Předseda společenství prodal SVJ svoje jednotky bez souhlasu shromáždění
Předseda našeho SVJ vlastnil v domě (v přízemí) tři nebytové jednotky, které byly neobsazeny a byly pro něj ztrátové. Mám nastavený hlásič sledování změn od ČÚZK a přišla mi tři aviza, že byly zavkladovány kupní smlouvy. Nikdo v domě o této transakci nic neví, údajně ale předseda obíhal lidi v domě a nechával si podepisovat jakési papíry, které prezentoval jako anketu. U mně nezvonil, resp. jsem možná nebyl zrovna doma, tak jsem to neviděl.
I kdybych anketu interpretoval jako hlasování per rollam (stanovy umožňují hlasovat korespondenčně o všech záležitostech), tak si myslím, že by nebylo platné, jelikož všichni ani neměli možnost se vyjádřit. Pravděpodobně předseda obešel jen tolik vlastníků, aby mu to podepsala polovina, to je ale moje hypotéza.
Nechal jsem si z katastru vytáhnout jednu smlouvu a je na ní podepsaný předseda jako prodávající a za kupující SVJ samozřejmě rovněž předseda.
Výroční shromáždění se koná zhruba za tři týdny, na programu není ani zpětné schválení.
Podle katastrální vyhlášky a Pokynů netřeba k návrhu na vklad přikládat souhlas shromáždění, katastr tedy zavkladuje každou kupní smlouvu i když je kupujícím SVJ.
Moc se mi to nelíbí, protože nebytovky jsou neobsazené a vlastně předseda přehodil tento horký brambor nyní na SVJ, které mu zaplatilo kupní cenu, poplatky za právníka a provizi realitního zprostředkovatele, správní poplatek katastru, daň z nabytí a budeme muset platit za tyto tři jednotky každý měsíc příspěvek na správu a zálohy na služby a každý rok daň z nemovitosti.
Jediné, co nelze předsedovi vytknout, že jednotky prodal za velmi nízkou cenu, kupní cena je asi 10 % současné tržní ceny, takže kapsu si nenamastil, a vlastně celé transakci nerozumím.
Dá se ještě transakce zneplatnit? Vlastnictví je už převedeno.
Hezke,
osobne by mi nevadilo, ze vlastnik ( byt predseda ) něco prodava, ale to ze je kupujici SVJ.
Jak tu uz bylo uvedeno hledne nabyvani vlastnictví SVJ, domnivam se, ze zde kupujici ( predseda SVJ ) prekrocil sve pravomoci a pouzil peníze na nakup v rozporu s jejich urcenim, bez ohledu na to jestli to shromazdeni odsouhlasilo ci ne.
Jina varianta by byla pokud kupujici by byli jednotlivi vlastnici v SVJ … ale k tomu nedoslo.
Karastr dle mého nazoru neresi otázku kompetenci, kupni smlouvu muze zrusit soud.
Zde plati zasada, kde není zalobce není ani soudce.
Dle mého názoru, může SVJ vlastnit nebytové jednotky zapsané v KN ale pouze pro účely správy domu a pozemku. Takže z nich může udělat kancelář SVJ, archiv SVJ, ev. zázemí pro údržbu domu a pod. Rozhodně je ale nemůže dále komerčně pronajímat, protože takovou činnost SVJ v obchodním rejstříku nemá. Nyní tedy za ně bude SVJ hradit veškeré náklady spojené s vlastnictvím (zálohy za služby, „fond oprav“, daň z nemovitosti. A zřejmě budete hledat kupce, který je koupí. Co se týče za jakých podmínek může vaše SVJ movitý majetek nabývat, najdete ve vašich stanovách. Na změnu podílů v KN nemá tato kupní transakce žádný vliv.
Mám dotaz.Mohl by jste nám,prosím, objasnit,jakým způsobem váš předseda k těm nebytovým jednotkám vlastně přišel?
Rozhodnutí mimo zasedání
§ 1214 z.č.89/2012 Sb.,
Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.
V praxi to znamená,že kdyby nebytové jednotky chtěli odkoupit všichni vlastníci jednotek v domě,muselo by to být na základě dohody všech.
JaVa
§ 1195 z.č.89/2012 Sb.,
(1) Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku.
