Přechod dluhů, § 1186 a § 1888
V poslední době se mnoho píše o přechodu dluhů převodce (prodávajícího) na nového nabyvatele jednotky. Bohužel, k porozumění právní úpravě týkající se vlastníků jednotek nepřispívají různé amatérské výklady ustanovení § 1186, které se vyrojily v poslední době a jsou v rozporu jak se zákonem, tak s důvodovou zprávou k NOZ. Psalo se zde o tom na jiném místě.
Obdobné ustanovení ovšem platí od 1.1.2014 při převodu jakékoliv jiné nemovitosti, jestliže je zatížena zapsaným zástavním právem či jinou jistotou. Jde o naprostou novinku,která dosud v českém právním řádu neexistovala.
Pro ty, kdo se chtějí dozvědět více o přechodu dluhů zároveň s převodem vlastnického práva k nemovitosti, doporučuji přehledně napsaný článek Mgr. Michala Červinky: Ke dvěma novinkám NOZ nepříjemným (nejen) pro kupce nemovitostí, epravo.cz (2014), dostupné online na http://www.epravo.cz/…i-93819.html.
Připomenu, že v NOZ existuje vedle sebe více právních úprav převodu či přechodu dluhů na nabyvatele věci. Popsal jsem je zde: http://www.portalsvj.cz/…kutni-novela. Činnost SVJ při tom je popsána v § 1186. A nastává problém: Ke které z více právních úprav se § 1186 vztahuje? Podle mne existují dvě možnosti; jedna z nich vyžaduje změnu slovesa použitého v NOZ, druhá je souladná s NOZ bez jakých koliv úprav.
- SVJ vydává potvrzení podle § 1186 odst. 2 o dluzích, které nabyvatel přejímá na základě ujednání podle § 1888 odst. 1 a § 1889.
- SVJ vydává potvrzení podle § 1186 odst. 2 o dluzích, které na nabyvatele přecházejí na základě § 1888 odst. 2 (přechod dluhů jištěných zástavním právem k jednotce).
Budu se zde zabývat druhou z obou možností,protože jen ta odpovídá textu zákona beze zbytku. Právní norma § 1888 odst. 2 je obecná (je v NOZ systematicky zařazena v části pojednávající o převzetí dluhu). Povinnost SVJ vydat potvrzení podle § 1186 odst. 2 je speciální právní norma (je v NOZ zařazena v části o bytovém spoluvlastnictví, pod nadpisem „Zvláštní ustanovení o převodu jednotky“). Texty jsou pro porovnání zde:
| 89/2012 Sb. § 1888 (2) Přejde-li na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou. Po převodu vlastnického práva může zcizitel vyzvat věřitele v písemné formě, aby namísto něho přijal nabyvatele jako nového dlužníka. Neodepře-li věřitel dát k tomu souhlas, platí, že souhlas dal, pokud byl na tento následek ve výzvě výslovně upozorněn. |
89/2012 Sb. § 1186 (2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. |
Podle mého názoru je § 1186 odst. 2, v postavení lex specialis vůči obecnému § 1188 odst. 2. Obě dvě právní úpravy se týkají přechodu dluhů zároveň s převodem nemovitosti. Obě úpravy mají společný cíl – upravit podrobně možnost přechodu dluhu, který je zajištěn zapsaným zástavním právem či jinou jistotou. Mezi oběma právními normami jsou ovšem menší i větší rozdíly. Přehled odlišností uvádím v tabulce:
| Ustanovení § 1888 odst. 2 | Ustanovení § 1186 odst. 2 |
| Obecná právní norma | Speciální právní norma (lex specialis) |
| Použije se při převodu nemovité věci se zapsaným zástavním právem, či jinou jistotou | Použije se při převodu jednotky se zapsaným zástavním právem, či jinou jistotou |
| Týká se jakýchkoliv dluhů převodce/zcizitele, pokud jsou zajištěny na převáděné nemovité věci | Týká se pouze dluhů souvisejících se správou domu a pozemku, pokud jsou zajištěny na převáděné jednotce |
| Věřitelem je kdokoliv | Věřitelem je osoba zajišťující správu domu |
| Věřitel může být osloven převodcem/zcizitelem | Věřitel musí být osloven převodcem/zcizitelem |
| Věřitel není povinen vyjádřit se k přechodu dluhů | Věřitel je povinen vyjádřit se k přechodu dluhů |
| Věřitel není povinen na výzvu nijak reagovat | Věřitel je povinen na výzvu reagovat (a vydat písemné potvrzení) |
| Věřitel se k přechodu dluhů vyjadřuje po převodu | Věřitel se k přechodu dluhů vyjadřuje před převodem |
| Nabyvatel vstupuje do všech práv a povinností dlužníka. Převodce je vyvázán z techto povinností. | Nabyvatel vstupuje do všech práv a povinností dlužníka. Převodce zůstává ručitelem za dluhy, které na nabyvatele přešly. |
Otázkou je, proč jedna věc je upravena na dvou místech, a ještě tak odlišnými formulacemi. Odpověď není složitá. Je známo, že do NOZ byla nekoncepčně a na poslední chvíli (v lednu 2011) vřazena celá právní úprava bytového spoluvlastnictví, která měla původně zůstat mimo NOZ. Po vložení tohoto „vetřelce“ už nezbyl ani čas, ani lidi k tomu, aby došlo k vzájemnému provázání a sjednocení obou různorodých právních předpisů.
lake
Lex specialis derogat legi generali. Takže Vy tvrdíte, že při převodu jednotky se § 1888 odst. 2 nepoužije (jeho aplikaci vylučuje speciální § 1186 odst 2?
To není přesné, asi jsem se vyjádřil příliš zkratkovitě. Není to tak, že byste nahrazoval rovnou celé odstavce stylem kus za kus. Možná bude názornější, když to rozepíšu do tabulky. Čtěte první odstavec a pak pokračujte levým či pravým sloupcem, podle toho, o jaký dluh se jedná.
| Přejde-li na nabyvatele při převodu vlastnického práva k věci zapsané ve veřejném seznamu i zapsané zástavní právo nebo jiná jistota váznoucí na věci, má se za to, že přešel i dluh zajištěný jistotou. |
| Lex generalis Po převodu vlastnického práva může zcizitel vyzvat věřitele v písemné formě, aby namísto něho přijal nabyvatele jako nového dlužníka. Neodepře-li věřitel dát k tomu souhlas, platí, že souhlas dal, pokud byl na tento následek ve výzvě výslovně upozorněn. |
Lex specialis Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu. |
V každém případě z právní úpravy je zřejmé, že takto přechází pouze dluh jištěný zástavním právem na nemovité věci, a nádavkem má k tomu své poslední slovo i věřitel. Ten může přechod dluhů „zatrhnout“, aby ochránil své ekonomické zájmy.
lake
Poslední komentáře