Právo nahlížet do dokumentů
Typickým předmětem neshod a hádek ve společenství bývá podávání informací o činnosti a hospodaření SVJ – konkrétně nahlížení do dokumentů společenství. Co to znamená „nahlížet“? Smí či nesmí si vlastník pořizovat kopie a odnášet si je? Smí či nesmí s sebou mít při nahlížení jinou osobu (odborníka), která bude nahlížet s ním?
(1) Zákon č. 72/1994 o vlastnictví bytů
Ten o těchto otázkách zarytě mlčí. Inu – paskvil od našich
neschopných zákonodárců. Pro srovnání: Jak je právo na nahlížení
podrobně upraveno v kanadském Ontario Condominium Act 1998 (c. 19, s. 55),
jsem popsal v příspěvku Právo nahlížet v Kanadě.
(2) Stanovy SVJ
Vzorové stanovy v článku XIV přiznávají členovi pouze velmi omezené
právo nahlížet. Členové nemají např. právo nahlížet do účetnictví.
Přitom člen SVJ ručí za závazky společenství celým svým majetkem! Měl
by tedy mít tomu odpovídající právo provádět kontrolu. Stačí
poohlédnout se jinde – v Obchodním zákoníku je právo společníků na
informace zakotveno velmi jednoduše a efektivně takto:
| ObchZ § 122 (2) Společníci mají zejména právo požadovat od jednatelů informace o záležitostech společnosti a nahlížet do dokladů společnosti a kontrolovat tam obsažené údaje nebo k tomu zmocnit auditora nebo daňového poradce.. |
(3) Zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník
Ve všech případech lze uplatnit obecné právo na informace o důvodech
závazku/dluhu. Vlastník jednotky má tedy právo přesvědčit se
(nahlédnutím do dokumentů a účetních dokladů) o správnosti výše
vyúčtování jeho záloh na správu i jím složených záloh na služby.
Toto právo nelze omezit stanovami.
| ObčZ § 495 Platnosti závazku nebrání, není-li vyjádřen důvod, na základě kterého je dlužník povinen plnit. Věřitel je však povinen prokázat důvod závazku, (…).". |
(4) Co je nahlížení podle judikatury
Vzhledem k nepříliš rozsáhlé judikatuře týkající se SVJ nezbývá než
sáhnout po rozsudku Nejvyššího soudu 29 Cdo 703/2011, který řešil
nahlížení společníka s.r.o. do dokumentů společnosti. Bylo konstatováno,
že nutit člena k ručnímu opisování údajů je šikana.
K tomu soud poznamenal:
| „(…) dosavadní způsob, jakým se navrhovateli dostává informací z listin společnosti opisováním se jeví jako šikanózní, neodpovídající současné běžné praxi ani co do formy, ani co do rozsahu.“ |
Odvolací soud uzavřel, že běžnou praxí poskytování informací společníkovi je nejenom nahlížení do dokladů společnosti, ale i možnost pořídit si prostřednictvím nepoškozující reprodukční techniky kopie takových dokladů. Soudím, že tato definice pojmu „nahlížet“ se dá per analogiam použít i pro SVJ.
(5) Omezení práva nahlížet
Zajímavé je, že Nejvyšší soud v uvedeném rozsudku neshledal požadavky
společníka jako jednoznačně oprávněné, a to ze dvou důvodů:
- Člen se domáhal, aby vedení s.r.o. pro něj vytvořilo přehledy informací za období osmi let. NS takový požadavek nepodpořil, neboť by šlo o nepřípustnou zátěž – vytváření rozsáhlých dokumentů, které se běžně ve společnosti nesestavují.
- Člen se domáhal informací za velmi dlouhé období 2001–2008. NS konstatoval, že jde o období přesahující běžnou promlčecí lhůtu a že člen se měl domáhat informací průběžně na předchozích valných hromadách společnosti.
Z uvedeného plynou dvě poučení: žádejte raději nahlédnutí do originálů a pořizujte si z nich kopie, nárok na to máte. Nemusí však být úspěšný ten, kdo se bude domáhat informací za příliš dlouhé období zpětně, nebo bude požadovat speciální souhrnné údaje, které nejsou k dispozici. Kdo nedbá o svá práva – ten o ně přichází.
Další judikáty ohledně práva na informace a nahlížení do dokumentů
(rozsudky NS 22 Cdo 49/2004 a 22 Cdo 492/2005, nález II.ÚS 3137/09) jsou
zmíněny v příspěvku Právo nahlížet do dokumentů 11.
Viz též rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 2819/2008.
K právu pořizovat vlastní kopie viz http://www.portalsvj.cz/…do-dokumentu#….
lake
Občas se vyskytují paranoidní předsedové SVJ, kteří po nátlaku a hrozbě soudem umožní nahlédnout do listin a účetních dokladů SVJ, ale „za trest“ odmítají vlastníkovi právo, aby si sám na místě pořizoval snímky nebo kopie.
Dalším špinavým trikem je umožnit nahlížení „pouze v průběhu shromáždění“, což je jednou za rok. Kdo si stěžuje na nedostatek času a klidu, je mu řečeno, že možnost nahlížet přece měl.
Těmto diktátorům jde o to, že při nahlížení v časové tísni si člověk mnohých věcí ani nestačí všimnout. A o to jde – skrýt před vlastníkem jednotky vše a pokud to nejde, znepříjemnit mu nahlížení co nejvíce.