Jiná situace by nastala,kdyby se nabyvateli nebytových,„předsednických“jednotek, stali všichni vlastníci jednotek(100%) v domě,dle velikosti svého spoluvlastnického podílu na domě a pozemku.Muselo by se ovšem změnit (dohodou všech)prohlášení vlastníka,poněvadž by se všem změnily spoluvlastnické podíly. JaVa
Změna podílů by byla možná pouze v případě, že by se z uvedených jednotek staly společné části domu. Změna vlastnictví nemůže mít za důsledek změnu podílů.
Děkuji nicku „newtor“ za opravu mého nepřesného příspěvku.Měl jsem na mysli, převod nebytových jednotek na „společné části domu a pozemku“,ale opomněl jsem to upřesnit.Spoluvlastníci, by pak mohli zcela regulérně, nabyté prostory pronajímat a o zisk(náklady) se dělit.Pokud tyto nebytové jednotky bude vlastnit pouze právnická osoba SVJ ,tak jim vzniknou pouze náklady,které se"vykutálenému předsedovi"(bývalému majiteli jednotek) zjevně podaří přenést na všechny členy SVJ.
JaVa
Pane JaVa, proč by se mělo měnit prohlášení vlastníka v případě, že by předseda převedl nebytové jednotky na všechny vlastníky? Když nějaký vlastník převede jakoukoliv svou jednotku/jednotky na jiného vlastníka/vlastníky, tak se to jednoduše projeví na katastru změnou uvedené/uvedených jednotek na nového vlastníka/vlastníky s uvedením spoluvlastnického podílu/podílů u převedených jednotek. V případě převodu nebytových jednotek všem se změní spoluvlastnické podíly všech vlastníků a to bude zachyceno v katastru nemovitostí. Proč by se mělo měnit prohlášení vlastníka? Vždyť při každém jiném převodu jednotky se někomu mění spoluvlastnické podíly a na prohlášení vlastníka z toho důvodu není potřeba vůbec nic měnit. Nebo se snad domníváte, že by se při každém převodu jednotky mělo měnit prohlášení vlastníka?
Dle mého soudu, je potřeba provést změnu prohlášení vlastníka,poněvadž se touto transakcí, sníží spoluvlastnický podíl jednoho z vlastníků jednotek(bytových i nebytových) a na jeho úkor se navýší velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu, všem zbývajícím vlastníkům jednotek, dle současného podílu na společných částech domu a pozemku.
JaVa
Pane JaVa, spoluvlastnický podíl každého vlastníka bytu na společných částech se nezmění. Každý vlastník se pouze stane spoluvlastníkem dalších jednotek (nebytových). Ano celkově získá každý vlastník (vyjma předsedy)díky převodu větší spoluvlastnický podíl a předsedovi se celkový spoluvlastnický podíl sníží. Prostě předseda by převedl velkou část svých nebytových jednotek ostatním vlastníkům a ty by pak spoluvlastnil s ostatnímí vlastníky. Na prohlášení to nemá žádný vliv. Prohlášení by se muselo měnit jen v případě, kdyby se měnil vlastníkům bytů jejich spoluvlastnický podíl na společných částech vztahující se k jejich bytu. To by připadalo v úvahu např. při výstavbě nové jednotky, kdy by se tím změnila celková podlahová plocha všech jednotek a z toho důvodu by se změnil spoluvlastnický podíl všech jednotek. Převodem nebytových jednotek nebo jejich částí na nové vlastníky tito získají pouze další spoluvlastnický podíl na nebytových jednotkách, spoluvlastnický podíl související s jejich bytem se ovšem nezmění.
Pane"°°" máte pravdu. Podle NOZ § 1166 platí:
„Prohlášení
§ 1166 (1) Při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo
k jednotkám se uvedou alespoň
a)údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území,
b)údaje o jednotce, zejména
1.pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a
umístěním s určením účelu užívání,
2.určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební,
technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich
jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky,
3.velikost podílů na společných částech,“
Z uvedeného jasně vyplývá, že se v prohlášení uvádí velikost podílů na společných částech každé jednotky. Převodem jednotek (nebytových) z vlastnictí předsedy do vlastnictví všech vlastníků se velikost podílů na společných částech žádné jednotky nezmění, proto není důvod měnit prohlášení vlastníka.
