – když se část poslanců zdrží hlasování nebo zůstane doma, nemohou potom vykřikovat, že tohohle pána nechtěli. Nebyli proti, nebyli přehlasováni, jen nechali otevřeně rozhodnout jiné.
Paní PeDuPles,
chcete-li vlastníka zbavit práv NAVĚKY a BEZ ODVOLÁNÍ jen na základě toho, že nebyl na jednom shromáždění, nepostačuje k tomu pouhý Váš názor a gramatický výklad jednoho nepovedeného zákona. On existuje i duch zákona, a hlavně ústava. A zdravý rozum.
Pokud by měl platit Váš gramatický výklad, pak při nepřijetí nedůležitého usnesení se na soud může obrátit kterýkoliv vlastník bez omezení, avšak v důležité záležitosti pouze ten, který byl přítomen na shromáždění. Taková diskriminace mi nedává smysl.
V jiném vláknu jsem uvedl, že ve společenství "svobodní lidé si svobodně řídí a spravují své věci". Ovšem odpírat vlastníkovi právo na přezkoumání nezávislým soudem jsem nikdy nepropagoval. SVJ není koncentrák a předseda (-dkyně) není kápo.
lake
Jéje, to mě mrzí, ale to jsme si nerozuměli. Rozhodně propaguju demokracii a dodržování zákonů; vlastníkovi, který se považuje za dotčeného, ani nemohu nijak zabránit, aby se na soud obrátil. Možná ze mě taky hovoří sedmileté zkušenosti předsedy.
Šlo mi jen o to, že na každé shromáždění rozesílám pozvánky 15 dní dopředu, včetně programu a podrobného rozpisu, o čem se bude hlasovat a proč. Přijde mi 50% vlastníků, dalších 30% mi dá plnou moc. Zbytek ticho po pěšině. Přijme se usnesení, zapíše zápis, rozešle vlastníkům, a ozve těch těch zbylých nepřítomných 20%, jak to že jsme rozhodli to a to. I zeptám se, proč nepřišli tedy hlasovat, a dozvídám se následující:
- ve čtvrtek mám fotbal
- zdržel jsem se u matky
- nestihl bych seriál
- já jsem neměla udělanou hlavu
- byli jsme na chatě
- já myslel že je to za tejden
- já jsem tu novej, to tam fakt musim chodit?
- mě to nedošlo že se tím budu muset řídit, když jsem to neodhlasoval
Vždycky, opravdu vždycky se mi to podařilo vyřešit po dobrém a vlastníky přesvědčit, že podle zákona je usnesení platné. Dokonce jsem jim tu možnost soudního řešení prezentovala, i když nedoporučila. Ale kdyby se takovíto vlastníci obrátili na soud, prostě pochybuju, že by dopadlo v jejich prospěch.
Vyplývá to z další věci, a to že se byty dneska kupujou jako housky na krámě. Nikdo, ani jeden z vlastníků, kteří se mi v domě vystřídali, se nepřišel předem informovat na pravidla, stanovy, výši FO apod. Většina z nich ani netušila, že se stali členy nějakého SVJ, dokud jim nepřišla pozvánka na schůzi shromáždění. A hrozně se diví, když za nimi přiběhnu s žádostí o údaje pro evidenci a seznam členů.
Na každém shromáždění musím znovu a znovu vysvětlovat, jak SVJ funguje. Když použiju termíny „stanovy“, „zákon o vlastnictví bytů“ a „prohlášení vlastníka“, je to jako bych řekla že přistáli marťani nebo mluvila japonsky. Ti lidé byli 30 let nájemníky a přeučují se těžko. Oni si svobodně řídit a spravovat své věci ani moc nechtějí, já je k tomu de facto nutím.