Následující rozsudek se týká správního řízení (tedy veřejnoprávní záležitosti). Zdůvodnění soudu o možnosti pořizovat si při nahlížení snímky listin vlastním fotoaparátem je podle mého názoru beze změny použitelný i pro nahlížení v rámci SVJ.
Nejvyšší správní soud judikoval v rozsudku ze dne 26.3.2008, č.j. 7 Azs 3/2008, že ze znění § 38 správního řádu vyplývá rovněž právo účastníků řízení na pořízení kopie spisu vlastním technickým zařízením:
| „Správní řád stanoví v § 38 odst. 1, že účastníci a jejich
zástupci mají právo nahlížet do spisu, a to i v případě, že je
rozhodnutí ve věci již v právní moci. Podle odstavce 4 téhož
ustanovení s právem nahlížet do spisu je spojeno právo činit si výpisy a
právo na to, aby správní orgán pořídil kopie spisu nebo jeho části.
(…) I když provedeme jednoduchý jazykový výklad, z výše uvedeného nijak nevyplývá, že by účastník řízení, kterého se toto řízení týká, neměl právo učinit si kopii ze spisu sám vlastními prostředky na své náklady (např. vlastním fotoaparátem). Toto jeho právo není odepřeno žádným ustanovením správního řádu (…). Technické prostředky v dnešní době umožňují tento postup bez toho, aby vznikly správnímu orgánu nějaké náklady, či správní orgán nějak výrazněji obtěžovaly. Ospravedlnitelné není ani to, aby byl účastníku řízení zamezen přístup k podkladům rozhodnutí takovým způsobem, že mu je umožněno do nich nahlížet a činit si výpisky nebo si z nich opisovat, avšak mnohem (pro obě strany) rychlejší technický postup, např. ofocení podkladů, není správním orgánem účastníkovi řízení umožněn.“ |
Zpracováno s použitím informací z webu http://www.eps.cz.
lake
Jsem jedním z těch „diktátorů“ a nevím zda mne má ohánění se nějakým rozsudkem týkající se poskytování informací státu žadateli o azyl zastrašit nebo rozesmát. Pane Laku vždyť Vy tu nic neradíte. Myslíte že mne Vaše řeč přesvědčí abych vlastníkům předával jakékoliv nadbytečné informace dokud mám tu moc ???
Jediné o čem teď budu přemýšlet zda nedat odhlasovat změnu Stanov kde uvedeme že vlastník má nárok ale pouze na nahlížení za dozoru dalšího spoluvlastníka který přijme osobní finanční odpovědnost za to, že nahlížející vlastník nepředá jím nahlédnuté informace třetím osobám. Protože informace o našem SVJ, o tom jak funguje, jaké má závazky apod. považujeme za osobní informace.
A právo na soukromí u nás ctíme nade vše ostatní.
Vás bych se jen zeptal: myslíte Vy jako odborník že námi zvolený způsob je právně v pořádku. Nechceme narazit u soudu až nás nějaký vlastník zažaluje – když tvrdíte že někteří mí kolegogové podlehnou hrozbám soudem. Je tedy třeba změna stanov. Poradíte jak na to?
Karel (Plzeň)
Pane Karle,
uvědomujete si, co zde říkáte? A kdo bude hlídat vás a vaše členy výboru, abyste nepředávali informace třetím osobám? Nebo snad tím, že jste byli zvoleni do výboru, by se vás váš nesmyslný návrh o dozoru a finanční spoluodpovědnosti při nahlížení netýkal? Výbor, který pochopitelně může nahlížet kdykoliv do čehokoliv, má být preferován před ostatními vlastníky? Vy a váš výbor jste vlastníky jiné kategorie?
Zdenek
pane Zďenku, MY jsme ta poslední bašta naší místní demokracie. MY jsme lokální „tajná služba“ když hlídáme TY co chodí aby zamykali vchodové dveře nebo když MY prohlížíme kamerové záznamy nebo když vymáháme dlužné příspěvky. MY také určujeme jak vysoké má vlastník zálohy MY naši atmosféru zahušťujeme a MY ji také ředíme. MY určujeme zda patříte k těm 43% kteří byli proti našemu zvolení na 5-let a pokouší se s námi marně bojovat. MY jsme zvítězili v bitvě o vedení SVJ a určujeme tedy běh věcí.
Jen osoba neznalá se může zabývat smyšlenkou že lze „hlídat hlídače“. Hlídači prostě musíte věřit, protože stejně jako v politice nebo vyšším managementu smete „hlídače“ jen hrubá chyba ve vedení …nikdy ne snaha menšinové skupiny „Zďenků“ kteří by chtěli kontrolovat skupinu „předsedů a jejich pomocníků“
Odpověď na Vaši otázku: ano, jsme kategorie těch co byli pověřeni odpovědností a k tomu odpovídající „mocičkou“. Ačkoli jde tedy jen o malou moc, využíváme ji tak abychom udělali pomyšlení těm 57% kteří nás dosadili na naše místa.
Žádného Lejka u nás nemáme, podporu 57% máme a tak se ničeho stran 43% nebojíme. Prostě ideální SVJ ".
Karel (Plzeň)
Pane Karle, Vaše „MY“ mi připomnělo neomezenou vládu jedné strany. Určité Vaše postoje chápu, protože jsem 13 let dělal předsedu SVJ, ale také si uvědomte, že Vy (Výbor) tady jste pro vlastníky a ne oni pro Vás! Nejvyšším orgánem SVJ je Shromáždění vlastníků a ne Výbor. Ten je jen vykonavatelem vůle vlastníků. Jestli Vaše členství ve Výboru nazýváte vyhranou bitvou, a jestli nechcete těm, kteří Vás zvolili umožnit nahlížet do dokumentů, pak si myslím, že na svém místě nemáte co dělat.