Hned v úvodu píšete, že předseda SVJ prodal své 3 nebytové jednotky. Proč ne, to, že je předseda nemá vliv na vlastnictví jednotky. Se svou jednotkou si může dělat co chce, důvod nemusí nikomu sdělovat.Jestli předseda obíhal vlastníky s „nějakým papírem“, tak to pravděpodobně ze slušnosti k ostatním a hlavně s otázkou, zda by někdo o zmiňované jednotky neměl zájem. Možná, že se v LV dočtete o předkupním právu – ale spíše ne. Podívejte se do Prohlášení. Už je to tady znovu – v prohlášení jste si vymezili jak jednotky, tak společné části.
Pokud vaše anketa alias per rollam probehla tak že Vám nebylo prokazatelně doručeno konečné usnesení tj. prokazatelně jste se s ním neseznámil, máte velikou šanci uspět u soudu o neplatnosti této akce v zákonné lhůtě je nutno podat žalobu o neplatnost. SVJ by muselo prokázat důkazem podacím lístkem že Vám usnesení doručilo. Žaloba o neplatnost se podává ve lhůtě do 3 měsíců jak se vlastník o vydaném usnesení dozvěděl. SVJ Vám prisl. dokumenty transakce dobrovolně pravděpodobně nevydá.
§ 1213 NOZ Statutární orgán oznámí vlastníkům jednotek v písemné formě výsledek hlasování, a pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. Neučiní-li to bez zbytečného odkladu, může oznámení učinit na náklady společenství vlastníků ten, kdo usnesení navrhl.
Z uvedeneho ustanoveni NOZ plyne že vlastníku musí být oznámeny obe varianty, tj. že usnesení se příjíma nebo usnesení se nepřijímá. Ješte take zalezí jak mate per rollam specifikováno ve stanovách.
Ve stanovách je, že výsledek hlasování bude oznámen na vývěsce. Tam nyní nic nevisí a nevšiml jsem si, že by viselo. Nicméně pokud si to předseda ošéfoval, nepochybně mu stačilo oznámení vyvěsit na 5 minut a zdokumentovat např. fotografií a svědectvím dvou svědků, které nikdy není problém „sehnat“.
Bohužel jste si odhlasovali hloupé NEURČITÉ stanovy, kterými může výbor manipulovat a zneužívat dle potřeby, libosti.
Musíte prokázat ze jste seznamen NEBYL, to není těžké.
Vemte si např. situaci, kde vlastník má řádně SVJ nahlášenou doručovací adresu v Mexiku, nebot v jednotce nebydlí, etc..
Předseda prodal svoje ztrátové jednotky SVj, a tím rozložil tyto ztráty na všechny členy Společenství. A to na věčné časy.
Je třeba vyžádat podklady schválení, případně napadnout pro podezření z trestného činu.
Pane Valstiks,
je docela možné, že SVJ vůbec žádná škoda nevznikne, protože jak bylo řečeno, SVJ zaplatilo za nebytové jednotky pouze 1/10 prodejní ceny. Možná jednodušší řešení než zpochybňovat soudně celou transakci se nabízí nabídnout prodej nebytových jednotek inzerátem. Je možné, že SVJ získá kupce za příznivější cenu než 1/10 tržní ceny a SVJ ještě vydělá.
Nákup bytů není v souladu s účelem – zajištěním péče o společný majetek. Nákupem problémových bytů pro společenství, se předseda zbavil věcného břemene a zatížil vlastníky bez jejich souhlasu nutnými náklady na jejich „údržbu“.
Jiná situace by byla pokud by prodej proběhl na jednotlivé vlastníky s jejich souhlasem, jednotlivě, případně jako „podílníky“.
reste,
1)vlastník může prodat svou věc. Tam problém není
2)o nákupu nemovité věci rozhoduje shromáždění nebo se rozhoduje per rollam. Ve stanovách takové rozhodování máte. Že o rozhodování nevěděl jedinec, nemusí být na závadu. Nicméně z informací, které uvádíte, nelze jednoznačně posoudit. To chce získat výsledky té „ankety“ a posoudit, zda proběhla podle § 1210 a násl. NOZ
3)jako hlavní problém, a Vaši šanci na zneplatnění transakce, vidím v § 1195/1 NOZ. SVJ může nabývat majetek pouze pro účely správy domu. To mi k 3 nebytovkám nesedí. Tam je šance na zneplatnění ex tunc. Ale bude to asi chtít advokáta. Na druhé straně, u transakce byl advokát a realitka, ti by měli vědět co je možné a co ne.
