Právní předpis o povinnosti vyúčtovat a vypořádat přijaté zálohy
Můžete zde někdo uvést konkrétní právní předpisy, popř. konkrétní §§, které uvádějí povinnost příjemci záloh (SVJ), přijaté zálohy plátci záloh (vlastníkům) vyúčtovat a vypořádat?
| § 1135 Správce má právní postavení příkazníka. Musí spoluvlastníkům správu vyúčtovat; náleží mu náhrada účelně vynaložených nákladů, kterou si může vybrat z výnosů spravované věci. |
| § 1179 Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů. |
| § 1411 Správce cizího majetku vykonává svou působnost a plní povinnosti s péčí řádného hospodáře. |
| § 1414 Správce vede spolehlivé záznamy o spravovaném majetku a nesmí smísit svůj vlastní majetek s majetkem pod svou správou. |
| § 1436 (1) Správce předloží beneficientovi vyúčtování správy nejméně jednou za rok. Je-li správců několik, předloží vyúčtování společné, ledaže vzhledem k rozdělení jejich působnosti smlouva určí nebo zákon stanoví něco jiného. (2) Vyúčtování musí být tak podrobné, aby bylo možné ověřit jeho správnost. |
| § 1437 Správce beneficientovi umožní kdykoli přezkoumat účetní knihy a doklady týkající se správy a poskytne mu na vyžádání potřebné informace, jak je správa vedena. |
| § 2435 Příkazník podá příkazci na jeho žádost zprávy o postupu plnění příkazu a převede na příkazce užitek z prováděného příkazu; po provedení příkazu předloží příkazci vyúčtování. |
lake
Pane Laku,
děkuji za výčet ustanovení NOZ ukládajících povinnost vyúčtovat zálohy. Kde byla povinnost vyúčtovat složené zálohy zakotvena před účinností NOZ?
„Správce předloží beneficientovi …“
Můžete někdo potvrdit, že „beneficientem“ je skutečně i člen (vlastník) v SVJ(2000) vůči správci: SVJ(2000)? Tzn. že SVJ(2000) musí předložit zúčtování záloh dle §15/2 ZoVB zaslaných na účet SVJ(2000) včetně všech podkladů (faktury, smlouvy, výstupy účetnictví, dohody o práci, apod…) ??
U nás se „zúčtovávají“ doposud jen zálohy předepsané a jen ty: na služby (NE přijaté ALE předepsané)
Dík
Díky Lake, dobrá práce.
Bohužel všude v uvedených §§ se uvádí vyúčtování, jak je to však s vypořádáním záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku?
| § 2436 Příkazce složí na žádost příkazníkovi zálohu k úhradě hotových výdajů a nahradí mu náklady účelně vynaložené při provádění příkazu, byť se výsledek nedostavil. |
| § 2444 Ustanovení o příkazu se použijí přiměřeně i na případy, kdy má někdo podle smlouvy nebo podle jiných ustanovení zákona povinnost zařídit záležitost na účet jiného. |
| § 2991 (1) Kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. (2) Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. |
lake
Lake, díky, jsou to zajímavé odkazy na mozkové cvičení.
Celé vlákno jsem otevřel z toho důvodu, že se již objevily na webové stránce sdružení velkých bytových družstev odkaz na změny stávajících stanov SVJ(2000), kde je uveden návrh textu změny stanov u dlouhodobé zálohy na opravy a stavební úpravy domu (zpravidla záloha přesahuje několik účetních období) ve smyslu, že dlouhodobé zálohy na opravy a stavební úpravy společných částí se s vlastníkem vyúčtovávají ale nevypořádají.
Tato velká bytová družstva spravují jak družstevní domy, tak mnoho domů s SVJ a je pravděpodobné, že mnoho SVJ převezme toto znění stanov.
Jak toto navrhované znění argumentačně napadnout?
V první řadě je třeba říci, že dlouhodobé zálohy na technické zhodnocení nemůže vlastníkovi jednotky(1994) přikázat ani shromáždění, ani SVJ(2000). Musel by s takovými platbami souhlasit on sám.
Je možné,že dojde k pokusu vložit toto do stanov. To nelze. Zákon (ZoVB) nesvěřil právnické osobě takové oprávnění. Muselo by dojít ke změně prohlášení vlastníka budovy, tedy k zavedení nové, dosud neexistující povinnosti spoluvlastníka. A to bez souhlasu každého z nich není možné.