Karle z Plzně, gratuluji ti k „tvé menšině“ (tak se ničeho stran 43% nebojíme).
Já takové štěstí nemám. V každém domě musím jednat s X-osobami. V jednom domě je to 40, v druhém 60, v třetím 60 a v posledním 26 (ten mám s garáží, dvě jednotky, 2× problémy).
Průměr/byt je cca. 2,6 osob/byt.
Rád bych si ve vašem domě nějaký byt koupil. Jste opravdu ideální SVJ. Kdyby se v těch domech, kde něco vlastním, někdo jen dozvěděl o tebou popsaném způsobu jednání za SVJ (jehož je členem), vedlo by to k ukončení jeho existence.
jsem jen MALÝ „lokální diktátor“, a nevěštím z koule. Pokud chcete u nás bydlet a máte na to koule, tak sem napíšte jak se jmenujete, kde bydlíte a předložíte li nám dokumentaci prokazující Vaši dosavadní platební morálku a projdete li prověrkou v SOLUSu a dalších registrech, pak se rozhodneme zda Vám dáme nabídku. Pro začátek na „nájemní vztah“. Poté se rozhodnete zda patřit do skupiny 57 nebo 43. Podle mých informací by se něco uvolnilo na podzim,
Ale mezi námi, Vaš nick nesvědčí o tom, že to nemáte v hlavě srovnaný pane NSS, a to je pro nás jedním z výše hodnocených kritérií každé lustrace. Nerozhoduji ale úplně sám. Takže šanci máte.
Karel (Plzeň)
Předseda-Dik uvedl: Vaš nick nesvědčí o tom, že to nemáte v hlavě srovnaný pane NSS
Tato informace je naprosto bezobsažná. Můj nik, jak sám správně uvádíš, nesvědčí nejenom o tom, že to nemám v hlavě v pořádku, ale dokonce ani o tom, že to v hlavě v pořádku mám.
Až nyní mi došla „celá ta hrůza“. Vaše Společenství se „řídí“ vzorovými stanovami, kde máte uvedeno, že „předsedou“ může být i jen svéprávný (tedy mravně pokleslý, s nízkým právním vědomím, s kterým cloumá kriminální energie, který by v životě nebyl schopen Společenství u Soudu zastupovat, neboť by k soudu ani netrefil, …).
Ty jsi předsedou. Ty jsi pouze svéprávný.
Byty ve Vašem domě jsou absolutně bezcenné.
Ty, a „veřejnost“, to ještě nechápete.
pane NSS, jste poněkud drzý. Já Vám netykám. Ani Vy mi netykejte.
Jestli se Vám nelíbí první vhled do našeho SVJ, tak v něm nehledejte byt. Tohle jste přece napsal Vy: cit. ‚Rád bych si ve vašem domě nějaký byt koupil…‘. Myslel jsem, že nejste jen webový žvanil a trikotahač.
Identifikační údaje jste nenapsal. Teď je již nepište. Je zřejmé, že Vám jde jen o to napadat mne a náš způsob vedení SVJ. Problémisty a neplatiče nehledáme a nevítáme.
Nic na tom nezmění ani to první „ne“, které jsem v textu ponechal omylem. Správně mělo být „…Vaš nick svědčí o tom, že to nemáte v hlavě srovnaný pane NSS…“
Karel (Plzeň)
PS: vemte s sebou do zapomění i něvěřícího čecháčka Evičku. Kdyby se Vám dvěma povedlo u nás něco koupit, tak byste holt rozšířili o nějaké to promile skupinu 43 na úkor 57. Ale to teď nehrozí. Toť vše k Vám dvěma.
Předseda-Dik uvedl:
Vaš nick svědčí o tom, že to nemáte v hlavě srovnaný pane NSS…
V této diskusi se mnou jste již neměl pokračovat.
Protože jsem Vám již vysvětlil, že Nick/nik ani nemúže mít s mojí hlavou nic společného.
Zamyslel jsem se nad tím, z jakého dúvodu Vás irituje zkratka NSS.
Ta zkratka neznamená Nová SS (Staats Sicherheit), ale Nejvyšší Správní Soud.
Jednotky SS měly na Východní frontě oprávnění zastřelí za absence soudního rozhodnutí kohokoliv, kdo v jejich očích „hloupě mluvil“.
Funguj, předsedo !
Napiš nám něco smysluplného, nebo alespoñ vtipného.
No to je jedině štěstí že u Vás nic nakoupím. Takový Čechacek zahnaný do kouta je pak schopný provést i naprosto zoufalou věc. Vzpomeňte na nedavnou diskuzi o zastřelenem správcí. Životnost diktátora v Evropě není moc dlouha. Tak jen pokračujte on vám to někdo z te skupiny 43 určité jednou všechno spočítá. Evička
Předseda si tady dělá jen ze všech srandu, pochybuji že by si to nechal normální Čechácek líbit. Evička
Dle judikatury NS ČR (cca. 2012) jednání stat. orgánu zavazovalo právnickou osobu (k vnitřnímu předpisu této právnické osoby se nesmí přihlížet).
Od 1.1.2014 je to přímo v zákoně.