Hezký den!
Pavel
Realitní makléř je funkcionář předsedy a je na něm obchodně závislý, jeho byty a nebytové prostory nyní rozprodává, mají na to mezi sebou snad i smlouvu. Advokát zase de facto funguje jako podnikový právník předsedy, patrně nemá jiné zákazníky, než předsedu. Nepochybuji o tom, že formálně právně proběhla transakce v pořádku a divil bych se, kdyby zapomněli na nějakou formalitu a vyskytla se v té transakci chyba. Přesto celý obchod považuji přinejmenším za morálně sporný.
1/ Co máte ve veřejném rejstříku uvedeno o podpisu „za společenství“ ? To se mi zdá nejpodstatnější.
2/ „Dá se ještě transakce zneplatnit? Vlastnictví je už převedeno“.
Pokusit se „zneplatnit“ lze jistě civilní žalobou. Nebo prosazením na jednání nejvyššího orgánu, t.j. shromáždění a přesvědčit ostatní (asi 75 %, či méně ?) aby to „nějak“ odmítli a připojili se případně k žalobě. Jiné řešení nevidím. Škoda, že byl odsud vyštván Lake. Ten uměl poradit.
3/ Na netu jsem našel jen toto i když jde o koupi bytu, ne nebytu
www.okolobytu.cz/…iku-jednotek
Koupě bytu Společenstvím vlastníků jednotek Miroslav Tartárek 2. 9. 2013 10.19
Může Společenství vlastníků jednotek domu jako právnická osoba koupit byt v domě (z exekuce) a dál jej pronajímat? Sice jeden advokát nám toto doporučil, ale máme obavy, že by to mohlo být v rozporu se zákonem. Rozhodně by to však bylo z hlediska správy domu lepší než když byt zakoupí a pronajímá cizí osoba. Děkujeme za odpověď. Reagovat
Hugo (celkem příspěvků: 76) reaguje na: Miroslav Tartárek 2. 9. 2013 14.03
Judikatura již vyjasnila, že SVJ může nabývat nemovitosti, některé katastrální úřady to nechápaly. Ovšem pouze k účelu podle § 9/1 zákona o vlastnictví bytů. Dovedu si představit byt pro domovníka. Pokud však bude koupen byt „na pronájem“ domnívám se, že to bude rozporné se ZoVB. Že by to bylo pro SVJ výhodnější, tomu rozumím. Ale zákony se nedělají pro lidi, jak o tom svědčí i hodně nepovedený nový občanský zákoník. Reagovat
Nase SVJ v rejstriku o podpisu nema vubec nic. Co by tam jako melo dle Vas byt nebo co je zakonem povinne tam mit?
Ano, Lake zde chybí. Ti ustaviční mínusovači bez jakéhokoliv zdůvodnění jedině matou zde diskutující.
Co je s Lakem? Asi těch hloupostí a napadání tady měl dost. Bylo by fajn, kdyby alespoň občas tady udělal „pořádek“ způsobem jemu vlastním. Na jeho slova téměř vždy došlo.
Lake vycházel ve všech svých příspěvcích vždy z tvrzení, že se „stará“ SVJ neřídí podle „bytového spoluvlastnictví“ NOZ. Judikatura ale jeho tvrzení nepotvrdila, a tak všechny lakeho uvedené příspěvky jsou nepoužitelné. Je s podivem, že ještě dnes to řada diskutujících nepochopila a navzdory judikatury vč. judikatury ÚS považuje lakeho příspěvky za relevantní.
Řídit se lakeho příspěvky nedává nejmenší šanci uspět v případných soudních řízeních. Pokud ale ještě dnes někdo lakeho příspěvkům věří, ať se soudí, i když jistě půjde o zbytečně vynaložený čas a peníze.