Takže opakuji, neupírám vlastníkům, kteří nebyli na shromáždění, právo obrátit se na soud. Jenom tvrdím, že by soud měl brát v úvahu, jestli vlastník svůj takzvaně přehlasovaný názor někomu sdělil. A s těmi soudy to taky není tak jednoduché. Vedle v domě je paní, která soudně napadla svůj vlastní SOUHLAS s rekonstrukcí :-)
Soudím, že je bezvýznamné, zda vlastník byl na shromáždění a zda tam byl "přehlasován". Rozhodné je, zda jde o "důležitou záležitost" ve smyslu ZoVB.
Například nový vlastník v SVJ nemohl být "přehlasován", protože v době konání shromáždění vlastníkem nebyl. Přesto mu nelze upřít právo obrátit se na soud, jde-li o "důležitou záležitost" týkající se jeho vlastnických práv.
Na druhou stranu judikatura poskytuje dostatek případů, kdy soud ve spoluvlastnických sporech neshledal, že by šlo o "důležitou záležitost", a proto žalobu zamítl:
- jde-li o stanovení podstatně vyšších příspěvků na údržbu a opravy (za předpokladu, že byl vypracován realistický plán oprav a na nákladech se podílejí všichni podle podílů),
- jde-li o rozhodnutí o pronájmu společných částí (pokud příjem z pronájmu je dělen podle spoluvlastnických podílů),
- jde-li naopak o většinové rozhodnutí společnou část nepronajmout, přestože by to bylo ekonomicky výhodné (pokud ztrátu nesou všichni spoluvlastníci podle svých podílů).
lake
A jedná se o „důležitou věc“ nebyl-li vlastník jednotky pozván na shromáždění, nezúčastnil se a přesto je ve svazku listin uvedeno, že hlasoval kladně a pod jeho jménem je podepsána jiná osoba nemající k společenství vztah?! Je pak např. nově zvolený výbor platný a co další usnesení dané schůze?
Co líčí Magda je podvod spíše než „důležitá věc“. Důležitou věcí to být nemusí např. v případě, pokud by opak nevedl k jinému rozhodnutí.
Magdo,
Základním právem vlastníka je rozhodovat o svém majetku, tedy účastnit se shromáždění a hlasovat na něm. Jestliže mu toto právo bylo upřeno, byl porušen zákon. Podle toho, co popisujete, jde spíše o případ pro policii (za vlastníka se podvodně vydávala jiná osoba).
O platnosti volby výboru a platnosti přijatých usnesení se nemohu vyjádřit. Rozhodující je, zda absence hlasu jednoho z vlastníků mohla ovlivnit:
(a) výsledek hlasování, nebo
(b) samu usnášeníschopnost shromáždění.
V prvním případě by soud zřejmě rozhodl o neplatnosti konkrétního jednotlivého usnesení. Ve druhém případě - kdy nelze zápisem a prezenční listinou prokázat usnášeníschopnost shromáždění - by nicotným (to jest od počátku neplatným) bylo vše, co se na takovém 'shromáždění' usneslo/zvolilo.
lake
Jen se ještě vrátím k dané věci ohledně účasti neoprávněné osoby na shromáždění spíše řečnicky. JAK JE MOŽNÉ, že všechny doklady z tohoto shromáždění byly zapsány soudem do sbírky listin??!!. Magda
Soud pouze pasivně uveřejňuje, co bylo do sbírky listin kýmkoliv vloženo. Nijak texty neověřuje a nepátrá po tom, kdo tam co vkládá.
Hezký den!
Pavel
P.S. prosím pište do Předmětu nějaký smysluplný text. Jinak se kopírují první slova Vašeho textu a nadpis je nesmyslný. Děkuji
Děkuji za Vaše názory. porovnáním z údajů o vlastnících z katastru a prezenční listiny jsem zjistila absenci dalších dvou vlastníků. Jedná se tedy o spíše bod (b), tyto řekněme tři hlasy by zřejmě výsledek neovlivnily. Jen pro doplnění daná osoba se shromáždění zúčastnila, typuji spíše z nevědomosti na základě jejího pozvání ze strany výboru, přičemž všichni věděli, že není majitelem. Magda
Poslední komentáře