Co pomatený předseda podepíše, to zaplatí ostatní (absence hlasování/sem/tam). Ostatní vlastníci jednotek se sice mohou po něm domáhat způsobené škody, ale pokud má byt pouze jeden, (v domě s „80 byty“), lehce tento svůj byt obětuje.
Tušíš, co unese papír, co vše lze za 10 minut podepsat ?
A proto, toto jde k ÚS, u Společenství, které se má teprve ustanovit ze zákona (existovalo bez. práv. subj.), z donucení Státem. Cítíš tu absurditu ? I 10-leté dítě vidí, jak je to absurdní.
Myslíte, že je to tak správně?
Cituji ze zápisu .....
Bylo konstatováno, že pan XXX si jako jediný člen SVJ neplní své povinnosti a řádně neplatí schválené příspěvky. Shromáždění vyzvalo pana XXX k okamžitému doplacení všech pohledávek vůči SVJ.
Pan XXX neopodstatněně odůvodňuje svůj postoj tím, že výbor SVJ mu nepřekládá účetní doklady (výpisy z účtů, faktury za platby, dále zápisy ze shromáždění apod.)k nahlédnutí.
Pánu XXX bylo opakovaně sděleno, že všechny doklady jsou k dispozici u nasmlouvaného správce SBD Třebíč.
Pro jeho definitivní uspokojení však výbor zabezpečil všechny tyto materiály k nahlédnutí v místě konání shromáždění a to 1 hodinu před zahájením shromáždění a po celou dobu trvání shromáždění SVJ. Toto bylo avizováno také na pozvánce na shromáždění.
Takže milí přátelé. Pokud se odvážíte nepřijít na schůzi a nevlastníte rychlý digitál, máte smůlu. Výbor vám přece jasně umožnil nahlédnutí do dokumentace.
U spoluvlastníků podle Občanského zákoníku soudy dospěly k závěru, že k řešení práva nahlížet do dokumentů o hospodaření se společnou věcí je třeba použít analogicky ustanovení ObčZ o příkazní smlouvě. Viz rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 2058/2005, ze dne 25. července 2006: http://profipravo.cz/index.php….
Podpůrně viz též rozsudky NS 22 Cdo 49/2004 a 22 Cdo 492/2005. Dále cituji klíčové závěry z nálezu Ústavního soudu II.ÚS 3137/09 ze dne 07.04.2010:
- „Jestliže zákon stanoví, že podíl vyjadřuje míru, jakou se
spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze
spoluvlastnictví ke společné věci, pak to znamená, že každý ze
spoluvlastníků musí mít ve vztahu k ostatním spoluvlastníkům právo na
získání informací, které mu umožní zjištění majetkového profitu ze
společné věci. Nepřiznání tohoto práva je zásahem do majetkových práv
dotčeného spoluvlastníka. V tomto smyslu může jít o zásah do práva na
majetek, které je garantováno čl. 11 Listiny. (…)
Spoluvlastník má právo na předložení komplexního, věcně a časově souvisejícího na sebe navazujícího souboru listin týkajících se hospodaření s nemovitostí. Jde o právo průběžné a trvalé, které lze vykonávat k novým skutečnostem, ale i opakovaně. Limitem je zde požadavek ochrany ostatních spoluvlastníků před nepřiměřeným rušením.
Právo na informace přitom nelze chápat formálně, doklady musí být předloženy za takových podmínek, aby měl spoluvlastník reálnou možnost se s jejich obsahem seznámit a řádně je prostudovat.“
Práva vlastníků jednotek v domech, kde vzniklo SVJ, je třeba uplatňovat s přihlédnutím ke specifické situaci v SVJ. Nejde totiž o přímý vztah mezi spoluvlastníky navzájem, nýbrž (také) o vztah mezi vlastníkem jednotky a zákonným správcem (SVJ). Své právo bude tedy VJ uplatňovat prostřednictvím shromáždění, případně (jako přehlasovaný vlastník) soudně podle § 11 odst. 3 ZoVB.
lake
Mohou členové výboru delegovat tuto svou povinnost na správce?
Ve stanovách za vedení účetnictví a vedení dokumentace související s chodem SVJ zodpovídá výbor SVJ.
Při požadavku na předložení listin k nahlédnutí jsem však odkázán na správce - členové výboru nemají nic doma, všechno má správce. Tak si tam dojděte, oni vám to ukáží. Nejen účetní doklady, ale i zápisy ze shromáždění atd.
Mám však tu zkušenost, že se správce brání a chce od výboru potvrdit, že si to mohu prohlédnout.
To jsou typické obstrukce neschopných výborů, které slouží pouze k tomu, aby to vlastníka odradilo a znechutilo.
Vás jako vlastníka jednotky vůbec nezajímá co výbor delegoval na správce. Je to SVJ, které je Vaším smluvním partnerem. Způsob nahlížení u jiné osoby by musel být uveden ve stanovách. Jedině tak by to bylo pro Vás jako člena SVJ závazné.
Jestliže Vás výbor odkáže na smluvního správce a ten Vám nahlížení neumožní, jde prostě o standardní situaci, kdy SVJ Vám neumožnilo nahlížení. Svého požadavku se vždy domáhejte vůči SVJ – právnické osobě.
lake
proč se domníváte, že se jedná o obstrukce ?? naše SVJ ročně produkuje 3/4 standardní kancelářské skříně dokumentů – nedovedu si představit člena výboru, který by byl schopen skladovat doma takové haldy papírů. Postup, kdy člen SVJ si vyžádá dokumenty u správce, a v případě kdy se jedná o dokument s třetí stranou (smlouvy atd.) si správce vyžádá telefonicky souhlas od člena výboru mi připadá jako správný a korektní (pominu-li, že správce je k dispozici 20 dní v měsíci a členové výboru dva)
Pro Jaroslav Jaroslav. Nepíšete nic o tom, jak velké množství bytů SVJ spravuje. Ale tolik dokumentů nevytvoří ani několik obchodních s.r.o. s obratem několik desítek miliónů Kč s čilou fakturací.