Pokud neznáte vzpomínanou judikaturu, můžete se s ni seznámit zde:
http://www.portalsvj.cz/…se/pravnik-2#…
a zde:
Nicku Vostrý, zcela záměrně jsem použil jeden Lakeho výklad k soudnímu řízení, mající vztah k prodeji zadlužených bytů.Zda-li to dopadne dobře, vše tu zveřejním už proto satisfakci Lakeho! Prostě chci věřit, že v opoře jeho výkladů ve věci,dopadne vše dobře. Uvidíme,jak říkal slepej…
Bartásku, soud se řídí právem, nikoliv bezmeznou vírou v nějaký nick lake, který ani neměl právní vzdělání ani dostatečné právní vědomosti.
mmmmm asi jste nečetl judikaturu, kterou tu uváděl pan Vostrý. Existuje i další judikatura, která vyvrací názory nicku lake. To je objektivní skutečnosti. Ale minus mi můžete udělit, to je tak vše co s tím můžete udělat.
Tak tu prosím uveďte nebo dejte odkaz na uvedený lakaho výklad k soudnímu řízení, mající vztah k prodeji zadlužených bytů, protože jinak nevíme zda má výklad spojitost s otázkou, zda se řídí či neřídí stará SVJ „bytovým spoluvlastnictvím“ NOZ.
Pokud spojitost s uvedenou otázkou nemá, tak nejde o lakeho příspěvky, o kterých jsem se zmiňoval.
Předseda společenství prodal SVJ svoje jednotky bez souhlasu shromáždění
Vložil rest (bez ověření), 9. Duben 2017 – 10:19 :: Ostatní
Předseda našeho SVJ vlastnil v domě (v přízemí) tři nebytové jednotky, které byly pro něj ztrátové. Nikdo v domě o této transakci nic neví, údajně ale předseda obíhal lidi v domě a nechával si podepisovat jakési papíry, které prezentoval jako anketu. Já jsem … to neviděl. Nechal jsem si z katastru vytáhnout smlouvu a je na ní podepsaný předseda jako prodávající a za kupující SVJ samozřejmě rovněž předseda. Dá se ještě transakce zneplatnit? Vlastnictví je už převedeno. Přidat komentář
Svědectví
Vložil rest (bez ověření), 9. Duben 2017 – 17:36
Ve stanovách je, že výsledek hlasování bude oznámen na vývěsce. … nevšiml jsem si, že by tam něco viselo. … pokud si to předseda ošéfoval, nepochybně mu stačilo oznámení vyvěsit na 5 minut a zdokumentovat např. fotografií a svědectvím dvou svědků, které nikdy není problém „sehnat“. odpovědět | hodnocení –1
Nákup nemovité věci 2
Vložil Pavel, 9. Duben 2017 – 11:25
2)o nákupu nemovité věci rozhoduje shromáždění nebo se rozhoduje per rollam. Z informací, které uvádíte, nelze jednoznačně posoudit. To chce získat výsledky té „ankety“ a posoudit, zda proběhla podle § 1210 a násl. NOZ 3)jako hlavní problém, a Vaši šanci na zneplatnění transakce, vidím v § 1195/1 NOZ. SVJ může nabývat majetek pouze pro účely správy domu. odpovědět | hodnocení +10
Vložil rest (bez ověření), 9. Duben 2017 – 17:40
… Advokát de facto funguje jako podnikový právník předsedy, patrně nemá jiné zákazníky. Nepochybuji o tom, že formálně právně proběhla transakce v pořádku a divil bych se, kdyby zapomněli na nějakou formalitu a vyskytla se v té transakci chyba. odpovědět | hodnocení –2
- – – – – – – – – –
Rozhodnutí mimo zasedání
§ 1210 (1) Není-li svolané shromáždění způsobilé usnášet se, může … navrhnout v písemné formě do 1 měsíce ode dne, na který bylo zasedání svoláno, aby vlastníci rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. (2) V jiných případech lze mimo zasedání rozhodnout, pokud to připustí stanovy.
- – – – – – – – – –
1/ Proběhlo to jak se táže pan Pavel dle § 1211 a násl. ?
2/ co máte ve veřejném rejstříku o podpisu za společenství, viz můj předešlý dotaz ?
Poslední komentáře