Jiná věc je, zda si vlastníci jednotek mohou dobrovolně nějak omezit svá práva ve prospěch Velkého Bratra. Ano, NOZ to umožňuje. A mohou k tomu sloužit stanovy.
| NOZ Část třetí: Absolutní majetková práva § 978 Od ustanovení této části se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. |
Z uvedeného plyne, že osoby schvalující stanovy se mohou odchýlit od zákona. Mohou si sjednat i to, že budou každodenně umývat nádobí v domácnosti předsedy SVJ, nebo že mu na požádání budou půjčovat své osobní automobily i své manželky. Mohou se usnést i na jiných ponižujících nesmyslech, např. že se předem vzdávají práva vymáhat vrácení přeplatku plynoucího z vyúčtování záloh. Kdo s takovým omezením svých budoucích práv nesouhlasí, ten prostě takové stanovy neschválí.
Pokud mají být stanovy SVJ(2012) přijímány náhradním způsobem podle zákona č.311/2013 Sb. (nadpoloviční většinou přítomných), pak by jakékoliv omezení práv nesouhlasícího vlastníka nad rámec zákonné právní úpravy mělo být neplatné, vzhledem k ustanovení § 978 NOZ.
Netuším ale, jak to budou posuzovat soudy – ostatně NOZ prakticky zrušil absolutní neplatnost. Pro jistotu bych tedy vždy radil napadnout takové většinové rozhodnutí soudně:
| § 1139 Soudní úprava poměrů spoluvlastníků (1) Navrhne-li některý ze spoluvlastníků soudu, aby rozhodl, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky, aby takové rozhodnutí zrušil, nebo je nahradil svým rozhodnutím, uspořádá soud právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má změna uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá. |
lake
Na začátku připomenu, že oprava podle judikátu NS je „nabytí dříve užitných vlastností věci“.
Podle stavebního zákona č.183/2006 Sb. §2 odst. 5 Změnou dokončené stavby je:
- nástavba, kterou se stavba zvyšuje,
- přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou,
- stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.
Stavební zákon u stavební úpravy nerozlišuje, zda se jedná o prostou opravu společné části nebo o její zlepšení.
ZoVB v §9 odst. 1 vymezuje právní způsobilost SVJ(2000): Společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“) je právnická osoba, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se pouze ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu (dále jen „správa domu“).
Nespadá sem zlepšení společné části.
Na rozdíl od NOZ již zlepšení společné části spadá pod správu domu, viz §1189 – Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu zahrnuje i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.
prosím o upřesnění, k jakým platbám se vztahuje pojem „záloha“ z výše uvedeného dotazu, cituji: „které uvádějí povinnost příjemci záloh (SVJ), přijaté zálohy plátci záloh (vlastníkům) vyúčtovat a vypořádat?“
Zda měl tazatel na mysli zálohy na služby (služby ve smyslu zák. 67/2013 Sb. a také §1181 ods. 1 a 2 o.z.) nebo zálohy na příspěvky (příspěvky ve smyslu §1180 odst. 1 a 2 o.z.).
Měl jsem na mysli zálohy na správu domu, resp. zálohy na náklady spojené se správou domu a pozemku, ještě přesněji zálohy na náklady na správu domu (§1180 osdt.1 NOZ) i zálohy na náklady vlastní správní činnosti právnické osoby -SVJ (§1180 odst. 2 NOZ) i dlouhodobé zálohy na opravy a stavební úpravy (sem spadá i zlepšení společných částí domu u SVJ(2014) i SVJ(2000), které ale již mají změněné stanovy a zahrnuly zlepšení společných částí do správy domu).
Zálohy na náklady spojené s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty (zákon č.67/2013 Sb. o službách) se podle §7 tohoto zákona vyúčtovávají i vypořádají (resp. ve znění zákona je použito slovní spojení „finanční vyrovnání“.
O poskytovaných službách hovoří i §1181 NOZ, kde se v odst.1 mluví o povinnosti hradit zálohy na náklady spojené s poskytovanými službami, a kde má příjemce služeb (vlastník jednotky) právo na vyúčtování a v odst.2 §1181 se mluví o vypořádání vyúčtování resp. znění zákona používá slovního obratu – „doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh“. To u služeb platí i při změně vlastnického práva k jednotce.
Poslední komentáře