Stalo se: Došel jsem ke správci, vyžádal jsem si faktury od dodavatelů el. energie pro společné prostory – domluvte se s předsedou, ať nám zavolá, že vám to můžeme ukázat. Tak jsem chtěl vidět alespoň zápisy ze shromáždění z minulých let – já nevím, jestli vám to mohu ukázat ať nám předseda…atd.
Pro lake. Jde mi právě o to, jestli mě vůbec na smluvního správce může odkázat. V určitých případech to může být nerealizovatelné (vzdálenost, nepřítomnost příslušného referenta atd.). Ve stanovách nic takového samozřejmě není.
„…Svého požadavku se vždy domáhejte vůči SVJ – právnické osobě…“
- mít „právo“ je jedna věc, ale realita je o tom, jak se toho „práva“ domoci
- jak by to mělo konkrétně vypadat, v té konkrétní situaci „salve“? Měl by chodit s trasparentem „Za právo na informace od SVJ“ dokolečka a pořvávat dejte mi dokumenty? Bylo jasně uvedeno, že je posílán od čerta k ďáblu a zase nazpět.
- je tedy zjevné, že tento příspěvek je jen planá rada o tom jak by co mělo být stanoveno ve Stanovách, když je zjevné, že „salve“ musí sahat k agresivním praktikám jako zastavení placení záloh. Přičemž se nedomnívám, že je způsob který by při sofistikovanějším pohledu na věc mohl mít naději na dlouhodobější úspěch.
- třeba se najde někdo další kdo uvede co pro něj znamená obsah slova „domáhat se“ ve smyslu toho příspěvku a to s veskrze použitelnějším obsahem.
Neználek
Neználku, Vy opravdu nevíte co znamená česky „domáhat se“? Snad abyste si konečně přečetl zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Tam najdete postupy:
- domáháte se vůči SVJ, které jedná svým statutárním orgánem (výbor nebo pověřený vlastník);
- nejste-li úspěšný, předložíte věc shromáždění, které je nejvyšším orgánem SVJ a jeho usnesení je pro SVJ i pro výbor závazné;
- nejste-li úspěšný, je tu § 11 odst. 3 a možnost předložit věc soudu do šesti měsíců.
V této diskusi jsem v úvodním příspěvku a ve dvou dalších psal o tom, jak se lze domáhat práva na informace (které v paskvilu ZoVB není výslovně zakotveno). Včetně uvedení pěti konkrétních judikátů Nejvyššího soudu a jednoho klíčového nálezu Ústavního soudu. Celá tato diskuse není o ničem jiném.
Kdo tvrdí, že tomu nerozumí, je buď blb, který to pochopit neumí, nebo troll, který to pochopit nechce.
lake
Jako místopředsedovi mi připadlo vedení výboru v nově založeném SVJ, protože předseda, na kterého jsem spoléhal prodal byt. Jako první krok jsem se pokusil založit webový prostor, kde bychom mohli vystavovat zápisy ze schůzí výboru a ostatní materiály. Bohužel máme v domě paní, která chce za každou cenu škodit a ta proti mě poštvala pár sousedů-důchodců s tím, že jim chci upírat informace, když nemají přístup na internet (z mé strany mělo jít pochopitelně o službu navíc, způsob jak angažovat alespoň těch pár aktivní lidí). Následná debata na chodbě se vedla o tom, jakým způsobem má výbor povinnost členy informovat, zda musíme každou blbost vyvěšovat na nástěnku, atd. Spíše než debata to bylo vyslechnutí nadávek proložených výkřiky typu „výbor musí X, výbor musí Y,…“
Zákon ani stanovy pochopitelně neuvádí konkrétní způsob toho nahlížení do dokladů. Zatím ani nemáme archiv, dokumenty jsou u mě doma, případě některé věci pouze v mailu (zejména komunikace se správní firmou). Chápu, že zájemcům je musím zpřístupnit, ale přece to neznamená, že si každý může vzpomenout v kteroukoliv denní či noční dobu, zazvonit u nás a dožadovat se nějakým materiálů. Zvlášť, když jsem třeba v práci a doma spí malé dítě, které tím budí.
Může výbor stanovit, že nahlídnout do podkladů lze např. pouze jednou měsíčně v nějakou stanovenou dobu? Nebo že se zájemce musí zúčastnit schůze výboru? Ale to bychom nějak museli schůzi avizovat dopředu, což jsme nedělali a domlouvali se ze dne na den dle časových možností.
Pro vari. Nikdy jsem netvrdil, že se dožaduji v kteroukoliv dobu a kdykoliv. Předseda bydlí ve vedlejším vchodě. Napíšu lístek do schránky nebo e-mail co požaduji s dodatkem, ať dá vědět, kdy to bude k dispozici. Zvonění u dveří je zbytečné neboť ani jeho děti nevědí, kdy bude doma.
Pane vari, vyplňte si test: http://www.portalsvj.cz/…-vas-vybor-0. A zařiďte se podle toho.
lake
„…Než se posuneme k A, tak nás potížistka zdecimuje…“
- pokud na to nemáte žaludek, pak to opravdu dělat nemůžete. Nemůžete se zaleknout několika levicových důchodců. Problém je, že každý z nás jednou možná bude důchodce a zda když teď tu možnost máte zda nastavíte „procesy“ tak, aby až nebudete „u vesla“, aby se Vám dostalo stejných informací jaké nyní požadují „škodiči“ bez nutnosti používat právníky a soudy
- je doba počítačů tedy umožněte příslušné materiály zveřejnit dálkovým přístupem oprávněným osobám. A ve Stanovách si upřesněte také způsoby zveřejňování, které generují náklady nikoli nutné. Nezapomeňte, že „škodič“ se může namnožit a že je lepší se problémům vyhnout…
Neználek
Může nastat případ, kdy vlastníkovi je odepíráno právo nahlížet do dokumentů společenství. Vlastníkovi jednotky nakonec nezbude než řešit to přes soud, avšak tento postup má jeden háček: neví totiž přesně jaké dokumenty má požadovat. Hrozí mu tedy, že soud jeho žalobu odmítne pro neurčitost.
Právě to se stalo paní M.K., která se dožadovala vyúčtování hospodaření za období od 17. 4. 2000 do 30. 7. 2001. Její žaloba byla dvakrát odmítnuta pro neurčitost žalobního petitu, neboť ani po poučení soudu nedoplnila konkrétní údaje o dokumentech které požaduje. Ta nebohá paní totiž neměla žádný přístup k dokladům, jak už víme, takže (logicky) ani nemohla tušit jaké dokumenty by měla požadovat. Okresnímu i krajskému soudu tato jednoduchá úvaha unikla a odepřeli žalobkyni spravedlnost.
Nejvyšší soud v rozsudku 22 Cdo 492/2005 (JUDr. Jiří Spáčil) použil naštěstí zdravý rozum a rozhodl ve věci takto:
- V dané věci jde o žalobu na podání vyúčtování hospodaření se společnou věcí. Z tohoto hlediska nelze přisvědčit názoru, že by nebylo jasné, čeho se žalobkyně domáhá a že by vadou bylo neoznačení dokladů sloužících k vyúčtování; ty ostatně žalobce ani přesně označit nemůže, neboť o nich v podrobnostech zpravidla není informován. (…) Z uvedeného je zřejmé, že dovolání je důvodné. Proto nezbylo, než rozhodnutí odvolacího soudu zrušit (…).
lake
Níže uvádím výňatek ze stanov. Ptám se. Kdo konkrétně mi musí poskytnout mnou požadované doklady k nahlédnutí a poskytnout podklady ke kontrole vyúčtování?
Je to některý člen výboru (asi předseda) nebo pracovník správce (účetní)? V mandátní smlouvě správce pro výbor je uvedeno, že účetní podklady budou dány k nahlédnutí pouze členovi výboru.
Podle mého úsudku je to člen výboru. Předseda výboru mi však tvrdí, že si mám dojít ke správci, který jim vše archivuje. Prý to s ním mají domluvené.
Účetní mi však sdělila, že bez povolení výboru mi nic nesdělí. A kdyby si tam takhle každý chodil, nedělala by nic jiného. Mám si to dohodnout s výborem.
Nevím v čem má výbor problém. V době elektronických dokumentů se přeci kopie dokladů za několik let vejdou na fleshku.
Výbor spo1ečenství vlastníků jednotek
................
7. Výbor zejména:
a) jedná ve věcech správy domu, které nejsou ve výluěné pravomoci shromáždění nebo pokud si je shromážděni nevyhradilo, zajišťuje součinnost se správcem
b) svolává shromážděni, připravuje podklady pro jejich jednání, jednání organizuje
c) odpovídá za vedení písenmostí (evidence členů), zápisů ze shromáždění, usnesení apod.
d) odpovídá za vedeni účetnictví a sestaveni účetní závěrky a předkládá ji shromáždění ke schválení
e) odpovídá za přiznání k daním, pokud tato povinnost vyplývá pro společenství ze zákona
f) sjednává mandátní smlouvy se správcem společných částí domu
g) sjednává pracovní smlouvy, dohody o pracovní činnosti a dohody o provedení práce, smlouvy o dílo nebo přikazní smlouvy na činnosti, které nejsou předmětem mandátní smlouvy, uzavřené se správcem, uděluje plnou moc k zastupování společenství
h) předává správci podklady k provedeni rozúčtování nákladů na služby na jednotlivé vlastníky, tzn. stavy vodoměrů a počet osob, bydlícich v jednotlivých bytech
........
„…Nevím v čem má výbor problém. V době elektronických dokumentů se přeci kopie dokladů za několik let vejdou na fleshku…“
- „salve“ Výbor má ten problém že jste „prudič“ který se ve Vašem Matrixu probudil. Bez urážky! Jde o to aby se vlk nažral (výbor vám sdělil co máte dělat) a koza zůstala celá (aby jste se nic nezdozvěděl) – klasická OSTRUKCE.
- pokud se ptáte v čem je problém: nenapsal jste zda jste o uvedeném přístupu informoval předsedu? Resp. žádejte tedy po něm plnou moc podepsanou dle §9/13 ZoVB se kterou se opětovně obraťte na správce.
- postup zde byl (i mnou) již uveden vícekrát. Any Questions?
Neználek
Nechci se přít, ale ve svém dotazu píši …Předseda výboru mi však tvrdí, že si mám dojít ke správci, který jim vše archivuje. Prý to s ním mají domluvené. Z diskuze s ním vyplynulo, že ho s tím vlastně otravuju (tím potvrzuji tu obstrukci).
No a představte si situaci, že mi žádnou plnou moc nebude chtít dát. Nebo mandátní smlouva s výborem k poskytnutí informací VJ správce nezavazuje, protože tu možnost má pouze člen výboru. atd. atd.
A nakonec, se správcem to řeším e-mailem a takovouto možnost mi vůbec nenabídl.
Ale z odpovědi jsem nepochopil to podstatné: fyzicky mi to musí poskytnout správce nebo výbor?
„…No a představte si situaci, že mi žádnou plnou moc nebude chtít dát…“
- bez té plné moci se s Vámi Správce nemusí bavit. Co s ním tedy nyní řešíte emailem je pouze v rámci smlouvy kterou má SVJ se Správcem a možná jen v rámci „správcovy dobré vůle“
- je pravděpodobnější, že pokud informace od Správce nedostanete (a ani od Výboru), že nedostanete ani plnou moc ale že nedostanete požadované info ani i kdyby jste tu plnou moc dostal. To je prostě jen obstrukce-level-2 (zkuste si např. říct o seznam všech odpočtů měřidel u všech spoluvlastníků případně o originál datový soubor s bankovními záznamy)
„…fyzicky mi to musí poskytnout správce nebo výbor…“
- pokud Vám to nedá / nedoručí správce pak výbor (SVJ) je ten kdo Vám musí prokázat veškeré náklady (faktury, doklady) a závazky (smlouvy, apod.)
Neználek
Ano, i mně vyplývá z podstaty věci, že je to na výboru.
Zařídil jsem se podle několika rad z diskuze na tomto webu. Pozastavil jsem platby sporných záloh, výboru jsem to doporučeným dopisem oznámil. Vím zhruba, jaké doklady požaduji k nahlédnutí – tím je podmíněno obnovení platby záloh. Navíc jsem výboru oznámil požadavek na opakovaný přístup cca 1–2 krát měsíčně. Stal se ze mne PRUDIČ na n tou.
Pokud mi nebude dána možnost nahlížet do „provozních“ dokumentů SVJ, každé vyúčtování označím jako nepřezkoumatelné a bude reklamováno. Tyto dokumenty mi budou muset být stejně předloženy.
Opravdu nechápu postoj členů našeho výboru k výkonu své funkce.
Výsledek TESTu pana Lake – samá C.
co podle Vás bude důsledkem „nepřezkoumatelnosti“ ?
Příklad:
- dají Vám roční vyúčtování
- vy nemáte podklady, tak je pro Vás nepřezkoumatelné. Podáte reklamaci kde chcete vše co k tomu potřebujete (ve Stanoách se vyúčtovávají většinou JEN služby). Ale dejme tomu že budete chtít prozkoumat VŠECHNO.
- přijde Vám vyjádření v této podobě:Vše je správně. Podle zákona. Reklamaci zamítáme
- Vy se nespokojíte a nadále nebudete platit
- ani zálohy na služby
- ani doplatek na konci července
A teď se ptám: uhájíte se při případné žalobě na neplnění „hrazení předepsaných záloh“, nebo zde může být obava že soud nevezme Vaše námitky ohledně nezúčtování a nepřezkoumatelnosti v potaz s tím že jste měl nějprve oslovit Shromáždění ovcí případně Vám sdělí že nehrazení záloh vůbec nesouvisí s jejich nevyúčtováním? Ono jde o to že žalobu platí navrhovatel a platí i znalecké posudky…
Co tedy uděláte, počkáte na žalobu od SVJ? Teď u nás žalovali jednoho vlastníka o 2.000 – dali to právníkovi a ten si naúčtoval dalších 16.000. Vlastníkovi je z toho zle…
Uveďte sem určitě jak Vaše anabáze pokračuje.
Pro Nechápu a lake.
Zálohy za služby platím. Neplatím pouze splátku úvěru a zálohu do DPZ. SVJ (předsedovi) jsem poslal doporučený dopis - 10/2012 - že přestávám platit zálohy na správu a provoz domu (důvod - neumožnění nahlížet do dokumentů a neplnění si povinností výboru SVJ). Dále, že mi SVJ dluží za neoprávněně stržené platby KT a nevyúčtované zálohy na odměny výboru asi 4000 Kč.
Předseda svolal 17.12.12 shromáždění, kde si nechal schválit, že se to bude řešit právní cestou a vyzvali mě k zaplacení záloh do 31.1.13. Zálohy jsem nezaplatil, právník od správce (BD) se zatím neozval.
Protože byl konec roku, tak by žaloba na neplacení záloh byla zřejmě bezpředmětná - je konec platebního období. Čeká se na konečné vyúčtování.
V dubnu jsem dostal vyúčtování záloh za služby - výsledkem bylo, že k 21.3.13 jsem nic nedlužil - zálohy na topení byly nastaveny tak vysoké, že pokryly ostatní dlužné zálohy.
Ve vyúčtování se objevila položka nesplacené zálohy, která byla tak velká jako přeplatek záloh. Částky si přesně odpovídaly. Nebylo však ani naznačeno, jak té částky bylo dosaženo.
Reklamoval jsem tedy vyúčtování jak přímo na podpisovém formuláři, tak e-mailem u správce, tak i na shromáždění SVJ, kde jsem si to nechal zapsat do zápisu. Zároveň jsem požádal o předložení dokumentů a faktur od dodavatelů ke kontrole správnosti vyúčtování.
Zároveň jsem nesouhlasil na shromáždění s roční závěrkou (placení KT ze záloh na provoz a správu domu) - kvůli případnému soudnímu řešení.
Protože mám pojištění právní ochrany, oslovil jsem právníky a předal jim reklamaci vyúčtování k řešení.
Nyní to budu řešit v součinnosti s nimi.
Mohl byste uvést jaké máte „pojištění právní ochrany“?
Třeba D.A.S. (https://www.das.cz/) má ve svých podmínkách přímo uvedeno, že se spory ve Společenstvích vlastníků nezabývá a navíc spor přebere jen tehdy, usoudíli její právníci, že je spor bez námahy vyhratelný.
A pravda je, že i ostatní smluvní podmínky D.A.S. stojí za přečtení… :) ale třeba je Vaše kauza skutečně nesporná na 150%…
pane „salve“ to že máte pojištění znamená že někdo za Vás zaplatí
- náklady na soudní řízení
- na podání žaloby
- na ty Vaše právníky
- na konzultace s právníky či znalci
?? kdo
Vy budete iniciovat soudní řízení? A s jakým obsahem – nebo to jste všechno předal těm právníkům aby to udělali za Vás ??
Vy máte dost podkladů pro prokázání nezúčtování 4000? Kolik to dělá na Vás – kolem „set“-korun. Neobáváte se odmítnutí u soudu, když se teď lze soudit o částky až nad 10.000…?
Co si slibujete od toho že „nesouhlasíte s uzávěrkou“
- že bude opravena?
- že Vám dodají nějaké podklady?
- že Vám prokáží oprávněnost nákladů podloženou usneseními nebo zápisy o haváriích (pro uplatnění pojištění)?
nebo co si slibujete přesně?
A poslední: jestli nemáte jasno na co „přesně“ jsou Vaše příspěvky na správu, pak se Vám třeba může stát jako u nás, že co neprojde přes roční individuální vyúčtování služeb, se „utopí“ do „správy domu“ tak jak to popisuji zde: http://www.portalsvj.cz/…e-vyuctovani#… Za celou moji existenci jsem třeba vyúčtování za správu ještě neviděl a podle mne se ani nedělá. Pouze se vždy připraví „materiál“ pro roční Shrmáždění kde přdseda přečte POMALU! seznam dlouhý jak Bible (čte to tak 30–35 minut) a hned po jeho přečtení to chce schválit hospodaření za minulý rok. A unavené ovce to schválí. Nikdy se u nás také nezveřejňují materiály pro Shromáždění dříve než 20-minut před samotným konáním. Tož tak.
Pojištění právní ochrany – ano mám předplaceno zastupování u soudu (náklady cca do výše 500 tis. Kč). Společnost už souhlasila s převzetím kauzy.
K soudu vůbec nemusí dojít. Nyní je 9.5.13 a správce se zatím k poskytnutí podkladů nijakým způsobem nevyjádřil. Označil jsem vyúčtování jako nepřezkoumatelné – nemám podle čeho kontrolovat správnost vyúčtování. Výbor mi odmítl podklady poskytnout.
Myslím, že mým práv. zástupcům zcela určitě vyhoví. Používají v žádostech takové hezké formulace, kterým se nedá oddolat.
Neschválení roční závěrky je jen pojistka. Je tam vyúčtovaná platba kabel. televize ze záloh na provoz a správu domu. Jako přehlasovaný vlastník mám možnost se domáhat nápravy u soudu. Kdybych souhlasil, ani právníci s tím nic neudělají.
Co se týká průběhu shromáždění, dříve probíhalo stejným způsobem jako u vás. Nyní jako správný prudič, se na každou nejasnou věc zeptám a chci vědět, za co platba byla. Případně chci vidět fakturu. Nemusíte mít obavy, v domě se 44 byty po rekonstrukci je opravdu málo skutečných oprav. Většina účetních položek jsou pravidelné úhrady.
Materiály pro závěrku se dříve neuveřejňovaly vůbec, nyní mi je výbor poslal týden dopředu elektronicky. Podle jejich vyjádření jsem jediný kdo je v SVJ chce.
Začíná se tedy blýskat na lepší časy, co se týká informací.
pane „salve“
- Nyní je 24.11.13 …jak je to s Vaším případem – již Vám bylo dodáno vše co jste požadoval nebo se chystáte na soud?
- kde máte sjednáno to „pojištění“ o kterém mluvíte? Rád bych si pročetl VOP a zjistil zda a na co by se dalo použít zde.
Pane „Nechápu“,
je naprosto bezvýznamné, že „ve Stanovách se vyúčtovávají
většinou JEN služby“. Jako plátce záloh máte nárok jak na
vyúčtování záloh na služby, tak na vyúčtování záloh na správu.
Obojí minimálně jednou ročně. Zda se tohoto práva budete domáhat je
jiná věc.
Při tom platí, že nelze podmiňovat navzájem různé platby, které spolu nesouvisejí. Úhrada záloh na běžný rok nesouvisí nijak s nevyúčtováním konečných nákladů za předchozí rok. Pokus dětinsky „potrestat“ společenství odepřením zcela jiné úhrady může skončit u soudu a takovému furiantskému neplatiči nedávám žádnou šanci.
lake
Poslední komentáře